宏觀調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

1、宏觀調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)盤點近期房地產(chǎn)業(yè)界新聞，受關(guān)注程度最高是萬科掌門人王石口中不再“望商業(yè)地產(chǎn)興嘆”。對于商業(yè)地產(chǎn)，王石表示未來會加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這主要基于兩個原因：第一，現(xiàn)在成熟、大規(guī)模、純住宅用地越來越少。第二，萬科今年在全國開工面積有800萬平方米，預(yù)計明年會超過1000萬平方米。即使純搞住宅，其中有8%公建，公建里約有60%商業(yè)面積，這樣算下來商業(yè)量也是非常大。從擅長商業(yè)運營凱德置地入職北京萬科新帥、好朋友毛大慶透漏出北京萬科即將接手位于CBD核心區(qū)贏嘉中心，這已經(jīng)是半個月來萬科傳出第三個商業(yè)地產(chǎn)項目，在此之前，萬科在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米商業(yè)綜合體項目，

2、其中包括一座約60層地標(biāo)性商業(yè)建筑；在曲江開發(fā)總投資額80億元，建設(shè)占地4872畝集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一、2010年注定會成為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型分水嶺。萬科曾是房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬科調(diào)整是一個標(biāo)志，一個中國房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)方向，開始從以住宅開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志。正像我?guī)滋烨安┛椭兴A(yù)言：“2010年，將是中國房地產(chǎn)分水嶺?！蔽蚁肴f科內(nèi)部肯定還在爭論，但我認(rèn)為萬科轉(zhuǎn)型是早晚事。刺激萬科轉(zhuǎn)型不僅是政策對住宅打壓，還有來自于源頭土地市場赤膊競爭，金融政策從緊帶來市場需求巨變。還有另外一個重要因素：分析2010年中國房地產(chǎn)最大一個變化，是上半年統(tǒng)

3、計數(shù)據(jù)顯示：萬達(dá)在可銷售產(chǎn)品部分，已經(jīng)超越了萬科，開始領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)業(yè)，我記得數(shù)據(jù)大約是300多億元。外行看熱鬧，內(nèi)行看門道：萬科主導(dǎo)產(chǎn)品是住宅，幾乎全是是銷售型，而萬達(dá)主導(dǎo)產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)，是商業(yè)、寫字樓、酒店，他賣掉只是配合資金平衡住宅、公寓和部分底商與商業(yè)街一部分。在盈利模式上，萬科靠銷售，萬達(dá)靠租金。也就是說，萬科項目已經(jīng)結(jié)束時，萬達(dá)隱形發(fā)動機(jī)才剛剛開始啟動。從2010年開始，領(lǐng)銜中國房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)商大旗轉(zhuǎn)換：是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。無獨有偶，數(shù)據(jù)顯示：進(jìn)入2010年后，商業(yè)地產(chǎn)銷售增速高于住宅態(tài)勢逐漸形成，國家統(tǒng)計局8月10日公布了2010年17月全國場運行情況，商品住宅銷售額僅增長11.7%

4、，但是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房卻分別增長74.3%和47.9%，銷售單價分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。萬科為首各大傳統(tǒng)住宅主業(yè)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌，對于開發(fā)商而言，在傳統(tǒng)市場逐漸成熟、競爭日趨激烈今天，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了遠(yuǎn)比住宅高得多利潤空間。不過，商業(yè)地產(chǎn)地價本身投入大，并且很多商業(yè)項目并不出售，租金回收期比較長，投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往會面臨巨大資金壓力。超越萬科不僅只會是萬達(dá)，還有呢：1 、保利地產(chǎn)表態(tài)將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！拔磥?5年間，將持有性商用物業(yè)投資比例逐漸增大到全部投資30%。”2 、首創(chuàng)置業(yè)表示，未來3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合住宅產(chǎn)業(yè)綜合

5、體道路。未來5-10年，首創(chuàng)置業(yè)全國奧特萊斯規(guī)模爭取增加至30家。3、金地表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運作將成為未來金地一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃，2010年，其在土地投入計劃中，就有20%資金會投向商業(yè)項目。3 、SOHO中國表示，國務(wù)院提出新十項政策，只是針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。“過去幾年來，商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展?！?、中糧集團(tuán)宣布以“大悅城”為品牌，投資700億元，在全國打造35個“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。6、合生創(chuàng)展表態(tài)：2010年，將

6、向以高級商業(yè)地產(chǎn)為代表投資型物業(yè)發(fā)力，其在北京、上海、廣州等地有11個商業(yè)地產(chǎn)項目啟動開發(fā)，部分項目將在今年投入運營和招商，其中最大動作是啟動了投資70億元、位于上海副中心五角場合生國際廣場。7、綠地、綠城和上海世茂等開始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而新加坡德置地、美國西蒙、菲律賓SM集團(tuán)等更多國際商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始直接或間接進(jìn)入或加大在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投入。在行業(yè)如此大變革面前，孰能無動于衷。我敢說：如果萬科不盡快轉(zhuǎn)型，上面提到9家房企，都極有可能在5年內(nèi)超過萬科。二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式各有千秋，要因地制宜，忌生搬硬套，照搬照抄。商業(yè)房地產(chǎn)自身具有獨特性，在開發(fā)模式和整體運作思路上與住宅地產(chǎn)不同：1、萬達(dá)

7、廣場模式，第四代產(chǎn)品是“城市綜合體”，核心是訂單地產(chǎn)。自從確定了商業(yè)模式，萬達(dá)總部幾年前搬進(jìn)北京，以便對接政府、媒體、商家、金融、人才資源。事實證明，這條路走對了。城市綜合體是萬達(dá)多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善核心產(chǎn)品，主要匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)大型綜合性建筑群。城市綜合體通過將不同業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好互動作用。在規(guī)劃設(shè)計中，重視建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)劃分與互動，其中，以全新理念打造商業(yè)室內(nèi)步行街，使商業(yè)中心內(nèi)各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動

8、，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體“一站式消費”需求，成為商業(yè)中心靈魂與紐帶，樹立了良好品牌形象。xx綜合體六大效益和為xx貢獻(xiàn)：一、成為xx新地標(biāo)二、完善xx區(qū)域功能三、帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、四、產(chǎn)生大量就業(yè)崗位五、為地方政府增加稅收六、拉動區(qū)域消費需求依托全國惟一商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊等支持，萬達(dá)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式已基本成熟，其開發(fā)項目已經(jīng)呈現(xiàn)出“工業(yè)化”特征，不是一個個建設(shè)，而是一批批復(fù)制，保證了萬達(dá)每拿到一個項目，便可實現(xiàn)快速啟動。擁有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源是萬達(dá)又一利器，萬達(dá)廣場商業(yè)大部分為只租不售，擁有1000多家簽訂合作協(xié)議商家，其中有50個左右是大主力業(yè)態(tài)，60-

9、70個為次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“跟著萬達(dá)走”，萬達(dá)廣場到哪里，他們就開到哪里，這種經(jīng)營模式被稱之為“訂單地產(chǎn)”。萬達(dá)訂單地產(chǎn)概念，主要是四個方面：聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。其中聯(lián)合協(xié)議是萬達(dá)主要特色，先尋找有意向簽約合作客戶，再根據(jù)客戶所需拿地、規(guī)劃、修建是萬達(dá)開發(fā)模式。訂單商業(yè)地產(chǎn)在國外是很流行商業(yè)模式，在拿地之前將主力店確定好可以避免在商場修建之后若出現(xiàn)硬傷，從而導(dǎo)致招租困難。為什么萬達(dá)要有自營萬千百貨、萬達(dá)院線、大歌星呢？在中國，訂單式模式并不容易發(fā)展，主要原因則是中國市場很容易出現(xiàn)波動，主力店在還未搬進(jìn)開業(yè)之前，商家都可能反悔但不會進(jìn)行賠償，因此很多租客比較抗拒這種模式

10、。事實上，萬達(dá)從“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”獲得一個好處是資金鏈穩(wěn)定，一是先談妥主力店，等商場開業(yè)時候，至少有50%以上店面是已經(jīng)租出，那么租金收益能夠確保，萬達(dá)向來是滿鋪開業(yè)，租金更是有保障；另一方面，萬達(dá)將與戰(zhàn)略合作伙伴簽訂門面協(xié)議向銀行抵押，還可獲得一筆銀行貸款，從而支撐開發(fā)所需。這種融資方式，是萬達(dá)主要資金渠道。2、xx二三四線xxxxxx廣場模式。寶龍地產(chǎn)也是5月將總部遷至上海，和萬達(dá)不同，是他走二三線城市，相同是，在打造自己產(chǎn)品模式，充分整合上海資金、人才、信息資源，獲取土地獲得方面優(yōu)勢。寶龍地產(chǎn)控股有限公司（股票代碼：01238.HKT今年10月14日正式在港股主板掛牌上市，集資凈額21.

11、756億元，將加大寶龍在中國二三線城市投資力度，這標(biāo)志著寶龍步入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快車道。其開發(fā)主導(dǎo)產(chǎn)品“寶龍城市廣場”，是綜合性商住發(fā)展項目，一般包括超市、百貨公司、零售店、電影院、美食廣場及其他休閑設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。目前物業(yè)項目一般位于福建省、江蘇省、山東省、河南省以及安徽省內(nèi)多個增長迅速新興城市毗鄰市中心主流地段，寶龍地產(chǎn)擬主要在中國國內(nèi)有高增長潛力其它二、三線城市擴(kuò)展商業(yè)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。根據(jù)項目地點及市場需求，未來商業(yè)地產(chǎn)項目亦可能包括由國際著名酒店管理公司管理優(yōu)質(zhì)酒店，及大型室內(nèi)游樂場。“寶龍城市廣場”項目一般總建筑面積達(dá)20萬至50萬平方米，是所在城市最大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目之一，以滿

12、足當(dāng)?shù)鼐用裆虡I(yè)及娛樂需求，及提升物業(yè)所在城市居住環(huán)境素質(zhì)。寶龍商業(yè)模式其中一個特點是分階段開發(fā)物業(yè)：在較早階段，通過銷售住宅物業(yè)及部分商業(yè)物業(yè)，以產(chǎn)生良好現(xiàn)金流量，應(yīng)付項目其余階段資金需要；公司戰(zhàn)略性地長期保留優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)擁有權(quán)，以產(chǎn)生經(jīng)常性租金收入及潛在資本增值；這模式亦提供多元化收入來源，減少因過度依賴任何特定物業(yè)行業(yè)而造成風(fēng)險，確保持續(xù)成功。寶龍亦致力優(yōu)化租戶組合，積極引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌企業(yè)作為“寶龍城市廣場”長期主力店，包括福建新華都百貨、家樂福、國美電器及金逸影城等。寶龍有意繼續(xù)將“寶龍”商業(yè)模式引進(jìn)中國發(fā)展迅速城市，滿足新興城市日益頻繁商業(yè)活動對優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)殷切需求，選擇具備良好發(fā)

13、展?jié)摿Τ鞘邪l(fā)展大規(guī)模多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。寶龍擁有龐大土地儲備，在福建省建成了3個項目，并在河南省建成了1個項目，總建筑面積超過660,000平方米，在江蘇省、山東省、河南省及安徽省擁有7個在建項目，總建筑面積超過3,300,000平方米，以及位于江蘇省、山東省及河南省六個持作未來開發(fā)項目，總建筑面積逾3,900,000平方米。3、中糧大悅城一線城市ShoppingMall時尚現(xiàn)代商業(yè)模式。2007年底開業(yè)西單大悅城，和2010年新開業(yè)朝青大悅城，是由中糧集團(tuán)精心打造“國際化青年城”和“品質(zhì)時尚生活中心”，迅速成為時尚達(dá)人、流行先鋒、潮流新貴休閑購物首選之地。經(jīng)營定位：大悅城產(chǎn)品是商業(yè)綜合

14、體，其商業(yè)面積在10-20萬平方米，定位于心態(tài)年輕、年齡層次分布廣泛高收入人群。因此它選擇了ZARA、BESTSELLERSEPHOR屋國際二線品牌，全場近300個品牌中都是首次落戶北京國際品牌，不同于針對熱衷高端商業(yè)項目，大悅城顯然將品牌定位偏向了年輕人消費起中高檔。三、商業(yè)地產(chǎn)帶給開發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)。1、機(jī)遇：A、城市化迅猛發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)整個發(fā)展主要得益于中國經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化率不斷提高，越來越多人向城市聚集，舊城改造等等，帶動了城市發(fā)展同時，也帶來了對商業(yè)地產(chǎn)需求，商業(yè)地產(chǎn)作為城市配套重要組成部分，對一個城市和區(qū)域發(fā)展是有很大影響，城市化不能沒有商業(yè)，而規(guī)模小、起點低商業(yè)地產(chǎn)越來越滿足不

15、了大家消費需求。B、有利于開發(fā)商避開日趨激烈土地招拍掛”拿地?；趯κ姓ㄔO(shè)、就業(yè)、稅收拉動，商業(yè)地產(chǎn)不僅可以定向招標(biāo)，而且在二三線城市，甚至被列為招商引資項目，減少拿地難度，享受政策優(yōu)惠。為了繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，政府可以放棄短期利益。C、有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)中住宅如果是一錘子買賣，那商業(yè)地產(chǎn)可謂是細(xì)水長流。土地不是永久可以取得，經(jīng)營卻是可持續(xù)。目前上市公司中絕大多數(shù)是住宅開發(fā)商，這種形勢5年后會有根本性轉(zhuǎn)變。D、避免政策周期性打擊。中國房地產(chǎn)十幾年發(fā)展歷程表明：住宅注定是波瀾起伏式發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不好了政策就扶持，經(jīng)濟(jì)向好則馬上打壓，周期性太強(qiáng)，懸著個心過日子呀。E、躲開沉重稅負(fù)。日益加重房地產(chǎn)稅

16、賦，給房企經(jīng)營帶來很大壓力。特別是土地增值稅，如果嚴(yán)格從高預(yù)提，真不知道項目還賺不賺錢。變銷售為持有，一下子峰回路轉(zhuǎn)。2、挑戰(zhàn)：A、商業(yè)地產(chǎn)政策瓶頸依然突出。正像我曾經(jīng)向中房協(xié)副會長朱中一反映過那樣，商業(yè)地產(chǎn)在概念中，仍然混淆在傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)當(dāng)中，結(jié)果是在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)引上、特別是在融資和稅收等政策上，隨著住宅忽左忽右，市場好時沒沾光、市場差時準(zhǔn)倒霉。我想，隨著房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)從房地產(chǎn)中被細(xì)分，指定針對性產(chǎn)業(yè)政策，是大勢所趨。B、一哄而上缺少街區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃模式。脫離實際市場需求和承受力，盲目規(guī)劃，也有因政府追求業(yè)績造成原因，最終導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、規(guī)模失控，造成招商或者經(jīng)營困難。C、銷

17、售回款造成重銷售輕招商造成致命運營缺陷。早期商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)先開發(fā)銷售，輕招商，沒有更多考慮后期運營和管理，很難做到商業(yè)整體性，也做不到統(tǒng)一經(jīng)營和管理，導(dǎo)致大部分商家在經(jīng)營過程中會被淘汰掉，致使經(jīng)營困難，投資失利，投資者、經(jīng)營者、開發(fā)者、管理者4方利益受損，將來模式將以商業(yè)物業(yè)更多持有為主，銷售模式逐漸淡化為方向。訂單開發(fā)可以使開發(fā)商了解開發(fā)項目，商家市場需求，按照市場需求和商家經(jīng)營需要開發(fā)產(chǎn)品，避免開發(fā)盲目性，同時主力開發(fā)引進(jìn)產(chǎn)生品牌效應(yīng)可以提升項目品質(zhì)。由過去單一模式向多功能與一體現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，之前很多城市，特別是內(nèi)陸城市，一般都是商業(yè)街隨著商業(yè)模式和消費升級，集購物、旅游、餐飲、休閑

18、、娛樂與一體商業(yè)綜合體將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流。D、是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要專業(yè)化和經(jīng)驗更豐富專業(yè)人才。大體分4類：第一類：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人才，包括規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)品定位、工程人才；第二類：商業(yè)地產(chǎn)項目總經(jīng)理等綜合性人才，包括土地、投融資人才；第三類：商業(yè)地產(chǎn)銷售和招商運營人才；第四類：商業(yè)地產(chǎn)運營管理人才，包括商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理人才。這四類人才只有第一類和住宅基本一樣，其它要求是完全不一樣。目前，商業(yè)地產(chǎn)人才奇缺，待遇高卻招不到人。E、融資難制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要較大資金投入，而且短期難見效，這使很多開發(fā)商望商興嘆。好在，近期不僅銀行系統(tǒng)在加大力度支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，未來發(fā)展還會涉及到信托資金介入和保險資金介入，7月30日，剛剛公