昌建地產(chǎn)培訓(xùn)2011創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展

1、蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-0-昌建地產(chǎn)培訓(xùn)課件昌建地產(chǎn)培訓(xùn)課件創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展宋延慶宋延慶2011-11-21 REMC-2011蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-1-1 1、萬科上半年的凈利潤接近、萬科上半年的凈利潤接近3030億，同比增長億，同比增長5.9%5.9%，而億的銷售額與去年同期的億元，而億的銷售額與去年同期的億元相比，增長率高達相比，增長率高達78.6%78.6%。如果再進一步拉長時間軸，我們更會發(fā)現(xiàn)，過去六年里。如果再進一步拉長時間軸，我們更會發(fā)現(xiàn)，過去六年里，萬科銷售額增長了，萬科銷售額增長

2、了1010倍多，而凈利潤只增長了倍多，而凈利潤只增長了6 6倍。恒大上半年實現(xiàn)銷售額億元倍。恒大上半年實現(xiàn)銷售額億元，凈利潤高達億元，同比增長，凈利潤高達億元，同比增長132.8%132.8%。可見，萬科依然沒有實現(xiàn)銷售額和利潤的?？梢姡f科依然沒有實現(xiàn)銷售額和利潤的同步增長，也表明萬科由同步增長，也表明萬科由“規(guī)模速度規(guī)模速度”向向“質(zhì)量效益質(zhì)量效益”增長模式的轉(zhuǎn)變還未見任增長模式的轉(zhuǎn)變還未見任何起色。僅就凈利潤而言，萬科甚至比不上一個小企業(yè)的小項目，比不上何起色。僅就凈利潤而言，萬科甚至比不上一個小企業(yè)的小項目，比不上SOHOSOHO中中國一個樓。國一個樓。 被業(yè)內(nèi)廣泛推崇的快速周轉(zhuǎn)模式是

3、否不可持續(xù)？被業(yè)內(nèi)廣泛推崇的快速周轉(zhuǎn)模式是否不可持續(xù)？2 2、事實證明，過去所有消逝的開發(fā)商幾乎沒有幾個是因為調(diào)控而出局的，大都是因、事實證明，過去所有消逝的開發(fā)商幾乎沒有幾個是因為調(diào)控而出局的，大都是因為戰(zhàn)略失誤、股東不和、管理失控等內(nèi)因；過去所有預(yù)言為戰(zhàn)略失誤、股東不和、管理失控等內(nèi)因；過去所有預(yù)言“將有一批開發(fā)商倒閉將有一批開發(fā)商倒閉”的預(yù)言也都落空了。的預(yù)言也都落空了。 是否大多數(shù)人都低估了開發(fā)商的抗擊打能力？是否大多數(shù)人都低估了開發(fā)商的抗擊打能力？蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-2-一、市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化1、最可能的調(diào)控結(jié)果、最可能的調(diào)控結(jié)果2、

4、忘記該忘的，做好該做的、忘記該忘的，做好該做的二、本質(zhì)、境界和核心競爭力三、戰(zhàn)略突破和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略四、創(chuàng)新、傳承和企業(yè)精神蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-3-我們面臨著一個前所未有的市場，各種因素在其中復(fù)雜對沖著。我們面臨著一個前所未有的市場，各種因素在其中復(fù)雜對沖著?！笆飞献顕绤栒{(diào)控史上最嚴厲調(diào)控”已歷時整整一年半。在已歷時整整一年半。在“三限三限”和和“雙軌制雙軌制”政策影響政策影響下，房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)發(fā)生了重大變化。下，房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)發(fā)生了重大變化。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-4-最可能的結(jié)果之一：盡管在調(diào)控方向、目的存

5、在偏差，在具體方式上也非治本之策，但最可能的結(jié)果之一：盡管在調(diào)控方向、目的存在偏差，在具體方式上也非治本之策，但“強壓強壓”態(tài)勢極有可能延續(xù)下去（調(diào)控常態(tài)化），這足以使一部分企業(yè)被洗牌出局態(tài)勢極有可能延續(xù)下去（調(diào)控常態(tài)化），這足以使一部分企業(yè)被洗牌出局。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-5-不知道你是否注意到：不知道你是否注意到：“兩會兩會”期間，某國家領(lǐng)導(dǎo)人說期間，某國家領(lǐng)導(dǎo)人說“要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房”，后來變成了，后來變成了“公租房、廉租房公租房、廉租房”后來，保障房又變成了保障性安居工程后來，保障房又變成了保障

6、性安居工程2011年住房供地計劃年住房供地計劃中將中小套型商品房、限價商品房也納入了保障性安居工程供地中將中小套型商品房、限價商品房也納入了保障性安居工程供地范圍，由此得出了范圍，由此得出了78.6%的供地比。的供地比。本月之前的調(diào)控目的是本月之前的調(diào)控目的是“堅決遏制房價快速上漲堅決遏制房價快速上漲”。當看到房價有所回落后，現(xiàn)在又增加。當看到房價有所回落后，現(xiàn)在又增加了一句了一句“促進房價合理回歸促進房價合理回歸”。從美國債務(wù)協(xié)議，到中國房市調(diào)控，國家利益中無不裹挾著政治家的個人利益。但政治家將個從美國債務(wù)協(xié)議，到中國房市調(diào)控，國家利益中無不裹挾著政治家的個人利益。但政治家將個人聲譽和執(zhí)政遺

7、產(chǎn)以民生的名義實施時，大棒就落在了房地產(chǎn)的頭上，哪怕是擬市場化。人聲譽和執(zhí)政遺產(chǎn)以民生的名義實施時，大棒就落在了房地產(chǎn)的頭上，哪怕是擬市場化。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-6-1998年我國開始住房改革，拉開了房地產(chǎn)市場化的序幕；年我國開始住房改革，拉開了房地產(chǎn)市場化的序幕；2002年年7月月1日，國土資源部頒布日，國土資源部頒布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（11號令）號令） 2003年，在年，在國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（71號令）中，第一次明確房號令）中，第一次明

8、確房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，土地開始實施招拍掛，使中國房地產(chǎn)開始真正走向市場化。年，土地開始實施招拍掛，使中國房地產(chǎn)開始真正走向市場化。但是，在后房地產(chǎn)市場百花齊放后，以央行但是，在后房地產(chǎn)市場百花齊放后，以央行121號文（關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通號文（關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知）標志，也開始了時至今日的房地產(chǎn)市場調(diào)控。這期間，國八條、新國八條，國十一條等知）標志，也開始了時至今日的房地產(chǎn)市場調(diào)控。這期間，國八條、新國八條，國十一條等始終沒有間斷過。始終沒有間斷過。2008年年“救市救市”也極具計劃色彩。這一輪的也極具計劃色彩。這

9、一輪的“史上最嚴厲調(diào)控史上最嚴厲調(diào)控”，更是，更是不惜以監(jiān)察、約談、問責(zé)等行政手段。不惜以監(jiān)察、約談、問責(zé)等行政手段。這期間，煤電油運甚至方便面、洗發(fā)水等都回到了價格管制時代。這期間，煤電油運甚至方便面、洗發(fā)水等都回到了價格管制時代。結(jié)果是：喪失了結(jié)果是：喪失了“根本之策根本之策”時機，深層次矛盾越來越多，改革的代價越來越高！時機，深層次矛盾越來越多，改革的代價越來越高！更可怕的是，更大的錯誤正在發(fā)生更可怕的是，更大的錯誤正在發(fā)生蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-7-“土地財政土地財政”是導(dǎo)致房價上漲的主因之一。是導(dǎo)致房價上漲的主因之一。中央和地方財權(quán)、事權(quán)不對等是導(dǎo)

10、致中央和地方財權(quán)、事權(quán)不對等是導(dǎo)致“土地財政土地財政”的主因之一。的主因之一。由于中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，各地出讓金收入紛紛下滑（上半年，北京由于中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，各地出讓金收入紛紛下滑（上半年，北京土地收入億元，同比下降土地收入億元，同比下降17.8%。海南。海南2010年土地收入年土地收入240億元，億元，2011年計劃收入年計劃收入303億元，上半年近完成億元，上半年近完成79億元）。億元）。在這種情況下，不擴大地方增值稅分成比重（目前增值稅的在這種情況下，不擴大地方增值稅分成比重（目前增值稅的75%及所得稅及所得稅的的50%歸中央所有），比培養(yǎng)地方主體稅種（如物業(yè)稅），卻要充分歸

11、中央所有），比培養(yǎng)地方主體稅種（如物業(yè)稅），卻要充分土地出讓金：土地出讓金：“1號文件號文件”提出提出10%出讓金收益用于農(nóng)田水利建設(shè)。并計劃，出讓金收益用于農(nóng)田水利建設(shè)。并計劃，出讓金收益的出讓金收益的10%用于教育投入；用于教育投入；出讓金收益的出讓金收益的10%用于保障房建設(shè)。用于保障房建設(shè)?？梢钥闯?，中央對土地出讓金是寄予厚望的，把其視為堵住財政可以看出，中央對土地出讓金是寄予厚望的，把其視為堵住財政“窟窿窟窿”的良方。因為土地出讓金承載了越來越多的功能的良方。因為土地出讓金承載了越來越多的功能被綁架了，最終被綁架了，最終結(jié)局只能是固化并惡化結(jié)局只能是固化并惡化“土地財政土地財政”！應(yīng)

12、對土地出讓金的用途進行法律限制，而不是去擴展，要反饋到土地應(yīng)對土地出讓金的用途進行法律限制，而不是去擴展，要反饋到土地開發(fā)和保障房建設(shè)上，要設(shè)立類似香港的土地收益基金，而不是開發(fā)和保障房建設(shè)上，要設(shè)立類似香港的土地收益基金，而不是“寅寅吃卯糧吃卯糧”。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-8-目前的房地產(chǎn)市場之所以呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，除了調(diào)控目的、調(diào)控方式有待改進外，還有目前的房地產(chǎn)市場之所以呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，除了調(diào)控目的、調(diào)控方式有待改進外，還有四重被忽視的阻力：四重被忽視的阻力：（1）開發(fā)商的抗擊打能力）開發(fā)商的抗擊打能力（2）地方政府視房價為）地方政府視房價為“名片名片”（3

13、）中央政府對房價下降的結(jié)果估測不準）中央政府對房價下降的結(jié)果估測不準（4）政府官員參股地方中小企業(yè)的比例很大）政府官員參股地方中小企業(yè)的比例很大蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-9-建立土地使用預(yù)申請和保證金制度建立土地使用預(yù)申請和保證金制度將將4月月1日開發(fā)實施的土地開發(fā)脫鉤制度落到實處，實現(xiàn)土地開發(fā)、收儲、出讓市場化日開發(fā)實施的土地開發(fā)脫鉤制度落到實處，實現(xiàn)土地開發(fā)、收儲、出讓市場化將將住宅法住宅法重新提上議程，將重新提上議程，將“雙軌制雙軌制”上升到法律層面。上升到法律層面。重新理解保障房，將城中村出租房、小產(chǎn)權(quán)房整頓（而不是拆除）后，納入保障房范重新理解保障房

14、，將城中村出租房、小產(chǎn)權(quán)房整頓（而不是拆除）后，納入保障房范疇疇保障房建設(shè)市場化保障房建設(shè)市場化通過住房通過住房“雙軌制雙軌制” ，促使商品房價合理回歸，促使商品房價合理回歸擴大商品房稅基、稅賦，促進二次分配擴大商品房稅基、稅賦，促進二次分配設(shè)立土地出讓收益基金和保障房建設(shè)基金，保障市場持續(xù)發(fā)展設(shè)立土地出讓收益基金和保障房建設(shè)基金，保障市場持續(xù)發(fā)展蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-10-國家國家2015年前完成年前完成3600萬套保障房。按萬套保障房。按50/套計算，計套計算，計18億，年均億。億，年均億。2010年全國商品房銷售面積億，其中商品住宅年全國商品房銷售面

15、積億，其中商品住宅8億；房企完成土地購置面積億平方米；全億；房企完成土地購置面積億平方米；全年住房用地實際供應(yīng)公頃（億年住房用地實際供應(yīng)公頃（億 ），完成），完成67.87% ，其中商品房（包括限價房）供地億，其中商品房（包括限價房）供地億 。在。在用地指標不可能增加的情況下，保守預(yù)計，將有三分之一的土地轉(zhuǎn)為保障房用地。預(yù)計未來五用地指標不可能增加的情況下，保守預(yù)計，將有三分之一的土地轉(zhuǎn)為保障房用地。預(yù)計未來五年內(nèi)商品房供應(yīng)面積不會超過年內(nèi)商品房供應(yīng)面積不會超過40億。按照億。按照100/套計算，供應(yīng)套數(shù)是套計算，供應(yīng)套數(shù)是4000萬套。萬套。3600萬套：萬套：4000萬套萬套=0.9:1，

16、幾乎相當！，幾乎相當！3600萬套可以解決萬套可以解決1億人的住房問題，再加上過去多年的億人的住房問題，再加上過去多年的5000萬人，今后將有人住保障房。萬人，今后將有人住保障房。到到2015年，城鎮(zhèn)化率肯定能達到年，城鎮(zhèn)化率肯定能達到50%，也就是有億城鎮(zhèn)人口。這意味著有，也就是有億城鎮(zhèn)人口。這意味著有1.5:6.5=23%的人住的人住保障房。與住商品房人口的大致比例是保障房。與住商品房人口的大致比例是1:4。套數(shù)比套數(shù)比0.9:1，人口比，人口比1:4。這就是未來的。這就是未來的“雙軌制雙軌制”！“雙軌制雙軌制”意味著將有意味著將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被的房地產(chǎn)企業(yè)被“洗牌洗牌”蘭德中國房地

17、產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-11-部分企業(yè)的出局只會為優(yōu)秀企業(yè)騰出更大的發(fā)展空間！部分企業(yè)的出局只會為優(yōu)秀企業(yè)騰出更大的發(fā)展空間！兩個兩個“不會改變不會改變” 1、長期來看，行業(yè)發(fā)展的基本趨勢是不會改變的。、長期來看，行業(yè)發(fā)展的基本趨勢是不會改變的。因為因為中國城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒有改中國城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化的方向沒有改變；人口紅利和變；中國高速城市化的方向沒有改變；人口紅利和人口遷徙的態(tài)勢沒有改變；國民財富積累和沒有改變；國民財富積累和投資理財需求的升級沒有改變；人民幣和資本品升值的預(yù)期沒有改變，因此，行業(yè)長期的繁榮投資理財需求的升級

18、沒有改變；人民幣和資本品升值的預(yù)期沒有改變，因此，行業(yè)長期的繁榮前景仍可期待。前景仍可期待。 2、長期來看，那些價值觀端正、開發(fā)理念領(lǐng)先、業(yè)務(wù)和管理能力高的企業(yè)反而更容易從亂世中脫、長期來看，那些價值觀端正、開發(fā)理念領(lǐng)先、業(yè)務(wù)和管理能力高的企業(yè)反而更容易從亂世中脫穎而出，更容易發(fā)展壯大，這些也是不會改變的穎而出，更容易發(fā)展壯大，這些也是不會改變的 如果不能改變風(fēng)的方向，就要調(diào)整帆的方向；應(yīng)對不是對付，而是因應(yīng)如果不能改變風(fēng)的方向，就要調(diào)整帆的方向；應(yīng)對不是對付，而是因應(yīng) 轉(zhuǎn)變思維、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式才是睿智的因應(yīng)之道轉(zhuǎn)變思維、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式才是睿智的因應(yīng)之道蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、

19、傳承與逆市發(fā)展-12-首先要忘記該忘的！要忘記過去的所謂經(jīng)驗，忘記土地升值，忘記通脹預(yù)期，忘記年度銷售目標。要忘記過去的所謂經(jīng)驗，忘記土地升值，忘記通脹預(yù)期，忘記年度銷售目標。回歸理性、回歸常態(tài)后，不必去預(yù)測政策會怎么樣，只會想在常態(tài)化波動中，什么變化最小，回歸理性、回歸常態(tài)后，不必去預(yù)測政策會怎么樣，只會想在常態(tài)化波動中，什么變化最小，什么是可以左右或可為的。然后是付諸行動。正如我們經(jīng)常所說的，只要做了，努力了，不去什么是可以左右或可為的。然后是付諸行動。正如我們經(jīng)常所說的，只要做了，努力了，不去管什么結(jié)果。事實上，通常會有一個好的結(jié)果。管什么結(jié)果。事實上，通常會有一個好的結(jié)果。哪怕是一塊石

20、頭，只要去思、去想、去雕、去刻，也能變成一件藝術(shù)品，企業(yè)亦然！哪怕是一塊石頭，只要去思、去想、去雕、去刻，也能變成一件藝術(shù)品，企業(yè)亦然！最重要的是做好該做的明確使命、目標，明確發(fā)展戰(zhàn)略，明確使命、目標，明確發(fā)展戰(zhàn)略，積極尋求并盡快實現(xiàn)體制轉(zhuǎn)型、機制及運營模式轉(zhuǎn)型，特別是要積極尋求并盡快實現(xiàn)體制轉(zhuǎn)型、機制及運營模式轉(zhuǎn)型，特別是要盡快實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：盡快實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向由靠市場轉(zhuǎn)為靠自己由靠市場轉(zhuǎn)為靠自己由做項目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)（由做商品轉(zhuǎn)為做產(chǎn)品，做產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樽霎a(chǎn)品線）由做項目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)（由做商品轉(zhuǎn)為做產(chǎn)品，做產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樽霎a(chǎn)品線）由規(guī)模增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量

21、效益增長模式（由規(guī)模指標轉(zhuǎn)為效益指標）由規(guī)模增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益增長模式（由規(guī)模指標轉(zhuǎn)為效益指標）要加快企業(yè)創(chuàng)新，全面提升企業(yè)競爭力，培育企業(yè)核心競爭力。要加快企業(yè)創(chuàng)新，全面提升企業(yè)競爭力，培育企業(yè)核心競爭力。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-13-一、市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化二、本質(zhì)、境界和核心競爭力1、房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)2、房地產(chǎn)企業(yè)的境界、房地產(chǎn)企業(yè)的境界3、房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力、房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力4、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)與管理一體化模型、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)與管理一體化模型三、戰(zhàn)略突破和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略四、創(chuàng)新、傳承和企業(yè)精神蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的

22、先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-14-房地產(chǎn)企業(yè)的核心要義是追求企業(yè)價值最大化（主要是經(jīng)濟利益最大化）房地產(chǎn)企業(yè)的核心要義是追求企業(yè)價值最大化（主要是經(jīng)濟利益最大化）經(jīng)濟利益最大化可以用一個公式表示：經(jīng)濟利益最大化可以用一個公式表示：M=Sf如何實現(xiàn)如何實現(xiàn)M最大化：做大最大化：做大S，做高，做高f一定要筑好一定要筑好“兩池兩池”，實現(xiàn)，實現(xiàn)“兩高兩高” 1、兩池、兩池資金池、項目池資金池、項目池如何構(gòu)筑兩池？如何構(gòu)筑兩池？2、兩高、兩高高杠桿率、高效率高杠桿率、高效率如何實現(xiàn)兩高？如何實現(xiàn)兩高？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立戰(zhàn)略思維，以資金線為主線，以產(chǎn)品線為表現(xiàn)的發(fā)展機制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立戰(zhàn)略思維，

23、以資金線為主線，以產(chǎn)品線為表現(xiàn)的發(fā)展機制。如何提高投資杠桿率？有三種實操策略。一是通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運營，介入土地一如何提高投資杠桿率？有三種實操策略。一是通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運營，介入土地一級開發(fā)，實行一二三級聯(lián)動開發(fā)，實現(xiàn)多重疊加效益。二是推行標準化產(chǎn)品線的級開發(fā)，實行一二三級聯(lián)動開發(fā)，實現(xiàn)多重疊加效益。二是推行標準化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)，因為標準化產(chǎn)品線也可大幅度提高杠桿比例。三是設(shè)計好產(chǎn)品連鎖、復(fù)制開發(fā)，因為標準化產(chǎn)品線也可大幅度提高杠桿比例。三是設(shè)計好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，做好現(xiàn)金流組合，提高資金周轉(zhuǎn)率，確保資金價值最大化。結(jié)構(gòu)體系，做好現(xiàn)金流組合，提高資金周轉(zhuǎn)率，確保資金價值最大化。 蘭德中國

24、房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-15-2009年年2010年年注：中海是億港元，萬科是人民幣億元20092009年年20102010年年中海凈利率凈利率22.8%22.8%相差相差11.9%11.9%凈利率凈利率27.9%27.9%（增（增5.1%5.1%）相差相差13.5%13.5%萬科凈利率凈利率10.9%10.9%凈利率凈利率14.4%14.4%（增（增3.5%3.5%）蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-16-兩個節(jié)奏;1、反周期（、反周期（Counter-Cyclical）把握好企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏把握好企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏 是指經(jīng)濟周期中產(chǎn)出、收入和

25、就業(yè)等經(jīng)濟變量與經(jīng)濟波動狀況成相反方向的變動，表現(xiàn)為這些是指經(jīng)濟周期中產(chǎn)出、收入和就業(yè)等經(jīng)濟變量與經(jīng)濟波動狀況成相反方向的變動，表現(xiàn)為這些變量在衰退中上升而在復(fù)蘇中下降。貨幣政策基本就是反周期調(diào)節(jié)政策。簡單地說，房地產(chǎn)變量在衰退中上升而在復(fù)蘇中下降。貨幣政策基本就是反周期調(diào)節(jié)政策。簡單地說，房地產(chǎn)企業(yè)運用反周期規(guī)律就是要企業(yè)運用反周期規(guī)律就是要“逆市場風(fēng)向行事逆市場風(fēng)向行事”，也就是企業(yè)的戰(zhàn)略行為要與市場波動規(guī)律，也就是企業(yè)的戰(zhàn)略行為要與市場波動規(guī)律相呼應(yīng)，盡可能地做到逆市拿地，旺市買房。相呼應(yīng)，盡可能地做到逆市拿地，旺市買房。 2、順風(fēng)行、順風(fēng)行把握好項目開發(fā)銷售的節(jié)奏把握好項目開發(fā)銷售的節(jié)

26、奏三個平衡一是不同地域或不同等級城市項目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項目和長期經(jīng)營項目的結(jié)構(gòu)平衡一是不同地域或不同等級城市項目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項目和長期經(jīng)營項目的結(jié)構(gòu)平衡，三是高中低端項目的結(jié)構(gòu)平衡。歸根到底可以匯總為一個平衡，就是現(xiàn)金流項目和利潤率，三是高中低端項目的結(jié)構(gòu)平衡。歸根到底可以匯總為一個平衡，就是現(xiàn)金流項目和利潤率項目的結(jié)構(gòu)平衡。這就需要企業(yè)以資金鏈為主線，以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系為切入點，不斷調(diào)整項目的結(jié)構(gòu)平衡。這就需要企業(yè)以資金鏈為主線，以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系為切入點，不斷調(diào)整優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)“資金池資金池”和和“項目池項目池”的互動和一體化。的互動和一

27、體化。四個要素（4P模型）模型）企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)項目（企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)項目（Project）、產(chǎn)品（）、產(chǎn)品（Product）、流程（）、流程（Process）、人（）、人（People）四項基本保障。四項基本保障。 蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-17-企業(yè)核心競爭力具體方式萬科專業(yè)化開發(fā)能力業(yè)務(wù)主要聚焦于主流住宅產(chǎn)品的開發(fā)，通過深入研究客戶需求，不斷細分市場。同時，持續(xù)進行產(chǎn)品技術(shù)投入，在住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)方面具有明顯優(yōu)勢。法人治理能力多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)，加上公開、透明的法人治理，形成了“陽光照亮的體制”這一核心競爭力。整體營銷能力以前瞻性地把握市場為先導(dǎo)，以產(chǎn)品

28、線連鎖開發(fā)為核心，以整合推廣為輔助手段進行整體營銷，不斷鞏固企業(yè)品牌；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人也具有很強的公眾營銷能力。綠城產(chǎn)品營造能力綠城是全行業(yè)第一個實現(xiàn)了全業(yè)態(tài)產(chǎn)品覆蓋的企業(yè)，而且產(chǎn)品的精致、完美程度始終保持全行業(yè)領(lǐng)先，而且企業(yè)也構(gòu)建了從設(shè)計到園區(qū)服務(wù)的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。管理創(chuàng)新能力綠城已經(jīng)建立起了一套業(yè)界公認領(lǐng)先的、精細化的流程體系，在管理上正向著專業(yè)化、公司化、垂直化、信息化邁進，而且取得了良好效。投資管理能力綠城與境內(nèi)外各類機構(gòu)均有著廣泛而良好的合作，2010年所推行的代建模式更是走在了行業(yè)最前沿。萬達商業(yè)地產(chǎn)連鎖開發(fā)能力開創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)模式和“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，通過產(chǎn)業(yè)鏈快速復(fù)制和產(chǎn)品線連鎖開

29、發(fā)，使萬達成為資產(chǎn)逾1000億、年銷售額超過650億的的行業(yè)地產(chǎn)王。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理能力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)容易，運營難。萬達通過構(gòu)建自營商業(yè)體系，打造出獨立的商業(yè)管理公司，成為國內(nèi)最具實力的跨區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理一體化的企業(yè)。恒大大規(guī)?？焖匍_發(fā)能力在判斷廉價而具有增值潛力的二三線城市大規(guī)模、低價拿地后，采用快速開發(fā)、快速銷售的雙快模式以及以薄利多銷的方式，能夠迅速提高市場占有率。標準化開發(fā)能力憑借標準化產(chǎn)品和市場集中度較高（90%的項目集中于省會城市郊區(qū)），不但節(jié)省了大量前期費用，還可以保證在那地后三個月內(nèi)即可大面積施工，六個月左右即可實現(xiàn)銷售回款，從而使項目杠桿率大大降低，利潤率大大提高。垂

30、直化執(zhí)行能力通過垂直化管理，集團公司的決策可以在幾天內(nèi)傳遞到基層項目公司，執(zhí)行力是業(yè)界最高的。龍湖品質(zhì)住宅營建能力對住宅施工質(zhì)量、小區(qū)園林設(shè)計細節(jié)等方面有苛刻要求，產(chǎn)品質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境突出，住宅項目開發(fā)的平均價格可高出同地區(qū)同類產(chǎn)品20%左右服務(wù)管理能力物業(yè)管理標準很高，在細節(jié)處理和人性化服務(wù)尤為突出，在業(yè)主和社會中具有良好口碑。住宅客戶滿意度超過90%，連續(xù)五年全行業(yè)領(lǐng)先。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-18-指標權(quán)重備注市場因應(yīng)力20包括市場敏銳度及應(yīng)對（調(diào)整）能力、反周期能力，即戰(zhàn)略把控力，這是企業(yè)提高競爭力的基礎(chǔ)能力（基礎(chǔ)競爭力）資本運作力15資金是獲取土地、

31、人力等資源的根本，除了傳統(tǒng)的融資渠道外，提高資金周轉(zhuǎn)能力、資本運作能力方能彰顯競爭力品牌競爭力15房地產(chǎn)已進入品牌競爭時代。隨著市場競爭越來越激烈和項目利潤率越來越低，品牌競爭力意味著企業(yè)產(chǎn)品附加值大小和企業(yè)議價能力的高低產(chǎn)品競爭力15產(chǎn)品始終是最具發(fā)言權(quán)的“硬實力”，包括產(chǎn)品創(chuàng)新能力和標準化產(chǎn)品（產(chǎn)品線）連鎖開發(fā)能力、工程組織建設(shè)能力、成本控制能力等管理競爭力15只有優(yōu)良的經(jīng)營管理能力才能最大程度地“釋放”其它競爭力，其包括體制及法人治理、管理模式、風(fēng)險管理能力等企業(yè)文化力5企業(yè)文化是與制度建設(shè)互為補充的，企業(yè)要“文化起來”，但脫離產(chǎn)品、管理等業(yè)績支持而空談文化是沒有意義的公共關(guān)系力5隨著市

32、場化程度不斷提高和政策環(huán)境不斷完善，公共關(guān)系力的作用越來越弱，但做不好，肯定寸步難行客戶服務(wù)力5具備了以上競爭力，永遠有“賣方市場”，但如何發(fā)掘作為終端資源的客戶持續(xù)價值卻體現(xiàn)著企業(yè)的持續(xù)競爭力資源配置力5隨著專業(yè)化分工越來越細，可以整合的資源也是越來越多。所以，資源整合不是關(guān)鍵，企業(yè)關(guān)鍵是要有產(chǎn)業(yè)鏈細分能力和資源優(yōu)化配置能力蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-19-蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-20-一、市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化二、本質(zhì)、境界和核心競爭力三、戰(zhàn)略突破和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略1、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的重要性、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的重要性2、

33、一線企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最新動態(tài)及背景解析、一線企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最新動態(tài)及背景解析3、房企戰(zhàn)略制定和實施六要素、房企戰(zhàn)略制定和實施六要素4、昌建地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品線規(guī)劃、昌建地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品線規(guī)劃四、創(chuàng)新、傳承和企業(yè)精神蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-21-（）近年來，房地產(chǎn)市場集中度越來越高2010年，萬科的市場占有率是年，萬科的市場占有率是2.06%（2007、2008、2009年分別是、年分別是、2.34% 、1.66% ）萬科計劃在）萬科計劃在2014年將公司的市場占有率提升至年將公司的市場占有率提升至4%。更長遠的計劃是，最。更長遠的計劃是，最終提升至終提升至8

34、%。 2009年，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)銷售總額達年，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)銷售總額達9742億元，市場占有率是億元，市場占有率是22.14% （2007年是年是18.44%,2008年是年是21.79% ），），2010年，百強企業(yè)全年銷售總額達到年，百強企業(yè)全年銷售總額達到14360億元，同比增長億元，同比增長45.6%（與全國商品房銷售額增長（與全國商品房銷售額增長18.3%相比，高出相比，高出27.3%），市場占有率達到，市場占有率達到27.4%。 2010年，銷售額超過年，銷售額超過100億的企業(yè)達到億的企業(yè)達到30家，其中超過家，其中超過500億的達到億的達到6家（綠地、家（綠地、萬科、綠

35、城、萬達、恒大、中海、保利）萬科、綠城、萬達、恒大、中海、保利）蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-22-（）一線企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)市場的趨勢明顯受萬達集團快速的啟示，以及綠城、綠地、富力等企業(yè)大量增持經(jīng)營性優(yōu)質(zhì)物業(yè)的啟受萬達集團快速的啟示，以及綠城、綠地、富力等企業(yè)大量增持經(jīng)營性優(yōu)質(zhì)物業(yè)的啟示，示，2010年開始，許多一線企業(yè)進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（如萬科、合生、龍湖等）年開始，許多一線企業(yè)進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（如萬科、合生、龍湖等）。受寶龍、新天地等模式的啟示，一些中小企業(yè)也進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。受寶龍、新天地等模式的啟示，一些中小企業(yè)也進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域另外，恒大

36、、龍湖、萬達等企業(yè)已紛紛涉足旅游地產(chǎn)市場。另外，恒大、龍湖、萬達等企業(yè)已紛紛涉足旅游地產(chǎn)市場。許多知名企業(yè)都在尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以實現(xiàn)均衡、持續(xù)增長，而轉(zhuǎn)型的方向大都是許多知名企業(yè)都在尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以實現(xiàn)均衡、持續(xù)增長，而轉(zhuǎn)型的方向大都是為了為了延展產(chǎn)品線和構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈延展產(chǎn)品線和構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-23-（3）二三線城市的市場集中度更高，已呈現(xiàn)“三分天下”的市場格局，三四線城市將是新增長源一線企業(yè)進入門檻較高，市場份額反而更分散一線企業(yè)進入門檻較高，市場份額反而更分散隨著越來越多的一線企業(yè)進入二三線城市，二三線城市的市場集中度反而比一線隨著越來越

37、多的一線企業(yè)進入二三線城市，二三線城市的市場集中度反而比一線城市高，并呈現(xiàn)三分天下的市場格局：異地軍團占三分之一，本地第一梯隊企業(yè)占城市高，并呈現(xiàn)三分天下的市場格局：異地軍團占三分之一，本地第一梯隊企業(yè)占三分之一，其他企業(yè)占三分之一。三分之一，其他企業(yè)占三分之一。三四線城市因為還處于上升期（從房價梯級和增長率可以看出），市場競爭也不三四線城市因為還處于上升期（從房價梯級和增長率可以看出），市場競爭也不是太充分，發(fā)展?jié)摿?yōu)于一二線城市。是太充分，發(fā)展?jié)摿?yōu)于一二線城市。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-24-（）但是，散亂的市場格局還沒有根本改變房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)

38、在和將來：房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和將來：全國有6萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭“有敵無仇”開發(fā)模式雷同現(xiàn)今，的企業(yè)還是項目公司機會導(dǎo)向的企業(yè)很多快速擴張又隱患重重的企業(yè)很多坐享市場和土地增值紅利的企業(yè)很多浮躁、急躁的企業(yè)很多過去，是勇者之爭過去，成為現(xiàn)在很容易！每年還在以5000家的速度增加未來的市場競爭必將越來越激烈有品牌特色的企業(yè)并將迎風(fēng)飛揚品牌企業(yè)很少戰(zhàn)略導(dǎo)向的企業(yè)很少快速而穩(wěn)健的企業(yè)很少實現(xiàn)“規(guī)模開發(fā)效益開發(fā)”的企業(yè)很少有平和心態(tài)的企業(yè)很少現(xiàn)在，遠見者取勝現(xiàn)在，脫穎而出并不難！蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-25-（）市場競爭已轉(zhuǎn)入品牌/模式之爭優(yōu)秀企業(yè)都是全

39、國性品牌企業(yè)，都具有競爭優(yōu)勢的商業(yè)模式優(yōu)秀企業(yè)都是全國性品牌企業(yè)，都具有競爭優(yōu)勢的商業(yè)模式 成本成本/ /價格競爭價格競爭 性價比競爭性價比競爭 速度速度/ /規(guī)模競爭規(guī)模競爭 品牌品牌/ /模式競爭模式競爭機會導(dǎo)向機會導(dǎo)向資源與能力導(dǎo)向資源與能力導(dǎo)向使命導(dǎo)向使命導(dǎo)向蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-26-對未來競爭態(tài)勢和競爭策略的判斷二三線城市將是房地產(chǎn)的二三線城市將是房地產(chǎn)的“主戰(zhàn)場主戰(zhàn)場”，三四線城市將是，三四線城市將是“增長源增長源”。暴利時代和粗放式經(jīng)營管理模式將結(jié)束，優(yōu)勝劣汰、行業(yè)整合速度加快。暴利時代和粗放式經(jīng)營管理模式將結(jié)束，優(yōu)勝劣汰、行業(yè)整合速度加快

40、。市場將進入模式創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、融資創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型階段。市場將進入模式創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、融資創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型階段。企業(yè)合作、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是資源共享的有效途徑。企業(yè)合作、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是資源共享的有效途徑。提高產(chǎn)品競爭力、經(jīng)營管理能力和客戶滿意度是企業(yè)競爭的關(guān)鍵所在。提高產(chǎn)品競爭力、經(jīng)營管理能力和客戶滿意度是企業(yè)競爭的關(guān)鍵所在。人力資本和組織文化將成為企業(yè)競爭和現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源。人力資本和組織文化將成為企業(yè)競爭和現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-27-戰(zhàn)略定位方面綠地：中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；綠城：中國最具

41、完整價值的房地產(chǎn)企業(yè)綠地：中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；綠城：中國最具完整價值的房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展模式方面萬科：由規(guī)模速度型到質(zhì)量效益型萬科：由規(guī)模速度型到質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型方向方面萬科開始涉足商業(yè)地產(chǎn)市場；萬科開始涉足商業(yè)地產(chǎn)市場；恒大在加快推行標準化戰(zhàn)略；恒大在加快推行標準化戰(zhàn)略；綠城推出代建模式；綠城推出代建模式；萬達大舉進軍旅游地產(chǎn)；萬達大舉進軍旅游地產(chǎn)；龍湖介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍湖介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-28-通過跟蹤研究房地產(chǎn)企業(yè)百強戰(zhàn)略動態(tài)和分析通過跟蹤研究房地產(chǎn)企業(yè)百強戰(zhàn)略動態(tài)和分析158家境內(nèi)外房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)現(xiàn)，在家境內(nèi)外房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)

42、現(xiàn)，在“十一五十一五”結(jié)束和結(jié)束和“十二五十二五”開局之際，絕大多數(shù)企業(yè)都明確提出開局之際，絕大多數(shù)企業(yè)都明確提出“加快企業(yè)轉(zhuǎn)加快企業(yè)轉(zhuǎn)型型”。綜合來看，轉(zhuǎn)型方向大致有四：。綜合來看，轉(zhuǎn)型方向大致有四：1、由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向。、由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向。2、由積極關(guān)注擴張速度轉(zhuǎn)向做持續(xù)健康發(fā)展。、由積極關(guān)注擴張速度轉(zhuǎn)向做持續(xù)健康發(fā)展。3、由做項目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)，由做單一產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品線開發(fā)。、由做項目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)，由做單一產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品線開發(fā)。4、由規(guī)模增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益增長模式。、由規(guī)模增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益增長模式。另外我們注意到，為了緩解資金鏈緊張的戰(zhàn)況，許多企業(yè)都推行了融資戰(zhàn)略

43、或資本運另外我們注意到，為了緩解資金鏈緊張的戰(zhàn)況，許多企業(yè)都推行了融資戰(zhàn)略或資本運營戰(zhàn)略；為了從根本上降低開發(fā)成本和費用，提高開發(fā)效率和效益，許多企業(yè)都營戰(zhàn)略；為了從根本上降低開發(fā)成本和費用，提高開發(fā)效率和效益，許多企業(yè)都在積極推行標準化戰(zhàn)略；為了建立與合作伙伴長期共贏的合作關(guān)系，許多企業(yè)正在積極推行標準化戰(zhàn)略；為了建立與合作伙伴長期共贏的合作關(guān)系，許多企業(yè)正在積極謀劃資源整合戰(zhàn)略；為了突破人力資源瓶頸，許多企業(yè)在調(diào)整優(yōu)化人力資在積極謀劃資源整合戰(zhàn)略；為了突破人力資源瓶頸，許多企業(yè)在調(diào)整優(yōu)化人力資源戰(zhàn)略。源戰(zhàn)略?？梢哉f，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已成為業(yè)界企業(yè)的共識和共同行動。可以說，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已成為業(yè)界企業(yè)的共

44、識和共同行動。但是，也有許多企業(yè)存在戰(zhàn)略認識誤區(qū)、缺乏中長期發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略雷同化等問題。但是，也有許多企業(yè)存在戰(zhàn)略認識誤區(qū)、缺乏中長期發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略雷同化等問題。例如，實施例如，實施綠色戰(zhàn)略綠色戰(zhàn)略的有萬科、萬達、招商、綠地、保利等八家企業(yè)。的有萬科、萬達、招商、綠地、保利等八家企業(yè)。蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-29-為什么有些企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃在制定完成后被棄置不用，束之高閣？企業(yè)往往認為戰(zhàn)略方案是一個既定的解決方案，一旦緊張的制訂過程完成（這往往是企業(yè)往往認為戰(zhàn)略方案是一個既定的解決方案，一旦緊張的制訂過程完成（這往往是咨詢公司的拿手好戲）后就松勁了。而戰(zhàn)略的制

45、訂、修正和執(zhí)行是一個動態(tài)的、咨詢公司的拿手好戲）后就松勁了。而戰(zhàn)略的制訂、修正和執(zhí)行是一個動態(tài)的、持續(xù)的的過程，也是一個不斷適應(yīng)、不斷修訂乃至不斷推進、不斷創(chuàng)新的過程。持續(xù)的的過程，也是一個不斷適應(yīng)、不斷修訂乃至不斷推進、不斷創(chuàng)新的過程。要素要素1 1：戰(zhàn)略規(guī)劃的層級要清晰、系統(tǒng)：戰(zhàn)略規(guī)劃的層級要清晰、系統(tǒng)要素要素2 2：要多角度、全方面但又要得當?shù)胤治觯阂嘟嵌取⑷矫娴忠卯數(shù)胤治鲆匾? 3：戰(zhàn)略目標要科學(xué)，要可行：戰(zhàn)略目標要科學(xué)，要可行要素要素4 4：具體戰(zhàn)略宜精不宜多：具體戰(zhàn)略宜精不宜多要素要素5 5：要高度重視戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化和規(guī)劃運營環(huán)節(jié)，確保戰(zhàn)略落地：要高度重視戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化和規(guī)劃運營環(huán)

46、節(jié)，確保戰(zhàn)略落地要素要素6 6：要進行必要的宣講、宣傳：要進行必要的宣講、宣傳蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-30-戰(zhàn)略是一個體系，這其中至少有兩重含義。一是戰(zhàn)略的內(nèi)容是一個體系，第二重含義戰(zhàn)略是一個體系，這其中至少有兩重含義。一是戰(zhàn)略的內(nèi)容是一個體系，第二重含義是指戰(zhàn)略管理也是一個體系，是一個包括戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化、規(guī)劃運營、實施和是指戰(zhàn)略管理也是一個體系，是一個包括戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化、規(guī)劃運營、實施和監(jiān)督、檢驗和調(diào)整的閉環(huán)式體系。監(jiān)督、檢驗和調(diào)整的閉環(huán)式體系。產(chǎn)品戰(zhàn)略屬于企業(yè)總體戰(zhàn)略體系的一部分，在戰(zhàn)略層面上，與資本戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等產(chǎn)品戰(zhàn)略屬于企業(yè)總體戰(zhàn)略體系的

47、一部分，在戰(zhàn)略層面上，與資本戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等并無二致。但事實并非如此。在構(gòu)劃企業(yè)的戰(zhàn)略邏輯時，產(chǎn)品戰(zhàn)略總是表現(xiàn)的有些并無二致。但事實并非如此。在構(gòu)劃企業(yè)的戰(zhàn)略邏輯時，產(chǎn)品戰(zhàn)略總是表現(xiàn)的有些另類。例如，在什么市場分別做什么產(chǎn)品，哪類產(chǎn)品統(tǒng)一什么品牌，產(chǎn)品戰(zhàn)略與市另類。例如，在什么市場分別做什么產(chǎn)品，哪類產(chǎn)品統(tǒng)一什么品牌，產(chǎn)品戰(zhàn)略與市場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略之間總是表現(xiàn)出先導(dǎo)性特征。換言之，如果產(chǎn)品戰(zhàn)略清晰了，市場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略之間總是表現(xiàn)出先導(dǎo)性特征。換言之，如果產(chǎn)品戰(zhàn)略清晰了，市場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等也自然明確了。如此看來，產(chǎn)品戰(zhàn)略或許可以歸屬為戰(zhàn)略體系場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等也自然明確了。如此看來，產(chǎn)品戰(zhàn)略或

48、許可以歸屬為戰(zhàn)略體系的更高一個層面，即戰(zhàn)略層面，屬于企業(yè)商業(yè)模式的內(nèi)容之一。的更高一個層面，即戰(zhàn)略層面，屬于企業(yè)商業(yè)模式的內(nèi)容之一。事實的確如此。如果我們拋開學(xué)術(shù)思維，探究企業(yè)的本源，就會得出同樣的結(jié)論。企事實的確如此。如果我們拋開學(xué)術(shù)思維，探究企業(yè)的本源，就會得出同樣的結(jié)論。企業(yè)是什么？是提供產(chǎn)品或服務(wù)的市場主體。企業(yè)發(fā)展的核心要素是什么？是產(chǎn)品。業(yè)是什么？是提供產(chǎn)品或服務(wù)的市場主體。企業(yè)發(fā)展的核心要素是什么？是產(chǎn)品。產(chǎn)品競爭力是企業(yè)的核心競爭力（注意，沒有產(chǎn)品競爭力是企業(yè)的核心競爭力（注意，沒有“之一之一”）。企業(yè)品牌的基礎(chǔ)是什么）。企業(yè)品牌的基礎(chǔ)是什么？是產(chǎn)品品牌。沒有產(chǎn)品品牌作為基礎(chǔ)，

49、企業(yè)品牌就無從談起。？是產(chǎn)品品牌。沒有產(chǎn)品品牌作為基礎(chǔ)，企業(yè)品牌就無從談起。 這就清楚了。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，商業(yè)模式的核心就是研究、確定企業(yè)的開發(fā)模式和這就清楚了。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，商業(yè)模式的核心就是研究、確定企業(yè)的開發(fā)模式和產(chǎn)品模式。產(chǎn)品模式。 蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-31-商業(yè)模式商業(yè)模式1、商業(yè)模式屬于企業(yè)戰(zhàn)略的第一層面，及企業(yè)戰(zhàn)略層面。、商業(yè)模式屬于企業(yè)戰(zhàn)略的第一層面，及企業(yè)戰(zhàn)略層面。2、不同行業(yè)、不同企業(yè)的商業(yè)模式各不相同。、不同行業(yè)、不同企業(yè)的商業(yè)模式各不相同。 3、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的概念、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的概念（1）是具有內(nèi)在聯(lián)系和一定結(jié)構(gòu)

50、的一組要素整體；）是具有內(nèi)在聯(lián)系和一定結(jié)構(gòu)的一組要素整體；（2）是基于企業(yè)產(chǎn)業(yè)價值鏈的戰(zhàn)略選擇；）是基于企業(yè)產(chǎn)業(yè)價值鏈的戰(zhàn)略選擇；（3）是反應(yīng)企業(yè)核心競爭力并具有非對稱性競爭優(yōu)勢的特色認知；）是反應(yīng)企業(yè)核心競爭力并具有非對稱性競爭優(yōu)勢的特色認知；（4）商業(yè)模式的核心就是研究、確定企業(yè)的開發(fā)模式和產(chǎn)品模式。）商業(yè)模式的核心就是研究、確定企業(yè)的開發(fā)模式和產(chǎn)品模式。開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)模式有幾種類型。按照資金鏈特征劃分，可分為快速周轉(zhuǎn)模式（萬科模式）和現(xiàn)金流滾資開發(fā)模式有幾種類型。按照資金鏈特征劃分，可分為快速周轉(zhuǎn)模式（萬科模式）和現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式（萬達模式）；按照產(chǎn)品的標準化程度劃分，可分為差異化

51、模式（中小企業(yè)的普遍模產(chǎn)模式（萬達模式）；按照產(chǎn)品的標準化程度劃分，可分為差異化模式（中小企業(yè)的普遍模式）和標準化模式（一線企業(yè)的普遍模式）；按照產(chǎn)業(yè)鏈特征劃分，可分為聯(lián)動開發(fā)模式（式）和標準化模式（一線企業(yè)的普遍模式）；按照產(chǎn)業(yè)鏈特征劃分，可分為聯(lián)動開發(fā)模式（包括一二級聯(lián)動、二三級聯(lián)動和一二三級聯(lián)動）和單一開發(fā)模式（例如只在二級市場上做住包括一二級聯(lián)動、二三級聯(lián)動和一二三級聯(lián)動）和單一開發(fā)模式（例如只在二級市場上做住宅產(chǎn)品的開發(fā)與銷售）。確定企業(yè)的開發(fā)模式時，無非是做選擇而已。體現(xiàn)在商業(yè)模式中，宅產(chǎn)品的開發(fā)與銷售）。確定企業(yè)的開發(fā)模式時，無非是做選擇而已。體現(xiàn)在商業(yè)模式中，就是幾個就是幾個“

52、化化”，比如標準化、產(chǎn)業(yè)化。但是不同的開發(fā)模式可能會產(chǎn)生不同的發(fā)展狀態(tài)和，比如標準化、產(chǎn)業(yè)化。但是不同的開發(fā)模式可能會產(chǎn)生不同的發(fā)展狀態(tài)和發(fā)展結(jié)果。例如，快速周轉(zhuǎn)模式發(fā)展結(jié)果。例如，快速周轉(zhuǎn)模式&現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式 產(chǎn)品模式：差異化模式產(chǎn)品模式：差異化模式&標準化模式標準化模式 不同的企業(yè)有不同的產(chǎn)品觀，但偉大的企業(yè)都有無以競爭的產(chǎn)品不同的企業(yè)有不同的產(chǎn)品觀，但偉大的企業(yè)都有無以競爭的產(chǎn)品蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-32-蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-33-內(nèi)容提要一、產(chǎn)品戰(zhàn)略一、產(chǎn)品戰(zhàn)略（一）總體戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標（一）

53、總體戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標（二）產(chǎn)品理念（二）產(chǎn)品理念（三）產(chǎn)品體系及產(chǎn)品品牌（三）產(chǎn)品體系及產(chǎn)品品牌（四）產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計創(chuàng)新（四）產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計創(chuàng)新（五）產(chǎn)品標準化（五）產(chǎn)品標準化（六）產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制（六）產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制二、產(chǎn)品戰(zhàn)略保障與實施計劃二、產(chǎn)品戰(zhàn)略保障與實施計劃（一）保障措施：（一）保障措施：（二）實施計劃及績效評價（二）實施計劃及績效評價要深入領(lǐng)會學(xué)習(xí)與貫徹執(zhí)行既定的要深入領(lǐng)會學(xué)習(xí)與貫徹執(zhí)行既定的產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-34-房企的本質(zhì)、境界、開發(fā)及產(chǎn)品模式的選擇都決定了企業(yè)要推行標準化產(chǎn)品線開發(fā)。房企的本質(zhì)、境界、開發(fā)及產(chǎn)品模

54、式的選擇都決定了企業(yè)要推行標準化產(chǎn)品線開發(fā)。產(chǎn)品線開發(fā)的意義：產(chǎn)品線開發(fā)的意義：產(chǎn)品標準化的意義可快速躍入一線品牌企業(yè)之列隨著規(guī)模和質(zhì)量的快速增長，加之獨具特色的產(chǎn)品品牌對企業(yè)品牌的巨大拉動作用，可助推企業(yè)快速躍入一線品牌企業(yè)之列！大幅降低項目開發(fā)風(fēng)險可使企業(yè)快速準確的判別項目價值，降低拿地風(fēng)險；通過實施標準合同，可降低法律風(fēng)險；推行開發(fā)實施標準，可降低管理風(fēng)險大幅降低開發(fā)成本和費用項目前期設(shè)計標準化，部品的集中采購，嚴格的成本控制標準，再加上可縮短15%左右的開發(fā)周期，因而將大幅降低（約7%）實現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的快速增長通過推行標準化連鎖、復(fù)制開發(fā)，可以快速擴張，又降低了企業(yè)快速擴張風(fēng)險和和資源

55、緊張，可輕易實現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的雙增長大幅提高開發(fā)利潤因為開發(fā)速度、效率的快速提高和開發(fā)成本、費用的大幅降低，加之產(chǎn)品附加值和產(chǎn)品競爭力提高，利潤率大幅提高（約10%）快速提高開發(fā)速度和效率將有效縮短投資決策、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、招采等環(huán)節(jié)的時間，提高項目開發(fā)速度和效率（杠桿率可由1:2提高到1:5以上）蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-35-企業(yè)產(chǎn)品體系住宅地產(chǎn)%系列高層系列系列多層系列系列低密度系列商業(yè)地產(chǎn)%廣場系列工業(yè)地產(chǎn)%工業(yè)園系列旅游地產(chǎn)%系列產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)%系列企業(yè)產(chǎn)品體系產(chǎn)品線技術(shù)標準設(shè)計標準規(guī)劃設(shè)計標準建筑設(shè)計標準形象系統(tǒng)設(shè)計標準景觀設(shè)計標準裝修設(shè)計標準部品標準

56、各類采購部品的標準化質(zhì)量標準施工標準，交付標準成本標準所有成本科目的成本標準產(chǎn)品線開發(fā)實施標準開發(fā)計劃基準，工作標準等市場需求企業(yè)資源營銷策劃產(chǎn)品策劃技術(shù)標準實施標準3一體化企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn) 品 戰(zhàn) 略產(chǎn)品線規(guī)劃標準化連鎖開發(fā)1 4S理論企業(yè)產(chǎn)品體系產(chǎn)品線標準化體系24系列化標準化蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-36-設(shè)計標準部品標準質(zhì)量標準成本標準產(chǎn)品技術(shù)標準產(chǎn)品體系規(guī)劃城市選擇項目規(guī)模和選址項目獲取、投資及風(fēng)控目標與開發(fā)計劃基準項目啟動產(chǎn)品線數(shù)據(jù)庫項目后評估項目實踐產(chǎn)品線確定產(chǎn)品戰(zhàn)略梳理產(chǎn)品線開發(fā)實施標準規(guī)劃設(shè)計標準建筑設(shè)計標準形象系統(tǒng)標準景觀設(shè)計標準裝修設(shè)計標準

57、規(guī)劃設(shè)計模式工程建設(shè)模式項目營銷與招商模式物業(yè)運營與服務(wù)模式項目后評價規(guī)劃階段推行階段標準完善4閉環(huán)化蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-37-一、市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化二、本質(zhì)、境界和核心競爭力三、戰(zhàn)略突破和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略四、創(chuàng)新、傳承和企業(yè)精神1、企業(yè)創(chuàng)新、企業(yè)創(chuàng)新（1）理念創(chuàng)新）理念創(chuàng)新（2）品牌創(chuàng)新）品牌創(chuàng)新（3）產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品線規(guī)劃）產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品線規(guī)劃（4）營銷與服務(wù)創(chuàng)新）營銷與服務(wù)創(chuàng)新（5）管理創(chuàng)新）管理創(chuàng)新2、企業(yè)精神與價值傳承、企業(yè)精神與價值傳承蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-38-企業(yè)創(chuàng)新的意義和重要性企業(yè)創(chuàng)新的意義

58、和重要性企業(yè)創(chuàng)新的必要性企業(yè)創(chuàng)新的必要性房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的方向房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的方向思維思維/理念創(chuàng)新理念創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)思維、政治思維、資本思維、價值思維、逆向思維產(chǎn)業(yè)思維、政治思維、資本思維、價值思維、逆向思維戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略創(chuàng)新最重要的是商業(yè)模式、盈利模式、開發(fā)模式的創(chuàng)新最重要的是商業(yè)模式、盈利模式、開發(fā)模式的創(chuàng)新業(yè)務(wù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新管理創(chuàng)新：從管理到業(yè)務(wù)與管理一體化管理創(chuàng)新：從管理到業(yè)務(wù)與管理一體化蘭德中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展-39-、產(chǎn)業(yè)思維所謂產(chǎn)業(yè)思維是指基于整個產(chǎn)業(yè)高度所具有的全局性理念和系統(tǒng)方法。所謂產(chǎn)業(yè)思維是指基于整個產(chǎn)業(yè)高度所具有的全局性理念和系統(tǒng)方法。2、政治經(jīng)濟學(xué)思維房地產(chǎn)作為最大的國民資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，市場問題從來不