買房前要了解的房產(chǎn)知識和購房流程

1、買房前要了解的房產(chǎn)知識一、房屋產(chǎn)權(quán)的一般分類1. 私產(chǎn)房：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人 投資建造或購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（ 私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)、私營有限責任公司 ） 投資建造或購買的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權(quán)，包括擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收 益權(quán)歸以上主體所有。2. 公 房：使用權(quán)房， 也稱公有住房， 國有住宅。 它是指由國家以及國有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建、 銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán) （ 擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán) ）歸國家所 有。目前居民租用的公有住房， 按房改政策分為兩大類： 一類是可售公有住房，一類是不可

2、 售公有住房。以微利價出售給符3.經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房， 合條件的家庭，它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅；經(jīng)濟適用房只有本地人才可以購買， 5 年內(nèi)的經(jīng)濟適用房只能賣給固定人群 （ 即有資格 購買經(jīng)濟適用房的人 ） ，而且原則上只能按原價出售，購得的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟適用房。5年后的經(jīng)濟適用房出售時對人群、 價格都沒什么限制， 但是得補交一次成本價， 購得的產(chǎn)權(quán) 是商口房。 5 年是以房產(chǎn)證到手時間或者契稅完稅證明所注時間為準， 哪個在前就算哪個的。 2006 年 12 月以后買的的經(jīng)濟適用房，已經(jīng)不能賣了，如果賣要先賣給國家。還有就是要買 經(jīng)濟適用房一些證明

3、。4. 集體所有房：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。 即集體所有制單位投資建造、 購買的房產(chǎn)。 包括 鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)等；二、房產(chǎn)交易相關(guān)名詞1. 房屋所有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。2. 房屋共有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。 共有的房屋， 由權(quán) 利人推舉持證人收執(zhí) 房屋所有權(quán)證。 其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán) 證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。3. 房屋他項權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。 房屋他項權(quán) 證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他

4、項權(quán)利，受國家法律保護。4. 國有土地使用權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)人對房屋占用范圍的國有土地享有使用權(quán)的憑證。 土地的使用權(quán)性質(zhì)一般分 為出讓步或劃撥兩種。5. 土地使用權(quán)的出讓指國家以協(xié)議、 招標、 拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十二條規(guī)定， “土地使用權(quán)出讓最 高年限按下列用途確定：1) 居住用地： 70年；2) 工業(yè)用地： 50 年；3) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地： 50 年；4) 綜合或者其他用地： 50年。5) 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40 年；6. 土地使用權(quán)劃撥是指政府無償將

5、土地撥發(fā)給使用者使用， 一般沒有使用期限的限制。 以無償劃撥取得的 土地使用權(quán)， 其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意， 補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、 出租和抵 押。7. 房產(chǎn)評估是指專業(yè)估價人員， 以房地產(chǎn)為對象， 根據(jù)委托人不同的估價目的， 按照一定的估價程 序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上， 對房地產(chǎn)價格客觀合理地估計、 推測和判斷， 此價格通常與實際買賣成交價不同。房產(chǎn)評估的目的一般有二個，一是為買房貸款提供貸款成數(shù)的依據(jù) （ 房地產(chǎn)抵押評估報 告） ，二是為房屋買賣繳納的稅費提供依據(jù) （房地產(chǎn)交易評估報告 ）。8. 房屋產(chǎn)權(quán)過戶即房屋所有權(quán)的變更， 是指原房屋所有權(quán)人通過買賣、 繼

6、承、 贈與等方式將房屋所有權(quán) （ 包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) ） 轉(zhuǎn)移為他人所有的過程。9. 契 稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時， 就當事人所訂契約按房屋成交價 （ 或評估價 ）的一定比 例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。10. 個人住房按揭貸款個人住房按揭貸款即買方在向賣方 （或房地產(chǎn)開發(fā)商 ） 購買房產(chǎn)時，自己先交首期房款， 其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，以后再按月償還貸款本息（ 月供 ） 的一種貸款方式。11. 貸款額度又稱貸款限額， 貸款人一般會用不同的指標， 對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定。 如： 最高金額、最高貸款成數(shù)、

7、最高償還金額等指標。12. 貸款期限是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實際情況商 定，但一般有最長貸款期限的規(guī)定。如個人住房貸款期限最長為30 年。貸款人可能根據(jù)住房的使用年限 （壽命 ） ，借款人的年齡等，對貸款期限作出限制。13. 個人住房按揭貸款的分類個人住房貸款按資金來源分類，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款1）商業(yè)性貸款是貸款人以營利為目的的貸款；2）住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款要低；3）組合貸款是借款人所需資金先申請往房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款， 即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組

8、成。細數(shù)買房付款流程私產(chǎn) 一次性付款流程（一）過戶前的準備工作：1. 提前還貸： 如交易所涉及的房屋存在貸款未還清， 須辦理提前還貸手續(xù)， 由客戶自行 辦理；2. 各交易中心銷控崗統(tǒng)一與評估公司聯(lián)系，出具評估報告；1）銷控崗收到資料當天與評估公司聯(lián)系，評估公司24 小時出具評估報告；2）如在下午 4 點以后簽收資料，則第二天早上與評估公司聯(lián)系，評估公司 24小時出具 評估報告；3）權(quán)證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評估評估公司聯(lián)系，評估公司 24 小時 出具評估報告。3. 評估報告出具后，通知權(quán)證崗領(lǐng)取過戶資料，預約客戶辦理過戶手續(xù)；4. 評估報告須由公司統(tǒng)一出具， 連鎖店不得自行辦理。

9、 外派必須辦理外派手續(xù)； 如未經(jīng) 審批自行出具評估報告， 不論是否使用公司出具的評估報告， 公司仍將從成單人個人收入和 成單店店長店收入中扣除相應(yīng)評估費。（二）辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過戶手續(xù) 說明：部分房地局實行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序；1. 辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù) （ 產(chǎn)權(quán)證進件 ） ；領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證 （ 產(chǎn)權(quán)證出件 ） ；1）辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)， 需買賣雙方同時到房產(chǎn)局辦理， 如賣方產(chǎn)權(quán)人已婚， 其夫妻雙 方需共同到場；2）權(quán)證崗協(xié)買賣雙方將過戶資料交由房產(chǎn)局過戶窗口工作人員審核， 審核無誤后收取相 關(guān)資料；3）買賣雙方按房產(chǎn)局規(guī)定的繳稅時間繳納相關(guān)稅費（ 各區(qū)繳納稅費的時間略

10、有不同 ） ；過戶具體費用的計算依據(jù)為評估價和成交價取高值；4）權(quán)證崗憑客戶稅費繳納票據(jù)，領(lǐng)取交易收件單，收件單由權(quán)證崗負責保管；5）房產(chǎn)證進件后， 遵照各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的時間節(jié)點， 由過戶人員預約買方攜帶身份證原 件、交易收件單到房產(chǎn)局領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；2. 辦理土地證過戶 （ 土地證進件 ） ；領(lǐng)取土地證 （ 土地證出件 ）1）權(quán)證崗在協(xié)同買方領(lǐng)取房產(chǎn)證的當日，可協(xié)助買方到土地局辦理土地過戶手續(xù)；2) 由土地局過戶窗口工作人員審核過戶資料無誤后， 由客戶繳納相關(guān)費用后， 權(quán)證崗憑 相關(guān)票據(jù)收件單領(lǐng)取土地證收件單，貸款的客戶，收件單必須由權(quán)證人員負責保管；3) 土地證過戶的資料如下：a) 土地

11、證原件b) 過戶后的新房產(chǎn)證復印件c) 契稅及土地收益金發(fā)票復印件d) XX市存量房合同原件 1份e) 土地登記申請表一份f) 買方身份證復印份一份g) 土地證過戶的資料4) 土地證過戶的費用： 33 元(三) 結(jié)件手續(xù)土地證收件單出件后，連鎖店可通知買賣雙方辦理物業(yè)交割及結(jié)件手續(xù)。三、私產(chǎn)。商業(yè)貸款過戶流程(一) 基本流程1 、首期款齊、資料齊后，由銷控崗為客戶辦理房屋評估；2、 評估出件后，由各交易中心銷控崗協(xié)同買方及配偶(行需賣方同時到場 )到銀行進行 貸款面簽手續(xù)，三個工作日后，可得知面簽審核結(jié)果；3、銀行面簽通過后，由權(quán)證崗預約買、賣雙方 (配偶)，到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證 過戶手

12、續(xù)；說明：部分房地局實行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序；4、辦理完產(chǎn)權(quán)證過戶后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證收件單，收件單收必須由權(quán)證人員保管；5、根據(jù)各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的過戶時間， 由權(quán)證崗協(xié)同買方到房地局領(lǐng)取 房屋所有權(quán)證 產(chǎn)權(quán)證必須由權(quán)證人員保管；6、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證當天，權(quán)證崗即可協(xié)同買方進行土地證過戶，領(lǐng)取土地證收件單；收件 單必須由權(quán)證人員保管；7、根據(jù)各區(qū)土地避規(guī)定的過戶時間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到土地局領(lǐng)取國有土地使用 權(quán)證書，土地證收必須由權(quán)證人員保管；8、抵押資料齊備、抵押評估報告出件后，由權(quán)證崗協(xié)同買方及配偶到房地局辦理抵押 登記手續(xù)；9、根據(jù)各區(qū)規(guī)定的時間，抵押出件后，他項權(quán)證返銀行，兩

13、證返店后，由連鎖店向買 方客戶交付兩證。其它流程備注： 除需過戶前需要辦理貸款面簽、 兩證出件后需要辦理抵押登記手續(xù)外， 與一次性過戶基本相同。（二）商業(yè)貸款資格1. 18-60 周歲的具有完全民事行為能力人；2. 城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明；3. 男性不超過 60歲，女性不超過 55 歲；4. 交齊首期購房款；5. 有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；6. 借款人月收入必須超過月供的 2 倍以上；7. 借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；8. 所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進入市場流通的條件；9. 借款人、共同還款人和擔保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。（三）商業(yè)

14、貸款受理的房產(chǎn)類型1. 房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu)；2. 房 齡：不超過 20 年；3. 抵押房產(chǎn)面積必須大于 50 平方米；或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶精裝小戶也可；4. 已購公有住房、并符合上市條件或履合了合法批準程序；5. 未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。（四）貸款成數(shù)和期限貸款總額以成交價和評估價的低值作為標準值，貸款成數(shù)不超過標準值的70%；貸款金額在 5 萬以下不能辦理貸款；（五）還款方式1. 貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；2. 貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。（ 六） “等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標上來看：相同的貸款額度和貸款年限， “等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶還款壓力及使用資金的這一過程指標