全國房地產(chǎn)估價師考試評估試題含答案

1、讀書破萬卷下筆如有神全國房地產(chǎn)估價師考試評估試題含答案第一部分選擇題一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。1 .供人們生活起居的建筑是（）A.公共建筑B.居住建筑C.工業(yè)建筑D.商業(yè)建筑2 .建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的（）A.生產(chǎn)成本規(guī)定的B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價格決定的D.壟斷利潤決定的3 .城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則（）A.房地產(chǎn)價格較高B.房地產(chǎn)價格不變C.房地產(chǎn)價格有變化D.房地產(chǎn)價格較低4 .商業(yè)中心往往位于地價高昂的（）A.黃金地段B.邊緣地段C.落后地

2、段D.一般地段5 .容積率是指地塊上的建筑面積與（）A.總面積之比B.地塊面積之比C.地下面積之比D.綠化面積之比6 .商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是（）A.街角地B.多面臨街地C.一面臨街地D.畸零地7 .因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值（）A.10B.50C.0.5D.58 .從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格（）A.最終會基本趨于一致B.最終會擴(kuò)大差別C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別D.由有關(guān)部門確定9 .運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定（）A.土地還原利率B.各有關(guān)修正系數(shù)C.如何計算容積率修正D.如何計算土地使用年期修正10

3、 .市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格,則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中（）A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于100D.不成立11 .通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是（）A. 土地的估價期日B. 土地的使用期限不同C. 土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同D. 土地在不同時期的路線價不同12 .新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價（）A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本B.應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不

4、含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13 .房屋的商品租金構(gòu)成因素是（）A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi)14 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi)、地租、利潤D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤15 .房屋重新建造成本中應(yīng)包括（）A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費(fèi)C.利潤、稅費(fèi)D.利息、稅費(fèi)16 .剩余法在評估待開發(fā)土地中運(yùn)用得（）A.最少B.最為廣泛C.最又tD.最一般17 .剩余法確定項目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在（）A.區(qū)域范圍B.規(guī)定范圍C.合理范圍D.期望范圍18 .剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的（）

5、A.性質(zhì)B.工業(yè)狀況C.生活狀況D.設(shè)施狀況19 .路線價估價法是一種評估大量土地的（）A.迅速估價方法B.較慢估價法C.簡易法D.延遲法20 .標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的（）A.街道寬度B.臨街深度C.街道長度D.街道曲度21 .基準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有（）A.可比性B.可替性C.可分性D.可換性二、雙項選擇題（本大題共18小題，每小題1分，共18分）在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。22 .土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和（）A.商業(yè)用地方式B.商品住宅用地方式C.機(jī)關(guān)用地方式

6、D.宗教用地方式E.軍事用地方式23 .房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)主要有（）A.科學(xué)性B.實踐和公正性C.個別性D.嚴(yán)肅性E.固定性24 .區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有（）A.市場學(xué)派B.價格學(xué)派C.行為學(xué)派D.競爭學(xué)派E.交易學(xué)派25 .在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有（）A.剩余法B.收益還原法C.開發(fā)法D.價值法E.市場法26 .直接影響土地級別界線位置的是（）A.單元劃分B.定級單位C.面積單元D.指標(biāo)取樣E.指標(biāo)計算27 .房地產(chǎn)的收入分為（）A.經(jīng)營收入B.毛收入C.潛在毛收入D.凈收益E.有效毛收入28 .運(yùn)用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是（）A.交易案例與

7、待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別29 .房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是（）A.百貨大樓B.普通住宅C.辦公樓D.旅館E.倉庫30 .市場比較法中，區(qū)域因素有（）A.自然條件B.繁華程度C.房地產(chǎn)位置D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件E.臨街狀況31 .用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是（）A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗C.要

8、求被估對象為新建筑物D.要求被估對象為舊建筑物E.僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價32 .城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是（）A.用途、土地級別B.土地上附著物的質(zhì)量C.土地上附著物修建的日期D.原土地使用者是私人或集體E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段33 .利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是（）A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)B日建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計算間接工程費(fèi)D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計算直接工程費(fèi)E.以估價時點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)34 .剩

9、余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了（）A.地塊限制條件B.法律法規(guī)限制C.資源條件D.社會條件E.經(jīng)濟(jì)條件35 .房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：（）A.城市規(guī)劃B.法律法規(guī)C.市場條件D.經(jīng)濟(jì)條件E.生活條件36 .同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是（）A.地價不等地段B.地價相等地段C.地段相連的路段D.地段不相連接E.性質(zhì)相差大的地段37 .路線價估價法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的（）A.20%B.30%C.8%D.10%E.40%38 .基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是（）A.該用途土地在該地

10、域內(nèi)的平均容積率B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率C.該用途土地在該級別地域的容積率D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率E.該用途土地在該級別地域的平均容積率39 .房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括（）A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件B.房地產(chǎn)開發(fā)情況C.建筑物保養(yǎng)D.城市社會發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策第二部分非選擇題三、判斷改錯題（判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打錯誤的打X”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分）40 .抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。（）41 .大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為46類。42 .建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點(diǎn)t建筑物的固定

11、資產(chǎn)帳面原值。（）43 .路線價估價法認(rèn)為土地價值隨臨街深度而遞減。44 .我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。四、簡答題（每小題4分，共12分）45 .簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。46 .房地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容？47 .試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。五、計算題（每小題10分，共20分）48 .某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%,管理費(fèi)為年租金的5%,修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險費(fèi)為房屋原值的3%0,

12、資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。49 .（1）有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本（含稅費(fèi)）最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少？（2）據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%,總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少？六、論述題（每小題10分，共20分）50 .市場比較法的適用范圍和操作程序是什么？51 .試述在房地產(chǎn)評估報告中，估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。參考答

13、案第一部分選擇題一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）1.B2.B3.D4.A5.B6.C7.C8.A9.B10.A11.B12.B13.C14.B15.B16.C17.A18.A19.B20.A二、雙項選擇題（本大題共18小題，每小題1分，共18分）21.AB22.AB23.AC24.AB25.AD26.CE27.BC28.AB29.AB30.AB31.AE32.AB33.AB34.AB35.BC36.BD37.DE38.BC第二部分非選擇題三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)39. X抵押貸款40. X5741. X重置價格或重建價格42. V43. X區(qū)片價和路段價四

14、、簡答題(每小題4分，共12分)44. 影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：(1)一般因素。(2)城市區(qū)域因素。(3)個別因素。45 .(1)封面；(2)目錄；(3)致委托估價方函；估價師聲明；(5)估價的假設(shè)和限制條件；(6)估價結(jié)果報告；(7)估價技術(shù)報告；(8)附件。46 .剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)式中：V一購置土地價格，A一開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B一整個項目的開發(fā)成本，C-投資利息，D開發(fā)商合理利潤，E正常稅費(fèi)。五、計算題(每小題10分，共20分)47 .(1)年租金收入48 5X12=30(萬元)(2)計算年經(jīng)營費(fèi)用房地產(chǎn)稅=30X12%=3.6(萬元)管理

15、費(fèi)=30X5%=1.5（萬元）房屋原值=1000X3000=300（萬元）修繕費(fèi)=300X2%=6仔元）保險費(fèi)=300X3%o=0.9（萬元）家具年折舊費(fèi)=10X（1-2%）+10=0.98（萬元）年經(jīng)營費(fèi)用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（萬元）年凈收益=30-12.98=17.02（萬元）（4）該寫字樓套間的價格=137.09948 .（1）土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300（萬元）故該塊地最高價格為300萬元。137.1（萬元）（2）總價=18,000（萬元）六、論述題（每小題10分，共20分）49 .在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，一般要經(jīng)過下列程序：（1）交易實例的搜集；（2）可比交易案例確定；（3）因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；（4）房地產(chǎn)價格確定。50 .估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報告中十分關(guān)鍵的部分：因為：（1）在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價的假設(shè)的和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價格