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文檔簡介
1、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 什么是商品房的“五證”?房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備:1. 國有土地使用證:我國的土地管理法規(guī)定,土地屬于國家或集體所有,能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán),集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走,只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證,房屋就不能進行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金;2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證:根據(jù)我國土地管理法規(guī)定,建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃;3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證:房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少,都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可;4. 建設(shè)工程
2、施工許可證:只有擁有此證工程才能施工;5. 商品房預售許可證:沒有此證,房子就不能銷售或預售,一般來說開發(fā)商如果沒有前四證,就辦不下來此證。什么是外銷許可證?凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。什么是房地產(chǎn)買賣合同?房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制,用以明確買賣雙方權(quán)利,所有的商品房銷售都須簽訂此合同,目前,內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證,外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。什么是銀行按揭?銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款,余款由銀行代購房者支付,購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行,購房者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。什么是樣板房?樣板房是指與實際房
3、屋的結(jié)構(gòu)相同,但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房子。什么是示范房?示范房與樣板房的裝修有區(qū)別,目的是為提供給客戶裝修參考。房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定?房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪大隊或測繪中隊負責確定。向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移?屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時,購房者需交的稅費有哪些?1. 印花稅:數(shù)額為交易價的萬分之五,每證另貼花5元;2. 登記費:數(shù)額為交易價的千分之一。3. 契稅:數(shù)額為交易價的百分之四,目前業(yè)主交納百分之二。4. 公共維修基金:35元/平方米什么是商品房的起價、均價、預售價和一次性買斷價?1. 起價:某物業(yè)各樓
4、層銷售價格中的最低價格,即是起價。2. 均價:將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價。3. 預售價:預售價也是商品房預(銷)售合同中的志用術(shù)語;預售價不是正式價格,在商品房交付使用時,應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。4. 一次性買斷價:買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語,確定之后,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù),不得隨意變更。商品房買賣合同有哪些內(nèi)容?商品房買賣合同當明確以下內(nèi)容:1. 用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2. 總價款、付款方式、付款時間3. 建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積和分攤部位分別標
5、明。4. 商品房的銷售方式(預售或現(xiàn)房銷售)5. 商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方面的責任。6. 發(fā)生設(shè)計變更的約定7. 關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)計標準、房屋質(zhì)量的承諾和責任。8. 物業(yè)管理方式及售后保修、維修責任9. 合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理方式10. 違約責任什么是物業(yè)管理?物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托,依照物業(yè)管理合同或協(xié)議,對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理,同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動
6、,它按照社會化、市場化、專業(yè)化原則進行管理。什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會 由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體,其合法權(quán)益受國家法律保護。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,每屆任期3年,可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內(nèi),委員的撤換、增減,由業(yè)主委員會會議通過后,提交業(yè)主大會確認。什么是三通一平?指土地在發(fā)展基礎(chǔ)上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。什么是七通一平?指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力
7、通、場地平整。什么是建設(shè)用地面積?經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。什么是建筑面積?指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是建筑物基底面積?指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是使用面積?使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2.2米以上的閣樓等面積,如墻體屬兩戶共有(即共墻),其所屬面積由兩戶平均分攤。什么是公用建筑面積?建筑物內(nèi)可供公共使用的面積,包括應(yīng)分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。什么是公共面積?公共面積指建筑物主體內(nèi)
8、,戶型以外使用的面積,包括層高超過2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等,公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有,物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。什么是公共面積分攤?每戶(或單位)應(yīng)分攤的公共面積按如下原則進行計算:(1) 有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算;(2) 如無面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進行分攤。即:每戶應(yīng)分攤的公共面積=應(yīng)分攤公共面積×每戶使用面積/各戶使用面積之和什么是得房率?套內(nèi)使用面積與建筑面積之比,這也是衡量某個樓盤的量化
9、指針。什么是容積率?計容積率總建筑面積與地塊面積之比。什么是建筑覆蓋率(建筑密度、建筑系數(shù))?建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。什么是綠化率?建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。什么是綠化覆蓋率?建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。什么是日照間距?建筑物與建筑物之間的距離,它要滿足一個比例的要求。什么是廳和房間的(開間)?指這一個房間的寬度,是指墻中線至墻中線的距離。什么是中線?指墻的中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣。什么是一磚墻,半磚墻?一塊標準磚長為240
10、毫米,寬為115毫米,高為53毫米,一磚墻指墻厚為240毫米,半磚墻指墻厚為120毫米。(不包括水泥砂漿和粉刷層)什么是層高?本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米。什么是樓層凈高?本層地面至本層頂?shù)母叨?,凈?樓板厚度=層高。什么是承重墻和非承重墻?承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體,在工程圖上為黑色墻體,打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu);非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。什么是房型?指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺。什么是動線?進住宅大門后,各個功能房之間的活動路線。什么是預置板與現(xiàn)澆板?預置板指預先按照尺寸統(tǒng)一整理的樓板,到時候在直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚衛(wèi)一定不能用?,F(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板,整體抗震性和抗?jié)B性較好。什么是夾層?在一個樓層內(nèi),局部增設(shè)的樓層。什么是裙房?指與高層建筑相連的附屬建筑,高度不超過24米。什么是標準層?指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。什么是設(shè)備層?指專用于布置機
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