房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識分享6.工程管理

1、地產(chǎn)知識分享 之六 工程管理一、建筑施工1. 建筑施工：是工程建設(shè)實施階段的生產(chǎn)活動，是各類建筑物的建造過程，也可以說是把設(shè)計圖紙所表達(dá)的建筑物在指定地點變成實物的過程。2. 建筑施工在地產(chǎn)開發(fā)中的階段：項目決策階段（土地獲取和可研）項目前期準(zhǔn)備階段（勘察設(shè)計、項目報建、招投標(biāo)）工程建設(shè)階段（建筑施工）項目銷售階段交付使用階段3. 建筑施工本身包括三個階段：施工準(zhǔn)備、施工（現(xiàn)場生產(chǎn)）、驗收和移交二、建筑施工內(nèi)容（一）建筑施工分若干專業(yè)，包括：1. 建筑：將建筑物在平面和豎向分割與組合并加以美化，使其滿足使用功能、美觀、與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)等等一系列要求的工程專業(yè)，功能用途：民用建筑（居住建筑、公共建

2、筑）、工業(yè)建筑；高度；單層、多層、小高層、高層、超高層2. 結(jié)構(gòu)：承擔(dān)和傳遞建筑物以及外界荷線的桿件體系；按材料：木、砌體、鋼混、鋼；按形式：框架、剪力墻、框剪、簡體3. 給排水：將市政管網(wǎng)的自來水通過相應(yīng)的設(shè)備和管道輸送至建筑物相應(yīng)用水地點使用，并將使用過的廢水通過相應(yīng)的設(shè)備和管道排入市政排水管網(wǎng)的工程專業(yè)；給水形式：依靠市政管網(wǎng)壓力的給水方式、依靠水泵升壓給水方式；排水形式：分流制和合流制4. 電氣（強(qiáng)電）：將建筑物所需的電能，從市政供電網(wǎng)（配電所）引入，并分配至建筑物內(nèi)各末端設(shè)備使用，分為：變電、配電、動力、照明、電熱5. 智能（弱電）：將電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等引入至建筑物使用以及使建筑物具

3、備監(jiān)控、自動化等一系列工程的專業(yè)。6. 通風(fēng)空調(diào)：改善室內(nèi)空氣質(zhì)量及環(huán)境溫度的工程專業(yè)，按形式分：全空氣空調(diào)系統(tǒng)、變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)（VAV系統(tǒng)）、VRV空調(diào)系統(tǒng)、風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)7. 燃?xì)猓簩庠摧斔椭两ㄖ镏付ǖ攸c使用的工程專業(yè)，主要有燃?xì)廨斉涔芫W(wǎng)、儲配站、計量調(diào)壓站及控制設(shè)施等，供氣形式：上環(huán)下行、下環(huán)上行及兩者的結(jié)合（二）建筑施工包括若干部分：（分部工程：子分部）1. 地基與基礎(chǔ)：無支護(hù)土方、有支護(hù)土方、地基處理、樁基、地下防水、混凝土基礎(chǔ)、砌體基礎(chǔ)、勁鋼（管）基礎(chǔ)、鋼結(jié)構(gòu)2. 主體結(jié)構(gòu)：混凝土基礎(chǔ)、砌體基礎(chǔ)、勁鋼（管）基礎(chǔ)、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、膜索結(jié)構(gòu)3. 建筑裝飾裝修：地面、抹

4、灰、門窗、吊頂、輕質(zhì)隔墻、飾面板（磚）、幕墻、涂飾、裱糊與軟包、細(xì)部4. 建筑屋面：卷材防水屋面、涂膜屋面、剛性防水屋面、瓦屋面、隔熱屋面5. 建筑給排水及采暖：室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、室內(nèi)采暖系統(tǒng)、室外給水管網(wǎng)、室外排水管網(wǎng)、室外供熱管網(wǎng)、建筑中水系統(tǒng)及游泳池系統(tǒng)、供熱鍋爐及輔助設(shè)備安裝6. 建筑電氣：室外電氣、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝7. 智能建筑：通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、自動化辦公系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、電源與接地、環(huán)境、住宅（小區(qū)）智能化

5、系統(tǒng)8. 通風(fēng)與空調(diào)：送排風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、除塵系統(tǒng)、空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)、凈化空調(diào)系統(tǒng)、智能設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)水系統(tǒng)9. 電梯：電力驅(qū)動的曳引式或強(qiáng)制式電梯安裝、液壓電梯安裝、自動扶梯、自動人行道安裝10. 室外環(huán)境：附屬建筑（車棚、圍墻、大門、擋土墻、收集站）；室外（建筑小品、道路、亭臺、連廊、花壇、場坪綠化）11. 室外安裝：給排水與采暖（室外給水系統(tǒng)、室外排水系統(tǒng)、室外供熱系統(tǒng)）；電氣（室外供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)）（三）建筑施工包括的生產(chǎn)工具和措施：1. 施工生產(chǎn)現(xiàn)場準(zhǔn)備：臨時設(shè)施；水電布置與接駁；廠區(qū)道路2. 基坑支護(hù)與止、降排水：a) 基坑支護(hù)：為確保土方開挖保持邊坡穩(wěn)定的措施（工程），深基坑

6、主要支護(hù)形式有：土釘墻、樁錨、地下連續(xù)墻、內(nèi)支撐等。b) 止水：防止基坑周邊地下水滲入基坑內(nèi)的措施（止水帷幕），按止水原理分：落底式和懸掛式；按成型工藝分：注漿、水泥攪拌、旋噴。c) 支護(hù)與止水結(jié)合：地下連續(xù)墻、咬合樁3. 模板及支撐系統(tǒng)：a) 模板：混凝土成型所采用的模具，按材料：木模、磚胎模、鋼模b) 支撐：將暫未具備承載能力的建筑材料、構(gòu)配件以及施工荷載安全可靠的傳遞給以具備承載能力的下部結(jié)構(gòu)，分為：木、鋼管扣件、鋼構(gòu)4. 外架及防護(hù)：用以給建筑物臨空部分提供操作面并防止物件墜落傷人的屏障，目前主要采用鋼管扣件式腳手架，按形式劃分：落地式、懸挑式、整體提升式5. 機(jī)械與工器具：a) 塔吊

7、、施工電梯、鋼筋加工機(jī)械（切斷機(jī)、彎曲機(jī)、電渣壓力焊機(jī)、閃光對焊機(jī)）、木工加工機(jī)械、混凝土振搗機(jī)械、水電施工機(jī)械、吊裝機(jī)械b) 水準(zhǔn)儀、經(jīng)緯儀（全站儀）、激光鉛垂儀、混凝土回彈儀、測速儀、萬能表（四）建筑施工的生產(chǎn)要素：人、材料、機(jī)械、技術(shù)、環(huán)境三、建筑施工流程1. 施工準(zhǔn)備階段：a) 定位放線b) 技術(shù)準(zhǔn)備：圖紙會審、施工組織設(shè)計c) 臨時搭設(shè)：生產(chǎn)、生活、辦公d) 紅線內(nèi)水、電、道路2. 地基和基礎(chǔ)施工階段：a) 水電風(fēng)預(yù)留預(yù)埋b) 墻柱、梁板結(jié)構(gòu)：模板、鋼筋、砼c) 底板鋼筋及混凝土澆筑d) 防水及保護(hù)層e) 承臺土方開挖、磚模、塔吊安裝f) 樁基g) 土方開挖h) 基坑支護(hù)和降排水3.

8、 主體結(jié)構(gòu)施工階段：a) 水電預(yù)留預(yù)埋；b) 砌筑；c) 外架搭設(shè)、施工電梯安裝；d) 梁板：鋼筋、模板、砼【tong 二聲 混凝土】；e) 墻柱：鋼筋、模板、砼4. 裝飾、裝修、水電、設(shè)備安裝階段：a) 屋面工程b) 內(nèi)裝飾：抹灰、涂料、吊頂、貼磚c) 外裝飾：門窗、幕墻、涂料、貼磚d) 水電安裝：給排水、電氣、通風(fēng)空調(diào)、智能、電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備安裝e) 外架、塔吊拆除5. 室外工程施工：a) 室外給排水、各專業(yè)管線b) 環(huán)境（園林）：照明、附屬建筑物、道路、植被6. 驗收移交階段：a) 預(yù)驗收b) 各專項驗收c) 竣工核驗與備案d) 移交（入伙）四、五大責(zé)任主體和目標(biāo)控制1. 五大責(zé)任主體

9、：建設(shè)單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位a) 委托與被委托：建設(shè)單位和監(jiān)理單位b) 合約：建設(shè)單位和勘察單位、設(shè)計單位、施工單位c) 監(jiān)理與被監(jiān)理：監(jiān)理單位和施工單位2. 政府監(jiān)控部門：國土規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站、消防、環(huán)保、水務(wù)、民防、供電局、節(jié)能辦、防雷所、檔案館3. 目標(biāo)控制：進(jìn)度、投資（成本）、質(zhì)量、安全文明施工五、建筑工程驗收（一）過程和竣工的驗收：1. 隱蔽驗收：一項工作完成后，會被下一工作掩蓋，從而需要在未被掩蓋前進(jìn)行的驗收工作2. 中間驗收：分部工程的隱蔽驗收，如：地基和基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等3. 分部工程驗收：由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負(fù)責(zé)人和質(zhì)量、技術(shù)負(fù)責(zé)人等對分部工

10、程進(jìn)行的驗收。4. 分項工程驗收：由監(jiān)理工程師組織施工單位項目質(zhì)量（專業(yè)）技術(shù)負(fù)責(zé)人對分項工程進(jìn)行的驗收5. 檢驗批驗收：由監(jiān)理工程師組織施工單位項目質(zhì)量（專業(yè)）技術(shù)負(fù)責(zé)人對檢驗批進(jìn)行的驗收，是驗收的基本單元。6. 預(yù)驗收：監(jiān)理機(jī)構(gòu)收到施工單位的竣工驗收報告（施工單位自檢評定合格）后，就驗收的準(zhǔn)備情況和驗收條件進(jìn)行檢查，對單位工程質(zhì)量進(jìn)行預(yù)驗收。7. 竣工核驗：建設(shè)單位收到竣工驗收報告后，由建設(shè)單位（項目負(fù)責(zé)人）組織施工（含分包單位）、設(shè)計、勘察、監(jiān)理等責(zé)任主體單位進(jìn)行的單位工程驗收。8. 竣工驗收備案：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、

11、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件，報建設(shè)行政主管部門或者其他相關(guān)部門備案。（二）專項驗收1. 供電驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由供電局到現(xiàn)場對建筑物的供配電設(shè)施進(jìn)行的驗收。（核準(zhǔn)通電）2. 排水驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由水務(wù)局到現(xiàn)場對建筑物的排污設(shè)施進(jìn)行的驗收。（核準(zhǔn)通水）3. 電梯驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局到現(xiàn)場對已安裝的施工電梯進(jìn)行的驗收（核準(zhǔn)使用）4. 消防驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由公安消防局到現(xiàn)場對已施工完成的消防工程進(jìn)行的驗收5. 防雷驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由防雷所到現(xiàn)場對已施工完成的建筑防雷裝置進(jìn)行的驗收。6. 節(jié)

12、能驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由節(jié)能辦到現(xiàn)場對施工完成的建筑物節(jié)能進(jìn)行的驗收。7. 規(guī)劃驗收：建設(shè)單位申請規(guī)劃部門到現(xiàn)場對已施工完成的建筑物各項規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行竣工查丈等，確認(rèn)是否在規(guī)劃報建的核準(zhǔn)范圍內(nèi)的驗收。8. 民防驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由民防辦到現(xiàn)場對已施工完成的民防工程進(jìn)行的驗收。9. 環(huán)保驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由人居環(huán)境委員會到現(xiàn)場對已施工完成的建筑物環(huán)保工程進(jìn)行的驗收。10. 檔案驗收：建設(shè)單位組織各責(zé)任主體參與，由檔案館到現(xiàn)場對應(yīng)歸檔的資料進(jìn)行驗收合格后，整體移交檔案館的工作?？⒐を炇蘸笕齻€月內(nèi)完成。六、建筑工程物業(yè)移交和保修1. 工程移交條件：竣工驗收合格，并取得竣工驗收備案回執(zhí)。2. 移交對象：各獨立產(chǎn)權(quán)單元：業(yè)主；公共部分及設(shè)備：物業(yè)公司3. 保修范圍：建筑施工合同約定之范圍4. 正常使用最低的保修期限：a) 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)