房地產經營管理條例：交房是個大學問

1、房地產經營管理條例：交房是個大學問房地產經營管理條例 :交房是個大學問讀者王先生 咨詢， 2007年 11月，其購置某房產公司開發(fā)的商品房 一套，約定交房日期是 2021年 10月31日，但未約定房屋交付使用的 條件。 2021年 10月 31日，房產公司如期通知王先生前去驗收房屋， 可卻未能提供?竣工驗收備案表? 。王先生能否以此為由拒絕在交房通 知單中簽字？【律師解答】本案涉及商品房的交付使用條件問題。根據?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第十一條第一款的規(guī)定，所謂商品房的交付使用，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉移給購房者占有。實踐中，其外在 表現主

2、要是將房屋的鑰匙交付給購房者，即人們通常所說的 “交鑰匙 根據法律規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在交付房屋時，必須要符合一定的條 件，其分為法定條件和約定條件兩種。1.法定房屋交付使用條件：法定房屋交付使用條件是指，在房地產開發(fā)企業(yè)與購房者對商品房交付條件未作特別約定時，商品房的交付條件要符合相關法律中關于房 屋質量的根底性要求。根據?建筑法?第六十一條第二款：建筑工程竣工經驗收合格后，方 可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。?建設工程質量經營管理條例?第十六條：建設單位收到建設工程竣 工報告后，應當組織設計、 施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收建設工程竣工驗收應當具備以下條件：一完成

3、建設工程設計和合同約定的各項內容；二有完整的技術檔案和施工管理資料；三有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告； 四有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；五有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。據此，商品房竣工完畢，建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當 組織設計、勘察、施工及工程監(jiān)理等有關單位進行聯合竣工驗收，如 驗收合格，那么由上述 “五大責任主體 分別簽署質量合格文件。由此可見，商品房在取得建設、設計、勘察、施工及工程監(jiān)理部門分 別簽署的質量合格文件后，即視為驗收合格，可以交付使用。實踐中，建設單位在組織相關單位對房屋進行竣工

4、驗收時，將提供建 設管理委員會印制的?X市房屋建筑和市政根底設施工程竣工驗收備 案表? 以下簡稱?竣工驗收備案表? 。建設、設計、勘察、施工及工 程監(jiān)理部門經審查，如認為該工程符合驗收條件，那么應分別在 “竣工驗 收意見一欄中簽署單位負責人姓名，并加蓋單位公章。即開發(fā)商在取 得建設、設計、勘察、施工及工程監(jiān)理部門分別簽署的?竣工驗收備 案表?后，房屋即視為驗收合格，符合交付使用條件。至于?城市開發(fā)房地產經營管理條例?中關于房屋要經過綜合驗收后 才視為驗收合格的規(guī)定，已被 2004 年 5 月 18 日?國務院關于第三批 取消和調整行政審批工程的決定?明確取消。2.約定房屋交付使用條件：所謂約定

5、的房屋交付使用條件是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者，對房屋 交付使用條件在符合法定最低質量標準的根底上，進行更高要求的約 定。根據 2000 年建設部、國家工商行政管理局聯合印發(fā)的?商品房買賣合 同示范文本?第八條，購房者與房地產開發(fā)企業(yè)可選擇上述五種方式 中的任一約定作為商品房交付使用的條件。前四種是根據相關法律、 法規(guī)及部門規(guī)章制定，第五種供購房者與開發(fā)商共同協(xié)商確定內容， 只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就是有效條款，對雙方均 有約束力。綜上所述，房屋只有在具備法定或約定的條件后，才可交付使用，否 那么，購房人有權拒絕接收，開發(fā)商如不能按期交房，購房人有權要求 其承當違約責任。本案中，由

6、于王先生與房產公司未對房屋交房條件做出約定，關于該房屋的交付條件應適用法定交付條件，即房產公司只有在取得建設、 設計、勘察、施工及工程監(jiān)理部門分別簽署的 ?竣工驗收備案表? 后， 房屋才視為驗收合格，符合交付條件，否那么，視為該房屋未經竣工驗 收，王先生當然有權拒絕接收房屋，并要求開發(fā)商承當逾期交房的違 約責任?！按蠖芡藛帷咀x者咨詢】讀者李女士來電咨詢， 2007 年 3 月，李女士對一套商住 樓產生興趣，即與開發(fā)商簽訂?購房意向書? 以下簡稱?意向書? ， 預訂房屋一套，并按約定交納了 1 萬元意向款。?意向書?僅約定：購 房者在一定期限內辦理簽約，逾期視為放棄訂購權，且意向款不予退 還。

7、后來雙方在簽約條款問題上分歧較大，李女士約定放棄購房，要 求退還意向款，但開發(fā)商以有約在先為由，拒絕退還。請問：該意向 款能否返還？【律師解答】從?意向書?的內容可知， “意向款 屬于“訂約定金 ，而 合同未能簽訂，是由于雙方就合同條款未能達成一致，并非是由于李 女士的違約行為造成，故開發(fā)商應將 “意向款 退還。物業(yè)公司能扣業(yè)主鑰匙嗎【讀者咨詢】讀者陳女士來電咨詢， 2005 年 7 月，陳女士與某開發(fā)商 簽訂商品房買賣合同，購置商品房一套，陳女士一次性支付了全部房 價款。交房時，陳女士持開發(fā)商提供的提房單去物業(yè)公司拿鑰匙，可 物業(yè)公司卻讓陳女士先交納一個季度物業(yè)管理費， 否那么拒絕提供鑰匙。 請問：物業(yè)公司的做法是否合法？【律師解答】物業(yè)公司的做法無法律依據，因其與開發(fā)商之間是委托 代理關系，故陳女士可要求開發(fā)商承當違約責任。鄰居裝修影響休息誰負責【讀者咨詢】讀者盧先生來電咨詢，盧先生住花園路某小區(qū) 4 樓，前 不久其 5 樓鄰居馮先生卻將自己的房屋裝修成賓館進行經營。每至深 夜腳步聲、說話聲不斷，嚴重影響到盧先生及其家人的休息。為此， 盧先生屢次與馮先生協(xié)商，可情況仍未有所改變。請問：該如何處理 此事？【律師解答】?物權法?：第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管 理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。 業(yè)主將住