新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

1、 試析新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容摘要：隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷實(shí)施、市場競爭的加劇以及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，在這種形勢(shì)下，企業(yè)除了要找準(zhǔn)自身市場定位和開發(fā)出質(zhì)量優(yōu)良定價(jià)合理的產(chǎn)品外，還要強(qiáng)化成本控制，有效降低成本，以提高企業(yè)競爭力。本文在分析目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在不足的基礎(chǔ)上，提出了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制 目標(biāo)成本管理現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，投資大，周期長，開發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及面廣，對(duì)于技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、管理、資金等都有很高的要求。隨著國家房地產(chǎn)新政的相繼出臺(tái)，建筑市場原材料及人工費(fèi)用的上漲，銀

2、行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策的不斷緊縮，市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，其競爭重點(diǎn)由產(chǎn)品差異化向提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本轉(zhuǎn)化，這一轉(zhuǎn)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提出了更高要求。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的不足（一）尚未樹立系統(tǒng)全面的成本控制理念房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有以下特性：成本發(fā)生的長期性，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地到開發(fā)完畢，一般需要兩年以上的時(shí)間，如果考慮到項(xiàng)目完工售出后配套設(shè)施、質(zhì)量維護(hù)和物業(yè)管理等售后成本，成本發(fā)生期更長；成本構(gòu)成的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及測繪、市政、設(shè)計(jì)、土建、安裝、園

3、林、環(huán)境、裝修、物業(yè)、開發(fā)、貸款等內(nèi)容，使其成本構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜；成本構(gòu)成的差異化，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目類型多樣，成本構(gòu)成沒有規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化，產(chǎn)品成本差異大；成本價(jià)格的不透明性；成本管理的多次性等。這些特性決定了對(duì)成本控制要系統(tǒng)全面，而一些企業(yè)缺乏成本控制的系統(tǒng)全面理念，對(duì)成本控制僅限于施工過程，只注重財(cái)務(wù)領(lǐng)域，忽視了前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)及銷售過程。對(duì)成本管理的重點(diǎn)放在事后成本控制，對(duì)事前成本預(yù)測、決策成本控制重視不夠，欠缺對(duì)成本控制的全面把握。（二）缺乏合理的成本控制體系由于未樹立系統(tǒng)全面的成本控制理念，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立合理的成本控制體系，沒有制定成本管理制度，造成成本管理無章可循，

4、有些企業(yè)雖然出臺(tái)了相應(yīng)的成本控制政策，但尚未得到應(yīng)有的重視，執(zhí)行力度不夠，基本形同虛設(shè)。（三）目標(biāo)成本制定得不合理或尚未得到很好的執(zhí)行制定目標(biāo)成本是對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，但一些房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本制定階段，設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)等部門配合不力，對(duì)區(qū)域市場的政策了解不到位，對(duì)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)指標(biāo)水平理解不透，導(dǎo)致目標(biāo)成本制定的科學(xué)合理性不高。一些企業(yè)目標(biāo)成本制定完畢后未分解執(zhí)行，各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過程中發(fā)生的成本不與目標(biāo)成本比較，不作原因分析，使得目標(biāo)成本管理流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)執(zhí)行的原則及目標(biāo)成本管理（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)執(zhí)行的原則為了使成本控制工作制度完善、流程清晰，原則明確

5、，保證各項(xiàng)工作順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制應(yīng)執(zhí)行“全面管理、目標(biāo)管理、主動(dòng)控制、持續(xù)改進(jìn)”的原則。全面管理原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)將所有成本項(xiàng)目都必須納入控制管理范圍，所有與成本支出相關(guān)的部門和人員都有努力控制和降低成本的責(zé)任。目標(biāo)管理原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)成本管理遵循計(jì)劃控制核算調(diào)整的流程，各項(xiàng)成本均設(shè)定目標(biāo)計(jì)劃，在計(jì)劃內(nèi)支出和控制，并依據(jù)計(jì)劃目標(biāo)來考核成本管理績效。主動(dòng)控制原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)所有與成本支出相關(guān)的人員都應(yīng)提高成本控制意識(shí)，主動(dòng)做好成本的事前、事中和事后控制。持續(xù)改進(jìn)原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)將降低成本、提高利潤變成永恒的主題，對(duì)成本控制工作常抓不懈、精益求精，不斷總結(jié)已完成項(xiàng)目成本控

6、制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，仔細(xì)核算和分析各類成本分項(xiàng)指標(biāo)，及時(shí)積累充實(shí)成本管理知識(shí)，不斷提高成本預(yù)測、控制水平。（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理將事后控制轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始前的預(yù)測、決策、準(zhǔn)備階段的事前控制，使成本方案達(dá)到優(yōu)化，結(jié)合事中、事后控制，形成全員參加的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制。目標(biāo)成本管理過程包括目標(biāo)成本的制定、審批、下達(dá)、核算、反饋、分析、考核等環(huán)節(jié)。完善的組織體系和制度體系是目標(biāo)成本管理推進(jìn)工作的前提，為使目標(biāo)成本管理得到有效的實(shí)行，企業(yè)應(yīng)成立以總經(jīng)理為負(fù)責(zé)人的目標(biāo)成本管理、評(píng)估、考核領(lǐng)導(dǎo)小組，組織體系健全，利于各部門之間的協(xié)作及有效地對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)行全過程的成本控制。房地

7、產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本應(yīng)由成本管理人員、工程審核人員、市場營銷人員和工程技術(shù)人員根據(jù)市場情況、參考?xì)v史同類項(xiàng)目成本資料制定。在測算出項(xiàng)目的目標(biāo)收入、目標(biāo)利潤的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本，目標(biāo)成本的制定需要經(jīng)過反復(fù)測算，過高和過低的目標(biāo)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都是沒有任何意義的，只有制定出即合理又可行的目標(biāo)成本，才能有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。目標(biāo)成本制定出后要落實(shí)和分解，將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本分解到如“土地成本”、“前期費(fèi)用”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“配套工程費(fèi)”、“建安工程費(fèi)”、“開發(fā)間接費(fèi)”等具體項(xiàng)目中，在此基礎(chǔ)上再落實(shí)到各個(gè)相應(yīng)的責(zé)任主體。對(duì)成本的實(shí)際發(fā)生情況要進(jìn)行核實(shí)和反饋，分析實(shí)際成本與目標(biāo)成本產(chǎn)生差異的

8、原因，找出解決方案，進(jìn)而有效地進(jìn)行成本控制。對(duì)于個(gè)別因客觀因素?zé)o法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本指標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)研究對(duì)策并制定相應(yīng)補(bǔ)救措施，以消化超過部分的成本額，堅(jiān)決使項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制在項(xiàng)目目標(biāo)成本額度內(nèi)。新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本控制措施（一）投資決策階段的成本控制房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，對(duì)不同方案進(jìn)行比較評(píng)價(jià)，最終選擇某一方案的過程。這一環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要對(duì)所取得的地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上著重對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算、控制

9、目標(biāo)及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及影響、資金計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)對(duì)策等成本控制內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的分析和判斷，采取相關(guān)的具體措施，如工程、預(yù)算部門應(yīng)配合前期策劃部門等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需籌劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做出正確的投資決策服務(wù)。另外，企業(yè)前期規(guī)劃部門還要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部成本中所占比例不大，但規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中卻處于絕對(duì)重要地位，往往決定項(xiàng)

10、目成本的70%-80%。因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段確定了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式、材料選用、設(shè)備選型等，工程投資多少，是否合理，在設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定了，施工階段只是按圖施工，工程造價(jià)的高低實(shí)際上掌握在設(shè)計(jì)者手中。因此，針對(duì)目標(biāo)客戶人群，設(shè)計(jì)出既受顧客歡迎又相對(duì)節(jié)約造價(jià)的產(chǎn)品，是項(xiàng)目取得成敗的重要條件。在這一階段，企業(yè)要通過招標(biāo)方式，擇優(yōu)錄取好的設(shè)計(jì)公司，展開規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。企業(yè)制定的設(shè)計(jì)招標(biāo)方案應(yīng)采用一攬子招標(biāo)方案，將工程主體與配套設(shè)施結(jié)合在一起進(jìn)行招標(biāo)，選擇資質(zhì)好的設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)委托合同中約定主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采取技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段相相合，在設(shè)計(jì)前期階段，就同步開展各級(jí)成本測算，明確項(xiàng)目盈利模式，為今后的成本控制奠定基礎(chǔ)

11、。（三）施工過程的成本控制1.做好工程招標(biāo)工作。招標(biāo)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目實(shí)施階段的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好招標(biāo)準(zhǔn)備工作，對(duì)招標(biāo)的范圍、方式、工期、質(zhì)量要求、付款方式、結(jié)算方式等內(nèi)容要反復(fù)推敲，為評(píng)標(biāo)及整個(gè)施工過程提供保障。承包商的優(yōu)劣對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量及進(jìn)度影響很大，因此企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格審查參與競標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽(yù)等，并對(duì)被審查單位進(jìn)行實(shí)地考查，選擇實(shí)力強(qiáng)，資信好的企業(yè)參與競標(biāo)。對(duì)于工程招標(biāo)工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工圖預(yù)算提前編制標(biāo)底，通過市場調(diào)查分析，參考同類型項(xiàng)目，合理確定最高標(biāo)價(jià)和最低成本價(jià)，將成本限定在合理的范圍內(nèi)。招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，保證招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作的公開、公平、公正，擇優(yōu)

12、確定承包單位，使中標(biāo)單位能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本控制等要求。2.嚴(yán)格合同管理。企業(yè)合同履行部門應(yīng)參與合同簽訂過程的談判，共同發(fā)現(xiàn)合同履行的難點(diǎn)，從而使合同履行部門能夠充分了解合同內(nèi)容，增強(qiáng)合同的執(zhí)行力。施工合同應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)合同文本，確保合同內(nèi)容完整，責(zé)權(quán)利明確，合同應(yīng)通過多級(jí)審核，并引入律師評(píng)審機(jī)制，減少合同條款紕漏，降低合同法律風(fēng)險(xiǎn)。合同簽定后應(yīng)根據(jù)確認(rèn)的圖紙，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，通過總價(jià)控制，簽定包干合同，將風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)與轉(zhuǎn)移，以控制造價(jià)，提高成本的可控性。3.設(shè)計(jì)變更及簽證管理。施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，因此，企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證要有嚴(yán)格的規(guī)章制度，明

13、確要求按照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理，對(duì)于企業(yè)管理人員的設(shè)計(jì)變更和簽證審批權(quán)限進(jìn)行明確規(guī)定。對(duì)設(shè)計(jì)變更及簽證實(shí)行流程控制、時(shí)間限制、完工確認(rèn)、原件結(jié)算、多級(jí)審核原則。在辦理每一筆簽證前，必須進(jìn)行工程量及成本費(fèi)用增減分析，杜絕現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。盡量減少設(shè)計(jì)變更，必須變更的設(shè)計(jì)要做到手續(xù)齊全、變更依據(jù)、內(nèi)容、圖紙、文件等清晰完整，以嚴(yán)格控制施工過程的成本。（四）工程竣工結(jié)算階段的成本控制工程竣工階段成本控制的核心工作是根據(jù)合同及有關(guān)變更條款等對(duì)施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書、施工合同等進(jìn)行審核，對(duì)不相符的要予以剔除，要深入施工現(xiàn)場，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，使審核后

14、的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。（五）銷售費(fèi)用的控制銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為銷售商品房所發(fā)生的銷售部門、樣本房、廣告宣傳、銷售資料等費(fèi)用，目前，房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的廣告及推廣手法很多，廣告、推廣活動(dòng)隨機(jī)性增加，廣告推廣費(fèi)用的不可預(yù)測因素也隨之增多。因此，建立完善的廣告及市場推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。這些制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性，以確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告、市場推廣費(fèi)用及其他銷售費(fèi)用。（六）資金成本管理房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，周轉(zhuǎn)周期長。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金都比較緊張，企業(yè)既要保持足夠的現(xiàn)金支付能力，又要盡量壓縮資金成本，這是擺在企業(yè)面前的難題。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集絕大多數(shù)通過銀行貸款來完成，因此企業(yè)要制定合理的籌資計(jì)劃，適量占用資金，合理安排資金的籌集和歸還，通過貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇、融資方式的選擇、貸款額度的確定、利率的談判等節(jié)約籌資費(fèi)用。例如：企業(yè)可同時(shí)向多家銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款額度，綜合考慮貸款額度、放款時(shí)間、使用方法、監(jiān)管力度及貸款成本等影響因素，不求大只求夠用，以節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)項(xiàng)目施工過程中需要撥付的大量的工程款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量爭取承包方支持，調(diào)整付款時(shí)間，按照工程合同適時(shí)撥付。企業(yè)特別要加強(qiáng)售房款的回收，多管齊下促回款。在保證回款方面，企業(yè)要充分利用好銀企之間存在的博弈與合作的關(guān)系，