蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書

1、蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書蘇州滄浪城商業(yè)項目融資計劃書（ 2014-12-11 ）1 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書融資計劃書目錄一、公司介紹二、項目說明三、市場分析四、財務計劃五、資金用途六、還款來源七、融資方案2 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書一、公司介紹1、公司簡介蘇州市輕微型汽車服務有限公司成立于1995 年 10 月 16 日，當時是蘇州市房管局下屬事業(yè)單位， 2005 年企業(yè)轉制， 成立股份制企業(yè)， 2011 年 3 月份公司進行了百分之百股權轉讓，股權轉給新股東王國英 85%，王彩珍 15%。 公司的經營范圍包括：房地產開發(fā)經營；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經營；商

2、品信息服務；為經營房提供交易場地；停車及相關物業(yè)管理；銷售；百貨；百貨、針紡織品、服裝、珠寶、家電、五金。公司注冊資本為人民幣8000 萬元，實收資本為：人民幣8000 萬元，注冊地點是：蘇州市滄浪區(qū)胥江路 2 號，法定名稱為：蘇州市輕微型汽車服務有限公司，公司類型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。 （詳見附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件）2、公司章程第一章總則第一條：為建立本公司運營機制，增強企業(yè)的綜合競爭能力，規(guī)定公司的組織機構和行為準則，保障公司和各股東的合法權益，根據(jù)中華人民共和國公司法和有關法律法規(guī)，制定本章程。第二條：公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務有限公司第三條：公司地址：

3、蘇州市胥江路2 號第四條：公司法定代表人是王彩珍，公司類型為有限公司，自主經營，自負盈虧的獨立法人。第五條：公司享有股東投資形成的全部法人財產權，依法享有民事權利，承擔民事責任，堅持利益共享，風險共擔的原則。第六條：公司的一切經營活動必須遵守法律、法規(guī)和有關條例。第七條：公司宗旨：根據(jù)服務行業(yè)的特點，本公司奉行以“質量第一、信譽第一、用戶第一”服務于社會。以一流的服務態(tài)度來滿足社會及用戶的需要。積極開拓新的市場，進一步增強企業(yè)的競爭能力，不斷提高企業(yè)的經濟效益。第八條：公司經營范圍：房地產開發(fā)經營；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經營；商品信息服務；為經營戶提供交易場地；停車及相關物業(yè)管理服務

4、；銷售；百貨；針紡織品；服裝；珠寶；家電；五金。第九條：公司經營期限：長期第二章注冊資本、股東名稱、出資形式第十條：公司注冊資本為8000 萬元人民幣。第十一條：股東名稱、出資形式：序號姓 名出資方式出資金額（萬元）股份比例（ %）1王國英現(xiàn)金6800852王彩珍現(xiàn)金120015第十二條：股東應當按規(guī)定足額繳納各自認繳的出資。股東不按規(guī)定繳納所認繳的出資，應當向足額繳納出資的股東承擔違約責任。第十三條：本公司成立后，應當向股東簽發(fā)蓋有公司印章的出資證明書，出資證明書應當裁明下列事項：3 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務有限公司；公司登記日期；公司注冊資本；股東的

5、名稱，繳納的出資額和出資日期；出資證明書的編號和核發(fā)日期。第三章組織機構股 東 會第十五條：股東會由全體股東組成，是公司的最高權力機構，依法行使職權。第十六條：股東會行使下列職權：1、決定公司的經營方針和投資計劃；2、選舉和更換董事，決定有關董事的報酬事項；3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關監(jiān)事的報酬事項；4、審議批準董事會的報告；5、審議批準監(jiān)事會或監(jiān)事的報告；6、審議批準公司的年度財務預算方案，決算方案；7、審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損的方案；8、對公司增加或者減少注冊資本作出決議；9、對發(fā)行公司債券作出決議；10、對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議；11、對公司變更、

6、解散和清算等事項作出決議；12、修改公司章程。第十七條：股東會每年召開一次定期會議，一般在第一季度召開，代表四分之一以上表決權的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事可以提議召開臨時股東會議。第十八條 股東會會議由股東按出資比例行使表決權，股東會的決議須經代表二分之一以上股權的股東表決通過。但對公司增加或減少注冊資本、解散、變更公司形式、修改公司章程作出決議時，須經代表三分之二以上股權的股東表決通過。第十九條：股東會的首次會議由出資額最多的股東召集和主持，其他情況下股東會會議由董事會召集，董事長主持。董事長因特殊原因不能履行其職責時，由董事長指定的其他董事主持。第二十條：召開股東會會議，應當將審議的事

7、項于會議召開十五日前通知全體股東。股東會應當對所議事項的決定作出會議記錄，出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。董事會第二十一條： 本公司設董事會。董事會由三名董事組成。董事會設董事長1 名，任期三年。董事在任期屆滿時可連選連任。第二十二條：董事會行使以下職權：1、負責召集股東會，并向股東會報告工作；2、執(zhí)行股東大會的決議；3、擬定公司的經營計劃和投資方案；4、制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；4 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書5、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；6、擬定公司增加或者減少注冊資本方案；7、擬訂公司變更、解散、清算的方案；8、決定公司內部管理機構的設置；9、聘任或者解

8、聘公司經理。根據(jù)總經理的提名，聘任或者解聘公司副總經理，財務負責人、其他部門負責人等，決定其報酬事項；10、決定公司的基本管理制度11、擬定公司章程修改方案；12、擬定發(fā)行公司債券方案。第二十三條：董事長為公司的法定代表人，行使下列職權：主持股東大會和召集、主持董事會會議；領導董事會工作，檢查決議實施情況；簽署公司股票、公司債券；行駛法律授予法定代表人的權利因特殊情況不能履行職務時，指定其他董事代為履行；在發(fā)生不可抗力等重大事件時，應對一切事物行使特別裁決權和罷免權，但必須符合公司利益，事后向董事會報告。第二十四條：董事會例會每年召開二次，一般為每年的一月和七月，每次會議應當于會議召開十日前書

9、面通知全體董事，并寫明會議內容、時間和地點。經三分之一以上的董事提議可以召開董事會臨時會議。第二十五條： 董事會會議應有三分之二以上董事出席方可舉行。 董事表決實行一人一票制，董事會決議以三分之二以上董事一致通過有效，不足代表三分之二董事時，其通過的決議無效。第二十六條：董事會會議應由董事本人出席，董事因故不能出席董事會會議時，可以書面委托其代理人代為出席董事會，委托書中應闡明授權范圍。第二十七條：董事會每次會議，須作詳細的書面記錄，有全體出席董事簽字，代理人出席時，由代理人簽字，該記錄由公司存檔。經營管理機構第二十八條：公司設總經理 1 人，副總經理 3 人，總經理由董事長兼任，對董事會負責

10、，行使下列職權：1、主持公司的生產經營管理工作、組織實施董事會決議；2、組織實施公司年度經營計劃和投資方案；3、擬定公司內部管理機構設置方案；4、擬定公司的基本管理制度；5、制定公司的具體規(guī)章；6、提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；7、聘任或者解聘除應由董事會聘任或者解聘以外的管理人員；8、公司章程和董事會授予的其他職權。第二十九條：副總經理由總經理推薦，并由董事會確認，副總經理對總經理負責。監(jiān)事5 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書第三十條： 公司設 1 名監(jiān)事， 經股東會推選產生。 監(jiān)事的任期每屆為三年， 監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。董事、總經理及財務負責人不得兼任監(jiān)事。第三十一條：

11、監(jiān)事行使下列職權：1、檢查公司財務；2、對董事、總經理執(zhí)行公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督；3、當董事和總經理的行為損害公司的利益時，要求董事和總經理予以糾正；4、提議召開臨時股東會；5、公司章程規(guī)定的其他職權；6、監(jiān)事列席董事會會議第四章財務會計、利潤分配第三十二條：公司按照中華人民共和國財政部指定的企業(yè)財會制度規(guī)定，建立本公司的財務會計制度。第三十三條：按照會計法的規(guī)定，本公司的會計年度采用日歷年制，自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，公司應在每一會計年度結束后十五日內將財務會計報告送交各股東。財務據(jù)埃及報告應依法經審查驗證。第三十四條：公司稅務利潤按下列順序分

12、配：彌補以前年度虧損；提取法定公積金；支付股東股利。第三十五條：公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的10%列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的50%以上的，可不再提取。二、項目說明1 、項目介紹滄浪城商業(yè)項目位于古城區(qū)核心版塊，絕無僅有市中心黃金地段，盤胥路與胥江路交匯處。項目定位：打造蘇州古城區(qū)中心地段集購物，休閑，娛樂，餐飲，品牌體驗于一體的主題式情景購物廣場。借助護城河景觀帶打造的屋頂主體花園；地下商業(yè)廣場設置水族館，前所未有的感觀體驗。海洋主題的情景體驗購物；華東地區(qū)首席的雙倒計時廣場，匯聚萬千人流，擴展假日活動空間；香港主題購物中心，足不出戶，盡享港派風情；香港

13、品牌，香港原創(chuàng)設計，港式生活，香港味道；緊握時代脈搏抓住電商機遇與淘寶做合伙人。蘇州第一， 淘寶線上網店+線下體驗店 +即時物流 +倉儲式購物的一站式全程云購物系統(tǒng)交通：古城核心成熟版塊城市黃金主干道東西南北貫穿，南環(huán)高架線南門快速路立體交通瞬息通達 2 號線 5 號線雙輕軌格局緊跟城市步伐一路向錢本案交通四通八達，東西南北環(huán)以我為中心，往西 5 分鐘到西環(huán)，往南 5 分鐘到南環(huán)， 15 分鐘到達蘇州火車站和蘇州汽車北站， 5 分鐘到達汽車南站。 盤胥路與人民路為全線貫穿蘇州的兩條南北通路；胥江路和三香路干將路同為蘇州市區(qū)三大黃金干線；緊貼南門快速路和南環(huán)高架，全城人流瞬息通達；臨地鐵4 號線

14、胥江路站，地鐵5 號線滄浪城直接連接項目地下商業(yè).周邊將近50 萬固定人口， 小區(qū)分別有盤景苑、胥馨家園、 泰南苑金橋新村、寫意空間、華泰家園、新康花園、東方苑小區(qū)、胥江新村、胥江路136 號小區(qū)、友聯(lián)新村，友新新村、巴里新村、金塘一村、盤福苑等；另外還有商務樓、金融機構（建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行等）、政府相關部門（蘇州中級人民法院、蘇州航道中心、蘇州工商局、國家支付中心等） 、娛樂休閑會所、大型的餐飲行業(yè)，一應俱全。還獨享胥江路由東6 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書到西和盤胥路由北向南所帶來的人潮與運河沿岸風景帶、盤門風景區(qū)、新市橋碼頭等帶來另樣的財富并連接 2 號線的黃金

15、隧道。2、項目現(xiàn)狀目前項目主體結構已封頂，總建筑面積58385 ，土地性質商業(yè)出讓214 （全部可以分割銷售），總投資 8 億元人民幣，加上1 億元左右利息支出，總計是9 億元人民幣成本。已投入近6 億元人民幣， 其中有 2.29 億元人民幣是借款，其他全部為股東投入。目前五證已全，資質為貳級，預計項目可在2015 年中旬正式開業(yè)。接下來是銷售部分和自留部分的營運管理，管理公司已組建，預測自留4 萬平米商鋪每年租金收入保守預估在6000 萬左右，固定資產價值在10 億元以上并在不斷增值。3 、證件及審批文件項目土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證、預售許可證五證以及所有政府批文齊全（

16、詳見附件：各證照復印件）。4 、競爭對手和可比較案例項目周邊的商業(yè)案例有“蘇倫場”、“蘇州新天地、 “億象城”等，商鋪銷售均價為5-6萬元每平米，滄浪城較這些商業(yè)項目不論是地段、售價還是招商管理能力都遠優(yōu)于其它對手。三、市場分析2014年 1 月 27 日蘇州市政府針對蘇州市商業(yè)地產發(fā)布的關于進一步加強全市商業(yè)房地產項目管理意見 ，該文件對商業(yè)地產的產權分割做了明確的說明，然而滄浪城項目的土地性質為商業(yè)出讓214 ，這表示本項目可以無限分割銷售，土地價值不可沽量。近期公司董事長與蘇州輕軌簽訂了輕軌五號線的出入口與本項目地下負一層貫通的合作意向，又是一大銷售亮點，而且本項目是蘇州唯一一家由發(fā)改委

17、特批的可以將地下負一層進行銷售并且有房產證的商業(yè)項目。四、財務計劃（詳見附件： 2011 年報表 ( 含科目明細 )-2013 年報表 ( 含科目明細 ) ）五、資金用途此次融資 1.5 億-2 億元人民幣主要是用作項目的外立面和內部公用部位及自留商鋪裝飾和電梯、水電、消防、人防、照明、中央空調、市政工程、景觀綠化等方面的施工，以及日常運營費用。六、還款來源還款來源主要依靠商鋪銷售和招商運營管理：1、 銷售團隊是公司聘請的專業(yè)地產銷售公司（和富輝煌），我公司為了配合統(tǒng)一業(yè)態(tài)招商前提下，現(xiàn)只對外銷售胥江路一側地面一至三層約16000 ，銷售均價為48000 元 /（均低于周邊商業(yè)地產的平均銷售價

18、格），共計 7.68 億元人民幣，主要用于歸還借款和再投入。對外正式接受預約至今，已接洽意向客戶300 多組，待項目正式開盤銷售，這些銷售面積即可完成大部分銷售。（詳見附件：滄浪城認籌客戶明細與招商情況匯總表）2、 滄浪城預定開業(yè)時間為2015 年初， 因地理位置較好，招商十分火爆， 我們從文化娛樂、餐飲、購物這三個重點招商，地下負一層11000 ，其中有 7000 分隔成兩層，這樣有 18000 。招商主要分兩塊，一塊為網絡體驗商場，業(yè)態(tài)相等于南京新街口地下時尚來迪；另一塊為姑蘇美食一條街。地面吃喝玩樂購物都是國際國內的品牌店，相等于園區(qū)7 / 8蘇州滄浪城商業(yè)地產融資計劃書印象城改進型。總共有商鋪面積5 萬多平方米，現(xiàn)管理公司已組建，預測自留4 萬平米商鋪每年租金收入在6000 萬左右，固定資產價值在10 億元以上并在不斷增值，目前已招商完成面積為30000 多平米（詳見