淺談新法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的考驗(yàn)(一)

1、淺談新法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的考驗(yàn) 一6月 1日最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè) 干問題的解釋?以下簡(jiǎn)稱?司法解釋?開始施行； 6月 5日中國(guó)人民 銀行?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知? 以下簡(jiǎn)稱?通知? 公布實(shí)施；6月 8日國(guó)務(wù)院公布了?物業(yè)管理?xiàng)l例?以下簡(jiǎn)稱?條例?， 并將于今年 9 月 1 日起施行。中央為整肅房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂利劍頻出。 這些新法規(guī)從房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售和物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)全面考 驗(yàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實(shí)力和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)的能力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提 出了十個(gè)方面的嚴(yán)峻考驗(yàn)。開發(fā)環(huán)節(jié)的兩大考驗(yàn)一、自行全額繳納土地出讓金的考驗(yàn)。根據(jù)國(guó)土資源部的規(guī)定

2、，自去年 7 月 1 日起，所有商業(yè)、旅游、娛樂 和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地， 必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 面對(duì)高額的土地出讓金，許多房地產(chǎn)開發(fā)商一直習(xí)慣于通過銀行貸款 解決。然而， 6月 5日的?通知?這次明確規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓金的貸款。這使得很多自有資金缺乏的房地產(chǎn)開發(fā)商 “借雞生蛋 的想法成為泡影二、籌措建設(shè)資金的考驗(yàn)。?通知?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，除應(yīng)具備土地使用權(quán)證 書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證四證外， 其自有資金指所有者權(quán)益還應(yīng)不低于開發(fā)工程總投資的30。而且在預(yù)售商品房工程中，為減輕借款人不必要的利

3、息負(fù)擔(dān)， ?通知?規(guī) 定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)置主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸 款。這又使得房地產(chǎn)開發(fā)商通過購(gòu)房人墊付建設(shè)資金的希望落空。房 地產(chǎn)開發(fā)商是否擁有雄厚的資金實(shí)力，便成為其能否取得工程用地， 順利進(jìn)行前期開發(fā)的重要根底和保障。建設(shè)環(huán)節(jié)的兩大考驗(yàn)一、建筑承包商難以墊資的考驗(yàn)。建筑承包商墊資，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)三角債產(chǎn)生的一個(gè)重要根源，而 且承包商建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，直接影響了銀行債權(quán)的安 全，極容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。為了消除房地產(chǎn)界的這一長(zhǎng)期痼疾，此次 ?通知?規(guī)定： “商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資 房地產(chǎn)開發(fā)工程。承建房地產(chǎn)建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)只能將獲得

4、的 流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)置施工所必需的設(shè)備如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī) 等。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng) 地其他的商業(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對(duì)該企業(yè) 提供相應(yīng)的信貸支持。 這一釜底抽薪的規(guī)定，使得房地產(chǎn)開發(fā)商在建 設(shè)過程中，資金的壓力空前加大。二、確保房屋質(zhì)量的考驗(yàn)。2001年 6月 1 日起施行的?商品房銷售管理方法?中規(guī)定，商品房交 付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。此次?司法解 釋?除重申了這一規(guī)定外，還增加了： “因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常 居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 盡管這一 規(guī)定的操作性還有待于進(jìn)一步明確，但是它