房地產(chǎn)D建筑基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 什么是商品房的“五證”？房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備：1. 國有土地使用證：我國的土地管理法規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4. 建設(shè)工程

2、施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5. 商品房預售許可證：沒有此證，房子就不能銷售或預售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。什么是外銷許可證？凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。什么是房地產(chǎn)買賣合同？房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。什么是銀行按揭？銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。什么是樣板房？樣板房是指與實際房

3、屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房子。什么是示范房？示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪大隊或測繪中隊負責確定。向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？1. 印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元；2. 登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。3. 契稅：數(shù)額為交易價的百分之四，目前業(yè)主交納百分之二。4. 公共維修基金：35元/平方米什么是商品房的起價、均價、預售價和一次性買斷價？1. 起價：某物業(yè)各樓

4、層銷售價格中的最低價格，即是起價。2. 均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。3. 預售價：預售價也是商品房預（銷）售合同中的志用術(shù)語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。4. 一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？商品房買賣合同當明確以下內(nèi)容：1. 用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2. 總價款、付款方式、付款時間3. 建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積和分攤部位分別標

5、明。4. 商品房的銷售方式（預售或現(xiàn)房銷售）5. 商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方面的責任。6. 發(fā)生設(shè)計變更的約定7. 關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)計標準、房屋質(zhì)量的承諾和責任。8. 物業(yè)管理方式及售后保修、維修責任9. 合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理方式10. 違約責任什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動

6、，它按照社會化、市場化、專業(yè)化原則進行管理。什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會 由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。什么是三通一平？指土地在發(fā)展基礎(chǔ)上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。什么是七通一平？指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力

7、通、場地平整。什么是建設(shè)用地面積？經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。什么是建筑面積？指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是建筑物基底面積？指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是使用面積？使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、2.2米以上的閣樓等面積，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。什么是公用建筑面積？建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。什么是公共面積？公共面積指建筑物主體內(nèi)

8、，戶型以外使用的面積，包括層高超過2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。什么是公共面積分攤？每戶（或單位）應(yīng)分攤的公共面積按如下原則進行計算：（1） 有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算；（2） 如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應(yīng)分攤的公共面積=應(yīng)分攤公共面積×每戶使用面積/各戶使用面積之和什么是得房率？套內(nèi)使用面積與建筑面積之比，這也是衡量某個樓盤的量化

9、指針。什么是容積率？計容積率總建筑面積與地塊面積之比。什么是建筑覆蓋率（建筑密度、建筑系數(shù)）？建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。什么是綠化率？建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。什么是綠化覆蓋率？建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。什么是日照間距？建筑物與建筑物之間的距離，它要滿足一個比例的要求。什么是廳和房間的（開間）？指這一個房間的寬度，是指墻中線至墻中線的距離。什么是中線？指墻的中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。什么是一磚墻，半磚墻？一塊標準磚長為240

10、毫米，寬為115毫米，高為53毫米，一磚墻指墻厚為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層）什么是層高？本層地面至上一層地面的高度，標準層高為2.8米。什么是樓層凈高？本層地面至本層頂?shù)母叨?，凈?樓板厚度=層高。什么是承重墻和非承重墻？承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。什么是房型？指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺。什么是動線？進住宅大門后，各個功能房之間的活動路線。什么是預置板與現(xiàn)澆板？預置板指預先按照尺寸統(tǒng)一整理的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用?，F(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。什么是夾層？在一個樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。什么是裙房？指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米。什么是標準層？指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。什么是設(shè)備層？指專用于布置機