萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引_第1頁
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文檔簡介

1、*萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引2016-11-02 江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 點(diǎn)擊數(shù):61wuyeren1. 目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2. 范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測算。3. 職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況, 由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算,品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算。4. 物業(yè)管理費(fèi)測算公式為:物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)所有費(fèi)用的總和÷ 參加測算5. 列舉法測算5.1 人工費(fèi)用的測算5.1.1. 組織架構(gòu)的確定5.1.2. 人工費(fèi)用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu), 遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司 薪金福利標(biāo)準(zhǔn)

2、進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。人工費(fèi)用包括:工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。5.1.3. 工資的測算(單位:元 / 月)根據(jù)確定的組織架構(gòu),按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表單位:元序號(hào) 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 工資金額(月)*1 經(jīng)理 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)2 經(jīng)理助理 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)3 行政管理人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)技術(shù)、維修人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)5 保安人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)6 保潔人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)7 綠化人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)8 其他人員 工資標(biāo)準(zhǔn)

3、15; 人數(shù)合計(jì)6. 獎(jiǎng)金及雙薪(單位:元 / 月)根據(jù)確定的組織架構(gòu), 按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn) 的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、 雙薪的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu),按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼測算。5.2 行政費(fèi)用的測算(單位:元 / 月)5.1.4. 低值易耗品購置費(fèi)用。5.1.5. 管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況(包括飲用水):使用水費(fèi)金額使用量(立方) / 月× 水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額飲用水(桶) / 月× 桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況:照明用電費(fèi)用辦公照明的功率× 按每天實(shí)際使用時(shí)間 (折算成的小

4、時(shí)單位) ×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用空調(diào)等辦公設(shè)備的功率× 按每天實(shí)際使用時(shí)間 (折算成的小時(shí)單位)× 電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7. 辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。8. 通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用,其中包括:手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用。9. 公干車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要,確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。10. 交際應(yīng)酬費(fèi)。11. 電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi), 包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?2. 報(bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購的資料、書

5、籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。13. 咨詢及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)?,業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。5.3 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測算(單位:元 / 月)5.1.6. 折舊費(fèi)用管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn) (單價(jià)在2000元以上,使用年限超過一年),按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括:辦公設(shè)備:電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。清潔綠化工具:洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用固定資產(chǎn)的原值÷ 固定的使用年限÷ 12月5.1.7. 資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費(fèi)主要包括:前期購置的辦公

6、設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具,以及辦公場所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用開辦費(fèi)發(fā)生的總額÷ 委托的管理期限÷ 12月14. 固定資產(chǎn)的修理費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn),按固定資產(chǎn)折舊的 15%計(jì)提修理費(fèi)。15. 員工宿舍租金(地產(chǎn)提供宿舍,此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì))。16. (財(cái)產(chǎn))保險(xiǎn)費(fèi)(公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn))。保險(xiǎn)費(fèi) (須投保的公共設(shè)施、 設(shè)備) 總金額× 保險(xiǎn)費(fèi)率÷ 保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段, 所以必須計(jì)提, 必須投保。業(yè)主如有異議, 必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件, 否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管

7、理資格。5.4 物料消耗的測算(單位:元 / 月)5.1.8. 服裝費(fèi)的測算(單位:元 / 月)。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。服裝費(fèi)用構(gòu)成表單位:元序號(hào) 名稱 服裝成本 人數(shù) 服裝費(fèi)用(月)1 經(jīng)理 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份2 行政管理人員 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份3 技術(shù)、維修人員 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份4 保安管理人員 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份5 保潔17. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料 (可參考下表的測算方法) ,按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位:元

8、名稱 用途 單位 單價(jià) 月均消耗數(shù)量 月均消耗金額 備注玻璃刮刀 清潔玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要,按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。18. 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種, 按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗, 包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。19. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、 設(shè)備的清單, 按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算(可參考下表的測算方法)。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào) 項(xiàng)目 測算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注5.5 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路

9、燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù),標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要,按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2 . 供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)20. 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)21. 消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭,消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭,室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi),消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱

10、材料費(fèi)22. 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi),管道閥門維修材料費(fèi)23. 防盜,監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。 每年維修材料費(fèi)24. 水景娛樂設(shè)施 維護(hù)材料費(fèi)25. 空調(diào)及采暖5.6 小區(qū)公共費(fèi)用的測算(單位:元 / 月)5.1.9. 公共電費(fèi)根據(jù)小區(qū)設(shè)施、 設(shè)備的清單, 按照設(shè)備的功率、 每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)電梯數(shù)量× 電梯功率× 30天× 電梯每天的使用時(shí)間(折算成小時(shí)數(shù))× 電費(fèi)單價(jià)(元 / 度)電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)電

11、梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量× 功率× 30天× 每天的使用時(shí)間(折算成小時(shí)數(shù))× 電費(fèi)單價(jià)(元 / 度)5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi):公共照明系統(tǒng)電費(fèi)照明器具的功率× 30天× 相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間(折算成小時(shí)數(shù))的總和× 電費(fèi)單價(jià)(元 / 度)26. 供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi): 各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異, 依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),或:變壓器的電費(fèi)(變壓器基本電費(fèi)(總?cè)萘坎煌?,基本電費(fèi)有所差別) +超出基本

12、電量的實(shí)際使用電量)× 電費(fèi)單價(jià);變壓器的電費(fèi)變壓器功率× 電費(fèi)單價(jià)× 24小時(shí)× 30天27. 消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵(按每季度檢修 2.5 小時(shí)計(jì)算)消防水泵的數(shù)量× 消防水泵的功率×電費(fèi)單價(jià)× 2.5 小時(shí)÷ 3月送、排煙風(fēng)機(jī)(元/ 月)(按每季度檢修 2.5 小時(shí)計(jì)算) 送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量× 送、排煙風(fēng)機(jī)功率× 電費(fèi)單價(jià)× 2.5 小時(shí)÷ 3月中央控制室電費(fèi)中央控制室所有電器的功率× 30天× 每天實(shí)際工作時(shí)間× 電費(fèi)單價(jià)28. 給排水系統(tǒng)

13、電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)泵的功率× 數(shù)量× 30天× 每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)29. 泳池系統(tǒng)電費(fèi)。 ( 收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng) )泳池系統(tǒng)電費(fèi)循環(huán)系統(tǒng)的功率× 30天× 每天實(shí)際工作時(shí)間× 電費(fèi)單價(jià)5.7 公共水費(fèi)(單位:元 / 月)5.1.10. 綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定 (如根據(jù)體系要求: 每月平均澆水 15天,每次澆水滲透土壤3公分):綠化水費(fèi)綠化面積× 0.03 × 50%× 15天× 水費(fèi)單價(jià)(含排污費(fèi)、加壓費(fèi))5.1.11. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算:清潔用水估

14、算每天用水量× 30天× 水費(fèi)單價(jià)(含排污費(fèi)、加壓費(fèi))30. 泳池用水(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi):泳池用水泳池容量× 3次(每年換水 3次)÷ 12月× 水費(fèi)單價(jià)(含排污費(fèi)、加壓費(fèi))31. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算:小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量× 30天× 水費(fèi)單價(jià)(含排污費(fèi)、加壓費(fèi))5.8 電梯運(yùn)行費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi):每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同,則電梯保養(yǎng)費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)× 電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi):電梯每月年檢費(fèi)每部電梯年檢費(fèi)用的總合 (或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)&#

15、215; 電梯數(shù)量)÷ 12月5.9 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、 設(shè)備的清單, 按照設(shè)施、 設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測算(可參考下表的測算方法)。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào) 項(xiàng)目 測算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注5.1.12. 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù),標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要,按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算5.1.13. 供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)

16、材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)32. 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)33. 消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭,消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭,室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi),消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)34. 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi),管道閥門維修材料費(fèi)35. 防盜,監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。 每年維修材料費(fèi)36. 水景娛樂設(shè)施 維護(hù)材料費(fèi)37. 空調(diào)及采暖5.10 社區(qū)文化費(fèi)用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。5.11 垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定:垃圾清運(yùn)費(fèi)垃圾量(桶)× 收費(fèi)單價(jià)5.1.14. 其它5.5.1.3. 稅金的測算(單位:元 / 月)按最新增值稅計(jì)算5.5.1.4. 管理酬金的測算(單位:元 / 月)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。管理酬金以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用× 酬

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