皇家花園營銷策略報告初稿

1、中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告報告大綱報告大綱: :四、一期營銷策略四、一期營銷策略五、費用預計五、費用預計一、市場環(huán)境研判一、市場環(huán)境研判二、項目本體研究二、項目本體研究三、產(chǎn)品形象定位三、產(chǎn)品形象定位2中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告政策解讀政策解讀市場概況市場概況城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟城市區(qū)劃城市區(qū)劃大勢研讀大勢研讀章節(jié)小結章節(jié)小結3中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告偃師城市區(qū)劃偃師城市區(qū)劃城市的擴張和大量的人口是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支撐。城市的擴張和大量的人口是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支撐。4偃師市位于河南省西部

2、，東鄰鞏義市，西接洛陽市郊區(qū)和孟津縣，南倚嵩山，北臨黃河。全市東西長約44公里，南北寬約34公里；總面積948.4平方公里，其中平原面積占31.4%，丘陵占51.9%，山區(qū)占16.7%，82萬人，包括漢、回、藏、維、苗、侗、納西、滿、裕固、蒙古、白、壯、瑤等13個民族，其中漢族占99.4%。市區(qū)面積12平方公里，是全市的政治、經(jīng)濟、文化中心。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告偃師是洛陽市縣域經(jīng)濟的“老大”，河南省五強，全國百強縣（市）。去年，偃師生產(chǎn)總值億元，財政一般預算收入億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，農(nóng)民人均純收入元，連續(xù)多年在洛陽縣（市）中保持領先位置。工業(yè)是縣域經(jīng)濟的支

3、柱。偃師抓工業(yè)項目建設，既注重引進高新項目，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，又著力提升改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 。近兩年，偃師先后被評為“國家級星火技術密集區(qū)”、“全國科技進步示范縣（市）”、“河南省知識產(chǎn)權示范縣（市）”，呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。偃師市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的摩托車行業(yè)為全國三大摩托車產(chǎn)業(yè)集群之一，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，競爭優(yōu)勢明顯，在全國具有較高的知名度。 偃師城市經(jīng)濟偃師城市經(jīng)濟雄厚的經(jīng)濟基礎奠定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根基。雄厚的經(jīng)濟基礎奠定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根基。5中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告偃師房地產(chǎn)市場主要集中在市中心區(qū)域和南部區(qū)域。目前市場存量房不多，以新售樓盤為主。市中心區(qū)域憑借著成熟的配套設施、優(yōu)越的地

4、段和良好的景觀資源，受到客戶青睞，市場需求旺盛。南部區(qū)域作為政府提升城市形象的重點區(qū)域，臨近洛河環(huán)境優(yōu)美，尤其臨河綠化的準備實施，更增加南部區(qū)域的居住價值。市場概況市場概況6中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告近期房地產(chǎn)政策分析近期房地產(chǎn)政策分析76月5日，住建部、央行、銀監(jiān)會規(guī)范“二套房認定標準”9月29日晚，為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委近日分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并擴大到全國。央行提高六家銀行存款準備金率50個基點10月

5、12日南京等8大城市均出，限購令，香港更出臺政策暫停內(nèi)地買房投資移民，政策力度空前，樓市將迅速降溫。鄭州公積金貸款政策15日調(diào)整，首付比例提高十個點住建部督辦地方政府“限購令”有望擴大四部委全面叫停第三套住房公積金貸款住建部上調(diào)住房公積金貸款利率密集政策，嚴格控制了房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序，限制開發(fā)商囤地等行為，打擊了投資投機性購房需求，短期內(nèi)效果顯著，成交量價均有較明顯下降。股市走勢也受房地產(chǎn)市場波動影響同比變化。但政策消化期一般不超過3個月，市場3個月后又會量價齊升，成交火爆。此時政策又會接踵而至，如此循環(huán)往復，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性變化態(tài)勢，但總體仍呈較明顯上漲態(tài)勢。中成中成皇家花園營銷策略報告

6、皇家花園營銷策略報告內(nèi)需尤其是消費需求仍有待擴大，普通的住房消費仍將鼓勵；外部環(huán)境尚不確定，中國經(jīng)濟增長企穩(wěn)，仍需房地產(chǎn)業(yè)高速增長給予支撐；房價上漲過快等問題影響民生，但需逐步解決，目前關注點在于抑制投資、投機性購房需求。而下一步是否將針對囤地問題出臺相應措施，增加土地供應量，平抑房價，仍有待觀察。20112011年的房地產(chǎn)政策走向年的房地產(chǎn)政策走向偃師作為河南三線城市，房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控政策影響有滯后性。偃師作為河南三線城市，房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控政策影響有滯后性。8中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告章節(jié)小結章節(jié)小結區(qū)域配套區(qū)域配套交通配套交通配套區(qū)位規(guī)劃區(qū)位規(guī)劃片區(qū)發(fā)

7、展片區(qū)發(fā)展9中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告10城市規(guī)劃城市規(guī)劃鄭洛一體化，洛偃先行，洛陽東進，偃師西下。偃師與洛陽戰(zhàn)略一體化進程加上鄭洛一體化，洛偃先行，洛陽東進，偃師西下。偃師與洛陽戰(zhàn)略一體化進程加上暢快的交通，必然對偃師的城市規(guī)劃產(chǎn)生積極的影響。暢快的交通，必然對偃師的城市規(guī)劃產(chǎn)生積極的影響。10偃師位于河南省中西部，全市東西長44km，南北寬約34km.西至洛陽，東臨鞏義。鄭洛一體化核心地段，洛陽東進，洛偃先行。城市交通便利，連霍高速、310國道、洛偃快速通道、二廣高速，隴海鐵路，鄭西高鐵分別橫貫、豎穿，交通極為便利。洛陽洛陽鞏義、鄭州鞏義、鄭州偃師偃師中成中成皇家花園

8、營銷策略報告皇家花園營銷策略報告11區(qū)位規(guī)劃區(qū)位規(guī)劃高檔區(qū)域氛圍的初步營造，政策及配套的提前規(guī)劃都會對本區(qū)域產(chǎn)生深遠影響，高檔區(qū)域氛圍的初步營造，政策及配套的提前規(guī)劃都會對本區(qū)域產(chǎn)生深遠影響，對區(qū)域高端、完善的配套的提前詮釋。對區(qū)域高端、完善的配套的提前詮釋。11本項目位于南部區(qū)域，隨著政府的選擇性發(fā)展，五星級酒店的建造，未來居住氣氛濃厚。作為政府提升城市形象的新興區(qū)域，將形成偃師南部核心高檔居住區(qū)。南部新城區(qū)南部新城區(qū)市中心市中心購物廣場購物廣場老城居住區(qū)老城居住區(qū)5分分鐘鐘車車程程10分分鐘鐘車車程程中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告項目位于偃師南部，洛河旁。兼得政府規(guī)劃優(yōu)勢

9、與景觀優(yōu)勢。偃師首個五星級酒店的擬建。臨近洛河，環(huán)境優(yōu)雅。中成大盤，開創(chuàng)偃師住宅新格局。附近樓盤初步開發(fā)，配套并不是很完善，區(qū)域配套彌補這一切五星級酒店的擬建，道路的完善，區(qū)域形象初步形成。五星級酒店的擬建，道路的完善，區(qū)域形象初步形成。片區(qū)發(fā)展片區(qū)發(fā)展12麗景花園麗景花園綠城花園綠城花園帝景花園帝景花園盛世名苑項目盛世名苑項目中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告高新區(qū)高新區(qū)對外主要道路通達性強，但公共交通配套不足；對外主要道路通達性強，但公共交通配套不足；昭示性不足，項目的對外展示稍弱。昭示性不足，項目的對外展示稍弱。交通配套交通配套項目周圍交通通暢。四邊分別為東明路、迎賓路、伊

10、洛路和槐新路四面圍合。地塊方正，平整。迎賓路、槐新路貫穿南北。目前周邊道路修建完畢，少部分拆遷未完畢。13本案槐槐新新路路迎迎賓賓路路迎賓路為主干道迎賓路為主干道槐新路貫穿市區(qū)槐新路貫穿市區(qū)中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告區(qū)域配套區(qū)域配套醫(yī)療資源：城關鎮(zhèn)醫(yī)院，偃師市醫(yī)院；教育資源：實驗幼兒園、新區(qū)小學等等；休閑娛樂資源：商場植物園、未來濱河公園、購物廣場公園、華夏購物廣場、中成購物廣場醫(yī)療、教育等配套尚不完善，大型商業(yè)相對較遠。醫(yī)療、教育等配套尚不完善，大型商業(yè)相對較遠。14中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告小結小結15片區(qū)形式研判片區(qū)形式研判本案位于市區(qū)南部，隨

11、著新的形象規(guī)劃，未來居住、商務氣氛濃厚，將形成本案位于市區(qū)南部，隨著新的形象規(guī)劃，未來居住、商務氣氛濃厚，將形成偃師城區(qū)核心高檔居住區(qū)。偃師城區(qū)核心高檔居住區(qū)。政府的提前規(guī)劃，區(qū)域形象初步形成。政府的提前規(guī)劃，區(qū)域形象初步形成。對外主要道路通達性強，但公共交通配套不足；昭示性不足，項目的對外展示對外主要道路通達性強，但公共交通配套不足；昭示性不足，項目的對外展示稍弱。稍弱。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療、教育等配套尚不完善，大型商業(yè)配套相對較遠。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療、教育等配套尚不完善，大型商業(yè)配套相對較遠。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告重點個案分析重點個案分析競爭格局示意競爭格局示意競爭研判競爭研判競爭

12、形勢小結競爭形勢小結16營銷機會分析營銷機會分析中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告樣本選取原則選取區(qū)域內(nèi)正在銷售的樓盤，對其重點分析；選取區(qū)域內(nèi)項目口碑在市場上傳播較為廣泛的樓盤，對其重點分析； 競爭格局示意競爭格局示意17盛世名苑盛世名苑致晟東郡致晟東郡書香名邸書香名邸中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告項目名稱在售產(chǎn)品面積區(qū)間主力戶型致晟東郡項目分二期，一期排號，目前排號約174組90-163122-137書香名邸僅剩余18號樓（尾盤期）80-131126-131盛世名苑一期11月17日開盤87 -180124 -135競爭格局示意競爭格局示意18 從產(chǎn)品來看：偃

13、師市場目前在售樓盤，基本以130左右的三房為主。 從時間來看：偃師市場與項目銷售期局部重合的有致晟東郡和盛世名苑，但盛世名苑體量較小，不足以構成威脅。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告 從價格上看：區(qū)域內(nèi)價格在32003500元之間，產(chǎn)品素質(zhì)差別不大。但南區(qū)價格較老城區(qū)價格略高，這一趨勢并有延續(xù)勢頭。 總價范圍控制在45萬前后。競爭格局示意競爭格局示意19項目名稱銷售價格（元/平米）總價區(qū)間（萬元）致晟東郡34003055書香名邸32002542盛世名苑34603062中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告項目位置：項目位置：位于偃師市文化路與興隆街交會處占地面積：占地

14、面積：4.9萬平米容積率：容積率：3.87；綠化率：綠化率：40.5%總建筑面積：總建筑面積：19萬平米預計均價：預計均價：3400元/平米住戶：住戶：1172戶（一期618戶）車位：車位：500個，戶數(shù)車位比約1：0.5重點個案分析重點個案分析致晟東郡致晟東郡20中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告小結：綜合素質(zhì)領先，區(qū)域標桿物業(yè)；提倡創(chuàng)新、科技、運動；規(guī)劃領先，景觀軸線、大面積集中景觀，圍合式建筑布局，空間富于變化；多種物業(yè)類型，復合社區(qū)，產(chǎn)品線豐富；配套齊全，商業(yè)、廣場、等生活配套；提倡外保溫，節(jié)能住宅。土地成本較高，價格相對周邊樓盤相對較高。工法樣板間，小型景觀示范區(qū)等配合

15、銷售。周邊教育、超市等比較齊全重點個案分析重點個案分析致晟東郡致晟東郡21中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告項目位置：項目位置：偃師市華夏路與文化路交匯處用地面積：用地面積：305畝容積率：容積率：3.5；總建筑面積：總建筑面積：13萬平米主力面積：主力面積： 127.59-138.68在售面積：在售面積：80-131銷售均價：銷售均價：3400元/目前銷售最后一期目前銷售最后一期1818號樓號樓重點個案分析重點個案分析書香名邸書香名邸22中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告小結：總體規(guī)劃一般，配套齊全，周邊綠化較小?？傮w分五期開發(fā)，整體占線較長，價格相對不高；所剩面

16、積比較單一，戶型不齊全；周邊教育配套相對完善，有偃師高中，中心幼兒園；老城居住區(qū)，雖說生活便利性強，但環(huán)境比較嘈雜，集貿(mào)市場眾多，影響居住品質(zhì)。重點個案分析重點個案分析書香名邸書香名邸23中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告項目位置：項目位置：偃師市太學路與迎賓路交匯處用地面積：用地面積：50畝容積率：容積率：1.2；總建筑面積：總建筑面積：8.8萬平米主力面積：主力面積： 120-130在售面積：在售面積：80-180銷售均價：銷售均價：3460元/目前銷售最后一期約目前銷售最后一期約230230戶戶重點個案分析重點個案分析盛世名苑盛世名苑24中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園

17、營銷策略報告重點個案分析重點個案分析盛世名苑盛世名苑25小結：小結： 項目位置位于南城新區(qū)，新老城區(qū)交匯處。項目位置位于南城新區(qū)，新老城區(qū)交匯處。 整體規(guī)模較小，整體約整體規(guī)模較小，整體約400400戶，其中一期戶，其中一期230230戶；戶； 底層商業(yè)體量不大，以小區(qū)配套為主；底層商業(yè)體量不大，以小區(qū)配套為主； 周邊教育配套不完善，其價值要等新區(qū)成型；周邊教育配套不完善，其價值要等新區(qū)成型； 停車位比例為停車位比例為1 1：0.70.7，內(nèi)部配套比老城區(qū)稍好，內(nèi)部配套比老城區(qū)稍好，羽毛球場，健身會所等新時代小區(qū)配套有體現(xiàn)。羽毛球場，健身會所等新時代小區(qū)配套有體現(xiàn)。中成中成皇家花園營銷策略報告

18、皇家花園營銷策略報告營銷機會分析營銷機會分析住宅消費需求是可能的機會競爭對手不具備的是可能的機會產(chǎn)品功能產(chǎn)品價格物業(yè)服務交通便利生態(tài)環(huán)境品牌產(chǎn)品環(huán)境老客戶資源區(qū)位潛力風險保障品牌歸屬保值增值社會認同尤其是三者的組合！中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告小結小結27項目周邊多為小規(guī)模盤，產(chǎn)品線雖相對豐富，但規(guī)模優(yōu)勢不明顯；除盛世名苑項目周邊多為小規(guī)模盤，產(chǎn)品線雖相對豐富，但規(guī)模優(yōu)勢不明顯；除盛世名苑外其他多位不知名開發(fā)商，與項目競爭競爭優(yōu)勢不明顯。外其他多位不知名開發(fā)商，與項目競爭競爭優(yōu)勢不明顯。區(qū)域內(nèi)總價適中、創(chuàng)新性及高性價比產(chǎn)品較受客戶歡迎，價格競爭將日趨激區(qū)域內(nèi)總價適中、創(chuàng)新性

19、及高性價比產(chǎn)品較受客戶歡迎，價格競爭將日趨激烈。烈。 南區(qū)居住區(qū)的進一步開發(fā)將成為新的居住熱點，政府形象功能的設定也將吸南區(qū)居住區(qū)的進一步開發(fā)將成為新的居住熱點，政府形象功能的設定也將吸引更多的競爭樓盤加入其間。引更多的競爭樓盤加入其間。競爭環(huán)境初判競爭環(huán)境初判中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告市場環(huán)境回顧市場環(huán)境回顧市場大勢市場大勢p經(jīng)濟總體形勢發(fā)展良好；p目前偃師市場受金融、土地等房地產(chǎn)政策影響傳導相對滯后；p城市房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨成熟，競爭也日趨激烈。片區(qū)形勢片區(qū)形勢p未來商業(yè)氣氛濃厚，將形成偃師南區(qū)核心高檔居住區(qū)；p區(qū)域高檔生活氛圍尚未形成；p區(qū)域內(nèi)道路通達，但公交配套較

20、弱；p區(qū)域內(nèi)醫(yī)療、教育等配套尚不完善，大型商業(yè)配套明顯不足。競爭形勢競爭形勢p目前周邊樓盤不多，且項目開發(fā)商水平不高，我項目品牌優(yōu)勢明顯；p總價適中、創(chuàng)新性及高性價比產(chǎn)品較受客戶歡迎，價格競爭將日趨激烈；p政府的形象投入，將會在區(qū)域引起競爭。28中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告29二、項目本體研究二、項目本體研究中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告整體銷售資源整體銷售資源整體建筑面積為68萬平米，其中住宅建筑面積為60萬平米，地上建筑面積為48萬平米，總體住宅3518戶，公寓588戶。體量大，建成之后配套齊全，目前市場引領南區(qū)居住新潮流。30項目研究項目研究中成中成

21、皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告一期銷售資源一期銷售資源一期目標銷售部分為146628，共計18棟樓，其中18F的9棟，26F的2棟，11.5F的7棟。一棟五星級酒店。一期總建筑一期總建筑面積面積: : 159645159645可售面積可售面積: :146628146628總戶數(shù)：總戶數(shù)：12621262套套本案本案31項目研究項目研究住宅一期住宅一期五星級五星級酒店酒店二期住宅二期住宅中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告產(chǎn)品戶型配比產(chǎn)品戶型配比面積段來看，90及以下的二室兩廳一衛(wèi)及一房占整個產(chǎn)品的20%，121-135的三室兩廳兩衛(wèi)占整個產(chǎn)品的39%，136-140的舒適

22、性三房兩廳兩衛(wèi)占整個產(chǎn)品16%，140以上的大戶型占整個項目的3%。項目研究項目研究32按套數(shù)中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告StrengthWeaknessn項目周邊人氣不足，配套不足；項目周邊人氣不足，配套不足；n目前整體形象不高，整體形象需要提升。目前整體形象不高，整體形象需要提升。SWOTSWOT分析之分析之SWSW分析分析項目研究項目研究33n項目位于城郊結合部，居住人群復雜，項目位于城郊結合部，居住人群復雜，周邊野地、村莊較多，區(qū)域形象不佳。周邊野地、村莊較多，區(qū)域形象不佳。 n高品質(zhì)規(guī)劃及景觀。高品質(zhì)規(guī)劃及景觀。n區(qū)域新興高檔居住社區(qū)；區(qū)域新興高檔居住社區(qū)；n中成

23、品牌，增加客戶購買信心；中成品牌，增加客戶購買信心；n產(chǎn)品多樣化，客群范圍更廣泛；產(chǎn)品多樣化，客群范圍更廣泛；n大盤高端氛圍，增加客戶期待。大盤高端氛圍，增加客戶期待。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告n政府規(guī)劃指向的帶動效應。政府規(guī)劃指向的帶動效應。n區(qū)域發(fā)展日趨成熟，人流量日趨增加；區(qū)域發(fā)展日趨成熟，人流量日趨增加；n城市規(guī)劃：城市規(guī)劃：“南部形象規(guī)劃南部形象規(guī)劃”戰(zhàn)略；戰(zhàn)略；n處于看房動線末端，客戶資源被攔截；處于看房動線末端，客戶資源被攔截；n區(qū)域在售項目略高于市區(qū)價格，并將成為趨勢；區(qū)域在售項目略高于市區(qū)價格，并將成為趨勢；n宏觀政策影響和未來發(fā)展態(tài)勢不可預見性。宏觀政

24、策影響和未來發(fā)展態(tài)勢不可預見性。OpportunitiesThreatsSWOTSWOT分析之分析之OPOP分析分析項目研究項目研究34n臨近洛河岸邊，居住舒適度高。臨近洛河岸邊，居住舒適度高。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告Strength優(yōu)勢優(yōu)勢n通過項目資源的有效整合和精準強勢的營銷推廣提升項目價值；通過項目資源的有效整合和精準強勢的營銷推廣提升項目價值；n深挖產(chǎn)品銷售點，強化居住舒適度，強調(diào)房地產(chǎn)長遠規(guī)劃；深挖產(chǎn)品銷售點，強化居住舒適度，強調(diào)房地產(chǎn)長遠規(guī)劃；n梳理和細分市場，強化對核心目標客戶的對位營銷。梳理和細分市場，強化對核心目標客戶的對位營銷。n以速度制勝為開發(fā)總

25、戰(zhàn)略；通過快速開發(fā)消化化解市場風險；以速度制勝為開發(fā)總戰(zhàn)略；通過快速開發(fā)消化化解市場風險；Opportunities機會機會SOWTSOWT分析之分析之SOSO優(yōu)化策略優(yōu)化策略項目研究項目研究35中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告Threats威脅威脅Weakness劣勢劣勢n小步快跑，及時調(diào)整，根據(jù)市場變化及時變通；小步快跑，及時調(diào)整，根據(jù)市場變化及時變通；n多頻次推售，保持階段銷售熱潮；多頻次推售，保持階段銷售熱潮；n加強對項目風險的預警機制。加強對項目風險的預警機制。n強化高端形象規(guī)避同質(zhì)化競爭；強化高端形象規(guī)避同質(zhì)化競爭；SWOTSWOT分析之分析之TWTW規(guī)避策略規(guī)避策

26、略項目研究項目研究36n品牌提升，項目項目附加值；品牌提升，項目項目附加值；中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告皇家花園皇家花園價值體系價值體系品牌價值品牌價值區(qū)域價值區(qū)域價值文化價值文化價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值客戶價值客戶價值n中成中成1010年，半城樓盤，偃師建設者；年，半城樓盤，偃師建設者；n開創(chuàng)南區(qū)居住新時代。開創(chuàng)南區(qū)居住新時代。n前景闊遠：前景闊遠：政府新區(qū)，城市未來發(fā)展的中心城區(qū)，政策導向的核心增值體系；n環(huán)境優(yōu)美：環(huán)境優(yōu)美：外有濱河公園，千米洛河，內(nèi)有蜿蜒溪水、中央景觀、多樣化的植物園，圍合式景觀，溪域水岸勝景。n詮釋南部城區(qū)詮釋南部城區(qū)生態(tài)居住文化，細節(jié)之中處處體現(xiàn)人性

27、化樂居樣板；n特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)，演繹情景式商業(yè)進化布局；n南區(qū)新型居住方式南區(qū)新型居住方式。n最好的環(huán)境規(guī)劃：最好的環(huán)境規(guī)劃：精雕細琢的元素搭配，融合地中海風情造景精髓；n規(guī)模使配套設施更為齊備：規(guī)模使配套設施更為齊備：特色商業(yè)街區(qū)，5星級酒店、以及由5星級酒店延展的全方位配套。n凸顯大盤效應凸顯大盤效應。n1010年近成交客戶及其圈層資源；年近成交客戶及其圈層資源；n各個樓盤來訪客戶及其圈層資源各個樓盤來訪客戶及其圈層資源 。核心價值梳理核心價值梳理項目研究項目研究37中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告38客戶特征客戶特征皇家花園客皇家花園客戶定位特征戶定位特征地緣性地緣性

28、家庭性家庭性理性理性實用性實用性獨立性獨立性對偃師新區(qū)有強烈的認同感；對偃師新區(qū)有強烈的認同感；“本地本地”居民多，家庭觀念強。兩代人相互幫忙買房多；居民多，家庭觀念強。兩代人相互幫忙買房多；工作的特性，凸顯工作的特性，凸顯“南區(qū)南區(qū)”發(fā)展?jié)摿熬幼哟?，消費行為發(fā)展?jié)摿熬幼哟?，消費行為理性謹慎；理性謹慎；伴隨著客戶的理性特征是他們的實用性伴隨著客戶的理性特征是他們的實用性 ；行為準則上有自己獨立的標準，不太會被外界的流行趨勢所行為準則上有自己獨立的標準，不太會被外界的流行趨勢所左右；左右；上進性上進性不滿足于居住老城區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望追求更好的、更安靜的生活不滿足于居住老城區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望追求更好

29、的、更安靜的生活方式。方式。忠誠性忠誠性對產(chǎn)品忠誠，對品牌忠誠，一旦認定其價值就會關注。對產(chǎn)品忠誠，對品牌忠誠，一旦認定其價值就會關注。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告39形象定位形象定位中成品牌產(chǎn)品特征文化主題決決定定本本項項目目定定位位關關鍵鍵因因素素中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告?zhèn)€人因素這里的人們更看中內(nèi)在的生活的品質(zhì)，更注重自己的居住氛圍。項目形象定位項目形象定位決定本項目主題的主要因素社會因素偃師高端聚集之地，高品質(zhì)居住社區(qū)，高端人群消費聚集，全新的規(guī)劃，決定了這里與老城區(qū)截然不同的社會形態(tài)。文化因素偃師南部，未來高檔商業(yè)、高檔住宅聚集地，城市形象提

30、升的窗口。臨近洛河，良好的居住條件，寧靜、平和氣氛濃郁。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告 獻給極致最好的禮物，無疑是超越。 每一次中成出品，都是對前期項目的一個超越。 強調(diào)與其他項目的品質(zhì)共性及超越性 中成10年已卓絕，皇家花園只為超越中成當?shù)仄放茖Χㄎ坏挠绊懼谐僧數(shù)仄放茖Χㄎ坏挠绊戫椖啃蜗蠖ㄎ豁椖啃蜗蠖ㄎ?0年中成，以極致禮獻極致！年中成，以極致禮獻極致！中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告 產(chǎn)品原創(chuàng)的版式簡約風格 高品質(zhì)的舒適型戶型特點 略帶年輕活力，突破南部沉穩(wěn)特點的外立面 創(chuàng)新的圍合景觀設計 南區(qū)首個大盤氛圍氣場產(chǎn)品特征輔助定位產(chǎn)品特征輔助定位項目形象定位項

31、目形象定位不是所有的花園都叫皇家花園！不是所有的花園都叫皇家花園！中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告 環(huán)境在變化，我們也未曾停止。 追崇在繼續(xù)，我們?nèi)圆恢共健?10年中成，留下的不只是冰冷的建筑。 每一次升級，不是盲目的跟風。 研究產(chǎn)品的背后，更是對考究生活的探索。文化特征輔助定位文化特征輔助定位項目形象定位項目形象定位產(chǎn)品每一次升級，不只是研究，更是考究！產(chǎn)品每一次升級，不只是研究，更是考究！中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告 歷史并不常常在某個特定的時刻讓一切發(fā)生改變。 一個全新的秩序，將在對固有觀念的挑戰(zhàn)下，完成一種先進文化價值的締結。 也許只是一個項目，但足

32、以改變?nèi)藗兊纳睢?與已知經(jīng)驗迥然不同，又與期望的極限相互關聯(lián)，完成一次承上啟下的超越與發(fā)展。我們目標輔助定位我們目標輔助定位項目形象定位項目形象定位南城起駕，昭示新秩序南城起駕，昭示新秩序中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告SLOGEN SLOGEN 環(huán)境的極致； 10年開發(fā)經(jīng)驗積累的極致； 對產(chǎn)品苛刻追求的極致； 這一切只是為了更為考究的生活方式。 極致的進取精神，考究的生活態(tài)度。極致花園，考究生活極致花園，考究生活中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告SLOGENSLOGEN（備選）（備選） 大盤生活氣場； 同一個圈層，引來同一種生活態(tài)度； 大盤氣場，只為便捷的生活

33、方式；68萬平米城邦里的考究生活萬平米城邦里的考究生活中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告產(chǎn)品定位支撐產(chǎn)品定位支撐可借助的優(yōu)勢資源可借助的優(yōu)勢資源p合理規(guī)劃、戶型設計優(yōu)越、景觀園林、臨近洛河、產(chǎn)品外立面等組合優(yōu)勢p10年中成品牌，能夠保證獲得客戶的功能性信賴p中成多年物業(yè)管理經(jīng)驗和管理隊伍能夠提高良好的物業(yè)服務p遠離喧囂，獨享極致社區(qū)，五星級酒店旁，悠閑極致生活區(qū)。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品中成品牌物業(yè)管理生活方式中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告中成集團優(yōu)勢資源成熟的城市住宅小區(qū)品牌的市場號召力優(yōu)秀的管理運營團隊豐富的系列開發(fā)經(jīng)驗區(qū)域市場覆蓋能力優(yōu)越的地理位置產(chǎn)品定位支撐產(chǎn)品定位支撐

34、中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告三、營銷策略指引三、營銷策略指引49中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告營銷機會點營銷機會點 區(qū)域市場整體發(fā)力，形成房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域，提升區(qū)域認可度； 產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢：高層產(chǎn)品、小高層，整體較低的居住密度； 產(chǎn)品多樣，有效的應對競爭； 老客戶資源豐富；50中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告n 本案項目規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、居住環(huán)境等多項指標均擁有一定競爭優(yōu)勢。n 我們認為，品牌是對產(chǎn)品、物管、生活方式、質(zhì)量穩(wěn)定性的總體表象生活方式是品牌的具體延續(xù)。n 更好好地通過詮釋考究生活方式，強化和凸顯本項目的產(chǎn)品內(nèi)在價值。n 因此，項目

35、推廣中，對產(chǎn)品的訴求及生活方式的延伸，是至關重要的部分。優(yōu)勢點（優(yōu)勢點（1 1）：產(chǎn)品及其理念：產(chǎn)品及其理念機會與優(yōu)勢發(fā)揮機會與優(yōu)勢發(fā)揮51中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告優(yōu)勢點（優(yōu)勢點（2 2）：成熟小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗：成熟小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗n 對于偃師而言，中成在當?shù)亻_發(fā)項目眾多，成熟的開發(fā)模式，成熟的開發(fā)思路，成熟的開發(fā)理念，以及成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗是區(qū)域里為數(shù)不多頗具競爭力的項目。n 對客戶而言，客戶口碑是項目最佳的示范展示道具。n 因此，后期的營銷推廣中，注重對品牌的營造，皇家花園是中成作品升級之作，中成生活理念將是項目重要的推廣訴求點和銷售道具。機會與優(yōu)勢發(fā)揮機會與優(yōu)勢發(fā)揮52中

36、成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告機會與優(yōu)勢發(fā)揮機會與優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢點（優(yōu)勢點（3 3）：產(chǎn)品及價格體系：產(chǎn)品及價格體系n小高層及板式建筑主打高品質(zhì)形象，高價格策略；n普通小高層、高層產(chǎn)品快速平價策略；n產(chǎn)品線豐富，價格互相掩護。53中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告四、一期營銷策略四、一期營銷策略54中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告總體營銷策略總體營銷策略產(chǎn)品屬性及客戶對位產(chǎn)品屬性及客戶對位一期營銷策略一期營銷策略推廣形象推廣形象推售策略推售策略媒體策略媒體策略價格策略價格策略55中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告n滿巢家庭剛性需求，三房

37、為主滿巢家庭剛性需求，三房為主n私營業(yè)主、企事業(yè)單位職員為私營業(yè)主、企事業(yè)單位職員為主力人群主力人群n偃師客戶為主，輻射周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)偃師客戶為主，輻射周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域相對集中區(qū)域相對集中n區(qū)域發(fā)展導向型，認同看好城區(qū)域發(fā)展導向型，認同看好城市發(fā)展前景。市發(fā)展前景?？蛻裘枘】蛻裘枘‘a(chǎn)品屬性及客戶需求對位產(chǎn)品屬性及客戶需求對位56中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告營銷目標明晰營銷目標明晰目標3：品牌形象通過項目一期的成功銷售，整體提升中成置業(yè)在偃師市場中的形象，實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！資金穩(wěn)健回收利潤最大化品牌傳播與提升目標1：一期快速銷售2012年12月31日前完成一期預期銷售。目標2：利潤

38、在依托區(qū)域發(fā)展的基礎上，充分發(fā)揮項目自身和潛在的價值，規(guī)避開發(fā)風險，實現(xiàn)項目利潤最大化！57中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告總體營銷策略總體營銷策略58引導市場引導市場 伺機而動伺機而動 多頻快銷多頻快銷n 引導市場大盤優(yōu)勢，必須引導市場，才能帶來后續(xù)價值提升n 伺機而動根據(jù)競品及后續(xù)供應，及時調(diào)整推售策略n 多頻快銷分批次推售，每次量少快銷，形成熱銷中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告重點手段：熱點事件營銷重點手段：熱點事件營銷1 1、南區(qū)大盤高調(diào)入市，強調(diào)項目品質(zhì)升級，強化項目品牌；、南區(qū)大盤高調(diào)入市，強調(diào)項目品質(zhì)升級，強化項目品牌；2 2、贈送參加活動的客戶樓

39、盤資料，在所有相關報廣旁加上項目案名和、贈送參加活動的客戶樓盤資料，在所有相關報廣旁加上項目案名和LOGOLOGO，借勢，借勢迅速傳播。迅速傳播。3 3、利用老客戶資源。、利用老客戶資源。一期一批次一期一批次| |形象導入期形象導入期（2010.12-2011.22010.12-2011.2月）月）媒體：戶外、短信、派單、電視、網(wǎng)絡媒體媒體：戶外、短信、派單、電視、網(wǎng)絡媒體推廣主題推廣主題: :p前提條件：完成整體產(chǎn)品物料準備，基礎物料的制作印刷，工程節(jié)點確定。p營銷節(jié)點：圣誕至傳統(tǒng)新年系列活動、項目入市及認籌排號。p營銷目標：蓄客500組，首批次房源認籌200組。分階段營銷推廣策略分階段營銷

40、推廣策略59極致的推崇，考究的尊榮10年中成，超越力作中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告重點手段：事件營銷、文化營銷、客戶營銷。重點手段：事件營銷、文化營銷、客戶營銷。1 1、利用企事業(yè)單位資源定向舉辦文化活動鎖定客戶資源，拓展傳播區(qū)域。、利用企事業(yè)單位資源定向舉辦文化活動鎖定客戶資源，拓展傳播區(qū)域。2 2、鏈接偃師上層消費俱樂部，滲透傳播，共享會員，利用政府資源和原有關聯(lián)客戶資源，、鏈接偃師上層消費俱樂部，滲透傳播，共享會員，利用政府資源和原有關聯(lián)客戶資源，經(jīng)常性舉辦中上層人士圈層的聚會。經(jīng)常性舉辦中上層人士圈層的聚會。3 3、地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展。、地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展。第一階段第一階段|

41、|第一批次產(chǎn)品入市期第一批次產(chǎn)品入市期（20112011年年2 2月月44月）月）媒體：高檔消費場所媒體平臺、戶外、電視、短信、網(wǎng)絡媒體媒體：高檔消費場所媒體平臺、戶外、電視、短信、網(wǎng)絡媒體推廣主題推廣主題: :p前提條件：工程進展順利，來訪及意向客戶積累量較充裕，接待中心相關輔助系統(tǒng)投入使用，完成產(chǎn)品銷售相關物料制作。p營銷節(jié)點：認籌、內(nèi)部意向梳理、價格確定、開盤等。p營銷目標：開盤銷售首批房源的50%，即：200套。6010年精髓凝聚，不妨再等XX天10年中成力作皇家花園，全城接受咨詢中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告重點手段：事件營銷、文化營銷、客戶營銷重點手段：事件營銷、

42、文化營銷、客戶營銷1 1、現(xiàn)場示范區(qū)完善，使客戶充分體驗產(chǎn)品。、現(xiàn)場示范區(qū)完善，使客戶充分體驗產(chǎn)品。2 2、地市及單位定點巡展。、地市及單位定點巡展。產(chǎn)品說明會產(chǎn)品說明會媒體：高檔消費場所媒體平臺、戶外、電視、短信、網(wǎng)絡媒體媒體：高檔消費場所媒體平臺、戶外、電視、短信、網(wǎng)絡媒體p前提條件：物料確定，開盤時間確定，企業(yè)宣傳片，樓盤宣傳片確定。前提條件：物料確定，開盤時間確定，企業(yè)宣傳片，樓盤宣傳片確定。p營銷節(jié)點：價格確定、開盤事宜等。營銷節(jié)點：價格確定、開盤事宜等。p營銷目標：進一步宣傳皇家花園生活方式，為開盤奠定基礎。營銷目標：進一步宣傳皇家花園生活方式，為開盤奠定基礎。61中成中成皇家花園

43、營銷策略報告皇家花園營銷策略報告第二階段第二階段| |首批房源開盤熱銷期首批房源開盤熱銷期（5-65-6月月）媒體：報紙、網(wǎng)絡、戶外等主流媒體媒體：報紙、網(wǎng)絡、戶外等主流媒體推廣主題推廣主題: :p前提條件：開盤房源順利去化，待售產(chǎn)品的相關物料制作完成。前提條件：開盤房源順利去化，待售產(chǎn)品的相關物料制作完成。p營銷節(jié)點：開盤活動、六一、客戶答謝會等。營銷節(jié)點：開盤活動、六一、客戶答謝會等。p營銷目標：銷售營銷目標：銷售200200套房源，完成首批房源銷售的套房源，完成首批房源銷售的50%50%以上。以上。極致，只為更極致極致，只為更極致中成皇家花園極致開盤62重點手段：節(jié)日營銷、事件重點手段：

44、節(jié)日營銷、事件& &活動營銷活動營銷1 1、五一節(jié)現(xiàn)場活動，兒童節(jié)親子、早教、幼兒活動，世界杯狂歡活動，捆綁促銷活動。、五一節(jié)現(xiàn)場活動，兒童節(jié)親子、早教、幼兒活動，世界杯狂歡活動，捆綁促銷活動。2 2、依托節(jié)日事件等節(jié)點，維系客戶關系，同時利用大眾、富有文化主題的活動，體現(xiàn)項目、依托節(jié)日事件等節(jié)點，維系客戶關系，同時利用大眾、富有文化主題的活動，體現(xiàn)項目人文色彩和高端形象。人文色彩和高端形象。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告活動一：中成皇家花園開盤活動活動一：中成皇家花園開盤活動活動時間：2011年05月上旬活動原則：大氣轟動，掀起新一輪追捧熱潮名人效應名人效應

45、轟動效應轟動效應轟動效應轟動效應中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告活動二：六一活動活動二：六一活動 關愛下一代關愛下一代活動時間：2011年06月01日活動內(nèi)容：1、進行專業(yè)兒童教育講座；邀請新老業(yè)主參加；2、對老業(yè)主進行抽獎，獎勵一定額度的教育基金。3、“北大、清華暑期夏令營”開營。中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告第二階段第二階段| |首批持銷及二批次蓄勢期首批持銷及二批次蓄勢期（7-87-8月）月）p前提條件：一期順利開盤。前提條件：一期順利開盤。p營銷節(jié)點：簽約活動及一期二批次房源蓄客。營銷節(jié)點：簽約活動及一期二批次房源蓄客。p營銷目標：一批次產(chǎn)品銷售營銷目

46、標：一批次產(chǎn)品銷售85%85%以上（即以上（即320320套左右），二批次房源蓄客開始。套左右），二批次房源蓄客開始。重點手段：媒體推廣、老客戶圈層挖掘；重點手段：媒體推廣、老客戶圈層挖掘；媒體：單位拜訪、戶外、電視、夾報、直郵、網(wǎng)絡媒體媒體：單位拜訪、戶外、電視、夾報、直郵、網(wǎng)絡媒體65中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告第三階段第三階段| |二批次產(chǎn)品入市及一批整體清盤二批次產(chǎn)品入市及一批整體清盤（ 9 9月月1010月）月）重點手段：體驗營銷、活動營銷重點手段：體驗營銷、活動營銷1 1、十一國慶活動促銷；客戶答謝會；、十一國慶活動促銷；客戶答謝會；2 2、好鄰居計劃（老帶新活

47、動）。、好鄰居計劃（老帶新活動）。媒體：戶外、夾報、直郵、車體、派單、短信、網(wǎng)絡媒體媒體：戶外、夾報、直郵、車體、派單、短信、網(wǎng)絡媒體推廣主題推廣主題: :p營銷節(jié)點：十一、二批次開盤、客戶答謝會營銷節(jié)點：十一、二批次開盤、客戶答謝會p營銷目標：二批次房源開盤銷售營銷目標：二批次房源開盤銷售130130套（二批房源的套（二批房源的50%50%以上），一批產(chǎn)品整以上），一批產(chǎn)品整體進入清盤尾期體進入清盤尾期66極致花園，考究生活中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告活動一：皇家花園開盤聯(lián)歡活動一：皇家花園開盤聯(lián)歡 共祝祖國生日快樂共祝祖國生日快樂活動時間：2011年10月01日活動內(nèi)容

48、：1、項目二批次房源開盤；2、開盤活動、文藝表演等。3、設置祝福墻，邀約客戶留下對祖國的祝福。4、抽取幸運客戶到北京旅游。67中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告活動二：客戶答謝小型酒會活動二：客戶答謝小型酒會活動時間：2010年11月中旬活動內(nèi)容：1、舉辦小型酒會，邀約老業(yè)主及新客戶參加；2、抽取禮品回饋老客戶。3、兌現(xiàn)老帶新承諾，促進老業(yè)主積極帶領新客戶。68中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告第四階段第四階段| |二批次持銷期二批次持銷期（ 1111月月1212月）月）重點手段：體驗營銷、活動營銷重點手段：體驗營銷、活動營銷1 1、圣誕節(jié)活動，新春答謝會；、圣誕節(jié)

49、活動，新春答謝會；2 2、好鄰居計劃（老帶新活動）；、好鄰居計劃（老帶新活動）；3 3、雪茄品鑒，紅酒品鑒。、雪茄品鑒，紅酒品鑒。媒體：戶外、夾報、直郵、車體、派單、短信、網(wǎng)絡媒體媒體：戶外、夾報、直郵、車體、派單、短信、網(wǎng)絡媒體推廣點推廣點: :p營銷節(jié)點：圣誕業(yè)主集體活動、新春答謝會營銷節(jié)點：圣誕業(yè)主集體活動、新春答謝會p營銷目標：二批次房源營銷目標：二批次房源1212月底之前二批房源銷售完成月底之前二批房源銷售完成55%55%以上以上69產(chǎn)品細節(jié)深入訴求產(chǎn)品細節(jié)深入訴求生活方式訴求（身份、地位、安全感）生活方式訴求（身份、地位、安全感）中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告活動

50、一：圣誕節(jié)中成活動一：圣誕節(jié)中成皇家花園新老業(yè)主大聯(lián)歡皇家花園新老業(yè)主大聯(lián)歡活動時間：2011年12月25日活動內(nèi)容：1、圣誕節(jié)新老業(yè)主聯(lián)歡，文藝表演互動游戲等2、老帶新兌現(xiàn)，促進老客戶帶新客戶3、抽獎活動，建立項目形象。70中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告第五階段第五階段| |項目二批次清盤、市場保溫及三批次蓄勢期項目二批次清盤、市場保溫及三批次蓄勢期（ 2011 2011年年1212月月20122012年年4 4月）月）重點手段：活動營銷、戶外、網(wǎng)絡等媒體信息發(fā)布重點手段：活動營銷、戶外、網(wǎng)絡等媒體信息發(fā)布媒體：報紙、戶外、電視、夾報、直郵、車體、派單、短信、網(wǎng)絡媒體媒體：報紙、戶外、電視、夾報、直郵、車體、派單、短信、網(wǎng)絡媒體p前提條件：二批次銷售清盤，工法樣板間展示；p營銷節(jié)點：二批次清盤、三批次產(chǎn)品推出p營銷目標：二批次清盤，項目市場形象保溫，三批次蓄客71中成中成皇家花園營銷策略報告皇家花園營銷策略報告第六階段第六階段| |項目三批次開盤熱銷項目三批次開盤熱銷（ 2012