最新華南新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（DOC 13頁）

1、華南新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 一、項(xiàng)目名稱 2二、項(xiàng)目地點(diǎn) 2三、項(xiàng)目背景 2四、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況 3（一） 發(fā)展商簡(jiǎn)介 3（二） 投資商簡(jiǎn)介 3 五、項(xiàng)目設(shè)想 4（一） 總體規(guī)劃 4（二） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5（三） 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6（四） 住宅基本戶型 6六、市場(chǎng)分析及發(fā)展前景 6（一） 99年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析 6（二） 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 91、 優(yōu)越的地理位置 92、 配套完善，生活便利 93、 現(xiàn)有樓盤分析 94、 項(xiàng)目的發(fā)展前景 10七、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 11八、項(xiàng)目資金籌集 11九、基本數(shù)據(jù)說明 12十、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 12十一、財(cái)務(wù)分析 13（一） 銷售收益估算表 13（二）

2、利潤估算表 13（三） 現(xiàn)金流量表 14十二、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 15華南新城可行性研究報(bào)告一·項(xiàng)目名稱番禺華南新城二·項(xiàng)目地點(diǎn)廣州市番禺南村（番禺大橋東南地段），建設(shè)用地規(guī)劃許可證033341、033342、033343號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃居住用地；南面緊靠城市骨干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側(cè)距華南快速干線僅一公里，是對(duì)外出勤交通和聯(lián)系廣州市區(qū)的交通軸向，由此往廣州天河中心區(qū)僅15分鐘車程，交通十分便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。三·項(xiàng)目背景98年11月份，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國土資源部、中國人民銀行等四部門聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地抓緊落實(shí)今年已下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用

3、住房計(jì)劃。顯然，大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，一方面是建立健全我國新的住房供應(yīng)保障體系的需要，另一方面，也是滿足廣大中低收入階層對(duì)住房的有效需求，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的需要。這種由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)的、具有良好銷售前景的“大眾住房”，必將成為中低價(jià)位房地產(chǎn)的“主渠道”，進(jìn)而起到平抑房地產(chǎn)價(jià)格的作用。目前，經(jīng)濟(jì)住房的開發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進(jìn)展迅速。據(jù)報(bào)導(dǎo)，到目前為止，北京已開發(fā)經(jīng)濟(jì)住房237.5萬平方米，售價(jià)大部分在20004000元/平方米之間；西安市預(yù)計(jì)在98年投資48.25億元，開發(fā)410萬平方米經(jīng)濟(jì)住房；福州預(yù)計(jì)在98年開發(fā)經(jīng)濟(jì)住房170萬平

4、方米。目前，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格偏高，在廣州發(fā)展經(jīng)濟(jì)住房，既是今后廣州市房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)所在，也具有極為廣闊的市場(chǎng)前景。正是在這種大好環(huán)境下，在廣東省和番禺市政府的大力支持下，廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)住房生活小區(qū)，為廣東省省直機(jī)關(guān)干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入階層提供美觀大方、舒適實(shí)用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。四·項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡(jiǎn)況 廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司是由番禺珠江房地產(chǎn)有限公司和英屬處女島愛寶置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣東省工商行政管理局批準(zhǔn)于二000年六月九日注冊(cè)登記，注冊(cè)資金為46475萬元，合作經(jīng)營期限為20年。 合作公

5、司宗旨為：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)番禺市規(guī)劃局編號(hào)為033341、033342、033343號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大道以北、西至番禺市房地產(chǎn)公司用地紅線邊項(xiàng)目土地的開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為2015614平方米，項(xiàng)目計(jì)劃分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為995793平方米，建筑面積約為140萬平方米。 合作公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長胡榮義系由愛寶置業(yè)公司委派，董事會(huì)成員共五人，由董事會(huì)決定合作公司的

6、一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)室、開發(fā)部、銷售部等部門。公司員工共80人，其中大專學(xué)歷20人，大學(xué)學(xué)歷40人，碩士、總工程師10人，共占職工總數(shù)的87.5%，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各方面的人才。 （二）投資商簡(jiǎn)況 中方 番禺珠江房地產(chǎn)有限公司。該公司的合作股東為：廣東珠江投資有限公司，占89%股份；番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，占1%股份；廣東珠江工程總承包有限公司，占10%股份。 公司的兩大股東廣東珠江投資有限公司和廣東珠江工程總承包有限公司具有長期的合作歷史，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力。廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的

7、優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 近年來，廣東珠江投資有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至99年10月，廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤11個(gè)，建設(shè)用地面積約212萬平方米，總建筑面積約5936萬平方米，已建成面積356萬平方米

8、。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達(dá)95以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)，同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。外方 愛寶置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在

9、香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64300萬元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。五·項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)華南新城將建設(shè)為廣州地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，徹底改變?nèi)藗兊淖》坑^念。（一）、總體規(guī)劃 華南新城項(xiàng)目占地面積約200萬平方米，總建筑面積約260萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)，主要解決廣東省政府機(jī)關(guān)人員、廣州地區(qū)部分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建筑成本力爭(zhēng)控制在2000元/平方米以內(nèi)，該項(xiàng)目將以多層建筑為

10、主，并包含有超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交車場(chǎng)、餐廳酒店、學(xué)校醫(yī)療保健中心、體育場(chǎng)等全部公共配套設(shè)施，力求使項(xiàng)目規(guī)劃做到檔次高、價(jià)格低、環(huán)境優(yōu)美（綠化率達(dá)35.97%）、設(shè)計(jì)先進(jìn)（采用無梁無柱結(jié)構(gòu)）、裝飾精美（鋪木地板）、配套齊全，使之成為我省經(jīng)濟(jì)住房示范小區(qū)。（二）、華南新城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表：項(xiàng) 目數(shù) 量單 位總征用地2015614平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居

11、住總戶數(shù)21575戶居住總?cè)丝?5513人人口毛密度403人/公頃 (三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。具體目標(biāo)：（1）充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境，引入珠江與已有山崗，河涌景致，創(chuàng)造新的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。（2）創(chuàng)造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨(dú)特地域特點(diǎn)的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風(fēng)景和嶺南特色為其主要素。（3）強(qiáng)調(diào)整個(gè)居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個(gè)性特點(diǎn),創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。（4）分期建設(shè)、滾動(dòng)開發(fā)，使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。（5）強(qiáng)調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時(shí)為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，注重戶型設(shè)計(jì)多樣化。住宅設(shè)計(jì)健康、自然、戶型多樣。所有戶型

12、設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計(jì)有 A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類型，共984棟，戶型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi)等五種戶型，住宅面積從57.92233平方米。六·市場(chǎng)分

13、析及發(fā)展前景（一） 99年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析1999年，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展存在許多有利條件，預(yù)計(jì)99年廣州市房地產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢(shì)。1·廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國家的政策、經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。99年廣州市房地產(chǎn)環(huán)境存在許多有利因素，主要包括以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改善一是全國宏觀經(jīng)濟(jì)盡管遇到了一系列困難，但1998年經(jīng)過全國人民的共同努力，仍然獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭(zhēng)達(dá)到8%的增長率外，同時(shí)也為99年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長打下了良好的基礎(chǔ)。二是為了刺激經(jīng)濟(jì)的加速回升，預(yù)計(jì)99年國家將適當(dāng)放松銀根。三是國際經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了97、98年低谷后，99

14、年將逐步走向復(fù)蘇。這些因素?zé)o疑會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)生積極的影響。廣州市作為國內(nèi)充滿活力的中心城市，98年經(jīng)濟(jì)增長位居國內(nèi)各大城市之首，為99年廣州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾。國家及地方政府更加重視和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展國家“九五”計(jì)劃中已明確把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培育和扶持。圍繞這一思路，近年來廣州市制定實(shí)施了一系列具有針對(duì)性的鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，包括停止審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強(qiáng)土地征用與拆遷的規(guī)范化管理、清理對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、健全房地產(chǎn)中介管理、改善房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺(tái)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的推動(dòng)作用。住房制度

15、改革的力度進(jìn)一步加大廣州市住房制度改革一直走在全國的前面。1998年，廣州市進(jìn)一步加大力度，正式實(shí)施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分房政策的終結(jié)，以及即將推出的允許自購房、房改房和解困房上市辦法，將使人們的住房觀念徹底改變，從而必將有更多的商品房屋進(jìn)入市場(chǎng)參與交換，也會(huì)有更多的貨幣吸引到市場(chǎng)流通領(lǐng)域，進(jìn)一步啟動(dòng)住宅消費(fèi)，對(duì)刺激搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)將產(chǎn)生積極作用。住宅金融的推選及利率的調(diào)整有利于吸引資金投向房地產(chǎn)業(yè)已全面推開。據(jù)了解，廣州市自1992年開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，至98年5月份，全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額141億元，比去年同期增加58億元。其中，個(gè)人住房按揭余額5

16、2億元，比去年同期增加36億元。有關(guān)方面表示，今年下半年，廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺(tái)的住房公積金貸款管理辦法，大幅度增加房地產(chǎn)貸款額度。而銀行利率的一再下調(diào)，不僅有利于發(fā)展商降低開發(fā)成本，而且有利于吸引民間儲(chǔ)蓄存款和股市資金投資樓市。居民收入的增長和樓價(jià)的回落促使社會(huì)購買力相對(duì)提高改革開放以來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，廣州市居民收入水平一直保持較快的增長勢(shì)頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到1998年9月止，廣州市居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)到1752億元。由于供求關(guān)系的緩解，加上政府不斷清理各種稅費(fèi)，廣州市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)1999年商品住宅價(jià)格漲價(jià)空間不大。因此，

17、居民對(duì)商品房、特別是中低價(jià)商品房的購買能力相對(duì)提高。2、1999年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本趨勢(shì)：商品住宅一枝獨(dú)秀 1999年廣州市房地產(chǎn)投資將保持平衡的增長勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資可望突破300億元，增幅為13%左右，其中住宅投資預(yù)計(jì)完成185億元，增幅為18%；寫字樓投資為28億元，增幅為-12%，這將是繼97年投資減少后，連續(xù)第二年減少投資；商業(yè)用房預(yù)計(jì)完成投資45億元，增幅為-10%。商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨(dú)秀。隨著福利分房政策的正式終結(jié)，預(yù)計(jì)1999年價(jià)格適中的普通多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷售態(tài)勢(shì)，增幅估計(jì)可達(dá)六成左右；規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理較好的豪華住宅小區(qū)將會(huì)繼續(xù)在銷售市場(chǎng)中占有一席之

18、地，預(yù)計(jì)全年銷售面積會(huì)增長兩成左右。部分素質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠(yuǎn)郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的改變以及分期購車措施的實(shí)施，也會(huì)得到越來越多人的青睞。商品住宅的市場(chǎng)銷售價(jià)格，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱銷樓盤有一、二成左右的升幅外，其余住宅供應(yīng)充足，估計(jì)調(diào)價(jià)的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢(shì)。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)分析該項(xiàng)目地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在如下： 1、優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面十分鐘車程是番禺市政府所在地，北面十五分鐘車程可到達(dá)廣州市天河區(qū)政府新址，其地理位置十分特殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政

19、府所在地，離番禺市政府非常近，該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶天河區(qū)、只需十五分鐘車程，完善的道路網(wǎng)絡(luò)，貫通廣州及番禺，而洛溪橋、虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達(dá)，無論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通，并且該項(xiàng)目本身規(guī)劃的專線交通汽車及特設(shè)的穿梭巴士，將使該項(xiàng)目的交通極為方便。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向發(fā)展，廣州市重心東移及南移的趨勢(shì)已是不容置疑，東邊天河區(qū)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，已初具現(xiàn)代化新城市特點(diǎn)，作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、

20、廣州碧桂園等樓盤推出及市場(chǎng)反映熱烈，說明了越來越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠(yuǎn)郊商品住房發(fā)展地。并且，該項(xiàng)目北面是珠江水面，項(xiàng)目地塊本身內(nèi)有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美，空氣清晰，非常適合建設(shè)為大型住宅小區(qū)。 2、配套完善，生活便利 1）生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施，又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府，市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。 3、現(xiàn)有樓盤分析該項(xiàng)目屬于廣州市近郊、遠(yuǎn)郊類樓盤。目前

21、該類樓盤價(jià)格大致在20004000元/平方米之間，其開發(fā)地點(diǎn)主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開發(fā)樓盤令人注目。近幾年來的發(fā)展軌跡表明，該地區(qū)樓盤售價(jià)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，售價(jià)越高。比較典型的是麗江花園和珠江花園，麗江花園的售價(jià)從幾年前不到2000元/平方米攀升到現(xiàn)在的近4000元/平方米，珠江花園開發(fā)初期為2000元/平方米，不到兩年的時(shí)間內(nèi)，上升到現(xiàn)在的近4000元/平方米，這與廣州市近兩年來房地產(chǎn)售價(jià)小幅下調(diào)呈鮮明對(duì)比。下表是近期正在推售的同類樓盤狀況表：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)目前銷售均價(jià)開發(fā)樓盤發(fā)展商麗江花園番禺大

22、石鎮(zhèn)南浦島4000元/平方米低層、高層廣州市番禺粵海房地產(chǎn)有限公司華南碧桂園番禺南村鎮(zhèn)迎賓路4000元/平方米別墅、多層廣地花園番禺大石鎮(zhèn)迎賓路3800元/平方米多層、別墅廣地房地產(chǎn)有限公司富麗家園番禺大石鎮(zhèn)城西路3000元/平方米多層番禺市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司珠江花園番禺市沙窖島4000元/平方米28層番禺南英房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤相比，華南新城在地理位置上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)和珠江投資有限公司在廣州市具有強(qiáng)大實(shí)力，在廣州市開發(fā)過多個(gè)大型享有極高聲譽(yù)的居民居住小區(qū)，華南新城通過國際招標(biāo)設(shè)計(jì)，樓盤素質(zhì)與周邊樓盤比較，更勝一籌麗江花園和珠江花園。華南新城項(xiàng)目售價(jià)定位于320

23、0元/平方米留有余地，隨著該項(xiàng)目的市場(chǎng)聲譽(yù)的提高，其售價(jià)也將步步走高，有望突破4500元/平方米。4、項(xiàng)目的發(fā)展前景廣州市重心東移及南移的趨勢(shì)已是不容置疑，天河區(qū)作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。即將全線通車的廣州環(huán)城高速公路將使廣州市的重心東移、南移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路，是其明顯的跡象。預(yù)計(jì)今后的五年內(nèi)，天河市因市區(qū)的不斷擴(kuò)大，其環(huán)城高速公路已修了一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，廣州市也極有可能會(huì)有這一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，廣州、番禺、南海、佛山、東莞、順德將有可能發(fā)展成為一個(gè)巨大的城市群眾體。這種發(fā)展趨勢(shì)將為該項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著廣州市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民生活水

24、平的提高，人們購房觀念的轉(zhuǎn)變，廣州市商品住房的郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)是不容置疑的。因此，華南新城項(xiàng)目的發(fā)展前景是極其廣闊的。七、·項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 分期開發(fā)注重完整性與延續(xù)性。 作為一個(gè)超大規(guī)模的居住園區(qū)，分期開發(fā)是極具效益和效率的。項(xiàng)目計(jì)劃共分三期開發(fā)，一期作為樣板房工程，吸引業(yè)主的信心工程，配套公建設(shè)施齊全，巨大的主入口廣場(chǎng)給人強(qiáng)烈的視覺吸引。在一期取得成功后，開始二期開發(fā)，公建規(guī)模更大，配套更全。例如增加中心醫(yī)院等，勢(shì)必將園區(qū)品質(zhì)帶上更高一層。此時(shí)，以二期為基礎(chǔ)，發(fā)展三期，以別墅和大戶型住宅為主，更注重環(huán)境品質(zhì)，在多層與小 高層之間增設(shè)弧形綠化帶，整個(gè)園區(qū)發(fā)展成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良的一流居住園區(qū)。分期開發(fā)規(guī)劃表項(xiàng) 目第一期第二期第三期總 計(jì)總規(guī)劃用地（M2）9957934400004387251874518總建筑面積（M2）1400006