土地增值稅清算指南與納稅籌劃

1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃推薦開征土地增值稅的目的（1）為了增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，規(guī)范房地 產(chǎn)市場(chǎng)。（2）為了限制房?jī)r(jià)上漲過快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（3）為了提高我國(guó)土地的利用效率。（4）為了規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái) 政收入。主要亮點(diǎn)有兩個(gè)， 其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅 率；二是對(duì)于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率。征稅方法：實(shí)行 先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知（國(guó)發(fā) 201010 號(hào)）提高戰(zhàn)略級(jí)別的嚴(yán)厲性（體現(xiàn)在兩個(gè)方面） ：（一）將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀， 這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)的

2、社 會(huì)危害性評(píng)級(jí)最嚴(yán)厲的一次。（二）首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條” ，通知強(qiáng)調(diào)：“對(duì)穩(wěn)定房 價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究 責(zé)任”，并且讓監(jiān)察部介入。這意味著，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨 紀(jì)國(guó)法的考核體系， 堵死了地方官員在遏制高房?jī)r(jià)上僥幸和綏靖的退 路。遏制房?jī)r(jià)過快上漲的四大手段：（一）運(yùn)用信貸政策遏制房?jī)r(jià)上漲國(guó)十條要求，單套面積在 90M2 以上的，提高首付比例；商品住 房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。（二）堅(jiān)決遏制外地炒房者國(guó)十條要求，對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納 證明

3、的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 地方人民政府可根據(jù)實(shí)際 情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用國(guó)十條要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。 財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人 房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作 ,對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。（四）以問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力國(guó)十條指出， 各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過快上漲的 危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策， 采取堅(jiān)決的措施， 遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立

4、考核問責(zé)機(jī)制， 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力， 影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的， 要追究責(zé)任。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā) 201053 號(hào)）一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神， 高度重視土地增值稅 征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。 還沒有全面組織清算、 管理比較松懈的地區(qū)， 要轉(zhuǎn)變觀念、 提高認(rèn)識(shí)， 將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā) 201010 號(hào)文件精神上來，堅(jiān)決、全面、深入的推 進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作， 不折不扣地將國(guó)發(fā) 201010 號(hào)文件精 神落到實(shí)處。二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工

5、作 改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情 況。通過科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用， 各地須對(duì)目前的預(yù)征率 進(jìn)行調(diào)整。（1）除保障性住房外；保障性住房不預(yù)征； （2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%；（ 3）中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%； （4）西部地區(qū)省份不得低于 1%； 各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行， 任何單位和個(gè) 人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一 核了之”、“求快圖省”的做法

6、。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收 法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%四、深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程 ，提高清算工作水平。對(duì) 清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查， 建立問責(zé)機(jī)制， 積極推動(dòng)土 地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。2010 年稅收專項(xiàng)檢查工作方案 土地增值稅部分1、是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。2、是否不按規(guī)定進(jìn)行成本分?jǐn)?，增值額的計(jì)算是否正確。國(guó)稅發(fā) （2009）31 號(hào)文3、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。國(guó)稅發(fā)（ 2009）9

7、1 號(hào)文4、是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土 地增值稅的清算。5、是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文6、是否按規(guī)定對(duì)開發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過貸款期限的 利息和罰息是否稅前剔除。國(guó)稅函 2010220 號(hào)7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧1、2006年 3 月 2 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干 問題的通知（財(cái)稅 200621 號(hào)文）；2、2006 年 12 月 28 日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）；3、2

8、007 年 12 月 29 日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了土地增值稅清算鑒證 業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國(guó)稅發(fā) 2007132 號(hào)）；4、2008 年 4 月 11 日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅 清算工作的通知（國(guó)稅函 2008318 號(hào)）；5、2009 年 4 月 29 日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏 增收的若干意見（國(guó)稅發(fā) 200985 號(hào)）；6、2009 年 5 月 20 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了土地增值稅清算管理 規(guī)程（國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)）；7、2010 年 5 月 19 日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問 題的通知 （國(guó)稅函 2010220 號(hào)）；8、2010 年 5 月 2

9、5 日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工 作的通知（國(guó)稅發(fā) 201053 號(hào)）。第一節(jié) 土地增值稅概述（上）一、土地增值稅： 是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 并取得收入的單位和個(gè)人， 就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一 種稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍： 有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。1、“國(guó)有土地”是指法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓（三）征稅范圍的界定：1土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行 為征稅。只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行 為；2. 土地增值稅是對(duì)國(guó)有

10、土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn) 讓行為征稅。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3. 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。二、收入總額的確認(rèn)（一）清算管理規(guī)程：審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房 銷售（預(yù)售）許可證及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn) 銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性， 以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合 同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致的，以實(shí)測(cè)面積確認(rèn)收入。（二）220號(hào)函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額 確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同

11、所載的售房 金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致， 應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 帛（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投 資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán) 轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 繳納土地增值稅。（六種）國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)，國(guó)稅函（ 2009）3號(hào)，財(cái)企（ 2009）242號(hào)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時(shí)，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在 稅款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。三、扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容： 扣除項(xiàng)目包

12、括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： 是指納稅人為取得土地使用權(quán) 所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 包括地價(jià)款、 契 稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)，國(guó)稅函 2010220 號(hào)1. 同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、 合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。2. 是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國(guó)稅函 2010220 號(hào)（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅

13、、勞動(dòng)力安 置費(fèi)及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥?安置動(dòng)遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售 處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支 付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款， 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（ 2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房 屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ) 償費(fèi)。清算管理規(guī)程：審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償

14、款、拆遷（回遷）合 同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘 察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。臨時(shí)性的3. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支 出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通 訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?guó)稅發(fā) 200931 號(hào)4. 建筑安裝

15、工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi) 用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。（1）發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報(bào)告（書） 、工程決算報(bào)告（書） 、 審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算 扣除項(xiàng)目。甲供材料（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門 公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具（例，鋁合金門 窗）。5. 公共配套設(shè)施費(fèi)： 指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、 物業(yè)管理場(chǎng)所、 電站、 熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、 幼兒園等配套設(shè)施。 獨(dú)立

16、的、非營(yíng)利性的， 且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的， 或無償贈(zèng)與地方政府、 政府公用事業(yè)單位的 公共配套設(shè)施支出。（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確， 公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生， 有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)，國(guó)稅函 2010220 號(hào)（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目 合理分?jǐn)?。?guó)稅發(fā) 200931 號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)） 第 32 條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒 證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 此類公共配套設(shè)施必須符合已 在售房合

17、同、協(xié)議或廣告、 模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照 法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，無發(fā)票不得扣除。提示：國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)：1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成 本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后 有償移交的， 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、 單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵 扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 例、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差， 為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)校，建設(shè)總投資 3000 萬 元，市財(cái)政局同意用教育經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)償 2400 萬元，補(bǔ)償款已存入銀

18、 行，其余由甲公司自行解決。（1）收到補(bǔ)償款借：銀行存款2400 萬貸：開發(fā)產(chǎn)品2400 萬（ 2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。借：營(yíng)業(yè)外支出等 600 萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600 萬 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。提示：國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)：2、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（1）利用地下人防工程建造的車庫；（2）獨(dú)立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫。 帛單獨(dú)核算成本6開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能 將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工 資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、 工程

19、管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。一 屬于彈性較大的費(fèi)用項(xiàng)目。審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得 的憑證是否合法有效。鏈接 營(yíng)銷設(shè)施購建的方式：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)：（1）銷售完成后可以對(duì)外出售的；開發(fā)產(chǎn)品核算（2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費(fèi)（3）在開發(fā)的商品房中裝修成營(yíng)銷設(shè)施；（4）不可以對(duì)外出售的臨時(shí)建筑；售樓部（5）經(jīng)營(yíng)租賃的營(yíng)銷設(shè)施。裝修費(fèi)在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算，推銷記入開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)所得稅法：建造

20、時(shí)間超過12個(gè)月的建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入計(jì)稅基礎(chǔ) （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān) 的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地 使用權(quán)所支付的金額” 和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之” 和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣 除。 依附“制造成本法” 。簡(jiǎn)稱“按照建造成本的 10扣除”。 計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目： 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可 按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之” 之 和加計(jì) 20的扣除；簡(jiǎn)稱按照建造成本的 20加計(jì)扣除。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金： 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳

21、納的營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。印花稅不得重復(fù)扣除（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物 時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度 折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財(cái)稅200621 號(hào)第二條第一款規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 凡不 能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得 土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā) 票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì) 5計(jì)算”。 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí) “每年” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日 止，每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過 6

22、個(gè)月、未滿 12 個(gè)月的，可以視同為 一年。（意味著不足 6 個(gè)月的不計(jì)算扣除額）國(guó)稅函 2010220 號(hào)第一節(jié) 土地增值稅概述（下）四、扣除項(xiàng)目的具體要求（一）對(duì)原始憑證的要求： 清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額， 應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及 其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。 除另有規(guī)定外， 扣除取得土地使用權(quán) 所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金， 須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 在土地增值稅清算中， 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用， 必 須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定： 清算管理規(guī)程第 22

23、條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是 否實(shí)際發(fā)生， 尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、 拆遷合同和簽收花名 冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。身份證復(fù)印件（ 2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后， 根據(jù)合同約定， 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款， 作為開發(fā) 項(xiàng)目的質(zhì)量保證金， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量 保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額予以扣除； 未 開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。解決辦法：在合同中約定。 15%預(yù)付款，結(jié)算款， 85%后不再預(yù)付款， 5%保證金（二）對(duì)單位面積建安造價(jià)的規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的 “前期工程費(fèi)、 建筑

24、安 裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四 項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)， 并據(jù)以計(jì)算扣除。 具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（京地稅地 2009245 號(hào)）清算管理程序第 25 條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建 安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本， 驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支 出是否存在異常。房地產(chǎn)類型竣工年代 核定單位成本（元 /平方米）多層住宅及底商2001 及以前 1386200214022003146920041502200514862006

25、15122007158620081798高層住宅及底商2001 及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997北京市分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算：1.細(xì)則規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻?供金融機(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類 同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地 使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5以內(nèi)計(jì) 算扣除。2. 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅宣傳提綱 的通知（國(guó)稅函 發(fā) 1995110

26、 號(hào)）規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能提供金融機(jī) 構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用（指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái) 務(wù)費(fèi)用）的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10以內(nèi)計(jì)算扣除。3.國(guó)稅函2010220 號(hào)：（1）利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴?供金融機(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按 “取得土地使用權(quán)所支付的 金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除（2）全部使用自有資金沒有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地 產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條 （ 1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法 選擇一

27、種（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng) 調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。4.財(cái)稅字 1995048 號(hào)：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，將利息支出“從開發(fā)成本”中剔除 分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的， 其取得的一般性貸款的利 息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?guó)稅發(fā)（ 2009）31 號(hào) 按照直接成本法分配。利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 土地增值稅的計(jì)算方法：（1）增值額=銷售收入總額扣除項(xiàng)目金額（2）增值率=增值額+扣除項(xiàng)目金額（3）選擇適用稅率：

28、四檔稅率（4）土地增值稅=增值額X適用稅率扣除項(xiàng)目金額X扣除率扣除項(xiàng)目金額=建造成本+開發(fā)費(fèi)用+加計(jì)扣除額+有關(guān)稅金=建造成本+ 10%建造成本+ 20 %建造成本+5.5%銷售收 入總額=1.3 X建造成本+營(yíng)業(yè)稅金及附加 前提：實(shí)施細(xì)則規(guī)定的建造成本中不含利息支出。3. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的變化國(guó)稅發(fā) 2007132 號(hào)第三十五條（八） ： 在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)， 審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款 費(fèi)用。4. 國(guó)稅函2010220 號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成 本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 開發(fā)費(fèi)

29、用按稅收規(guī)定的 10%計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融 機(jī)構(gòu)證明的利息允許據(jù)實(shí)扣除，其余開發(fā)費(fèi)用按 5%扣除?？鄢?xiàng)目的計(jì)算公式：（1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額=（建造成本已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）x 1.3 + 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1.3X不含息建造成本+營(yíng)業(yè)稅及附加（ 2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額=（1.25X不含息建造成本+營(yíng)業(yè)稅及附加）+實(shí)際支付的利息金融機(jī)構(gòu)利息支出 > 5%建造成本據(jù)實(shí)扣除法金融機(jī)構(gòu)利息支出 < 5%建造成本比例扣除法（四）開發(fā)成本計(jì)算和費(fèi)用分?jǐn)偟囊?國(guó)稅發(fā) 200931

30、 號(hào)1. 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生 的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 開發(fā)費(fèi)用的對(duì)象化2. 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則。成本對(duì)象： 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、 建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi) 而確定的承擔(dān)費(fèi)用的項(xiàng)目。 開發(fā)成本的承擔(dān)者（項(xiàng)目） 。 （1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的 計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算； 不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的， 可先作為過渡性 成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對(duì)象?？墒坶_發(fā)產(chǎn)品獨(dú)立成本對(duì)象不可售開發(fā)產(chǎn)品過渡性成本對(duì)象（2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 類型沒

31、有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核 算?？煞皲N售原則（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使 用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。例如，一個(gè)綜合樓，地下為車庫，13層為商業(yè)用房，420層為住宅 小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開竣工時(shí)間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、 地下車庫等。（4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其 預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建 造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 例如，商鋪與住宅，結(jié)構(gòu)、層高、室內(nèi)設(shè)備、裝飾都不同。（6）權(quán)

32、益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的， 應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。“備案制度”：第 26 條“成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆， 如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意” 。3. 成本分?jǐn)偡椒ǎ簩?duì)共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按 受益原則和配比原則進(jìn)行分配。（1）占地面積法（落地面積法）：指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積 占開發(fā)用地成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的， 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面 積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的， 首先按本期全部成本對(duì)象占地面積

33、占開發(fā)用地成本對(duì) 象占地總面積的比例進(jìn)行分配； 然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期 內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。例：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）建筑面積法：指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總 建筑面積的比例進(jìn)行分配。受益原則一次性開發(fā)的， 按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積 的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的， 首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑總 面積的比例進(jìn)行分配， 然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì) 象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。例：配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)。（3）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全 部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比

34、例進(jìn)行分配。例：開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用（4）預(yù)算造價(jià)法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本 對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。例：借款費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)4. 下列成本應(yīng)按規(guī)定方法進(jìn)行分配：（1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方 法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的， 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地 產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算 成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。2）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配 （3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù) 算造價(jià)法進(jìn)行

35、分配。（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20的免征土地增值稅。財(cái)稅 2006141 號(hào)規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí) 人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā) 200526 號(hào)制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)” 的范圍內(nèi)從 嚴(yán)掌握。國(guó)辦發(fā) 200526 號(hào)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是 ：1、住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上；2、單套建筑面積在 120 平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 1.2 倍以 下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)， 但向上浮動(dòng)的比例不得

36、 超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3%以內(nèi)。（二）國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 條例第八條 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、 收回的房地產(chǎn)免征土地 增值稅細(xì)則解釋： 是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn) 征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財(cái)稅200621 號(hào)進(jìn)一 步 明確：（1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、 擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定 進(jìn)行搬遷的情況；（2）因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民 政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、細(xì)則：個(gè)人因工作

37、調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ,經(jīng)向 稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) ,凡居住滿五年或五年以上的 ,免予征收土地增值 稅；居住滿三年未滿五年的 ,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的 按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2、財(cái)稅字1999210 號(hào)規(guī)定： 對(duì)居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn) 讓時(shí)暫免征收土地增值稅。3、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以 免征土地增值稅。4、自 2008年 11月1日起對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠財(cái)稅字 1995048 號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的（函單位 及個(gè)人），投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

38、 到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將 上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)稅200621 號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián) 營(yíng)的，凡所投資、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的， 均不適用財(cái)稅字 199548 號(hào) 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（五）合作建房的稅收優(yōu)惠 對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中， 對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的， 暫免征 土地增值稅。（七）舊房轉(zhuǎn)

39、為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 （財(cái) 稅 200824 號(hào)）： 第一條（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉 租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自 2007年 8月 1 日 起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的征收管理1、細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ,由于涉及成本確定或其他原因 ,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的 可以預(yù)征土地增值稅 ,待該項(xiàng)目全部竣工 ,

40、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ,多 退少補(bǔ)。2、財(cái)稅 200621 號(hào)：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù) 本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況， 區(qū)別普通住房、 非普通住 房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程 項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。3、國(guó)稅發(fā) 201053 號(hào)： 第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用， 各地須對(duì)目前的預(yù)征率 進(jìn)行調(diào)整。（ 1）除保障性住房外 保障性住房不預(yù)征； （2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%；（ 3）中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%； （4）西部地區(qū)省份不得低于 1%；

41、 各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依 照稅收法律、 法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定， 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表 ，向主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料， 辦理土地增值稅清算手續(xù)， 結(jié)清該房地產(chǎn) 項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任：1、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、對(duì)納稅人申報(bào)情況進(jìn)行審核。國(guó)稅發(fā)（ 2009）91 號(hào)（二）納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額， 保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。三、土地增值稅的前期管理1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管

42、理，實(shí)施項(xiàng)目 管理。按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí) 行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。國(guó)稅發(fā)199590 號(hào)：開發(fā)商應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土 地增值稅項(xiàng)目登記表 。京地稅地（ 2009） 105號(hào) 30 天內(nèi)2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān) 注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān) 收入、成本、費(fèi)用。3、對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。四、土地增值稅的清算受理（

43、一）土地增值稅的清算單位1、以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；2、對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；3、開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值清算管理規(guī)程：對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。帛（二）土地增值稅清算項(xiàng)目的確定1應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目： 帛 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；帛 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；帛 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。2. 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：帛 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開

44、發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng) 目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩 余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 帛 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 帛要求清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng) 當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限 內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅收征收管 理法有關(guān)規(guī)定處理。五、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房

45、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立 項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó) 有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié) 算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。六、收到清算資料后的處理方式清算管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地 增值稅清算的處理方式有三種：1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以

46、受理。2、對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī) 定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可能對(duì)該項(xiàng)目的土 地增值稅清算，按照清算管理規(guī)程第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。七、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 常稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)， 應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式 對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可 以米信清算管理規(guī)程第 12 條：納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清 算項(xiàng)目， 還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 。 國(guó)稅發(fā)201053 號(hào)：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)

47、作用，提高 清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu) 的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。八、土地增值稅清算的審核國(guó)稅發(fā)201053 號(hào)：土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)； 組織 土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒， 切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。 要深 入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程 ，按照土地增值稅清算管理規(guī) 程的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程， 嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。 （一）土地增值稅清算的審核部門 稅務(wù)機(jī)關(guān)清算管理規(guī)程 第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)

48、納稅服務(wù)， 加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、 扣除項(xiàng)目金額、 增值 額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。 （二）審查內(nèi)容1、清算項(xiàng)目的審查：（ 1）清算審核時(shí)， 應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、 備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；（2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；3）對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅（91 號(hào)文第十七條）。2、收入情況的審核：（1）重點(diǎn)審核“銷售明細(xì)表”、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù) 據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；（2）對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致

49、， 而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；（3）對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況；（4）視同銷售房產(chǎn)的審查。確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng) 勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè) 人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。3、扣除項(xiàng)目金額的審查（1）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi) 用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合 法憑據(jù)的不得扣除。（3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集， 不得混淆。（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開 發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模乐谷藶檎{(diào)節(jié)成本

50、。（5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目 中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法， 分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。九、土地增值稅的核定征收 帛清算管理規(guī)程第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；帛（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；帛（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍

51、不清算的； 帛（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事 項(xiàng)告知書。5%國(guó)稅發(fā)201053號(hào)：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè) 人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一 核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增 值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確 定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%, 各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收 率。十、土地增值稅的清算補(bǔ)繳及清算

52、后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理帛1. 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。2在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算清算時(shí)計(jì)算：帛單位可售面積成本費(fèi)用=開發(fā)總成本費(fèi)用寧總可售面積清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算：扣除項(xiàng)目的建造成本=單位可售面積成本費(fèi)用x銷售面積第三節(jié)土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)：例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普 通住宅樓，總面積

53、12,000平方米，平均單位售價(jià)2,000元，銷售總額 2,400萬元，該樓支付土地出讓金 324萬元，房屋開發(fā)成本1,200萬 元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明， 城建稅率7%,教育費(fèi)附加3%,印花稅率0.5%。，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地 產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。1、收入總額：2400萬；2、扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出 100萬）:1)取得土地使用權(quán)金額： 324 萬 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本： 1100 萬(3) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：(324+1100)x 10% = 142.4萬(4) 加計(jì) 20%扣除數(shù)：(324+1100)x 20% = 284.8 萬(5) 扣除

54、營(yíng)業(yè)稅及附加：2400X 5%X( 1+7%+3%) = 132萬扣除項(xiàng)目金額合計(jì)： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬3、增值額： 24001983. 2 = 416.8萬4、增值率：416.8+ 1983. 2 = 21.02%建造成本5 、應(yīng)交土地增值稅： 416.8 X 30% 0 = 125.04萬6、獲利金額=收入成本費(fèi)用利息稅金=2400 324 1100- 100 132 125 = 619 萬假設(shè)：降價(jià)到 1975/平方米增值額=2370 1981.6 = 388.4 萬；增值率=388.4- 1981.6=19.6% 小于 2

55、0%，免繳土地增值稅。獲利金額=2370 324 1100- 100 130.4 = 715.6 萬多獲利=715.6 619= 96.6 萬 計(jì)算免稅臨界點(diǎn)：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為 Y。于是： 按照建造成本 10計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 0.1Y； 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì) 20扣除額為 0.2Y； 允許扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：X X 5%X( 1 + 7% + 3%)= 0.055X計(jì)算：當(dāng)增值率為 20%時(shí)，銷售總額 X 與建造成本 Y 的關(guān)系：X (1.3Y+0.055X) -( 1.3Y+0.055X) =20%0.934X = 1.56YX = 1.67024Y即：增值率=20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的1.67024倍；當(dāng)X V 1.67024Y時(shí),增值率V 20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。所以，我們把 1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)” 。根據(jù)上述計(jì)算方法，我們得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.82014。用圖表示如下：不交土地增值稅稅負(fù)重、 利潤(rùn)少相對(duì)稅負(fù)輕、 利潤(rùn)高1.670241.82014(免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)) (高收益最低定價(jià)系數(shù))上例建造總成本 1424 萬元，單位建造成本 1186.66元/平方米免稅臨界點(diǎn)定價(jià)=1186.66X 1