房地產基礎知識分享6.工程管理

1、地產知識分享 之六 工程管理一、建筑施工1. 建筑施工：是工程建設實施階段的生產活動，是各類建筑物的建造過程，也可以說是把設計圖紙所表達的建筑物在指定地點變成實物的過程。2. 建筑施工在地產開發(fā)中的階段：項目決策階段（土地獲取和可研）項目前期準備階段（勘察設計、項目報建、招投標）工程建設階段（建筑施工）項目銷售階段交付使用階段3. 建筑施工本身包括三個階段：施工準備、施工（現(xiàn)場生產）、驗收和移交二、建筑施工內容（一）建筑施工分若干專業(yè)，包括：1. 建筑：將建筑物在平面和豎向分割與組合并加以美化，使其滿足使用功能、美觀、與周邊環(huán)境協(xié)調等等一系列要求的工程專業(yè)，功能用途：民用建筑（居住建筑、公共建

2、筑）、工業(yè)建筑；高度；單層、多層、小高層、高層、超高層2. 結構：承擔和傳遞建筑物以及外界荷線的桿件體系；按材料：木、砌體、鋼混、鋼；按形式：框架、剪力墻、框剪、簡體3. 給排水：將市政管網的自來水通過相應的設備和管道輸送至建筑物相應用水地點使用，并將使用過的廢水通過相應的設備和管道排入市政排水管網的工程專業(yè)；給水形式：依靠市政管網壓力的給水方式、依靠水泵升壓給水方式；排水形式：分流制和合流制4. 電氣（強電）：將建筑物所需的電能，從市政供電網（配電所）引入，并分配至建筑物內各末端設備使用，分為：變電、配電、動力、照明、電熱5. 智能（弱電）：將電視、電話、網絡等引入至建筑物使用以及使建筑物具

3、備監(jiān)控、自動化等一系列工程的專業(yè)。6. 通風空調：改善室內空氣質量及環(huán)境溫度的工程專業(yè)，按形式分：全空氣空調系統(tǒng)、變風量空調系統(tǒng)（VAV系統(tǒng)）、VRV空調系統(tǒng)、風機盤管加新風系統(tǒng)7. 燃氣：將氣源輸送至建筑物指定地點使用的工程專業(yè)，主要有燃氣輸配管網、儲配站、計量調壓站及控制設施等，供氣形式：上環(huán)下行、下環(huán)上行及兩者的結合（二）建筑施工包括若干部分：（分部工程：子分部）1. 地基與基礎：無支護土方、有支護土方、地基處理、樁基、地下防水、混凝土基礎、砌體基礎、勁鋼（管）基礎、鋼結構2. 主體結構：混凝土基礎、砌體基礎、勁鋼（管）基礎、鋼結構、木結構、網架結構、膜索結構3. 建筑裝飾裝修：地面、抹

4、灰、門窗、吊頂、輕質隔墻、飾面板（磚）、幕墻、涂飾、裱糊與軟包、細部4. 建筑屋面：卷材防水屋面、涂膜屋面、剛性防水屋面、瓦屋面、隔熱屋面5. 建筑給排水及采暖：室內給水系統(tǒng)、室內排水系統(tǒng)、室內熱水供應系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、室內采暖系統(tǒng)、室外給水管網、室外排水管網、室外供熱管網、建筑中水系統(tǒng)及游泳池系統(tǒng)、供熱鍋爐及輔助設備安裝6. 建筑電氣：室外電氣、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝7. 智能建筑：通信網絡系統(tǒng)、自動化辦公系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、電源與接地、環(huán)境、住宅（小區(qū)）智能化

5、系統(tǒng)8. 通風與空調：送排風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、除塵系統(tǒng)、空調風系統(tǒng)、凈化空調系統(tǒng)、智能設備系統(tǒng)、空調水系統(tǒng)9. 電梯：電力驅動的曳引式或強制式電梯安裝、液壓電梯安裝、自動扶梯、自動人行道安裝10. 室外環(huán)境：附屬建筑（車棚、圍墻、大門、擋土墻、收集站）；室外（建筑小品、道路、亭臺、連廊、花壇、場坪綠化）11. 室外安裝：給排水與采暖（室外給水系統(tǒng)、室外排水系統(tǒng)、室外供熱系統(tǒng)）；電氣（室外供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)）（三）建筑施工包括的生產工具和措施：1. 施工生產現(xiàn)場準備：臨時設施；水電布置與接駁；廠區(qū)道路2. 基坑支護與止、降排水：a) 基坑支護：為確保土方開挖保持邊坡穩(wěn)定的措施（工程），深基坑

6、主要支護形式有：土釘墻、樁錨、地下連續(xù)墻、內支撐等。b) 止水：防止基坑周邊地下水滲入基坑內的措施（止水帷幕），按止水原理分：落底式和懸掛式；按成型工藝分：注漿、水泥攪拌、旋噴。c) 支護與止水結合：地下連續(xù)墻、咬合樁3. 模板及支撐系統(tǒng)：a) 模板：混凝土成型所采用的模具，按材料：木模、磚胎模、鋼模b) 支撐：將暫未具備承載能力的建筑材料、構配件以及施工荷載安全可靠的傳遞給以具備承載能力的下部結構，分為：木、鋼管扣件、鋼構4. 外架及防護：用以給建筑物臨空部分提供操作面并防止物件墜落傷人的屏障，目前主要采用鋼管扣件式腳手架，按形式劃分：落地式、懸挑式、整體提升式5. 機械與工器具：a) 塔吊

7、、施工電梯、鋼筋加工機械（切斷機、彎曲機、電渣壓力焊機、閃光對焊機）、木工加工機械、混凝土振搗機械、水電施工機械、吊裝機械b) 水準儀、經緯儀（全站儀）、激光鉛垂儀、混凝土回彈儀、測速儀、萬能表（四）建筑施工的生產要素：人、材料、機械、技術、環(huán)境三、建筑施工流程1. 施工準備階段：a) 定位放線b) 技術準備：圖紙會審、施工組織設計c) 臨時搭設：生產、生活、辦公d) 紅線內水、電、道路2. 地基和基礎施工階段：a) 水電風預留預埋b) 墻柱、梁板結構：模板、鋼筋、砼c) 底板鋼筋及混凝土澆筑d) 防水及保護層e) 承臺土方開挖、磚模、塔吊安裝f) 樁基g) 土方開挖h) 基坑支護和降排水3.

8、 主體結構施工階段：a) 水電預留預埋；b) 砌筑；c) 外架搭設、施工電梯安裝；d) 梁板：鋼筋、模板、砼【tong 二聲 混凝土】；e) 墻柱：鋼筋、模板、砼4. 裝飾、裝修、水電、設備安裝階段：a) 屋面工程b) 內裝飾：抹灰、涂料、吊頂、貼磚c) 外裝飾：門窗、幕墻、涂料、貼磚d) 水電安裝：給排水、電氣、通風空調、智能、電梯、發(fā)電機等設備安裝e) 外架、塔吊拆除5. 室外工程施工：a) 室外給排水、各專業(yè)管線b) 環(huán)境（園林）：照明、附屬建筑物、道路、植被6. 驗收移交階段：a) 預驗收b) 各專項驗收c) 竣工核驗與備案d) 移交（入伙）四、五大責任主體和目標控制1. 五大責任主體

9、：建設單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設計單位、施工單位a) 委托與被委托：建設單位和監(jiān)理單位b) 合約：建設單位和勘察單位、設計單位、施工單位c) 監(jiān)理與被監(jiān)理：監(jiān)理單位和施工單位2. 政府監(jiān)控部門：國土規(guī)劃、質監(jiān)站、安監(jiān)站、消防、環(huán)保、水務、民防、供電局、節(jié)能辦、防雷所、檔案館3. 目標控制：進度、投資（成本）、質量、安全文明施工五、建筑工程驗收（一）過程和竣工的驗收：1. 隱蔽驗收：一項工作完成后，會被下一工作掩蓋，從而需要在未被掩蓋前進行的驗收工作2. 中間驗收：分部工程的隱蔽驗收，如：地基和基礎、主體結構等3. 分部工程驗收：由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人和質量、技術負責人等對分部工

10、程進行的驗收。4. 分項工程驗收：由監(jiān)理工程師組織施工單位項目質量（專業(yè)）技術負責人對分項工程進行的驗收5. 檢驗批驗收：由監(jiān)理工程師組織施工單位項目質量（專業(yè)）技術負責人對檢驗批進行的驗收，是驗收的基本單元。6. 預驗收：監(jiān)理機構收到施工單位的竣工驗收報告（施工單位自檢評定合格）后，就驗收的準備情況和驗收條件進行檢查，對單位工程質量進行預驗收。7. 竣工核驗：建設單位收到竣工驗收報告后，由建設單位（項目負責人）組織施工（含分包單位）、設計、勘察、監(jiān)理等責任主體單位進行的單位工程驗收。8. 竣工驗收備案：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、

11、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件，報建設行政主管部門或者其他相關部門備案。（二）專項驗收1. 供電驗收：建設單位組織各責任主體參與，由供電局到現(xiàn)場對建筑物的供配電設施進行的驗收。（核準通電）2. 排水驗收：建設單位組織各責任主體參與，由水務局到現(xiàn)場對建筑物的排污設施進行的驗收。（核準通水）3. 電梯驗收：建設單位組織各責任主體參與，由質量技術監(jiān)督局到現(xiàn)場對已安裝的施工電梯進行的驗收（核準使用）4. 消防驗收：建設單位組織各責任主體參與，由公安消防局到現(xiàn)場對已施工完成的消防工程進行的驗收5. 防雷驗收：建設單位組織各責任主體參與，由防雷所到現(xiàn)場對已施工完成的建筑防雷裝置進行的驗收。6. 節(jié)

12、能驗收：建設單位組織各責任主體參與，由節(jié)能辦到現(xiàn)場對施工完成的建筑物節(jié)能進行的驗收。7. 規(guī)劃驗收：建設單位申請規(guī)劃部門到現(xiàn)場對已施工完成的建筑物各項規(guī)劃指標進行竣工查丈等，確認是否在規(guī)劃報建的核準范圍內的驗收。8. 民防驗收：建設單位組織各責任主體參與，由民防辦到現(xiàn)場對已施工完成的民防工程進行的驗收。9. 環(huán)保驗收：建設單位組織各責任主體參與，由人居環(huán)境委員會到現(xiàn)場對已施工完成的建筑物環(huán)保工程進行的驗收。10. 檔案驗收：建設單位組織各責任主體參與，由檔案館到現(xiàn)場對應歸檔的資料進行驗收合格后，整體移交檔案館的工作。竣工驗收后三個月內完成。六、建筑工程物業(yè)移交和保修1. 工程移交條件：竣工驗收合格，并取得竣工驗收備案回執(zhí)。2. 移交對象：各獨立產權單元：業(yè)主；公共部分及設備：物業(yè)公司3. 保修范圍：建筑施工合同約定之范圍4. 正常使用最低的保修期限：a) 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)