物業(yè)預(yù)算方案

1、XXXX管理有限公司二零一二年公司及項目服務(wù)中心預(yù)算說明（二零一二年十二月十五日）自H一月起，公司人事行政部及XXXX物業(yè)服務(wù)中心，結(jié)合上年度各項費用收入和支出情況，編制完成了2012年度XXXX物業(yè)管理有限公司預(yù)算案（以下均簡稱預(yù)算案詳見附件，共 4頁）。本報告是對預(yù)算案部分內(nèi)容的 說明或依據(jù)。第一部分預(yù)算案編制總說明 一、預(yù)算案前提1、預(yù)算案發(fā)生的時間為：二零一二年一月一日至二零一二年十二月三十一 日止。2、以接管項目和公司在 2012年將實際發(fā)生的費用為測算對象。3、不受會計核算、報表口徑局限。4、營業(yè)成本、期間費用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。5、印子敬先生之薪資及社保福利未納入本預(yù)算內(nèi)一并測算。

2、二、預(yù)算案原則1、謹(jǐn)慎性。不高估收入（收費標(biāo)準(zhǔn)、收費率），不低估成本費用。2、重要性。保證測算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項。3、直接費用直接計入，不能直接計入的費用采用適當(dāng)分配方法分配計入。4、以收支事項為測算基礎(chǔ)，合理建立量一價一時計算關(guān)系、力求體現(xiàn)計算 過程。三、其他1、預(yù)算案之表中的空項，有的因無法確定的因素所致，有的因費用本年度 未發(fā)生，而在今后會發(fā)生所致。這些空項待今后發(fā)生時再填入相應(yīng)的數(shù)據(jù)。2、 預(yù)算案中的“往來收入”項及“往來支出”項系指每月向電力公司和自來水公司支出水電費、 向業(yè)戶收繳的水電費及公共區(qū)域水電費，除此之外，還包括向新入住的租戶收繳的每戶300元費用，到期無息

3、歸還。第二部分公司人事行政部預(yù)算說明公司人事行政部只有支出項，包含預(yù)算案附件中的員工費用和公司行政 辦公費用兩部分組成。一、關(guān)于員工費用1、 工資按滿編測算，含基層員工社保補(bǔ)貼、住宿補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、 扣除社保及員工宿舍扣除費用 。按照服務(wù)中心計劃，為增強(qiáng)之江銘樓的設(shè)備維養(yǎng)技術(shù)力量，預(yù)計在元月新增一名維修技術(shù)員；同時，為使地下負(fù)一和負(fù)二機(jī)械車庫開放有序，擬在 3月份新增一名保安。前述兩位員工的薪資福利待遇已經(jīng)包含在其中。該部分預(yù)算是按照2012年薪資和福利調(diào)整方案編制。 若不包含新增人員， 預(yù)計每月工資比2011年的增加約5,000余元。2、 花紅即年終獎，該數(shù)據(jù)按一個月薪資（不含月全

4、勤獎200元，即計算崗位津貼和基本工資）計算。其中主管級按全薪資計，其它員工按基本工資計，并 按照其入司時間，綜合計算得出；崗位津貼由服務(wù)中心主管綜合評定得出。兩者相加得出基層員工應(yīng)得花紅。3、 社會保險明年元月起參加社會保險的有 4人，均按照杭州市最低社保標(biāo)準(zhǔn)，即以 目前的社?；鶖?shù)1532.5元/月為基準(zhǔn)參保，未考慮 2012年度政府調(diào)整基數(shù)的 因素。為此，將以上述基數(shù)為基礎(chǔ)，繳納29% （另含大病險）的由公司繳納的部分。預(yù)算案還預(yù)增了 6個員工社保。4、 住房公積金住房公積金是按杭州市最低標(biāo)準(zhǔn)1,310基數(shù)繳納，依此公司繳納部分的比例為12%。5、住房津貼依口2011年保潔人員的福利標(biāo)準(zhǔn)，

5、每月每人有100元的住房補(bǔ)貼，其余員工沒有該項費用。6、福利費及高溫費依照2012年薪資福利調(diào)整方案，本項費用指為在職的員工在中秋、 國 慶和春節(jié)發(fā)放的福利。仍舊按照上年的標(biāo)準(zhǔn)，其中主管級300元/節(jié)，其他員工200元/節(jié)。高溫費按照2011年發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，按照在編人數(shù)在六月份九月份發(fā)放。7、 工會經(jīng)費根據(jù)政府規(guī)定，依照在冊所有員工的工資總額的2%計算。8、 員工工作餐均參照上年的基數(shù)執(zhí)行，并且考慮新增兩位員工入職后的餐費。9、 制服購置費根據(jù)公司制定的員工服裝管理制度，預(yù)計在 2012年4月左右將更換一批 員工的襯衣。若三月份正式開放機(jī)械停車庫，那么根據(jù)政府規(guī)定，需要持證上崗，預(yù)計三月份派遣員工

6、前往政府單位培訓(xùn)，預(yù)計需要500元。11、其他加班費以基本工資和崗位津貼為基數(shù)，以當(dāng)月實際出勤天數(shù)為依據(jù)，休 息日加班按雙倍計算，國家法定假日按三倍計算，主要包括國定的六大節(jié)日： 元旦、春節(jié)；（其中春節(jié)按新調(diào)整方案，實際產(chǎn)生加班費1+1形式，產(chǎn)生加班時間3-5天）；4月份清明；5月份五一；6月份端午；9月份中秋；十月份國 慶。二、關(guān)于公司行政辦公費用1、辦公用品包括紙張、文具、紙巾、紙杯等費用，依據(jù)上年的每月費用測算。2、 印刷費在2011年度已印刷各個表單（包括考勤、值班、采購等各項表單），按月?lián)p耗量預(yù)計明年三月份應(yīng)重新印刷表單，但還需依照實際情況增減采購。3、 郵費郵費的產(chǎn)生主要用于業(yè)主投

7、票等，即當(dāng)發(fā)生重大事件需要全體業(yè)主投票 決定時發(fā)生的郵件寄發(fā)費用。由于并不清楚事件發(fā)生的時間，故暫且假定在 2012年度8月和11月中使用。10、培訓(xùn)費政府規(guī)定的一個小區(qū)物業(yè)管理項目需要消防責(zé)任人證書、消防監(jiān)控證書和消防管理員證書，目前已經(jīng)有的前兩者，消防管理員證書預(yù)計3月份派遣有關(guān)員工參加培訓(xùn)，預(yù)計需要900元。4、書籍資料費為更好的了解當(dāng)今物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，計劃2012年度預(yù)定一本物業(yè)書刊。5、辦公通訊費（含寬帶）主要包括三項（不包括短信平臺）：a） 一部電話資費：b）虛擬網(wǎng)內(nèi)短號,資費按5元/人/月按年計算；c移動網(wǎng)絡(luò)費用，費用按年計算。其中a）由于移動公司尚沒有賬單付費，故該費用為預(yù)估；

8、其他兩項都有合同約定繳費時 間和金額。6、 交通差旅費該費用僅包含xxxx先生每月xxxxx元的交通補(bǔ)貼。7、 交際應(yīng)酬費該費用主要用于政府機(jī)構(gòu)辦事人員和支付一些協(xié)作單位（如弱電公司）的勞務(wù)費用，預(yù)計在元旦春節(jié)（1,500元），其他節(jié)日五一端午，中秋國慶各 一次，每次約500元。8、 飲用水費依照照2011年度飲用水用量，9、 車輛費用該費用主要指由xxxxxx使用的朗逸車輛，主要包括兩個費用：首，預(yù)計 三月份做保養(yǎng)；次，在九月份續(xù)購保險和年檢。10、政府費用主要指與官方負(fù)責(zé)人交流溝通的費用（主要是社區(qū)主任和勞動監(jiān)察大隊負(fù)責(zé)人）。預(yù)計春節(jié)會有4,000元支出，在五一和H一各有1,000元支出。

9、指1401和1403每月使用的水電費。測算參照2011年度用水電量的數(shù)據(jù)估算。13、其他有兩項費用組成：首：明年元月公司請員工尾牙聚餐（預(yù)計 2,300元，連同發(fā)放給員工的 年貨（3,200元），小計約4,500元；次：預(yù)計六月份經(jīng)理助理級以上員工體檢（預(yù)計三名），小計費用約1,600元。二、稅費主要指營業(yè)稅，依照收入的 5哪交，包含物業(yè)費、運行費、合同收入等, 每月繳付。第三部分 xxxxxxx物業(yè)服務(wù)中心預(yù)算說明-、現(xiàn)金流入預(yù)算說明1、測算依據(jù)業(yè)態(tài)面積(itf)物業(yè)費單價運行費單價支付時間xxxxxxxx572.232.6 元/ itf 月4月和10月辦公及住宅12072.232.6 元/

10、 itf 月0.6 元 / itf 月4月和10月xxxxxxxx2299.52.6 元/ itf 月0.6 元 / itf 月兩月繳付一次11、耗材及設(shè)備維修現(xiàn)階段主要是打印機(jī)的硒鼓，正常情況下公司人事行政部年耗損量在3個左右，每個 480元。12、辦公水電費2、物業(yè)管理費及運營費收入辦公、住宅和一層商鋪部分1） 該費用中預(yù)計上年第二次收費尚有6萬元沒有收回，爭取 1、2月份每月收3萬元，至3月份全部回收。2） 從3月份起，預(yù)收取第三次費用，當(dāng)月預(yù)計按總金額的 20%回 收，4、5月份預(yù)計各按剩余總額的35%回收，剩余部分均攤到6至7月份。3） 從9月份起，預(yù)收取第四次費用，當(dāng)月預(yù)計按總金額

11、的 20%回 收，10、11月份預(yù)計各按剩余總額的35%回收，剩余部分均攤到12至明年1月份。本預(yù)算案物業(yè)管理費和運營費收入計 算到2012年末。4） 一層商鋪由于不使用電梯，供水也是靠市政路網(wǎng)，所以不需繳納運營費。酒店自元月起，該酒店的物業(yè)費變更為xx元/ itf 月，仍舊延續(xù)以前的繳付辦法每xxxx個月繳付一次。3、新項目即xxxx、xxxxxxx和前期接管由于尚有很多不確定因素，故本預(yù) 算案未計入收入。4、物業(yè)經(jīng)營收入系指有合同約定的服務(wù)間出租費用、xxxx租用的地下一層倉庫和電信等公司租用的機(jī)房費用。5、勞務(wù)收入指由服務(wù)中心向租戶或業(yè)主提供的勞務(wù)費用，按照上年統(tǒng)計預(yù)估。6、營業(yè)外收入指

12、服務(wù)中心廢品回收、租戶因損壞公物罰沒收入；還指員工離職的服裝 費收入等。按照上年統(tǒng)計預(yù)估得出。7、往來收入指由服務(wù)中心依照業(yè)戶的表計數(shù)字，每月收取業(yè)戶的水電費與公共區(qū)域 所消耗的水電費用之和。該費用按照上年的每月費用預(yù)估得出。還包括收取新入住的租戶的水電押金，預(yù)計每月有500元。二、現(xiàn)金流出預(yù)算說明包含附件預(yù)算案"（一）費用類支出-常態(tài)”中的3至8項。分別說明如下: 1、公共事業(yè)費指大樓每月支付給電力公司和自來水公司的水電費用。按照上年的每月費用的基礎(chǔ)上預(yù)估得出。2、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費1）清潔費用清潔部門為清潔公共區(qū)域衛(wèi)生，需要購置和添加日常耗材，如抹布、 不銹鋼油、掃帚等物品，

13、而發(fā)生的費用。按照上年度每月費用預(yù)估得出。2） 衛(wèi)生滅蟲預(yù)計四月份和八月份要進(jìn)行兩次滅蟲，而產(chǎn)生的費用，以降低蚊蠅 孳生概率。3）水箱清洗費根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，大樓每年要進(jìn)行兩次水箱清洗工作，兩次清 洗水箱工作我們將安排在四月份和十月份，清洗工作外包給專業(yè)的公司， 每次清洗費用為800元整。4）垃圾清運費垃圾清運于2011年9月份開始與愛中物業(yè)簽訂合同，止期日期為 2012年8月31日，付款周期為六個月， 付款方式按先做后付，合同中期 支付50%合同期滿支付尾款 50%據(jù)此，該項費用將在 3月份和9月份 支付。3、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)該項費用是根據(jù)上年的每月費用預(yù)估得出，僅對以下兩項做出詳細(xì)說

14、明：1）報警系統(tǒng)管理費預(yù)估1000元，主要包括因安裝使用時間過長，個別煙感已經(jīng)開始老 化，亟待更換；還有如監(jiān)控系統(tǒng)，個別監(jiān)視器也可能老化需要更換。全 年預(yù)估費用2,000元可能偏少。2） 滅火器加液2011年上半年我們曾經(jīng)發(fā)現(xiàn) 55個滅火器壓力不夠， 進(jìn)行了加液。預(yù) 估明年還有部分滅火器壓力不夠需要加液，費用預(yù)估為 600元。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用主要用于綠化補(bǔ)種或施肥，預(yù)計 4月和8月使用。5、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費用其中的所有項目發(fā)生的費用均按照上年發(fā)生的費用預(yù)估得出。重點說明以下兩項費用：1）電梯系統(tǒng)電梯維保合同于 xxx年x月份與xxxx的斯簽訂，終止日期為xx年x 月x日，付款周期為六個月

15、，尾款已付清。后續(xù)的電梯維保合同將會與 新的公司合作，目前在洽談中，預(yù)估計費用在xxxx元左右，付款周期半年一付，即將在 x月份和x月份發(fā)生。2）車庫系統(tǒng)指機(jī)械車庫，車庫維保合同于 xxx年x月x日與xxxxx簽訂，終止 日期為xx年x月x止，付款周期為六個月，預(yù)計在x月份和x月份發(fā)生， 共計xxxxx元。6、服務(wù)中心費用第四部分結(jié)論與風(fēng)險控制月份預(yù)®5鏟1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份合計現(xiàn)金流入合計1,503,933.04現(xiàn)金流出合計1,614,013.25現(xiàn)金凈流量合計-110,080.21現(xiàn)金流入流出合計及結(jié)論通過前面的測算，我們

16、得出以下每月現(xiàn)金流人流出合計圖表：單位：元所有項目下，支出費用均按照上年度每月發(fā)生的預(yù)估得出。通過以上圖表，我們得出以下結(jié)論：1、公司在3月份、4月份、5月份、10月份和11月份，5個月份中有盈 利的可能。而2012年公司仍將處于虧損，預(yù)計虧損月xx萬元，比上年減少；2、造成虧損減少的主要緣由或者前提是：1）地下負(fù)一層和負(fù)二層開放，并按預(yù)算計劃全額征收xx個停車位的停車費；2）公共能耗相對上年能如預(yù)算案中所述，能夠有效節(jié)約； 上述兩者將成為之江銘樓服務(wù)中心下年度工作的重中之重。3、 若能將目前尚不清楚的xxxx和xxx的前期介入費納入預(yù)算案 的收入部分，那么 2012年公司將有盈利。二、預(yù)算案

17、中未及考慮的風(fēng)險因素及對策風(fēng)險一：本預(yù)算案中未及考慮水電費漲價因素在未來水電費漲價已然成為不爭的事實，所以節(jié)省公共能耗將成為今后服 務(wù)中心常抓不懈的工作。我們將采取以下舉措，力爭將公共能耗在不影響服務(wù) 品質(zhì)的前提下得以持續(xù)降低：1、每隔三天抄一次水電表。及時發(fā)現(xiàn)水電能耗突然上升或下降的原因，并及時采取有效措施予以更正；2、檢討和優(yōu)化目前已經(jīng)實施的降耗措施；3、適時推出將降耗與個人利益捆綁的措施，以期能耗能可持續(xù)的降低。所致，未來一年里，我們征求員工的意見，考慮部分員工愿意放棄社保補(bǔ) 貼的，轉(zhuǎn)而參與杭州城鎮(zhèn)社保。風(fēng)險三：設(shè)備維養(yǎng)成本將持續(xù)提高隨著設(shè)備使用時間增長， 設(shè)備老化成為現(xiàn)實。 這也給我們提出了兩個風(fēng)險: 對設(shè)備維養(yǎng)人員的技術(shù)素質(zhì)提出更高的要求；維養(yǎng)成本提高，雖然與業(yè)委 會簽訂的合同約定，維養(yǎng)成本500元以上的，可以申請動用維修資金，但動用該項資金所耗費成本之大，時間之長從上年維修電梯可見一斑。應(yīng)對上述風(fēng)險，我們準(zhǔn)備有以下舉措： 上年的預(yù)算中已經(jīng)安排兩個維修技術(shù)員，但一直未執(zhí)行，一年來一直 是一名維修技術(shù)員。明年將新增一名維修技術(shù)員，薪資福利待遇比目 前的xxxx都要高，這也為今后接管新項目打好