房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析報(bào)告

1、. . .糾錯、改錯一、 注意估價(jià)報(bào)告八項(xiàng)的順序， 15 年“目錄”和“致估價(jià)委托人函”位置調(diào)整，及“估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示”位置調(diào)整二、致估價(jià)委托人函（如無標(biāo)題算錯誤）1標(biāo)題（致估價(jià)委托人函）3估價(jià)目的（寫明估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。）6. 價(jià)值類型（寫明所評估估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的名稱，當(dāng)所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格無規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵）8估價(jià)結(jié)果（注意：必須與結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果一致，總價(jià)沒有大寫算錯誤，原來此處沒有單價(jià)不算錯誤，但是今年教材特別注明了單價(jià)， 15 年最好謹(jǐn)慎指出單價(jià)；如果是抵押報(bào)告的同時(shí)披露三種價(jià)值

2、：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、以及抵押價(jià)值）三、估價(jià)師聲明注意如下1未列明實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名；（必須是 2 名以上， 1 人去查勘算錯誤。若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師都對估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，應(yīng)如實(shí)寫明對實(shí)地查勘的估價(jià)師姓名，但非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該聲明上簽字。）2未說明是否有重要專業(yè)幫助；（有重要專業(yè)幫助的，應(yīng)說明幫助的專家；應(yīng)有重要專業(yè)幫助而未說明重要專業(yè)幫助的算錯；）3注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺實(shí)地查勘日期不能算錯。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告1. 估價(jià)委托人（ 2013 之前第一部分是標(biāo)題， 13 教材寫作要求沒寫

3、標(biāo)題，但結(jié)果報(bào)告仍要求有標(biāo)題，無標(biāo)題算錯）包括：委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名、 住所及身份證號2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級以及資質(zhì)證書編號（注意：無資質(zhì)等級算錯誤、有了資質(zhì)等級沒有資質(zhì)證書編號也算錯誤，有了資質(zhì)等級要看業(yè)務(wù)范圍是否在資質(zhì)等級內(nèi)，超出等級承攬業(yè)務(wù)算錯。）3估價(jià)目的（1）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。（2）國有土地上房屋征收估價(jià)目的根據(jù)補(bǔ)償方式不同分為兩種： 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為 “為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，

4、評估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場價(jià)值參考”。參考學(xué)習(xí). . .（4）企業(yè)入股、合并的：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”（5）投資決策分析和咨詢服務(wù)的“為房地產(chǎn)投資決策提供價(jià)值參考依據(jù)”。（6）復(fù)核評估目的的“受銀行委托，對機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核?！?估價(jià)對象（理論教材 p73-80 、p122）1）估價(jià)對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等； 2）土地

5、基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限； 3）建筑物基本狀況：建筑物層數(shù)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度。不同估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對象范圍不同。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)。估價(jià)對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。如為某個(gè)可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，其評估價(jià)值除了包含該旅館、

6、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評估。5價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須是公歷的某年某月某日，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的的確定，為估價(jià)對象價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間及其確定的理由?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。（注意：從 2011 年理論教材要求說明價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的理由，無理由算錯誤。對于抵押目的估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價(jià)人員實(shí)地查勘現(xiàn)場之日，如不是實(shí)地查勘之日

7、，還要在估價(jià)假設(shè)與限制條件中說明一下。被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。6價(jià)值類型包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。根據(jù)估價(jià)目的來確定。常見的價(jià)值類型有：市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值。不同估價(jià)對象、同一估價(jià)對象但不同估價(jià)目的往往具有不同的價(jià)值類型。（1）抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值（或有限市場價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值類型可表述為：“為公開市場價(jià)值”；（3）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價(jià)值類型可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場價(jià)值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值依據(jù)”。（4

8、）國有土地房屋征收估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值； 不考慮抵押、 查封因素的影響， 是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款?！保ㄒ娭贫?p49）7估價(jià)原則（ 2013 教材和后邊的估價(jià)依據(jù)調(diào)了前后次序）8估價(jià)依據(jù)（2015 教材新增一段話）依據(jù)包括四方面： 1）有關(guān)法律、法規(guī)、政策； 2）有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)

9、估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)； 3）估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同和估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料如估價(jià)對象的面積、用途、權(quán)屬證明等； 4）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。（1）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（所有報(bào)告必須有！沒有算錯?。﹨⒖紝W(xué)習(xí). . .（2）如果是抵押估價(jià)的必須有房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（3）如果是房屋征收估價(jià)的必須有：國有土地上房屋征收評估辦法和國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（ 2001 年 6 月 13 日國務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時(shí)廢止、 2003 年發(fā)布的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見也同時(shí)廢止。）9估價(jià)方法（注意：此處重定義輕理由）

10、采用的方法及方法的理由（在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都必須說方法和理由，而且如果只選用了一種方法在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要充分說明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要提不選其他方法的理由，但是到了技術(shù)報(bào)告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價(jià)方法的未被采用理由） + 方法定義（而定義只要求在結(jié)果報(bào)告中出現(xiàn)，在技術(shù)報(bào)告中可以不給出方法定義）。在估價(jià)方法選用說明中，應(yīng)對理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，并對理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說明理由。10估價(jià)結(jié)果（2015 新增表示方法）除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對象為 多宗房地產(chǎn)時(shí) ，應(yīng)按表 1-3 格式說明不同估價(jià)方法

11、的測算結(jié)果和最終評估價(jià)值；估價(jià)結(jié)果匯總表 表 1-3幣種：估價(jià)方法及結(jié)果 測算結(jié)果 估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象及結(jié)果估價(jià)對象 1 總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元 /m2 ）估價(jià)對象 2 總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元 /m2 ）估價(jià)對象 3 總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元 /m2 ） 總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元 /m2 ）匯總評估價(jià)值 總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元 /m2 ）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果，應(yīng)按表 1-4 格式說明最終評估價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果匯總表 表 1-4幣種：估價(jià)方法估價(jià)對象 1 估價(jià)對象 2 估價(jià)對象 3 相關(guān)結(jié)果1假定未設(shè)立法總價(jià)（元或萬元）定優(yōu)先受償權(quán)下單價(jià)（元 /m2）參考學(xué)習(xí). . .的價(jià)值2估

12、價(jià)師知悉的總額（元或萬元）法定優(yōu)先受償款21 已抵押擔(dān)?？傤~（元或萬元）的債權(quán)數(shù)額22 拖欠的建設(shè)總額（元或萬元）工程價(jià)款23 其他法定優(yōu)總額（元或萬元）先受償款3抵押價(jià)值 總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元 /m2）11注冊房地產(chǎn)估價(jià)師12實(shí)地查勘期為實(shí)地查勘估價(jià)對象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對象現(xiàn)場之日起至完成實(shí)地查勘之日止。（ 注意 ：現(xiàn)場查勘應(yīng)該在作業(yè)期內(nèi)，不可在作業(yè)期前或作業(yè)期結(jié)束后）13估價(jià)作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，具體自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。（ 注意： 要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告1估價(jià)對象描述與分析 （2015 調(diào)了

13、區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益三者的順序）關(guān)于樓層和朝向到底屬于區(qū)位還是實(shí)物狀況，具體情況具體分析，見理論教材 p404 第一自然段“估價(jià)對象的用途和實(shí)物狀況不同，對其區(qū)位狀況的界定會有所不同。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房地產(chǎn)，它們的區(qū)位狀況的具體內(nèi)容就有所不同。再如，估價(jià)對象是整個(gè)住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對區(qū)位狀況和界定是不同的。如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。”2市場背景描述與分析市場背景分析過于簡單也可視為一項(xiàng)錯誤。從大的

14、方面應(yīng)有以下兩塊內(nèi)容：（1）未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析的(2 ) 未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的（這個(gè)必須有?。?估價(jià)對象最高最佳利用分析（ 2015 新增重點(diǎn)看下 ）包括：最佳的用途、規(guī)模和檔次，即按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。a. 應(yīng)說明以估價(jià)對象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并有針對性地較詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象的最高最佳利用狀況。a. 當(dāng)估價(jià)對象的權(quán)利人和意向取得者對估價(jià)對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定從估價(jià)對象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對估價(jià)對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定

15、估價(jià)對象的最高最佳利用狀況；b. 當(dāng)估價(jià)對象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明：參考學(xué)習(xí). . .1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；2）更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；3）改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；4）改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；5）重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

16、c. 當(dāng)估價(jià)對象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1）政府或其有關(guān)部門對估價(jià)對象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；2）政府或其有關(guān)部門對估價(jià)對象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：2.1 ）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2.2 ）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。b當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對象最高最佳利用分析

17、。4估價(jià)方法適用性分析 （ 注意 ：此處重理由輕定義 ）后面詳述5估價(jià)測算過程后面詳述6估價(jià)結(jié)果確定八、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（僅限抵押報(bào)告）注意是否缺市場風(fēng)險(xiǎn)提示九、附件具體四大估價(jià)方法出錯點(diǎn)（一）比較法一、 比較法文字公式 ：1技術(shù)報(bào)告測算中應(yīng)列出市場法文字公式，沒有列出就直接測算結(jié)果的為錯誤；2計(jì)算公式選用正確了，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰；3選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的；4計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的。二、 選取可比實(shí)例、 ：1可比實(shí)例少于 3 個(gè)的；2可比實(shí)例可比性差的：“在區(qū)位上是否與估價(jià)對象在同一供求圈？用途是否相同？規(guī)模是否相當(dāng)（應(yīng)在0.5 -2

18、倍之間）？權(quán)利性質(zhì)是否相同（主要指的是土地，出讓與劃撥沒有可比性）？交易類型是否與估價(jià)目的吻合？可比實(shí)例成交日期是否接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（不應(yīng)間隔一年以上）？3可比實(shí)例的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 如樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆、 幣種無換算或換算錯誤、 建筑面積與套內(nèi)建筑面積、使用面積、可出租面積相混淆；4可比實(shí)例未說明或羅列不全的：來源、名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途、權(quán)屬、交易日期、付款方式；5可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵說明不清楚的。參考學(xué)習(xí). . .三、 比較法交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整1后面有比較因素條件指數(shù)表和修正系數(shù)表，但前面沒有列出可

19、比實(shí)例情況分析表，是有果無因2交易情況修正常出錯：（1）分子分母顛倒順序，分子應(yīng)為 100；（2）交易情況說明不清楚或者過于簡單的；（3）交易情況修正系數(shù)調(diào)整方向錯誤，與描述情形剛好相反；（4) 修正系數(shù)確定理由不充分的。3市場狀況調(diào)整常出錯：（1) 分母為 100；（2）成交日期表述不明確的；（3) 價(jià)格指數(shù)與市場狀況描述不一致的；（4）價(jià)格指數(shù)調(diào)整中，定基價(jià)格指數(shù)的分子上應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)是從基準(zhǔn)日期下一個(gè)月的指數(shù)在分子上；（5) 調(diào)整系數(shù)確定理由不充分的。4房地產(chǎn)狀況調(diào)整易出錯：以下三子項(xiàng)分子全為 100；1）區(qū)位：因素選擇不全或者針對性差的；因素差異分析不夠的；調(diào)整因

20、素分值確定與因素差異描述不一致的；子因素權(quán)重取值不合理的，或說子因素權(quán)重沒有說明理由（例如某子因素 30%的權(quán)重，而某子因素 20%的權(quán)重）。（2）權(quán)益：（3）實(shí)物：（二）收益法一、 有效毛收入1獲取收益二方式：分為出租和自營，但重點(diǎn)是出租的2有效毛收入必須考慮租賃保證金和押金的利息收入、空置和收租損失。3租金水平：租金內(nèi)涵交待不清；租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰；租賃實(shí)例可比性較差。4租約限制：有租約按租約期內(nèi)的合同租金，沒租約或租約外按市場客觀租金。二、 運(yùn)營費(fèi)用 （扣除項(xiàng)目不要多項(xiàng)也不漏項(xiàng)）運(yùn)營費(fèi)用中四不包括：1所得稅；2抵押貸還本付息額；3折舊攤銷；4改擴(kuò)建費(fèi)用；也就是說純收益應(yīng)中包括

21、以上四項(xiàng)。運(yùn)營費(fèi)用六應(yīng)扣除（ 4+2）：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)（投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅 +城鎮(zhèn)土地使用稅） 、租賃費(fèi)用 （房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代理費(fèi)） 、租賃稅費(fèi) （兩稅一費(fèi)、 租賃手續(xù)費(fèi)） 。參考學(xué)習(xí). . .三、 凈收益1沒用客觀收益而是用了實(shí)際收益；2沒有考慮出租率和空置損失、出租率或入住率或滿客率；3收益中沒有包括有形收益和無形收益；4未考慮未來收益的變化。四、 報(bào)酬率或資本化率選用1報(bào)酬率選用的方法不正確，有累加法、市場提取法、排序插入法；2. 報(bào)酬率的確定不具有客觀性；3. 未說明報(bào)酬率的來源，或說確定報(bào)酬率的依據(jù)不充分、無理由；安全利率的選取沒有必要的說明或選錯，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率應(yīng)選取同一時(shí)期國債利率或銀行存款利率，絕對不可以是貸款利率；4采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率，如商業(yè)的用了住宅的報(bào)酬率。5. 不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率，如地下車庫和地上辦公樓用同一個(gè)報(bào)酬率。6. 把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。六、 收益期限的確定1.