南京江北沿江鎮(zhèn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、目 錄第一部分、項(xiàng)目的概況分析3一、地塊整體概況3二、周邊環(huán)境分析6三、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查9第二部分、項(xiàng)目市場調(diào)查分析14一、板塊近幾年整體房地產(chǎn)發(fā)展及走勢14二、區(qū)域房地產(chǎn)整體市場情況分析16（一）土地市場運(yùn)行情況（本部分江北板塊指浦口和六合兩個(gè)區(qū)）16（二）區(qū)域市場商品房供給與銷售分析20（三）競爭區(qū)域市場情況分析24（四）競爭項(xiàng)目分析32第三部分、需求調(diào)研分析47一、潛在購房者自身特征分析47二、潛在購房者需求特征分析53三、 價(jià)格承受能力分析62四、小區(qū)配套需求分析64五、購房決策影響因素分析64六、潛在購房者購房知曉渠道分析65七、潛在購房者報(bào)紙媒體偏好率分布65海德江北沿江鎮(zhèn)

2、項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告前 言本報(bào)告是為海德公司沿江鎮(zhèn)項(xiàng)目所作的市場調(diào)研分析報(bào)告。本報(bào)告的撰寫經(jīng)歷了如下階段1、 調(diào)研方案的準(zhǔn)備與項(xiàng)目組組建階段 在本階段網(wǎng)尚咨詢顧問公司完成了項(xiàng)目調(diào)研方案的細(xì)化和可執(zhí)行化，組建了海德沿江項(xiàng)目項(xiàng)目小組階段性全職負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)工作。2、 項(xiàng)目現(xiàn)場市場調(diào)研與資料收集階段 在本階段項(xiàng)目組完成了基地的實(shí)地調(diào)研、板塊樓盤的市場調(diào)研、板塊已購房者客戶和潛在購房者的市場調(diào)研，并咨詢了相關(guān)部門以了解區(qū)域的規(guī)劃情況。3、 數(shù)據(jù)分析和報(bào)告的撰寫階段 在本階段項(xiàng)目組按照既定的調(diào)研方案對(duì)調(diào)研的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納整理和分析，抽取出相關(guān)的數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)撰寫了海德沿江鎮(zhèn)地塊市場調(diào)研分析報(bào)告。本報(bào)告相

3、關(guān)關(guān)鍵詞定義， 除特殊注明外，本報(bào)告中所提“江北板塊”特指行政區(qū)劃調(diào)整后的浦口區(qū)和大廠區(qū)所轄部分范圍，不包含六合區(qū)所轄范圍，具體包括：大橋北片區(qū)、泰山新村片區(qū)、浦珠路片區(qū)、珠江鎮(zhèn)片區(qū)、沿江鎮(zhèn)板塊（本報(bào)告正文部分對(duì)各片區(qū)有詳細(xì)論述）； 本報(bào)告中所提“江北”一詞未經(jīng)特殊注明所指內(nèi)容與“江北板塊”相同； 本報(bào)告中所提“本案”、“本項(xiàng)目”特指海德公司沿江鎮(zhèn)項(xiàng)目。報(bào) 告 摘 要本項(xiàng)目地處浦泗路向西800米，屬于沿江鎮(zhèn)街道，在整個(gè)江北板塊中開發(fā)成熟度較低，處于發(fā)展初級(jí)階段。本項(xiàng)目緊鄰火車道和混凝土廠，由此帶來的噪音、粉塵、震動(dòng)的污染將會(huì)比較嚴(yán)重。同時(shí)本項(xiàng)目景觀資源相對(duì)不足。本項(xiàng)目周圍目前沒有直接的公交線路

4、，距離近1000米有131、159和浦葛線，約1.5公里處為泰山新村，公交就比較密集，連接了橋北到鹽倉橋、橋北到漢中門、橋北到中央門、橋北到鼓樓、橋北到湖南路等商業(yè)中心地區(qū)；正常情況下，公交車從江北通過長江大橋到達(dá)家樂福超市只需要15分鐘；但是，長江大橋時(shí)常的堵車給居民造成了很多現(xiàn)實(shí)的不便和心理上的陰影，要徹底改變這一狀況，有待于長江大橋交通狀況進(jìn)一步改善。本項(xiàng)目所處位置的人流、車流比較分散，周邊商業(yè)配套基本滿足周邊居民的生活需求，項(xiàng)目周邊新增商業(yè)空置率較高，由于目前缺乏人氣與商業(yè)氛圍，因此商業(yè)需求量有限。 2002年到2005年間，江北板塊在供應(yīng)量上每年以200以上的速度激增，已成為南京樓市

5、的熱門板塊；2005年中期至今，江北、江寧和河西成為南京樓市三足鼎立的重要部分。江北作為南京樓市的價(jià)格盆地，在主城區(qū)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，隨著過江通道的不斷增加，成為南京市民購房的熱點(diǎn)區(qū)域。但是從成交的產(chǎn)品看，多為低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型戶型去化速度最快。這部分戶型目前也是江北大多數(shù)樓盤的主力戶型之一，這在一定程度上導(dǎo)致了區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的加劇。在一定時(shí)間內(nèi)，相對(duì)有限的需求和相對(duì)無限的供應(yīng)將有可能使得區(qū)域競爭惡性化。總體來看，本項(xiàng)目在地理交通上缺乏競爭優(yōu)勢，同時(shí)景觀資源匱乏、相關(guān)污染源的存在等劣勢明顯。項(xiàng)目體量在江北偏小，但實(shí)際上15萬平米的總建筑需要有大盤運(yùn)作的思想，通過項(xiàng)目本身的開發(fā)運(yùn)作來轉(zhuǎn)化劣勢

6、、強(qiáng)化優(yōu)勢、提升產(chǎn)品品質(zhì)，則項(xiàng)目可提升價(jià)值空間還是比較大的。產(chǎn)品和價(jià)格將是本項(xiàng)目運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵。第一篇 市場調(diào)研報(bào)告第一部分、項(xiàng)目的概況分析一、地塊整體概況1、項(xiàng)目區(qū)位描述：< 項(xiàng)目具體位置 （如下圖）本案緊鄰南京工業(yè)大學(xué)浦江學(xué)院（江蘇教育學(xué)院） 項(xiàng)目西邊為工業(yè)大學(xué)，再向西800米為寧六公路和浦泗路向東為火車道和混凝土廠，以及目前種植莊稼的農(nóng)業(yè)用地南邊為大量的空地，特別是東南方大量未上市但已經(jīng)是凈地的可開發(fā)用地，中間有魚塘北面為南鋼、南化以及華能，存在大量的污染源n 與南京市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)參照分析本項(xiàng)目離大橋商業(yè)區(qū)2.5公里離泰山新村商業(yè)區(qū)1.5公里距離新街口約17公里；距離湖南路約12公

7、里；距離鼓樓約15公里；距離中央門約10公里；正常情況下，項(xiàng)目到泰山新村騎自行車在10分鐘之內(nèi)，如果做馬自達(dá)則需要3塊錢。如果經(jīng)高新區(qū)坐車則需步行10分鐘左右，項(xiàng)目由高新區(qū)經(jīng)長江大橋過江的公交車經(jīng)“高新區(qū)”站臺(tái)到“大橋南路”家樂福的通行時(shí)間約為20分鐘，其中經(jīng)歷高新區(qū)、桃園、泰山新村、北橋頭堡、南橋頭堡、回龍橋（某些線路不設(shè)該站）幾個(gè)站臺(tái)?！痉治觥烤湍壳盃顩r來看，南京長江大橋仍然是長江兩岸人流過江的最主要通道和車流過江的重要通道。本項(xiàng)目所處的位置離長江大橋橋北大約3公里的距離，這個(gè)距離之間的公交速度較快。但對(duì)于那些不得已到江北購房和那些期望進(jìn)入主城區(qū)但是又暫時(shí)無充足資金的購房者來說，在心理上有

8、一定的抗性，因?yàn)樗麄兏Ｍ苯釉跇虮辟徶梦飿I(yè)。橋北片區(qū)泰山新村片區(qū)浦珠路片區(qū)珠江鎮(zhèn)片區(qū)另外，本項(xiàng)目緊鄰混凝土廠、南鋼等污染型企業(yè)，空氣污染較為嚴(yán)重，同時(shí)混凝土運(yùn)輸通道和南鋼的鐵路都與本岸緊密相連，由此帶來的噪音、粉塵污染將會(huì)比較嚴(yán)重，從調(diào)研的情況看，目前項(xiàng)目地前面的道路上有噪音和粉塵污染的車流平均為12次/分鐘，另外火車為上下午各2個(gè)班次。同時(shí)和那些地處江北腹地的其它項(xiàng)目相比本項(xiàng)目在景觀資源上比較缺乏。2、板塊內(nèi)片區(qū)區(qū)屬分析 2000年以來，江北的房地產(chǎn)市場供需兩方都呈現(xiàn)出快速的增長，并于近兩年逐漸成為南京樓市一個(gè)非常熱點(diǎn)的板塊江北板塊。現(xiàn)在，在江北板塊內(nèi)，除了本案所在的沿江鎮(zhèn)板塊以外，其它逐

9、漸形成了四個(gè)片區(qū)（如上圖）：橋北片區(qū)浦珠路片區(qū)泰山新村片區(qū)珠江鎮(zhèn)片區(qū)本項(xiàng)目位于沿江片區(qū)（泰山片區(qū)沿線），這個(gè)片區(qū)發(fā)展時(shí)間較短，在江北尚未形成一定的影響力。目前通過長江大橋的過江公交線路總共達(dá)到了17路，但是經(jīng)過項(xiàng)目附近的公交車僅有3路，而且需要步行10分鐘左右，交通劣勢比較明顯?！痉治觥吭诮备鱾€(gè)片區(qū)中，橋北片沿江帶價(jià)位最高，目前均價(jià)已達(dá)3000元/平米左右，威尼斯水城已突破3000元/平米單價(jià)，其余片區(qū)的均價(jià)也基本在2500元/平米以上。而本岸所在的沿江鎮(zhèn)片區(qū)的價(jià)格處于相對(duì)較低的位置，當(dāng)然，區(qū)域價(jià)值的提升速度主要受到了大環(huán)境、開發(fā)規(guī)模、影響力等各方面的影響。和其它區(qū)域相比，項(xiàng)目的基本生活配套

10、具備，但是缺乏居住氛圍、交通不便，影響樓盤品質(zhì)的提升。伴隨著一條條過江通道的打通和收費(fèi)站搬遷等利好消息的不斷落實(shí)，橋北片區(qū)在交通上的優(yōu)勢將會(huì)在一定程度上被削弱，整個(gè)江北區(qū)域的價(jià)值將被普遍提升，由此給項(xiàng)目帶來了一定的發(fā)展機(jī)遇。3、項(xiàng)目基地情況描述本項(xiàng)目地塊呈直角梯形，項(xiàng)目地表地勢較為平坦，目前為凈地。本地塊占地面積約為10萬平米；東西長度，長邊約為408米，短邊328.09米；南北長邊為264.2米，短邊為250米；二、周邊環(huán)境分析1、地塊周邊環(huán)境概況分析n 周邊環(huán)境概況分析項(xiàng)目位于浦江學(xué)院（江蘇教育學(xué)院）東側(cè)，離長江約3公里。項(xiàng)目的南端為目前通往其它區(qū)域主要交通通道，現(xiàn)階段空氣污染和噪音污染都

11、比較嚴(yán)重，近期沒有改善跡象。2、交通配套設(shè)施在市內(nèi)交通方面，共有2條過江公交線路和1條區(qū)內(nèi)線路。在項(xiàng)目周邊的泰山新村共有13條公交線路，最早從早上5：00開始營運(yùn)，最晚到晚上11：00，晚間還有夜間線路，公交資源豐富。在城際交通方面，長途客運(yùn)北站乘車10分鐘可以到達(dá)，位于建寧路的中央門長途汽車站、南京火車站、中山碼頭在泰山新村均有公交車直達(dá)。城際、市內(nèi)交通比較方便。3、市政配套設(shè)施調(diào)查項(xiàng)目所在沿江鎮(zhèn)片區(qū)，目前區(qū)域居民居住比較分散，所以相關(guān)配套相對(duì)比較原始，但是能夠?qū)嶋H解決居民平時(shí)的實(shí)際生活需要，而且項(xiàng)目離泰山新村商業(yè)配套區(qū)距離不遠(yuǎn)（目前居民的主要出行工具為自行車），另外隨著項(xiàng)目周邊開發(fā)的住宅小

12、區(qū)的逐漸交付，配套也會(huì)逐漸的跟上（如高新花苑一期已建成投入使用的商業(yè)設(shè)施約有1000平米），基本的生活需求不成問題。截至目前，相關(guān)生活配套主要仍以沿江鎮(zhèn)原有的商業(yè)為主，并且目前容量有限。n 學(xué)校： （照片，由于傳輸困難，本次報(bào)告中刪除，下同）n 超市：n 郵局：n 銀行： n 餐飲n 其它4、項(xiàng)目污染情況分析項(xiàng)目地塊位于浦泗路引橋向東800米處，周邊各類污染企業(yè)聚集，以及在建小區(qū)的運(yùn)輸車輛很多，長江大橋北引橋的正下方，這將給項(xiàng)目帶來一定的噪音污染、粉塵污染和震動(dòng)污染。隨著部分小區(qū)（江岸水城）的結(jié)案，本案的粉塵污染、噪音污染會(huì)有較大的改觀。同時(shí)按照南京市浦口區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（20042007），江

13、北嚴(yán)禁新建污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，治理現(xiàn)有的污染企業(yè)，保護(hù)高新區(qū)周邊區(qū)域的環(huán)境。以此從長遠(yuǎn)的角度看，未來的污染整治會(huì)有較大的動(dòng)作?！痉治觥勘卷?xiàng)目基地內(nèi)沒有可利用的山、水資源，項(xiàng)目基地周邊相關(guān)資源也比較匱乏；雖然也算是沿江項(xiàng)目，但實(shí)際距離達(dá)3公里左右，很難利用其作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)。本項(xiàng)目周邊的污染企業(yè)短期沒有搬遷的任何跡象，這為項(xiàng)目在銷售現(xiàn)場帶來了視覺沖擊的不良效果，而且很難改變，所以可以考慮售樓處離現(xiàn)場保持一段距離。這些不足給項(xiàng)目的開發(fā)次序和項(xiàng)目的總體規(guī)劃提出了較高的要求，也成為項(xiàng)目運(yùn)作好壞的關(guān)鍵影響因素之一。三、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查1、江北地區(qū)城市概況 本節(jié)所提到的江北區(qū)域?yàn)閺V域江北區(qū)域，包括現(xiàn)

14、在的浦口、六合兩區(qū)。n 江北地區(qū)城市概況行政區(qū)劃的調(diào)整給江北的發(fā)展帶來了新的發(fā)展契機(jī)2002年4月3日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，南京市政府對(duì)江北行政區(qū)域做了如下調(diào)整：撤銷南京市浦口區(qū)和江浦縣，設(shè)立新的南京市浦口區(qū)，合并原浦口區(qū)和原江浦縣的行政區(qū)域?yàn)樾缕挚趨^(qū)的行政區(qū)域。撤銷南京市大廠區(qū)和六合縣，設(shè)立南京市六合區(qū)，以原大廠區(qū)和原六合縣的行政區(qū)域?yàn)榱蠀^(qū)的行政區(qū)域。區(qū)劃調(diào)整后，江北整個(gè)地域面積為2387.5平方公里，總?cè)丝?33萬。根據(jù)南京市江北地區(qū)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)想（2002-2020），江北地區(qū)將以整和江北地區(qū)的資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和空間布局為契入點(diǎn)，加快基礎(chǔ)設(shè)施和城市環(huán)境建設(shè)，發(fā)揮江北地區(qū)的吸引和輻射作用，力爭通過

15、5-10年或者更長時(shí)間的建設(shè)，把江北地區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人居環(huán)境相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化濱江新區(qū)。規(guī)劃至2020年，江北地區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到212萬人，城鎮(zhèn)人口為161.5萬，城市化水平為76%。其中中心區(qū)人口為124.5萬。遠(yuǎn)景（X年），江北地區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到300萬，城市化水平約為80%。江北地區(qū)在城市空間布局以浦口新市區(qū)為核心，沿長江北岸軸向發(fā)展。浦口片區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科教產(chǎn)業(yè)為主體，是具有相對(duì)獨(dú)立性的區(qū)域綜合服務(wù)功能的濱江新市區(qū)；六合片區(qū)是以重化工工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，地方工業(yè)和服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的濱江新城。這樣的空間布局將強(qiáng)化浦口的綜合服務(wù)功能，提升浦口作為江北的區(qū)域中心、南京的副中心的地位。以后，江北區(qū)

16、域的人將在六合工作，在浦口居住生活，這樣的空間布局對(duì)本項(xiàng)目所在的區(qū)域以及本項(xiàng)目本身都是一個(gè)非常大的利好。2、浦口區(qū)城市總體規(guī)劃根據(jù)南京浦口區(qū)城市總體規(guī)劃（2002年2020年），行政調(diào)整后的浦口區(qū)，n 城市性質(zhì)一個(gè)人和自然和諧發(fā)展的生態(tài)型濱江新市區(qū)現(xiàn)代化的科學(xué)城；人和自然和諧發(fā)展的生態(tài)型濱江新市區(qū)；南京市重要的旅游度假中心。n 發(fā)展目標(biāo)一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域輻射力較強(qiáng)的、功能完善、交通便捷、生活舒適的江北新市區(qū)以科學(xué)城為城市發(fā)展的概念，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱，以大學(xué)園區(qū)為依據(jù)，以生態(tài)環(huán)境建設(shè)為特色，以重要交通道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為契機(jī)，將浦口區(qū)建成綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美

17、、區(qū)域輻射力較強(qiáng)的、功能完善、交通便捷、生活舒適的江北新市區(qū)。n 規(guī)劃范圍和人口規(guī)模一個(gè)遠(yuǎn)景可容納190萬人的大型江北新市區(qū)新浦口區(qū)行政區(qū)域面積902平方公里，人口52.24萬。根據(jù)南京市浦口區(qū)總體規(guī)劃（2002-2020），2010年，浦口區(qū)總?cè)丝?3.7萬左右，其中，城鎮(zhèn)人口52.3萬，城市化水平達(dá)到82.1%。中心城區(qū)規(guī)劃人口約40.8萬人，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在120平方米。2020年，浦口區(qū)總?cè)丝?12.3萬左右，其中，城鎮(zhèn)人口95.5萬，城市化水平達(dá)到85.0%。中心城區(qū)規(guī)劃人口約75萬人，城市建設(shè)用地約89.95平方公里，人均城市建設(shè)用地約119.9平方米；周邊城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約20

18、.5萬，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在110平方米。 遠(yuǎn)景，浦口區(qū)可以容納190萬人左右，其中，城鎮(zhèn)人口165萬，城市化水平達(dá)到86.8%。中心城區(qū)規(guī)劃人口約110萬人。其中目前沿江鎮(zhèn)街道人口為14429人，僅占中心城區(qū)六鎮(zhèn)總?cè)丝诘?.68%，是人口最少的一個(gè)區(qū)域。n 城市空間布局按照浦口區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（20042007），浦口將形成中心城區(qū)、橋林新城、湯泉重點(diǎn)鎮(zhèn)為核心的三個(gè)城鄉(xiāng)規(guī)劃單元，并逐漸與行政單元相銜接。項(xiàng)目位于規(guī)劃中的中心城區(qū)。3、交通設(shè)施規(guī)劃 n 江北收費(fèi)站外遷，將對(duì)整個(gè)江北板塊的發(fā)展都會(huì)有重大的意義橋北大橋北路收費(fèi)站一直是購房者心理和經(jīng)濟(jì)上的一個(gè)重要障礙，2005年橋北板塊的火爆在某種程

19、度上似乎加速了有關(guān)這兩個(gè)收費(fèi)站搬遷的進(jìn)程，05年底終于向外遷移，但是目前仍然存在交通擁堵的現(xiàn)象，政府需要更好的利用目前的二橋、三橋以及未來的過江隧道等，疏散大橋車流，使大橋真正成為市內(nèi)橋。收費(fèi)站的外遷將使得江南、江北的聯(lián)系程度更加密切，江南對(duì)江北的輻射能力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，這對(duì)江北的發(fā)展將會(huì)有較大的帶動(dòng)作用。n 過江通道的相繼建設(shè)，將帶動(dòng)江北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，緩解大橋的車流，但短期內(nèi)也會(huì)分流橋北片區(qū)的人氣目前長江南京段現(xiàn)狀擁有南京長江大橋、南京長江二橋以及三橋共三座橋，過江隧道也正在建設(shè)。這些過江通道的建設(shè)會(huì)拉進(jìn)長江兩岸的距離，帶動(dòng)江北區(qū)域各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也將會(huì)緩解長江大橋的車流。遠(yuǎn)期長江大橋的在

20、旅游等其他方面的附加值將會(huì)逐步顯現(xiàn)，這對(duì)本項(xiàng)目有著遠(yuǎn)期的利好，但是短時(shí)間內(nèi)由于二橋三橋收費(fèi)的問題，短時(shí)間內(nèi)很難在實(shí)質(zhì)上分流大橋的車流，項(xiàng)目與主城之間的時(shí)間成本仍是無法預(yù)估的，所以影響吸引更多的江南人購買。4、相關(guān)市政設(shè)施n 有關(guān)社區(qū)間的公共市政配套尚沒有詳細(xì)的方案，大多數(shù)相關(guān)規(guī)劃仍處在不確定、不明確階段在公共設(shè)施發(fā)展規(guī)劃上，本項(xiàng)目處在浦口中心區(qū)范圍內(nèi)，浦口中心區(qū)將按照市級(jí)副商業(yè)中心的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，部分社區(qū)商業(yè)將按照居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心進(jìn)行建設(shè)。整個(gè)區(qū)域商業(yè)設(shè)施用地規(guī)模約為2.03平方公里，占城市建設(shè)用地的2.26%，人均用地為2.71平方米。在綠地與空間景觀規(guī)劃上，近期：城市綠地用地規(guī)模為4.94

21、平方公里，占建設(shè)用地的10.07%，人均綠地為12.11平方米，其中公共綠地約為3.34平方公里。 遠(yuǎn)期：城市綠地用地規(guī)模為11.19平方公里，占建設(shè)用地的12.44%，人均綠地為14.92平方米，其中公共綠地約為5.77平方公里。浦口境內(nèi)的長江岸線作為重要的濱江資源將會(huì)得到開發(fā)和提升，其中規(guī)劃中的長江大橋北堡公園將按照綜合公園的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，預(yù)計(jì)規(guī)劃面積大于10萬平米。此外沿城市道路、城墻、水濱等將建設(shè)帶狀公園。這些都將對(duì)本區(qū)域的綠化和景觀資源帶來很大的提升，從而提高居民的生活居住的質(zhì)量。在浦口區(qū)近期12項(xiàng)重點(diǎn)工程中，有近半數(shù)工程在本項(xiàng)目周邊實(shí)施。其中，浦口大橋北堡公園和浦口公園改造將是

22、近兩年浦口區(qū)的一個(gè)重點(diǎn)工程。目前，涉及到居民居住的社區(qū)公共市政配套還缺少詳細(xì)的方案，大多數(shù)相關(guān)的規(guī)劃仍處在不確定、不明確階段，變動(dòng)的空間較大；在目前階段，這些市政設(shè)施的完成還需要主要依賴開發(fā)商來實(shí)施。5、相關(guān)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響按照浦口區(qū)近期發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃至2010年，規(guī)劃居住用地11.96平方公里，占城市建設(shè)用地26.17%，人均居住用地29.31平方米，公房住宅成套率80%。  2010年基本完成高速公路的骨架，完成緯三路過江隧道和地鐵3號(hào)線的建設(shè)。城區(qū)內(nèi)主干路和次干路基本形成，形成城市發(fā)展的空間構(gòu)架。本項(xiàng)目地處浦口新城區(qū)中心區(qū)。長江二橋、三橋、過江隧道的相繼通車和建設(shè)，將會(huì)一

23、定程度上分流長江大橋的車輛。同時(shí)二橋、三橋形成的環(huán)線使得過境的車輛不必通過南京市區(qū)就可以直接過境，這使得南京長江大橋有了成為南京市市內(nèi)橋的可能。本項(xiàng)目地處沿江，相關(guān)的市政、公共交通配套對(duì)于本項(xiàng)目來說，可能是雪中送炭，而對(duì)于其他競爭者來說卻是錦上添花，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作期間帶來的競合效應(yīng)要大于競爭效應(yīng)。目前，長江大橋仍然是長江兩岸居民通過長江的重要通道，其公交資源和人流優(yōu)勢使得沿橋組團(tuán)成為商業(yè)中心的可能比較達(dá)，而本項(xiàng)目則可以依托大橋的商業(yè)中心，同時(shí)注重純住宅的開發(fā)理念。地理、交通的劣勢是相對(duì)的。隨著時(shí)間的推移，過江的人流和車流逐漸被分流，相關(guān)的公共交通配套逐漸得到完善，地利資源的劣勢將會(huì)逐漸消弱，交通的

24、配套會(huì)不斷的跟上，但是污染卻是目前無法避免的，所以在小區(qū)內(nèi)部的景觀處理上一定要考慮如何盡量減少小區(qū)的受污染程度。第二部分、項(xiàng)目市場調(diào)查分析一、板塊近幾年整體房地產(chǎn)發(fā)展及走勢2002年的行政區(qū)劃調(diào)整是江北房地產(chǎn)市場的一個(gè)分水嶺。2002年之前，江北的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、 在開發(fā)商的組成上，以本地開發(fā)商為主；2、 在單個(gè)項(xiàng)目的體量上，以3到5棟為主的小項(xiàng)目為主，比如：泰山新村片區(qū)正在銷售的玫瑰花園尾盤；3、 在樓盤的品質(zhì)上，以兵營式排列為主，小區(qū)缺少景觀、環(huán)藝等方面的設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為缺乏；4、 在營銷過程上，一般以開發(fā)商自己銷售為主，沒有項(xiàng)目營銷的觀念；5、 在樓盤的區(qū)位上，多集中

25、在當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的中心地區(qū)，比如：沿江鎮(zhèn)天晴花園項(xiàng)目；6、 在消費(fèi)者特點(diǎn)上，主要為當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)公務(wù)員、先富起來的私營企業(yè)者、當(dāng)?shù)氐牟疬w戶；7、 在付款的方式上，主要以一次性付款為主，沒有貸款賣方的概念；8、 在戶型的設(shè)計(jì)上，多以三房一廳、兩房一廳戶型為主，沒有客、餐分廳的概念。2002年以后，江北的區(qū)劃調(diào)整以及區(qū)劃調(diào)整后一系列相關(guān)規(guī)劃的出臺(tái)，同時(shí)，南京主城區(qū)房價(jià)、地價(jià)的飛漲，供方開發(fā)企業(yè)、需求方購房者均在尋找一個(gè)適合自己的區(qū)域，這些因素的共同作用刺激了江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年以后江北的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1、 開發(fā)商的組成上，一些省內(nèi)、國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)如：明發(fā)、蘇寧、大華等企業(yè)加入

26、到江北開發(fā)的行列，當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)企業(yè)也通過各種形式與有實(shí)力的開發(fā)商合作開發(fā)；2、 在單個(gè)項(xiàng)目的體量上，江北房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代，總建在10萬平方以下的項(xiàng)目已經(jīng)算小項(xiàng)目了，進(jìn)入2004年，明發(fā)推出190萬平米的大盤，2005年蘇寧將記錄刷新，推出了360萬平方的天華百潤；開發(fā)商由單純項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入“造城時(shí)代”。3、 在樓盤的品質(zhì)上，一些世界著名的建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)公司參與到江北的造城運(yùn)動(dòng)中來，項(xiàng)目的品質(zhì)有了較高的提升。4、 在營銷過程上，一些代理行業(yè)頂尖的銷售公司參與到銷售的過程中，如新景祥等；5、 在樓盤的區(qū)位上，樓盤逐漸向配套較為缺乏的郊外拓展，同時(shí)通過項(xiàng)目運(yùn)作提升交通和配套；6、 在消費(fèi)者

27、特點(diǎn)上，隨著一批投資者的進(jìn)入，大批被動(dòng)郊區(qū)化的主城區(qū)市民到江北安家置業(yè)；7、 在區(qū)域發(fā)展上，逐漸形成了四個(gè)相對(duì)集中的樓市片區(qū)，江北區(qū)域作為南京房地產(chǎn)市場一個(gè)重要的板塊被整個(gè)南京市（而不僅僅是江北的市民）所關(guān)注。8、 在消費(fèi)者的觀念上，城區(qū)購房者逐漸接受了過江居住、跨江安家的生活方式，長江這個(gè)心理天塹正在隨著時(shí)間被購房者跨越。二、區(qū)域房地產(chǎn)整體市場情況分析（一）土地市場運(yùn)行情況（本部分江北板塊指浦口和六合兩個(gè)區(qū)）【分析結(jié)果】從出讓土地的整體情況看，目前的出讓體量遠(yuǎn)小于同為郊區(qū)板塊的江寧，這主要由于之前協(xié)議出讓的大量土地目前僅有一半左右進(jìn)入開發(fā)階段，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，尚有300萬平米左右以各種名目協(xié)議

28、出讓的土地在沉睡（其中環(huán)老山周邊居多）。目前招、拍、掛出讓的土地樓面地價(jià)為500900元/平米，其中浦口片區(qū)土地樓面地價(jià)平均值在800元/平米左右。本案經(jīng)折算后樓面地價(jià)為588.8元/平米，土地成本方面具有一定的競爭優(yōu)勢。但如果考慮到潛伏的成本更低的協(xié)議出讓土地，其出其不意的入市會(huì)使本案受到一定的潛在威脅，因此從土地市場諸多不確定因素考慮，本案宜快進(jìn)快出，在價(jià)值盡可能追求最大化的前提下，更要講究出手的速度，以防止被其它項(xiàng)目阻擊。1、總體成交情況分析江北板塊自2002年以來共成交20幅地塊，實(shí)際出讓面積68.93萬平米，成交金額57056萬元，詳見下表。江北板塊土地出讓情況一覽表年度用地性質(zhì)出讓

29、幅數(shù)實(shí)際出讓面積（平方米）實(shí)際成交金額（萬元）2002年住宅用地163553702003年2004年住宅用地211740413250商業(yè)用地112178.5365混合用地14613.81802005年住宅用地7213977.116090市場用地197409.55900混合用地7237305.320901成交特點(diǎn)：六合區(qū)域成為板塊的主要土地供應(yīng)源，市場與混合用地供應(yīng)增快，成為未來浦口客群分流的競爭區(qū)域2003-2004年的江北板塊浦口區(qū)域無量供應(yīng)，出讓土地都集中于六合區(qū)。該板塊自2002年以來出讓的20幅地塊中有16幅土地來源于六合區(qū)，實(shí)際出讓面積約54.21萬平米，占該板塊總出讓面積的78.6

30、5。江北板塊出讓的土地中其中10幅是住宅用地，總計(jì)出讓面積33.77萬平米，其中浦口出讓6.86萬平米，六合出讓26.91萬平米。住宅出讓用地面積約占總出讓面積的48.99。另外，市場用地、商業(yè)用地與綜合性用地各占14.13、1.77%與35.10。就目前情況而言，江北板塊的用地性質(zhì)主要以住宅用地為主，而隨著六合區(qū)域在整體市場中的作用不斷加強(qiáng)，市場用地與混合用地的供應(yīng)在2005年得到了進(jìn)一步的大幅提升。江北板塊土地出讓情況示意圖土地綜合平均出讓價(jià)格走勢平穩(wěn) 2004年以后江北板塊的年均單幅地塊平均價(jià)格保持在3000萬左右，而平均樓面地價(jià)維持在500-900元/平方米。由于該板塊出讓土地集中于六

31、合區(qū)域，因此該土地價(jià)格主要體現(xiàn)了六合區(qū)域的地價(jià)水平。2005年浦口只有兩幅用地出讓，分別是2005G04（混合用地）與2005G22（住宅用地），出讓總價(jià)分別為7900萬元與6500萬元，樓面地價(jià)分別為744元/平米與697元/平米。 浦口宗地平均地價(jià)與樓面地價(jià)對(duì)比一覽表 圖 浦口宗地平均地價(jià)與樓面地價(jià)對(duì)比示意圖 土地利用強(qiáng)度呈上升趨勢土地利用強(qiáng)度逐年提高。從歷年出讓土地的平均面積來看，單幅面積大多在3萬平米左右。而從平均容積率來看，平均維持在1.2左右，且有上升的趨勢。可見土地利用強(qiáng)度有不斷上升的趨勢。小高層樓盤被大量開發(fā)。從平均容積率走勢線來看，平均容積率走勢不斷上升，而且有繼續(xù)上升的趨勢

32、。隨著江北區(qū)域大量高層、小高層等建筑形態(tài)的出現(xiàn)，此區(qū)域住宅產(chǎn)品類型趨向多樣化，品質(zhì)不斷提升，對(duì)市場的吸引程度不斷增加。土地出讓面積容積率對(duì)比一覽表 土地出讓面積容積率對(duì)比示意圖 江北土地市場供應(yīng)長遠(yuǎn)走勢將趨緩從各季度來看，江北板塊2003年全年及2004年二、四兩個(gè)季度均為無量供應(yīng)，這主要是浦口區(qū)域受前期協(xié)議等形式出讓土地面積過大，市場消化能力有限的影響。另外，目前江北主要以住宅用地供應(yīng)為主，后期市場競爭激烈。同時(shí)住宅用地過多，商業(yè)用缺少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡有可能帶來商業(yè)用地價(jià)值的大幅提高。 土地價(jià)格略有平抑，商品房價(jià)格仍在持續(xù)走高自2003年以來，江北板塊的房價(jià)由2003年一季度的1783元/平

33、米，上漲到目前有突破3000元大關(guān)的趨勢。而從2005年江北板塊的平均樓面地價(jià)來看，相對(duì)以往雖然總體趨勢也是在不斷上漲，但未形成對(duì)商品房價(jià)格提升的明顯作用。（二）區(qū)域市場商品房供給與銷售分析1. 商品房供應(yīng)與銷售06年1-5月份，浦口上市量為73.34萬平米，占全市上市體量的36.78%，其中住宅上市59.69萬平米。與05年同期相比，1-5月份江北商品房銷售增長131.41%，其中住宅銷售量為63.31萬平米，同比增長130.13%。表 浦口區(qū)1-5月商品房供應(yīng)情況(不含經(jīng)濟(jì)適用房)指標(biāo)商品房住宅上市面積(萬平米)同比(%)比例(%)上市面積(萬平米)同比(%)比例(%)全市273.82-1

34、1.83100211.65-11.75100江南八區(qū)130.39-31.8647.6297.72-34.5746.17浦口73.3439.1126.7859.6914.4128.20注：1、比例為板塊合計(jì)量占全市的比例2、商品房概念在此僅包括商品住宅、商業(yè)用房以及寫字樓三種物業(yè)類型。3、5月份數(shù)據(jù)為截止到5月20日的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，下同表 浦口區(qū)1-5月商品房銷售情況(不含經(jīng)濟(jì)適用房)指標(biāo)商品房住宅銷售面積(萬平米)同比(%)比例(%)銷售面積(萬平米)同比(%)比例(%)全市299.10118.99100272.10106.90100江南八區(qū)147.2656.3449.

35、23133.9449.6449.22浦口63.66131.4121.2863.31130.1323.272. 商品住宅供銷對(duì)比05年浦口片區(qū)商品住宅上市量一直很大，單月上市量均在5萬平米以上，尤其是05年12月和06年1月，上市量分別達(dá)到了46.89萬平米和56.35萬平米，從06年2月份以來，浦口片區(qū)住宅上市量開始放緩，其中4月和5月為零上市。與上市的跌宕起伏不同，浦口區(qū)的住宅消化速度一直保持穩(wěn)定。江北的價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)市場波動(dòng)的抵抗力相對(duì)較強(qiáng)。圖3-1 浦口區(qū)各月上市、銷售量走勢數(shù)據(jù)來源 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)05年浦口區(qū)的累積供銷比一直維持在1.33左右，由于05年12月和06年1月的集

36、中上市，使得浦口區(qū)的累積功效比一度達(dá)到1.52。06年2月以來，隨著上市的放緩和平穩(wěn)的消化，該地區(qū)的累積功效比又回復(fù)到1.3，處于正常水平。圖3-2 2005年5月至今浦口區(qū)累計(jì)供銷比注：至05年5月數(shù)據(jù)為2003年1月至05年5月31日的累計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)3. 供銷結(jié)構(gòu)分析1-5月分面積段供銷趨勢從1-5月各面積段的供給和銷售來看，除了160平米以上的超大戶型和60平米以下的小戶型以外，浦口片區(qū)其他面積段供銷基本平衡，其中80-120平米段還出現(xiàn)供給小于需求的狀況。由于浦口的經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)薄弱，因此當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在購房時(shí)，低面積和低總價(jià)是他們的首選。 圖3-7 供銷對(duì)比數(shù)據(jù)來

37、源 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)1-5月分價(jià)格段銷售情況目前浦口樓盤的普遍價(jià)格都在2500-3000元/平米之間，從銷售量來看也符合這個(gè)事實(shí)。另外，浦口也有一部分價(jià)格在1800-2500元/平米的超低價(jià)盤，由于其價(jià)格具有絕對(duì)的優(yōu)勢，因此也受到部分購房者的歡迎。圖3-8 銷售情況數(shù)據(jù)來源 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)4. 商品住宅價(jià)格分析05年第三季度浦口區(qū)受橋林鎮(zhèn)部分項(xiàng)目的影響，價(jià)格一度降至2000元/平米以下，此后一直保持在2500元/平米左右的水平。06年開春以來，價(jià)格一路走高，截至5月20日，浦口均價(jià)已達(dá)到2793元/平米。圖4-1 各月成交均價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)（三）競爭區(qū)域市場

38、情況分析（競爭區(qū)域?yàn)橐员景笧閳A心，周邊3公里左右范圍內(nèi)與項(xiàng)目具有一定相似型的在售的樓盤，具體有：盤龍山莊、盤錦花苑、江岸水城、高新花苑二期和蘇寧天潤城）1. 分面積段上市、銷售對(duì)比：04年8月至今項(xiàng)目附近的供應(yīng)量達(dá)到了8083套，其中80120平米的供應(yīng)為6214套，占76.88%，而銷售套數(shù)也達(dá)到了6096套，其中80120平米的銷售為5074套，占比82.23%，比供應(yīng)高出了5個(gè)百分點(diǎn)。整體供銷比為76.88%，而從面積段的銷售率看，能夠達(dá)到整體供銷比的面積段主要集中在110平米以下，特別是100平米以下的產(chǎn)品。從平均消化周期來看，100平米以下的未來可銷售周期在2個(gè)月以下，按照平均速度來

39、看，2-3個(gè)月以后，競爭范圍之內(nèi)100平米以下的產(chǎn)品在沒有新上市的情況下基本結(jié)束銷售，所以我們試探性的得出一個(gè)結(jié)論，江北小面積的產(chǎn)品銷售前景比較看好。從目前的銷售價(jià)格來看，一般樓盤主要銷售均價(jià)集中在2500元/平米左右，由于盤龍山莊1850元/平米的價(jià)格拉低了區(qū)域的整體價(jià)格，所以顯示的整體均價(jià)偏低。以此我們在面積方面得出一些基本性的結(jié)論：Ø 8090平米以及90100平米的產(chǎn)品目前市場供銷兩旺Ø 大面積舒適性戶型面臨滯銷的危險(xiǎn)Ø 戶型和單價(jià)的聯(lián)系度一般，沒有城區(qū)出現(xiàn)小面積產(chǎn)品單價(jià)高于大戶型的現(xiàn)象，但是隨著這類產(chǎn)品越來越稀缺，至少可以這樣理解：小面積單價(jià)的提升空間高

40、（快）于大面積產(chǎn)品的價(jià)格提升Ø 目前江北的單身公寓尚未真正起步，和江寧比有很大的差距（目前50平米以下的產(chǎn)品為某企業(yè)在高新花苑買斷建筑）Ø 在面臨大盤未來上市量巨大，同時(shí)不斷低價(jià)盤沖擊江北市場的情況下，價(jià)格提升的速度較慢。1.1 分面積段上市、銷售對(duì)比：1.2. 分面積段銷售率：1.3. 分面積段銷售均價(jià)：1.4. 分面積段平均去化周期2. 分套型上市、銷售對(duì)比：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，二房二廳和三房二廳是市場供銷的主要產(chǎn)品。上市比例達(dá)到了80左右，銷售比例則達(dá)到了85以上，說明市場的主流產(chǎn)品仍是需求的主力。從銷售的角度看，二房二廳的銷售率達(dá)到了94.47%，而二房一廳更是100的銷

41、售（一居室沒有實(shí)際面向市場銷售），這個(gè)和面積的銷售統(tǒng)計(jì)比較吻合。從銷售周期來看，二房以及以下的產(chǎn)品未來的銷售周期很短，在沒有實(shí)際新增上市的情況下，二房的產(chǎn)品可能面臨稀缺。所以，我們可以得出一個(gè)基本性的結(jié)論：二房二廳的產(chǎn)品市場需求量很大。同時(shí)，試探性的下一個(gè)冒險(xiǎn)的結(jié)論：江北的小戶型（單身公寓）有一定的市場需求量，當(dāng)然這個(gè)結(jié)論需要驗(yàn)證。還有一個(gè)相同的結(jié)論，各戶型的價(jià)格上揚(yáng)速度被抑制。另外需要關(guān)注的一點(diǎn)就是，在市場某些產(chǎn)品稀缺而市場旺銷的情況下，客戶購買旺銷產(chǎn)品的心理是不是必然的，可能因?yàn)槭袌龅南∪睂?dǎo)致價(jià)格提升以后選擇其它的產(chǎn)品作為替代，所以本案要綜合考慮一個(gè)綜合性價(jià)比的問題。2.1分套型上市銷售對(duì)

42、比2.2 分套型銷售率：2.3 分套型銷售均價(jià)：2.4 分套型去化周期3.各單價(jià)段銷售情況從成交的各單價(jià)段情況看，20002500以及25003000元/平米成為區(qū)域成交的主力價(jià)格區(qū)間，2000元/平米以下主要有盤龍山莊提供。那么普通項(xiàng)目的價(jià)格結(jié)點(diǎn)在2500元/平米，也可以成為區(qū)域項(xiàng)目的參考價(jià)，在條件基本相近的情況下可以作為本案的銷售均價(jià)。（實(shí)際項(xiàng)目存在很大的剛性劣勢，這個(gè)在項(xiàng)目價(jià)格定位階段做出判斷）。另外，2000元/平米可能會(huì)成為部分目前尚未預(yù)知的小型項(xiàng)目的市場價(jià)格，這樣可能會(huì)影響甚至打擊區(qū)域長期逐漸形成的價(jià)格趨勢（東郊就是典型的例子）。在這種情況下，除了產(chǎn)品要有競爭力以外，需要充分的防范

43、區(qū)域價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。4. 各總價(jià)段銷售情況從成交的總價(jià)看，2025萬以及2530萬是區(qū)域項(xiàng)目成交的主力成交范圍，結(jié)合單價(jià)的情況，理論上的判斷是25萬左右的產(chǎn)品是消費(fèi)者承受的主力總價(jià)區(qū)間。針對(duì)這個(gè)總價(jià)情況結(jié)合項(xiàng)目的一些劣勢，至少可以判斷本案的總價(jià)需要低于25萬，在23乃至20萬以下為比較合理的區(qū)間。所以后面我們需要做的是結(jié)合實(shí)際的需求以及本案的特質(zhì)，在這個(gè)總價(jià)范圍內(nèi)合理構(gòu)建單價(jià)和產(chǎn)品的整合。5 .一年來銷售均價(jià)走勢：價(jià)格一直圍繞在2500元/平米浮動(dòng)，05年12月至06年2月的價(jià)格大幅度下降主要是盤龍山莊項(xiàng)目旺銷。我們一直提到盤龍的價(jià)格，那么可能比較擔(dān)心的情況是項(xiàng)目周邊會(huì)不會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)盤龍，在目前周邊

44、大量土地閑置的情況下，這個(gè)可能是完全存在的。盤龍附近的項(xiàng)目盤錦花園在盤龍山莊的壓力下，1月以后的價(jià)格出現(xiàn)了比較大的跌幅。如果項(xiàng)目附近出現(xiàn)這類項(xiàng)目，那么首先要考慮的是如何保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，而不是不斷提升項(xiàng)目的價(jià)格。（具體的判斷在價(jià)格定位中會(huì)進(jìn)行比較）6、各月銷售套數(shù)：從月度的銷售速度看，目前能夠維持在400套/月以上的水平，如果項(xiàng)目在一年半時(shí)間之內(nèi)完成1500套住宅的項(xiàng)目需要每月完成100套左右的銷售任務(wù)。而目前400套/月的量有很大一部分來源于大盤天華百潤，所以項(xiàng)目需要有很強(qiáng)的競爭力才能獲得1/4的市場。3. 存量：在存量方面，按照目前的銷售速度，面臨壓力主要是三房二廳的戶型，如果后續(xù)的供應(yīng)

45、主要仍是以這類戶型為主導(dǎo)，那么壓力相對(duì)較小，如果后市供應(yīng)以目前旺銷的二房為主的話，市場壓力不言而喻。3.1 分面積段可售： 3.2 分套型可售分布： （四）競爭項(xiàng)目分析1. 盤龍山莊項(xiàng)目地址：浦口區(qū)盤城鎮(zhèn)江北村開發(fā)商：南京鼎業(yè)投資集團(tuán)有限公司物業(yè)公司：南京鼎欣物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)：王孝雄建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、南京金海設(shè)計(jì)工程有限公司占地面積：321畝建筑面積：30萬，未來面積20萬平米左右產(chǎn)品類型：小高層、多層，共60棟1.1 上市、銷售對(duì)比 分面積段上市、銷售對(duì)比從面積段看，非常明顯的特征是90平米（80-90/90-100）左右的產(chǎn)品是市場偏好的主流產(chǎn)品，而超過100平米的產(chǎn)品銷售速度相對(duì)放

46、緩。另外一個(gè)現(xiàn)象需要關(guān)注的是70-80平米產(chǎn)品銷售速度的放緩主要由于其這類產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)存在一定的問題。以此可以判斷出，項(xiàng)目的單價(jià)低，走的必然是平民路線，而引發(fā)的市場情況是經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品暢銷，這與客戶定位有直接的關(guān)系。銷售率1.1.2 分套型上市銷售對(duì)比從套型的供銷情況分析，戶型和銷售率成反比，這個(gè)現(xiàn)象一再驗(yàn)證了經(jīng)濟(jì)型戶型在普通購買者中的地位。 銷售率 各月銷售均價(jià)從各月的銷售價(jià)格觀察，項(xiàng)目采用了低開高走的基本策略，但是首先是低價(jià)策略，所以雖然價(jià)格在不斷提升，但是原先的市場形象不會(huì)改變，但價(jià)格和其他樓盤的差距不大的時(shí)候，價(jià)格的上揚(yáng)通道就會(huì)被抑制。項(xiàng)目的上市雖然順利完成了銷售，但是區(qū)域的預(yù)期價(jià)格被拉了下

47、來，后續(xù)的價(jià)值回歸可能需要很長的時(shí)間。各單價(jià)段銷售情況 1.4 各總價(jià)段銷售情況 從總價(jià)分析，項(xiàng)目主力總價(jià)在20萬以下，整體控制在25萬以內(nèi)，這和本案總價(jià)有很大的相似性，這個(gè)項(xiàng)目的銷售說明25萬以下產(chǎn)品的市場需求比較旺盛。 2.天潤城項(xiàng)目地址：浦口區(qū)沿江街道京新628號(hào)開發(fā)商：南京天華百潤投資責(zé)任有限公司物業(yè)公司：清江花苑物業(yè)管理有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)：南京金宸建筑設(shè)計(jì)有限公司占地面積：4000畝建筑面積：360萬平米產(chǎn)品類型：目前為一期天潤城，總建筑面積60萬平米，第一街住宅共有十八幢，其中多層有十一幢，另外七幢為小高層。房型面積從70多平方米到120多平方米不等，主力戶型為三房和兩房。天潤城

48、第二街區(qū)，占地約60950平方米，住宅總建筑面積約121457平方米,總戶數(shù)為1006戶。第二街區(qū)住宅共有十九幢，其中多層有十四幢，另外五幢為小高層。房型面積從80多平方米到120多平方米不等，主力戶型為三房和兩房。天潤城第三街區(qū)，占地約180畝，住宅總建筑面積約17萬平方米左右,總戶數(shù)為1694戶。第三街區(qū)住宅共有二十二幢小高層。房型面積從80多平方米到120多平方米不等，主力戶型為三房和兩房。第四街區(qū)住宅總建筑面積約19萬平方米左右，總戶數(shù)為1222戶。第四街區(qū)住宅共有十九幢小高層。房型面積從80多平方米到120多平方米不等，主力戶型為三房和兩房。2.1 上市銷售對(duì)比 分面積段上市銷售對(duì)比

49、從天潤城目前3個(gè)街區(qū)的銷售情況看，120平米以下的產(chǎn)品暢銷，達(dá)到了95%以上的銷售，而120平米以上的產(chǎn)品則面臨一定的壓力，雖然這部分產(chǎn)品的供應(yīng)量所占的比例不大，但是銷售時(shí)客戶的需求量更小，在經(jīng)濟(jì)型戶型基本銷售完畢時(shí)，大面積戶型銷售壓力才稍微減輕一點(diǎn)。所以，雖然未來的產(chǎn)品可能仍然以經(jīng)濟(jì)型戶型為供應(yīng)主力，但是這也是需求最為旺盛的產(chǎn)品，項(xiàng)目可以考慮純粹的以經(jīng)濟(jì)型，不需要加入大戶型的元素。另外天潤城作為一個(gè)超級(jí)大盤，市場的知名度很高，所以部分的大戶型還能吸引一定的高支付能力的消費(fèi)者，而項(xiàng)目在這一點(diǎn)上存在劣勢，所以從這個(gè)層次看，純粹的普通住宅更適合本案。銷售率2.1.2 分套型上市銷售對(duì)比二房的銷售率

50、居高不下不在是單個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)象，而是整個(gè)區(qū)域各樓盤所表現(xiàn)出來的共性。所以本案需要解決的是入如何在這個(gè)前提下（二房作為主力）合理的面積配比以及戶型設(shè)置。銷售率2.2各月銷售均價(jià)天華百潤在2500元/平米的價(jià)格低位運(yùn)行將近1年的時(shí)間，06年春節(jié)以后，南京樓市比較熱，而銷售速度也在不斷的加快，天華百潤終于實(shí)施首次提價(jià)政策，全部房源上漲100元/平米，部分好的樓層加價(jià)幅度更大。此次的提價(jià)主要為四街區(qū)以及未來供應(yīng)的上市做準(zhǔn)備，可以判斷后續(xù)該項(xiàng)目的價(jià)格還將緩慢的提升，當(dāng)天潤城銷售結(jié)束以后，二期的價(jià)格估計(jì)在目前的基礎(chǔ)上有100200元/平米的提升，均價(jià)可能達(dá)到27002800元/平米。2.3 各單價(jià)段銷售情況

51、2.4 各總價(jià)段銷售情況從總價(jià)看，天潤城以30萬為一般產(chǎn)品總價(jià)控制點(diǎn)，而25萬為價(jià)格的臨界點(diǎn)，從成交的情況看，2025萬的需求非常旺盛，高于2530萬，說明市場對(duì)于總價(jià)的敏感性較強(qiáng)，特別是30萬以上的承受力就會(huì)削弱。3. 高新花苑二期項(xiàng)目地址：浦口區(qū)高新區(qū)創(chuàng)業(yè)新村東側(cè)開發(fā)商：南京北園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：百佳物業(yè)管理公司建筑設(shè)計(jì)：中煤國際南京設(shè)計(jì)研究院占地面積：52000萬平米建筑面積：10萬平米產(chǎn)品類型：由10棟多層和8棟小高層組成，目前已經(jīng)基本竣工。3.1上市銷售對(duì)比 分面積段上市銷售對(duì)比項(xiàng)目以現(xiàn)房銷售，目前剛上市3個(gè)月，由于宣傳尚未進(jìn)入正軌以及售樓中心偏僻，所以項(xiàng)目銷售情況一般。從

52、項(xiàng)目上市情況看，大面積戶型所占的比例在各個(gè)樓盤中比較高，從目前的情況看，小戶型已經(jīng)團(tuán)購出去，開發(fā)商可能會(huì)采用低價(jià)團(tuán)購的方式營銷，而不采用傳統(tǒng)的市場行銷手段。銷售率3.1.2 分套型上市銷售對(duì)比項(xiàng)目以三室二廳為主，和其它項(xiàng)目相比有一定的差距，但是現(xiàn)實(shí)銷售顯示，此類產(chǎn)品的差異化策略沒有獲得成功，說明市場對(duì)于大戶型的抗拒還是很大的，面臨的銷售壓力也比較大。 銷售率 3.2 各月銷售均價(jià)走勢 3.3 各單價(jià)段銷售情況從了解的情況看，前期的部分消化主要以內(nèi)部為主，所以價(jià)格比較低，從四月開始向市場銷售，價(jià)格接近于市場平均水平。 3.4 各總價(jià)段銷售情況4. 江岸水城項(xiàng)目地址：浦口區(qū)沿江街道復(fù)興村開發(fā)商：南

53、京鴻仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：南京名城物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)：南京華東建筑工程設(shè)計(jì)有限公司環(huán)藝設(shè)計(jì)：美國.南京二十一世紀(jì)城市環(huán)境景觀公司占地面積：350畝建筑面積：40萬平米（一期面積16萬平米，住宅13.8萬）產(chǎn)品類型：一期12棟小高層、15棟多層，一期容積率1.75%，覆蓋率21.28%，綠化率51.78%4.1 上市銷售對(duì)比 分面積段上市銷售對(duì)比水城產(chǎn)品的主要面積段在90平米以上，主要集中在90-120平米之間，在主力面積段之間，銷售率隨著面積的增加而減少（120-144平米由于所占比例較小，有一定的偶然性，當(dāng)然也是我們需要考慮的部分），也就是說，雖然項(xiàng)目的定位希望在戶型的設(shè)計(jì)上有所提高，但是現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)決定了項(xiàng)目在價(jià)格上很難有大的突破。所以本案的面積應(yīng)該相應(yīng)的縮小，不僅可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)品的差異化，同時(shí)也更加符合區(qū)域消費(fèi)者的主力需求。銷售率分套型上市銷售對(duì)比從套型的角度看，原有的結(jié)論就非常清晰了，二房二廳基本完成銷售，而三房則面臨很大的銷售壓力（空套型中各類產(chǎn)品基本都有）。所以整體的結(jié)論不會(huì)改變，二房二廳是本案產(chǎn)品中權(quán)重最大的一部分。 銷售率 4.2 各月銷售均價(jià)走勢目前項(xiàng)目的價(jià)格在2600元/平米左右，其中多層的價(jià)格