水域天際項目商業(yè)分析報告書提交銀行1

1、 南湖生活廣場項目商業(yè)分析報告書前言：通過對武漢市商業(yè)現(xiàn)狀、武漢市典型社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃及運營情況作了全面的調(diào)研，同時結(jié)合南湖商圈、本案項目特點和周邊綜合條件，總結(jié)出本項目的SWOT分析，并提出規(guī)避及解決的應(yīng)對措施，從而制定出符合區(qū)域建設(shè)要求和市場需求的定位方案，使得項目開發(fā)商、運營商、金融服務(wù)機構(gòu)、區(qū)域消費者等多方皆可從中受益。目錄第一篇 項目分析第二篇 市場分析一、武漢總體發(fā)展狀況分析二、武漢商業(yè)發(fā)展狀況分析三、南湖區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析第三篇 項目SWOT評析第四篇 項目系統(tǒng)定位第五篇 項目總規(guī)劃第六篇 公司簡介 第一篇 項目分析一、項目地段分析1.1 項目概況本項目位于武漢市洪山區(qū)丁字橋南路、平

2、安路與建安街交匯處，距離街道口和廣埠屯繁華商圈約5分鐘車程，離亞貿(mào)商圈直線距離約6公里，距街道口群光，新世界商圈直線距離約5公里，距廣埠屯IT商圈直線距離約4公里，距魯巷光谷商圈約7公里，遠離武昌繁華地帶，屬于城市交通內(nèi)環(huán)與二環(huán)線區(qū)間內(nèi)。武昌繁榮商圈對項目的輻射力度弱，本項目不能在3公里以外的范圍內(nèi)中得到其他商圈發(fā)展的支持。本項目地處武漢城市未來副中心、南湖未來區(qū)域性商業(yè)中心核心區(qū)域，周邊多以多以已開發(fā)完成、正在開發(fā)、將要開發(fā)的大型品牌住宅社區(qū)為主，南國南湖城市綜合體已經(jīng)開業(yè)，臨街店鋪多屬中檔，已建或新建的生活、休閑娛樂配套也多屬中檔或較高，成熟的人居氛圍正在形成中。未來兩三年內(nèi)，隨著市政配套

3、的逐步完善，正在開發(fā)的周邊大型品牌開發(fā)商開發(fā)的住宅社區(qū)的完成，此區(qū)域未來商業(yè)價值將不可估量，升值潛力巨大。南湖生活廣場項目外觀效果圖1.2交通區(qū)位項目四至：北通丁字橋南路，可至洪山亞貿(mào)商圈及中南商圈、從珞獅北路可至街道口及廣埠屯商圈。向南通往城市三環(huán)線南湖大道，東向卓刀泉商圈及魯巷光谷商圈。道路出行：項目北朝丁字橋南路連接城市二環(huán)線楚雄大道，目前市政規(guī)劃道路還未全部打通，東靠珞獅路高架，對外聯(lián)系主要依靠珞獅路，珞獅南路是市區(qū)通往三環(huán)線的主通道，車流量大，雄楚大道是武昌主干道但停駐點少，附近有幾個公交站點，數(shù)十條公交路線，但因珞獅路在修地鐵，交通極其堵塞，路面狹窄，出行不便。附近步程10分鐘內(nèi)客

4、流多采用步行，或就近出行。1.3景觀區(qū)位項目周邊主要是大型廣告牌，臨街鋪，周邊景觀資源差，但無緊鄰項目地塊的高壓電線，本項目的景觀創(chuàng)造不能從周邊景觀環(huán)境中得出有效的支持，但位于主要道，臨街展示效果極佳，容易對外展示本項目的中高檔形象。1.4人口環(huán)境（1）5分鐘社區(qū)消費圈寶安璞園、水域天際、武昌府、南國SOHO、風華天城、北港佳和云居，消費客群多為創(chuàng)業(yè)群體，私營老板，國有企業(yè)職工，白領(lǐng)，外地經(jīng)商人群，還建的原住居民，屬于中高層收入群體。（2）1015分鐘社區(qū)消費圈大華南湖公園世家、金地.格林小城、武漢理工大校區(qū)、南湖花園、江南庭園，消費客群多為國有企業(yè)職工、公務(wù)員、附近高校師生、外地經(jīng)商人群、白

5、領(lǐng)。（3）30分鐘消費圈 027社區(qū)、溫馨苑、景虹花園、頤和園，消費客群多為原住居民、國有企業(yè)職工、公務(wù)員、附近高校師生、外地經(jīng)商人群、白領(lǐng)。消費圈內(nèi)共分布人口約20萬人，因該區(qū)域已分布有三大超市（中百倉儲、武商量販、中商平價）和一個純商業(yè)體：南湖都會，這些間接消弱了本項目對該區(qū)域消費群體的影響。本區(qū)域外地人（涵蓋學生）居多，消費能力除以上所列社區(qū)外，消費力屬于中高檔。（4）消費習慣消費圈內(nèi)客群消費力比較旺盛，投資熱情較高，樂于進行投資行為，多在區(qū)域內(nèi)進行日常家居生活用品消費，高檔消費多屬于外向型消費，首先會選擇武漢高檔商圈，如武廣商圈。1.5商業(yè)環(huán)境片區(qū)現(xiàn)有街鋪體量較大，主要滿足低檔零售購物

6、需求，日用零售、低檔服裝為主。專業(yè)市場以家電，家居，日用品等為輔。隨著南國南湖城市廣場的開業(yè)，區(qū)域商業(yè)價值效應(yīng)相比去年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，商業(yè)氛圍正在逐步成長。隨著片區(qū)新興大型社區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)配套的逐步開發(fā)完成，及其本身商業(yè)發(fā)展和項目自身質(zhì)素的提高，該地段商業(yè)經(jīng)濟位置的輻射范圍和含金量短期內(nèi)會有較大的突破。1.6周邊配套環(huán)境（1）片區(qū)餐飲業(yè)分布散亂，品種較少、特色較少、布點分散、規(guī)模普遍較小，主要經(jīng)營的餐飲類別多為湘菜餐館、川菜館、鄂菜等，整體檔次不高，客戶群體主要為目標性消費的散客。 （2）該片區(qū)的社區(qū)休閑娛樂設(shè)施嚴重匱乏，沒有集中、品位、特色的文化休閑場所，僅零散分布著K歌、沐足等。1.7.項目

7、前景展望（1）項目位于片區(qū)主干道路邊，片區(qū)十字路的核心地段，項目附近商業(yè)發(fā)展已有3年，有了一定的商業(yè)氛圍和知名度。具有極強的標志性及便利性。(2) 項目處于片區(qū)次級商業(yè)經(jīng)濟位置，隨著片區(qū)商業(yè)的發(fā)展和項目自身質(zhì)素的營造，本片區(qū)商業(yè)經(jīng)濟位置的輻射范圍和含金量會有較大的突破。二、項目綜合評價及發(fā)展時機分析2.1地塊的商業(yè)價值較高，地塊形狀規(guī)則且平整；2.2緊鄰交通主干道，可進入性較強，地塊視覺可見性較強；2.3用地的地理狀況具備開發(fā)中檔商業(yè)物業(yè)的條件；2.4項目周邊存在餐飲、娛樂業(yè)態(tài)空隙，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上存在切入點；2.5整個商業(yè)中心逐漸成型，如何合理地利用外部環(huán)境、銜接片區(qū)已有的商業(yè)環(huán)境，并在此之上突

8、顯本項目顯得至關(guān)重要。第二篇 市場分析一、武漢總體發(fā)展狀況分析1、武漢城市概況Ø 武漢是首批沿江對外開放城市之一，是外商投資中部地區(qū)的首選城市，是長江中游及華中地區(qū)的金融中心；武漢為華中地區(qū)最大工商業(yè)城市，門類齊全、配套能力強。Ø 隨著中部崛起戰(zhàn)略日益深入，從量變到質(zhì)變，武漢迎來史上最佳的發(fā)展機遇；交通樞紐地位加強，高鐵開通、機場擴建使沿海與內(nèi)陸交流來往便捷，合作投資加快。Ø 2010年3月，武漢“中部地區(qū)中心城市”地位確立，表明武漢城市定位得到顯著提升，城市發(fā)展上升到國家戰(zhàn)略層面高度。2、武漢宏觀經(jīng)濟狀況Ø 經(jīng)濟總量穩(wěn)步高速增長。2009年武漢GDP生

9、產(chǎn)總值4620億元，比上年增長13.5%，連續(xù)幾年增幅以兩位數(shù)高速增長，在副省級城市排名位居第五；人均GDP達到6400美元。 Ø 固定資產(chǎn)投資高速推進。2009年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資3001.10億元，比上年增長33.3%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2921.76億元，增長32.7%。Ø 工業(yè)化進程加速、經(jīng)濟活力十足。第一產(chǎn)業(yè)增加值149.06億元，增長1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2142.14億元，增長16.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2269.42億元，增長12.5%。比例分別為3.2：47.0：49.8。Ø 社會消費品零售增幅較大。2009年武漢社會消費品零售總額2

10、164.09億元，比上年增長17.0%，連續(xù)8年保持兩位數(shù)增長。其中批發(fā)業(yè)零售額1824.63億元，增長17.9%；住宿餐飲業(yè)零售額277.60億元，增長12.4%；其他行業(yè)零售額61.86億元，增長10.5%。2009年末全市新增大中型綜合超市22個；新增便民超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店726個。按經(jīng)營業(yè)態(tài)營業(yè)額來看：百貨商場增長17.2%，超級市場增長15.0%，專業(yè)店增長26.6%，專賣店增長28.7%，便利店增長 2.5%，其他增長9.7%。2010年1-5月，武漢社會消費品零售總額996.30億元，比上年同期增長18.9%。Ø 人民生活水平進一步提高。2009年武漢城市居民

11、人均可支配收入18385.02元，比上年增長10.0%；人均消費支出12710.29元，增長11.2%。居民收入持續(xù)上升，消費能力日益增強。Ø 城市化進程加快，空間進一步擴展。根據(jù)國務(wù)院批復，武漢目標是成為中國宜居城市、創(chuàng)業(yè)城市、生態(tài)城市和文化城市。2009年末武漢常住人口910萬，預測到2020年，武漢常住人口將達到1180萬，其中城鎮(zhèn)人口在991.2萬，城鎮(zhèn)化率84；人口的增加將為商業(yè)投資提供廣泛的消費來源。Ø 總結(jié)：武漢經(jīng)濟總量持續(xù)增長，人均GDP達到6000美元，表明城市進入快速發(fā)展期。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達反映城市的經(jīng)濟活力，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟還

12、將迎來新的跨越。武漢城市地位的提高，整體經(jīng)濟形勢向好，城市化進程全面提速，居民收入水平逐年遞增，這一切都為商業(yè)經(jīng)營健康穩(wěn)步發(fā)展提供了有力的支撐。3、武漢房地產(chǎn)投資Ø 2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資778.59億元，比上年增長38.9%，其中住宅開發(fā)投資498.04億元，增長20.0%。Ø 2009年武漢商業(yè)地產(chǎn)快速增長。武商摩爾購物中心、武漢摩爾城、漢口北國際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國家具CBD、漢口沿江商務(wù)區(qū)等大型商貿(mào)項目進度加快。4、最新政策調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展春天Ø 自從去年以來國務(wù)院及各部委出臺“新政”，各級政府和職能部門相繼出臺一系列旨在穩(wěn)定住宅價

13、格、打擊投機、規(guī)范開發(fā)行業(yè)和市場的政策法規(guī)，目前取得一定成效。Ø 商業(yè)地產(chǎn)并未受到政策影響，反而市場前景廣泛看好。一方面，投資商業(yè)項目能獲得穩(wěn)定的租金回報，住宅政策緊縮，反而對商業(yè)項目起到促進作用；另一方面，金融機構(gòu)商業(yè)信貸政策不變，5成首付，利率維持不變，沒有增加投資者的成本。Ø 近年來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快速度增長，消費水平提高，從而帶動商業(yè)的發(fā)展，必然拉動市場對經(jīng)營場所的需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。Ø 進入2010，在國家打擊炒房及住宅投資受到抑制的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資得到較快的發(fā)展，武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天，不少有投資眼光的武漢市

14、民熱衷于“買鋪”。Ø 最新調(diào)查顯示，新政出臺后，最具投資價值的物業(yè)形態(tài)中，66.9%的被調(diào)查者認為商業(yè)地產(chǎn)已成為最具投資價值的物業(yè)。二、武漢商業(yè)發(fā)展狀況分析n 隨著零售業(yè)全面對外開放，武漢商業(yè)競爭異常激烈，商業(yè)網(wǎng)點增多，市場繁榮活躍，銷售額穩(wěn)步增長，盈利水平提高，武漢商業(yè)在激烈的競爭中加快了發(fā)展。n 目前武漢在發(fā)展中自然形成了8大核心商圈，作為區(qū)域中心劃分了各自的商業(yè)領(lǐng)地。詳情見下表：商圈所在區(qū)域業(yè)態(tài)形式武廣商圈江漢區(qū)購物、運動、會展江漢路商圈江漢區(qū)購物、休閑、娛樂鐘家村商圈漢陽區(qū)購物、旅游王家灣商圈漢陽區(qū)購物、家居中南路商圈武昌區(qū)購物、運動徐東商圈武昌區(qū)購物、家居、飲食街道口商圈洪

15、山區(qū)購物、休閑、娛樂光谷商圈洪山區(qū)購物、休閑、娛樂這些商圈的形成，都具備共同的要素：要素條件要素條件地理位置便利建筑標志1-2個區(qū)域標志交通環(huán)境便利商業(yè)旗艦34家經(jīng)營特征業(yè)態(tài)形式多層面人流量大，吞吐自如景觀資源休閑設(shè)施完善武漢目前已經(jīng)形成包括百貨、超市、便利店、商業(yè)街、綜合體等多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展格局；大型百貨在商品流通中占據(jù)主要地位。Ø 大型百貨：武漢廣場、世貿(mào)廣場、國際廣場、新世界百貨、王府井百貨、大洋百貨、中商百貨、漢商百貨、21世紀購物中心、中心百貨、群光廣場、亞貿(mào)廣場、魯巷廣場、中商廣場、銀泰百貨Ø 倉儲超市：中百倉儲、武商量販、中商平價、家樂福、沃爾瑪、新一佳、易初

16、蓮花Ø 商業(yè)街：江漢路步行街、解放路步行街Ø 都市綜合體：萬達廣場、世界城、銷品茂、武漢摩爾城Ø 專業(yè)市場：漢正街品牌服飾廣場、中國家具CBD Ø 便利店：中百超市、聯(lián)合100武漢初步形成以交通環(huán)線為基礎(chǔ)的商業(yè)網(wǎng)點布局特點： 1 內(nèi)環(huán)線內(nèi)以大型百貨購物中心為主，體現(xiàn)城市的繁榮繁華； 2 中環(huán)線內(nèi)以超市大賣場為主，體現(xiàn)城市的商業(yè)實力； 3 外環(huán)線內(nèi)以大型綜合、專業(yè)批發(fā)市場為主，體現(xiàn)城市的聚散功能； 4 社區(qū)內(nèi)以便民超市、便利店為主，體現(xiàn)城市消費的便利性。創(chuàng)新經(jīng)營理念、提高管理技術(shù)、完善服務(wù)功能，已成為武漢商業(yè)發(fā)展的主流。Ø 商品流通規(guī)模不斷擴大，

17、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化Ø 多元化投資格局初步形成Ø 多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展Ø 整合資源優(yōu)勢，突出品牌經(jīng)營Ø 數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展武漢商業(yè)未來發(fā)展并且?guī)в袕娏业膮^(qū)域分布特征和發(fā)展趨勢。Ø 專業(yè)市場與零售市場的分化。專業(yè)市場與零售市場的需求支持點不同，是導致兩者在經(jīng)營模式和商業(yè)格局上分化的根本原因。武漢專業(yè)市場進入提速階段，“漢正街第一大道”等多家代表性的專業(yè)市場都將引領(lǐng)其所在的區(qū)域進行業(yè)態(tài)升級，同時將影響力輻射至華中乃至全國。Ø 中心區(qū)商務(wù)功能多元化。武漢市將在原有中心區(qū)商圈的基礎(chǔ)上，進一步將商圈的功能予以多樣化，以滿

18、足人們多層次的購物、休閑娛樂需求；根據(jù)武漢市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，漢陽鐘家村等中心區(qū)商圈功能也將進一步強化。Ø 區(qū)域商業(yè)滿足區(qū)域人群。根據(jù)武漢商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，到2010年，武漢市將建立具有規(guī)模和經(jīng)營特色的市級商業(yè)副中心(亦即區(qū)域商業(yè)中心)10個左右：這將突破單純以商業(yè)街為主要形式的市級商業(yè)副中心的單一模式。長城建設(shè)光谷坐標城就是這一模式。Ø 社區(qū)商業(yè)強調(diào)服務(wù)性。社區(qū)商業(yè)指的是設(shè)置在居民居住區(qū)，以當?shù)鼐用駷榉?wù)對象的商業(yè)集中區(qū)域。這是方便居民購物、滿足服務(wù)需求的基礎(chǔ)性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。根據(jù)規(guī)劃，這類商鋪以滿足居住社區(qū)居民的日常生活為主，以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主。

19、 社區(qū)商鋪“旺燒”，商業(yè)價值巨大，投資前景看好。 通脹預期下，輪番的住宅新政下，住宅投資行為得到了有效的抑制，人們將投資的目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，社區(qū)商鋪備受追捧，無論是從當前的租金回報，還是未來的升值潛力、投資前景和錢景，社區(qū)商鋪都被看好。三、南湖區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析1、 南湖片區(qū)區(qū)域整體規(guī)劃（南湖片區(qū)區(qū)域研究）1.1片區(qū)界定、面積、人口規(guī)劃據(jù)2004年南湖居住新城概念規(guī)劃，南湖新城西起巡司河，東靠南湖之濱，南起規(guī)劃二環(huán)線，北至雄楚大道，總面積13.1平方公里，至2020年，可新增21萬人，加上現(xiàn)在10萬人，屆時將達31萬人。人均建筑面積由目前的22.2平方米，增至30平方米，人口密度為300-50

20、0人/公頃。人均公共綠地面積由現(xiàn)在的1.2平方米，增至8.2平方米。教育服務(wù)設(shè)施也將得到改善，新城內(nèi)將新增12所幼兒園、17所小學和7所中學。片區(qū)分布。將新城主干道丁字橋路和機場三路交叉貫通，形成“一核”、“兩線”、“三片”、“四區(qū)”的新城規(guī)劃結(jié)構(gòu)。“一核”指的是商貿(mào)核心區(qū)，由城市商業(yè)次中心、大學、中心公園共同組成。“兩線”即巡司河濱水線和鐵路沿線?！叭笔侵妇C合居住區(qū)片。包括出版城區(qū)、麗島區(qū)和半島區(qū)?！八膮^(qū)”是指三個特色居住區(qū)及一個大學園區(qū)（武漢理工大）。南湖是武昌4個綜合組團之一，規(guī)劃用地22.5平方公里，是未來武漢市重要的城市副中心，新城將形成“一核”、“兩線”、“三片”、“四區(qū)”的規(guī)

21、劃結(jié)構(gòu)，并設(shè)文化服務(wù)、體育中心和綜合服務(wù)三大中心方便居民。新城將建設(shè)“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢便利的交通，并將南湖水引入新城，珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。1.2交通規(guī)劃規(guī)劃南湖新城的總體目標：恢復和建立生態(tài)的城市環(huán)境，將城市道路引入，與當?shù)刂愤B接形成整體的道路系統(tǒng)?！拔蹇v六橫”交通骨架。打通丁字橋路、出版城路等斷頭路，新建、續(xù)建一批道路，以暢通南湖新城交通。5條南北向道路分別是：機場路、南湖新城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路；6條東西向道路分別是：機場北路、機場二路、機場三路、機場四路、武梁路、溪北路。自2010年起，未來5年將打造完成縱向武珞路珞喻路、雄楚大街、南湖南路、三環(huán)線

22、南段；橫向東湖路珞獅路快速路城市干道。步行道、自行車道。設(shè)立濱水區(qū)專用步行道和自行車道，增強通往南湖、巡司河及小溪的路徑。延伸綠色街道，改善公園與公園之間的聯(lián)系。設(shè)立自行車專用道連接地區(qū)形成綠化道路走廊，在有選擇的街道上設(shè)計自行車專用道，解決自行車交通。公汽。南湖新城居民出行交通工具以公汽為主，公汽站點間距到200米左右，減少居民步行距離。預留軌道交通站點位置，并與公汽交通站點結(jié)合，便于轉(zhuǎn)乘。軌道交通。在建或?qū)⒔ɑ蛭磥磉h期會建的4條快速軌道線是： U7/U8將在2017年前建成。U7，（即軌道交通七號線，過江地鐵，部分已開建，），預計2014年全面開工，2017年建成一期工程。一期工程起點位于

23、金銀湖，沿環(huán)湖中路、金南一路、建設(shè)大道、澳門路、過京漢大道，在長江二橋上游的三陽路附近穿越長江，經(jīng)友誼大道、過湖北大學、穿越長江公路隧道的南岸匝道，走中山路、穿過大東門立交橋、過武昌火車站，走恒安路、南李路、李紙路至板橋村。 王家墩中心站（3、7號線換乘），香港路站（3、6、7號線換乘），已開建。 遠期規(guī)劃為機場線，連接武漢天河國際機場以及規(guī)劃中的武漢第二機場。U8，即軌道交通8號線，過江地鐵，部分已開建，預計2013年全面開建，2016年建成一期工程。 武漢市軌道交通八號線一期工程起點位于武漢東西湖區(qū)金銀潭大道，往南過后湖大道、幸福大道、竹葉山、趙家條，走黃浦大街，過永清街拐向蘆溝橋路，穿越

24、長江，到徐家棚，過和平大道，走徐東大街，終到東湖歡樂谷，2016年建成。 二期從歡樂谷開始走東湖路，過湖北省博物館、中南醫(yī)院、水果湖、洪山路、八一路、街道口、武珞路到雄楚大道、南湖大道。其正線全為地下隧道工程。 8號線一期徐東站、汪家墩站，岳家嘴站（4、8號線換乘），竹葉山站已開建。2017年后將建的遠景軌道交通線網(wǎng)是U5、E1、E2U5，武漢軌道交通五號線（地鐵，規(guī)劃中） 走向：武漢火車站紅鋼城徐東積玉橋小東門武昌火車站武泰閘黃家湖，沿線都是武昌青山人口最密集的地方，貫穿整個武昌核心地區(qū)。E1，武漢軌道交通10號線，城市快線。起點蔡甸，終點豹澥。由蔡甸向東沿漢蔡公路，四新大道過武漢國際博覽中

25、心過長江，經(jīng)武咸公路、雄楚大道、南湖大道至豹澥。經(jīng)四新大道在楊泗港附近過江。E2，武漢軌道交通11號線，城市快線。起點前川，終點紙坊。由黃陂向南，經(jīng)天河機場、金銀湖、東方馬城、王家墩，沿三陽路過長江與U5換乘，然后折向武昌火車站、經(jīng)南湖組團至紙坊。作用：漢口中心區(qū)與武昌中心區(qū)的快速直達通道，溝通北部和南部兩大新城組群。在三陽路附近過江。沿途經(jīng)過天河國際機場、黃陂、東方馬城，新華路體育場、漢口江灘，漢正街。1.3公共服務(wù)配套新城內(nèi)設(shè)有4個服務(wù)中心，方便居民日常生活。文化服務(wù)中心在寶安花園，將結(jié)合原機場跑道規(guī)劃展覽館等實施；體育服務(wù)中心在武梁路與機場路交叉口；醫(yī)療服務(wù)中心沿人工渠兩側(cè)布局；綜合服務(wù)

26、中心位于武梁路與石牌嶺交叉口，兼具商業(yè)、文化、娛樂、體育、醫(yī)療服務(wù)功能；教育服務(wù)設(shè)施也將得到改善，新城內(nèi)將新增12所幼兒園、17所小學和7所中學。1.4景觀規(guī)劃以人工渠連通“城”東的南湖和西側(cè)巡司河，形成區(qū)內(nèi)連續(xù)性的濱水自然景觀；沿東西向渠道兩側(cè)布置低層別墅類住宅，限高9米以下，創(chuàng)造靜謐、優(yōu)雅的環(huán)境；南湖沿線建筑，沿湖由低到高逐級提升高度，增加觀湖的可能性； 溪北路南臨人工渠，背靠別墅居住區(qū)，作為東西向景觀路布局：靠住宅一側(cè)設(shè)10米寬的公共綠化帶形成沿街景觀，減少車輛噪音；巡司河路是南北向綠化景觀路；將南湖水引入新城。按規(guī)劃，在南湖新城臨珞獅南路一側(cè)，將興建一處濱湖水上公園。同時，通過水渠，使

27、南湖水、水上公園與新城中心公園水域相連；人工渠將南湖與巡司河東西連通。行道樹、防護林帶將把武漢理工大學新校區(qū)與中心公園連為一體，形成完整的景觀體系。2、 南湖片區(qū)區(qū)域商業(yè)研究2.1區(qū)域商業(yè)規(guī)劃南湖新城是武昌4個綜合組團之一，是未來武漢市重要的城市副中心、區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心，南湖社區(qū)商業(yè)面臨巨大歷史契機。2.2 南湖商業(yè)環(huán)境滿足本地市場需求。從南湖本地人口及現(xiàn)時在售、在建和在營業(yè)的商業(yè)物業(yè)總量比例來看，南湖商業(yè)在未來發(fā)展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，可滿足本地消費者對良好的購物環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購物場所的需求。在南湖未來的商業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成自身特色，強力吸引本地居地消費，滿足本地居

28、民需求是重中之重。2.3南湖商圈狀況分析南湖商業(yè)在分布上同樣呈商圈和沿交通干線分布的特征，特別在商圈分布上，南湖商業(yè)發(fā)展的交通干線的帶動作用不可估量。南湖二大商圈：位于洪山區(qū)中心地帶商圈，緊鄰街道口商圈，位于珞獅南路及其延長線，橫跨南湖大道。商圈是以商貿(mào)、商住、特色餐飲、高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等為主的特色商圈。位于南湖新城新城市干道丁字橋南路與建安街交匯處。本項目位于后者，此商圈目前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多為知名度高、有很強消費支撐力和號召力的大型品牌商家，使得該商圈更具分量。2.4南湖商業(yè)特征分析消費檔次中等偏上、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全。業(yè)態(tài)形式多為臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、大型連鎖超市，比較缺乏城

29、市綜合體、商業(yè)步行街類的業(yè)態(tài)。餐飲業(yè)發(fā)達：特色餐飲、特色排擋、品牌連鎖餐飲店及多家星級酒店；娛樂包括健身房、量販式KTV等；超級賣場，如沃爾瑪。商圈整體形象未能深入人心。目前整體規(guī)劃比較分散零亂，尚無統(tǒng)一布局。中小面積商鋪成主流，同時配以小量的大面積商鋪。主力消費人群：創(chuàng)業(yè)群體，私營老板，國有企業(yè)職工，白領(lǐng)，附近高校師生，外地經(jīng)商人群，還建的原住居民。消費人群特點：客群家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家，年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，消費意識強，家庭收入明顯高于武漢市平均收入水平，消費力旺盛，投資熱情較高，樂于進行投資行為，多在區(qū)域內(nèi)進行日常家居生活用品消費，高檔消費多屬于外向型消費，首先會選擇武漢高檔商圈，如武廣

30、商圈。2.5南湖商業(yè)發(fā)展趨勢大型社區(qū)商業(yè)興起隨著大型住宅社區(qū)的開發(fā)，其社區(qū)商業(yè)的規(guī)模也隨之加大，社區(qū)商業(yè)一般體量較大，部分社區(qū)商業(yè)除了引進大型連鎖超市外，還計劃打造特色商業(yè)街或者綜合商業(yè)步行街等內(nèi)容，以期能夠借助區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展來拓展出新的區(qū)域性商業(yè)中心。這些舉措標志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間。從未來的發(fā)展方向來看，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮钠放粕碳掖笈e搶灘登陸。如南國南湖城市廣場沃爾瑪南湖分店的進駐，武昌府60萬方住宅樓盤及商業(yè)的建設(shè)，以區(qū)域強大的商業(yè)凝聚力、品牌號召力、影響力必能將本地社區(qū)與周邊社區(qū)的商網(wǎng)緊密銜接，將片

31、區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，形成一個完整的商圈，帶旺商圈人氣，提升整體形象，并輻射周邊。南湖商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展。隨著金地、寶安、南國、保利等開發(fā)商開發(fā)的住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上高校教師，私營業(yè)主，經(jīng)商群體，國企職工等中高收入階層的存在，使商家不斷看好這里的中高檔市場。規(guī)劃中的南湖商業(yè)文化中心，均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，潛力購買力、消費力使商圈內(nèi)充滿了無限商機。 南湖城市廣場效果圖 南湖城市廣場實景圖 武昌府效果圖 第三篇 項目SWOT評析一、 項目SWOT分析1. 優(yōu)勢分析（1）項目位于武漢未來的城市副中心、南湖區(qū)域性商業(yè)中心的核心位置，占據(jù)絕對的地理優(yōu)勢和城市

32、規(guī)劃優(yōu)勢。（2）社區(qū)品牌形象高端、配套種類多，樓盤品質(zhì)高。 （3）社區(qū)規(guī)模大，新建樓盤密集，這對于項目后期聚集人流、客流具有極大增長空間。（4）項目位于武漢中心區(qū)內(nèi)環(huán)至二環(huán)區(qū)間內(nèi)，南湖商圈核心輻射區(qū)域，隨著武漢市政府的政策優(yōu)惠和城市總體規(guī)劃規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的升級，及各種配套的日益完善，未來南湖商圈是各知名開發(fā)商們投資開發(fā)的熱點區(qū)域，置業(yè)和投資需求會日益走高，成熟的南湖生活圈已指日可待，客群購買力、消費規(guī)模巨大，區(qū)域前景不可估量。2劣勢分析（1）目前公共交通線路嚴重不足，目前公交分布主要是在武昌區(qū)、洪山區(qū)、光谷區(qū)穿行，跨區(qū)域特別是漢口區(qū)域運載輻射人群能力不足，投資消費客群不豐富。（2）項目東

33、邊、武昌府60萬方住宅樓盤及商業(yè)尚未建成，對本項目前期運營人流形成有所影響，不過隨著武昌府樓盤的建成和開盤銷售，將會極大推進本項目人客流及商業(yè)價值提升倍增。（3）項目所在水域天際三、四期小區(qū)道路、物業(yè)、景觀配套設(shè)施尚未建設(shè)完成，還有待進一步完善。3.機會分析(1) 商業(yè)引擎：中商平價的率先啟動為本項目的啟動提供了成功的有效借鑒，容易形成商戶的信心，并與本項目的目標主題功能形成互補優(yōu)勢；(2) 住宅開發(fā)：項目周邊正在開發(fā)或即將開發(fā)大量的中高檔住宅社區(qū)，有利于項目的經(jīng)營檔次提升，項目將出現(xiàn)更多更明顯的經(jīng)營和投資機會。(3) 政策支持：興建中的武漢地鐵7號線、8號線，遠期興建的10號線、11號線，正

34、在規(guī)劃中的5號線，表明了政府規(guī)劃對本區(qū)位的重視，本區(qū)位的商業(yè)價值將得到有效提升，也將加強商家信心；(4) 市場空白：步行15分鐘片區(qū)內(nèi)形成中高檔消費群，但缺乏3C、IT類業(yè)態(tài)；社區(qū)功能店、大型特色餐飲、娛樂休閑消費場所、專業(yè)培訓服務(wù)機構(gòu)分布不足等。4.競爭分析(1) 區(qū)域內(nèi)消費者定向消費慣性短期內(nèi)難以改變，需要一定周期來培育消費導向。 (2) 項目對面南國城市廣場開業(yè)在前，商家消費資源爭奪激烈，將形成項目直接競爭。小結(jié)本項目核心問題：差異化定位商業(yè)，突顯特色經(jīng)營，如何令中高檔經(jīng)營的商家對此地有信心，讓10分鐘步程的消費者愿意步行或坐車幾分鐘來此消費。本項目的核心客群：附近高校師生、外地經(jīng)商人群

35、、國有企業(yè)職工、原住居民、白領(lǐng)、510分鐘步程社區(qū)固定消費群。定位和規(guī)劃必須做到以下幾點：（1）利用地利搶先進行特色美食娛樂占位吸引人氣；（2）利用項目定位功能的主題化和深度化適當領(lǐng)先目前及將來的競爭對手，迫使競爭對手回避本項目的定位。（3）從無到有，從有到專，利用規(guī)劃創(chuàng)造景觀，創(chuàng)造項目游覽性和娛樂性。（4）利用經(jīng)營檔次的差異性和景觀風情的營造，在最大程度地把握目標消費層的前提下適當拋離現(xiàn)有競爭對手。第四篇 項目系統(tǒng)定位一、項目總體發(fā)展定位1功能定位：一站式生活體驗+快樂天天游+15分鐘南湖生活圈。2.形象定位：輕松，品位，精品、時尚。3.檔次定位：中高檔結(jié)合，特色經(jīng)營。4.業(yè)態(tài)檔次比例：高2

36、中5低35.消費群體：中高檔消費群，高校師生、外地經(jīng)商群體、白領(lǐng)、國企職工。6.建筑風格：現(xiàn)代主義風格、通透炫麗，最大程度展示商業(yè)繽紛與快樂氛圍。7.消費客群年齡：年輕消費群體為主，并逐步向全面的消費年齡層過度，部分本地原住人群。職業(yè)：以學生，年輕白領(lǐng)，本區(qū)域內(nèi)中高收入群體為主，公務(wù)員、單位員工、私營業(yè)主等。二、項目推廣主題(1)項目LOGO：商業(yè)主體：南湖生活廣場商鋪街區(qū)：南湖生活長廊 （體現(xiàn)項目建筑特色、南湖生活圈的成熟生活氛圍）（2） 顧客消費體驗認知：精品生活一精彩演繹南湖全新生活、品味別樣休閑。時尚快樂時尚潮流業(yè)態(tài)齊全，提供全方位快樂生活服務(wù)。三、項目業(yè)態(tài)1業(yè)態(tài)定位片區(qū)重量級業(yè)態(tài)：超

37、市零售，品牌服飾，家電，書城，中高檔餐飲，國外品牌快餐缺少業(yè)態(tài)：精品百貨，家居，IT類，娛樂休閑，特色美食，生活服務(wù) 總結(jié)：倡導游樂體驗消費本項目在區(qū)位和功能方面，利用優(yōu)質(zhì)消費環(huán)境、餐飲消費的特色服務(wù)、就近的市民休娛樂，做“升級版鄰里中心”，滿足消費者立體心理，使普通消費與情感、休閑交織在一起，倡導本地15分鐘娛樂休閑餐飲一站式生活方式。2.具體業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)劃分原則：范圍：以引進品牌為主，包括國內(nèi)、外及本地一、二線品牌：大部分以品牌廠商直營或代理商為主，小部分為個體經(jīng)營主。層面劃分：從品牌運營商到個體經(jīng)營主，承租層面將以金字塔結(jié)構(gòu)分布呈現(xiàn)。消費導向：青少年多以游樂、購物為主，年輕一族多追求時尚

38、、娛樂休閑、購物為主，消費特征多講究娛樂休閑；中年多以休閑娛樂，購物為主，消費特征多講究檔次、品牌。在同業(yè)態(tài)選擇中，要根據(jù)客群年齡進行業(yè)態(tài)選擇臨街30多間門面業(yè)態(tài)設(shè)置多以日常家居生活為主。 商場主體業(yè)態(tài)分布定位：1F 金融機構(gòu)、電腦品牌店等；2F 電腦DIY、大數(shù)碼、小數(shù)碼等；3F 通訊、動漫等；4F 餐飲、美容美體、娛樂等功能店。 臨街商鋪業(yè)態(tài)定位：以家居、家電、服飾、餐飲、生活服務(wù)、便利超市等為主。第五篇 項目總規(guī)劃一、項目總體規(guī)劃1、建筑外觀：打造項目外部建筑規(guī)劃亮點，形成獨特銷售主張?zhí)嵘椖績r值。獨特形象創(chuàng)新，制造項目亮點，避免淪為本區(qū)普通購物中心，項目只要能在片區(qū)內(nèi)占據(jù)創(chuàng)新高位即可。

39、2、建筑內(nèi)部：采用回字型回廊規(guī)劃布局，內(nèi)部統(tǒng)一裝潢設(shè)計，走廊、電梯直達通道及動線設(shè)計最大程度帶動客流。3、外部加設(shè)觀光電梯，內(nèi)部加設(shè)手扶電梯，方便引導客流前往高層消費。4、臨街鋪雙向迎客，內(nèi)部形成室內(nèi)步行街，客流量更大，更易引導客流走向。二、項目裝飾裝修施工規(guī)劃1、各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分；2、各業(yè)態(tài)分區(qū)圖紙設(shè)計；3、制定外部工裝方案、施工要求、驗收標準等；4、制定內(nèi)部工裝方案、施工要求、驗收標準等；5、制定公共區(qū)域天、地、墻、柱等設(shè)計要求；6、業(yè)態(tài)鋪位劃分及店內(nèi)設(shè)計制定嚴格裝修審核標準；7、制定內(nèi)外部整體工裝招標方案；8、制定進場裝修管理規(guī)定及驗收標準；9、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、水電路、排煙道

40、、天然氣系統(tǒng)的架設(shè)及維護；10、其他配套設(shè)施（服務(wù)咨詢臺、衛(wèi)生間、安全出口、賣場導識系統(tǒng)等）方案完善。三、商業(yè)廣告位規(guī)劃1、項目臨街外立面幕墻間隔制作安裝大型戶外形象廣告位，提升項目整體形象，便于引進和推廣品牌商家，營造全新商業(yè)氛圍。2、場內(nèi)各公共區(qū)域及通道顯眼處設(shè)置商家品牌廣告位，提供品牌日常形象及促銷宣傳。四、項目執(zhí)行及開業(yè)計劃1、 開業(yè)時間根據(jù)項目籌備、裝飾裝修工程、開業(yè)籌備工作需要，初步估算約在簽訂項目正式合同8個月后，其中：l 項目籌備期：1個月l 裝飾裝修期：6個月l 開業(yè)籌備期：1個月2、項目前期籌備l 成立項目籌備辦公室；l 組建項目工程部、策劃部、商業(yè)管理部、物業(yè)管理部；l

41、物業(yè)管理部提前進駐現(xiàn)場管理。 3、項目裝飾裝修籌備l 項目裝飾裝修方案、配套設(shè)備引進招標；l 項目裝飾裝修施工單位施工合同、配套設(shè)備采購及安裝合同確定；l 項目裝飾裝修隊伍進駐現(xiàn)場與工程部及物業(yè)管理部對接；l 項目裝飾裝修施工質(zhì)量、工期及現(xiàn)場施工監(jiān)督；4、項目開業(yè)推廣方案的制定l 項目外部包裝及宣傳廣告策劃及設(shè)計l 項目戶外整體形象廣告l 項目開業(yè)前媒體推廣計劃l 項目開業(yè)宣傳計劃5、商業(yè)資源的開發(fā)和利用l 利用公司現(xiàn)有的成熟商業(yè)資源l 開發(fā)周邊空缺商業(yè)資源l 面向全國引入新興商業(yè)資源五、項目運營管理1、物業(yè)管理(1)人員管理擬在本案開業(yè)啟動前配置10名保潔、20名保安以及水電工程維護人員、各樓層商業(yè)管理人員若干。(2)消防及安全管理嚴格按照市消防管理規(guī)定，確保裝修期間施工安全以及裝修完工后經(jīng)營時的顧客安全，對用電、消防、安全配套等進行重點審核。（3）營業(yè)時間與周邊各大同類商業(yè)賣場同步。實際操作中，對餐飲、電玩、美容、美發(fā)沙龍等特殊業(yè)態(tài)，適當延長其經(jīng)營時間。2、 商業(yè)管理由商業(yè)管理部對商家和業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運作、統(tǒng)一服務(wù)。具體業(yè)態(tài)經(jīng)營面積按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進行合理配比，根據(jù)商業(yè)進駐的情況，由商業(yè)管理部對商家品牌篩選和業(yè)態(tài)比例進行嚴格控制，并進行適度的調(diào)整和統(tǒng)一化管理。六、項目經(jīng)營經(jīng)濟指標分析1、項目前期投資（1）項目經(jīng)營面積商場主體