柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則

1、附件：柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、物業(yè)服務收費管理辦法、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法、廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例、廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法（試行）等規(guī)定，制定本細則。第二條 本細則適用于柳州市市區(qū)內經工商行政管理機關登記注冊，并持有房產行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質證書的物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務活動的收費管理。第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設

2、備和其他相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費用。第四條 提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條 市、城區(qū)價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第六條 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業(yè)服務收費，既要考慮物業(yè)服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。第七條 物業(yè)服務包括公共性服務、專項服務和特約服務；對應的物

3、業(yè)服務收費為物業(yè)服務費（公共性服務費）、專項服務費和特約服務費。物業(yè)服務費（公共性服務費）指物業(yè)服務企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業(yè)主收取的費用。專項服務費是指物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或使用人提供專項性服務而向該部分業(yè)主或使用人收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費等。特約服務費是指物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主或者使用人的需要，與業(yè)主或者使用人協(xié)商，為業(yè)主或者使用人提供特約服務而向委托的業(yè)主或者使用人收取的費用。第八條 物業(yè)服務收費應根據(jù)物業(yè)類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。依

4、法成立業(yè)主大會之前（前期物業(yè)管理）的住宅物業(yè)服務費、電梯維護費、停車收費（包括車輛停放服務費、車位租賃費等）、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）等專項服務費實行政府指導價；車輛保管費等特約服務費實行市場調節(jié)價。依法成立業(yè)主大會之后的住宅物業(yè)服務收費（停車收費除外）實行市場調節(jié)價。第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平確定，并報經價格主管部門核準備案后執(zhí)行。業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務等級有異議的，可向轄區(qū)房產行政主管部門申請復核。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協(xié)商

5、確定。第十條 制定或者調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門可根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)前3年的物業(yè)服務成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經濟發(fā)展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標準執(zhí)行。第十一條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，前期物業(yè)管理的住宅物業(yè)服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。物業(yè)服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。達不到服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。該行為作為企業(yè)的不良行為，記入企業(yè)誠信

6、檔案。超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務等級及收費標準由市房產行政主管部門和市價格主管部門另行核準備案。第十二條 按照鼓勵先進、優(yōu)質優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)等榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經轄區(qū)房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務費標準上浮。榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過10%；榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過8%；榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過5%。第十三條

7、實行政府指導價的物業(yè)服務費（公共性服務費）的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收??；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。第十四條 實行政府指導價的物業(yè)服務費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費

8、用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收?。?.物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域消防設施維護費用；6.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 7.物業(yè)服務企業(yè)辦公費用； 8.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊； 9.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 10.經業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規(guī)定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務成本。物業(yè)服務企業(yè)合理配備的管理、服務人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務的合理需要及相關政策規(guī)定核定。不合理

9、的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成。第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費不再分攤;未列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業(yè)服務企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。第十六條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的前期物業(yè)服務合同是主合同，物業(yè)服務企業(yè)與購房人（業(yè)主）簽訂的物業(yè)服務合同屬前期物業(yè)服務合同的從合同。物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同內

10、容有不一致的，以前期物業(yè)服務合同為準。物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，建設單位應根據(jù)房產行政主管部門核定的物業(yè)服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。達不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費由建設單位承擔；因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費應當直接扣減，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。第十七條 業(yè)主或者物

11、業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據(jù)價格主管部門核定的收費標準按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第十九條物業(yè)服務企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運費

12、（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等。裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔。湛江購房網 ,CM8q C0n=m=Oyn 第二十條實行小區(qū)出入證管理的，建設單位應當為業(yè)主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設、

13、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數(shù)量由物業(yè)服務公司與業(yè)主依法共同協(xié)商決定。第二十一條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的應經業(yè)主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十二條 住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務企業(yè)應優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任

14、保險等。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。業(yè)主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物業(yè)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業(yè)主大會或專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費標準，車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。第二十三條 治安、消防、搶險、

15、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內執(zhí)行公務時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內臨時停放一小時內免費；超過一小時的，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)價格主管部門的規(guī)定收費。    第二十四條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行政府指導價的物業(yè)服務費采用包干制。第二

16、十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年初在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告上年度共有部分收益的收支賬目。第二十六條 物業(yè)交付后，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費或者物業(yè)服務資金。第二十七條 業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解；業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以

17、向物業(yè)所在地的房產行政主管部門申請協(xié)商調解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。第二十八條 物業(yè)服務費按月收取。物業(yè)服務合同中有預收物業(yè)服務費約定的，物業(yè)服務企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預收不超過一年的物業(yè)服務費。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第三十條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同以外的特約服務，其收費由雙方協(xié)商。除此之外一律不得擅自設立收費項目向業(yè)主收取其他任何費用。第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家有關價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。第三十二條

18、 價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特約服務的除外）； （三）強制或者變相強制服務并收費的；（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十三條 本細則實施前已完成前期物業(yè)服務招標、申請備案，或已通過協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并完成前期物業(yè)服務合同備案，合同尚未到期的，物業(yè)服務等級及收費標準按招標申請備案內容（或原合同）約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調整物業(yè)收費標準,應當經小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)