寶龍園區(qū)配套生活區(qū)地塊容積率調(diào)整

1、深圳市龍崗204-01&02號片區(qū)寶龍工業(yè)城地區(qū)R311-02地塊容積率調(diào)整可行性研究報告湖南城市學院規(guī)劃建筑設計研究院深圳分院目 錄一、項目解讀1、研究背景2、地塊位置與范圍二、上層次規(guī)劃概況 1、深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020） 2、深圳市龍崗204-01&02號片區(qū)寶龍工業(yè)城地區(qū)法定圖則三、規(guī)劃依據(jù)四、現(xiàn)狀分析 1、區(qū)位條件分析 （1）地理區(qū)位條件 （2）交通區(qū)位條件 （3）周邊環(huán)境及基礎設施配套 2、土地利用現(xiàn)狀五、規(guī)劃原則及目的 1、規(guī)劃設計原則 2、規(guī)劃目的六、調(diào)整必要性分析 1、園區(qū)用地效益分析 2、園區(qū)配套服務分析 3、園區(qū)環(huán)境形象分析七、調(diào)整可行性分析

2、 1、地塊自身條件分析 2、相關(guān)規(guī)劃容積率要求3、周邊地塊容積率比較4、園區(qū)發(fā)展需求分析5、地塊調(diào)整影響分析6、地塊容積率調(diào)整目標八、規(guī)劃建設指引 1、開發(fā)強度 2、建筑高度 3、建筑密度 4、交通組織 5、開敞空間九、規(guī)劃設計 1、用地布局 2、總平面規(guī)劃 3、道路交通組織 4、建筑設計 （1）單體設計 （2）抗震設防 （3）日照分析 5、消防設計6、工程管線綜合規(guī)劃十、經(jīng)濟技術(shù)指標十一、附圖一、項目解讀1、研究背景 隨著深圳特區(qū)“一體化”的實施與深化，給原特區(qū)外的地區(qū)帶來了新的發(fā)展機遇。市政府高度重視原特區(qū)外的發(fā)展與建設，尤其在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善配套設施、提升居住環(huán)境、提升城市面貌等方面提

3、出更高要求。寶龍園區(qū)作為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9+2”片區(qū)一個組成部分，是位于龍崗區(qū)面積最大、產(chǎn)業(yè)基礎最好、最具發(fā)展?jié)摿Φ母咝聢@區(qū)，規(guī)劃面積35.58平方公里。園區(qū)企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，效益連年攀升。2、地塊位置與范圍 寶龍園區(qū)配套生活區(qū)地塊（地塊編號為G11101-0022）位于夏蓮路以西、寶龍七路以東、寶龍大道以南、清風大道以北，總占地10456.80平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)配套用地，其中建設用地面積5967.7平方米，綠地面積4489.06平米，此次容積率調(diào)整研究的范圍是其中5967.7平方米的建設用地。二、上層次規(guī)劃概況 1、深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）深圳市城市總體規(guī)劃（201

4、0-2020）提出：寶龍工業(yè)城地區(qū)作為產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，與碧嶺、大工業(yè)區(qū)組成寶龍碧嶺大工業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造片區(qū)：重點發(fā)展集成電路、計算機與通信、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械、新材料、新能源、汽車及汽車電子與配件、大型先進裝備制造等先進制造業(yè)。本片區(qū)的發(fā)展目標是：利用寶龍工業(yè)城地區(qū)特定的區(qū)位及資源優(yōu)勢，建設交通條件便利、配套設施完備、環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。本片區(qū)的功能定位是 ：發(fā)展以 集成電路、光電子為主導的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造基地。 2、深圳市龍崗204-01&02號片區(qū)寶龍工業(yè)城地區(qū)法定圖則項目位置本地塊屬于寶龍工業(yè)城地區(qū)的配套生活區(qū)，總占地10456.80平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)配套用地，其中

5、建設用地面積5967.7平方米，綠地面積4489.06平米。本次規(guī)劃范圍屬于11-02號地塊，控制指標如表：附表：地塊控制表地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)用地面積（）容積率備注11-02R3三類居住用地10456.800.5依據(jù)政府批件三、規(guī)劃依據(jù)（1）中華人民共和國土地管理法（1999年）；（2）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年）；（3）深圳市城市規(guī)劃標準與準則（2004）；（4）深圳市城市總體規(guī)劃（20102020年）；（5）深圳市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）；（6）深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃；（7）深圳市經(jīng)濟特區(qū)近期建設與土地利用規(guī)劃（2011-2015）；

6、（8）深圳市近期建設規(guī)劃2010年度實施計劃及土地利用計劃；（9）深圳市近期建設與土地利用計劃2011年度實施計劃；（10）龍崗區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃；（11）深圳市詳細藍圖編制技術(shù)規(guī)定（試行）；（12）深圳市法定圖則地塊容積率確定指引（試行）；（13）深圳市龍崗204-01&02號片區(qū)寶龍工業(yè)城地區(qū)法定圖則（14）關(guān)于為進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見（深府【2006】106號）；（15）基地內(nèi)用地紅線等基礎資料；（16）其他相關(guān)的法律、法規(guī)、條例等。四、現(xiàn)狀分析 1、區(qū)位條件分析 （1）地理區(qū)位條件寶龍工業(yè)園位于205國道佗城大坪山地段，離河龍高速公路出口

7、3公里，南臨東江，北靠京九與廣梅汕鐵路交匯點龍川客運站及龍川北編組站，有良好的區(qū)位優(yōu)勢。寶龍園區(qū)作為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9+2”片區(qū)一個組成部分，是位于龍崗區(qū)面積最大、產(chǎn)業(yè)基礎最好、最具發(fā)展?jié)摿Φ母咝聢@區(qū)。 （2）交通區(qū)位條件寶龍園區(qū)位于龍崗中心區(qū)域，緊鄰龍崗中心城，對外交通便捷，通過惠鹽、機荷、深汕、南通道等高、快速干線，可快速到達鹽田港、皇崗口岸、寶安機場。優(yōu)越的區(qū)位交通條件，為園區(qū)奠定了良好的發(fā)展基礎。 （3）周邊環(huán)境及基礎設施配套 2、土地利用現(xiàn)狀五、規(guī)劃原則及目的 1、規(guī)劃設計原則區(qū)域協(xié)調(diào)原則把握上層次規(guī)劃設計要點，充分考慮編制地塊與組團及周邊在土地利用、道路交通、配套、市政設施建

8、設等方面的銜接與協(xié)調(diào)，實現(xiàn)環(huán)境的統(tǒng)一。公眾優(yōu)先的原則（1）研究地塊必須保證將公共領(lǐng)域的重要性置于私人利益之上。公共空間應是有形的而不是建筑布置完后剩下的零碎場地；公共空間在建筑布局中應優(yōu)先得到安排；（2）地塊廣場、綠地等是具有特殊用途和相當規(guī)模的公共開放空間，通過精心的場地規(guī)劃設計促進公共開放空間的有效利用；（3）地塊的公共空間應當設計成為輕松、安全的場所。集約土地原則從全市土地政策及規(guī)劃建設發(fā)展方向出發(fā)，加強地塊開發(fā)建設力度，規(guī)劃設計以集約土地為原則，與周邊已建設片區(qū)相協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)“效益深圳”、“和諧深圳”的宏偉目標。區(qū)域協(xié)調(diào)原則（1）地塊與周邊在社會、經(jīng)濟、文化、人文等多方面的融合、互補。

9、（2）地塊以公共交通為核心的交通與外部大交通網(wǎng)絡的銜接協(xié)調(diào)性；（3）利用自然條件所決定的綠帶或野生生物生息地帶的形式，與地塊在建設期間的提升及協(xié)調(diào)；生態(tài)原則（1）考慮節(jié)約資源，使廢棄物的量達到最小；（2）通過利用自然排水和耐干旱的地勢造型以實現(xiàn)水的循環(huán)利用，達到水資源的有效利用。 2、規(guī)劃目的本項目地塊規(guī)劃研究是以詳實現(xiàn)場調(diào)查為基礎，從集約利用土地資源、提升園區(qū)配套設施建設水平、提升園區(qū)整體環(huán)境形象等方面出發(fā)，通過對地塊規(guī)劃條件研究，分析提出項目地塊用地范圍及開發(fā)建設指標、項目地塊功能布局及規(guī)劃方案等，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。六、調(diào)整必要性分析 1、園區(qū)用地效益分析我市已經(jīng)擁有

10、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和中西部地區(qū)第一個國家級出口加工區(qū)。從2002年開始，根據(jù)“劃行歸類、集聚發(fā)展“的原則，還逐步建立了以機械加工開發(fā)區(qū)（現(xiàn)為新蕪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）、鳩江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長江大橋開發(fā)區(qū)、三山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等省級工業(yè)園區(qū)為骨干的一批特色工業(yè)園區(qū)，形成了行業(yè)優(yōu)勢明顯、規(guī)模結(jié)構(gòu)良好、發(fā)展特色鮮明、經(jīng)濟效益突出的工業(yè)園區(qū)體系。經(jīng)過多年的建設，目前我市各工業(yè)園區(qū)市政配套設施基本配備，公共服務機構(gòu)基本健全，園區(qū)內(nèi)供水、供電、道路、燃氣等設施基本實現(xiàn)全覆蓋。但隨著入駐各工業(yè)園區(qū)企業(yè)數(shù)量的不斷增多，產(chǎn)業(yè)人口的大量集聚，園區(qū)配套功能滯后的問題也日益凸現(xiàn)，在一定程度上制約了園區(qū)經(jīng)濟的快

11、速健康發(fā)展。 2、園區(qū)配套服務分析工業(yè)園區(qū)建設是發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)的重要抓手和基礎，工業(yè)園區(qū)公共配套設施建設，是園區(qū)長期良性發(fā)展的基礎和保障，加快完善公共配套設施，是園區(qū)建設的必然要求。應當進一步開闊視野，明確思路，堅持可持續(xù)發(fā)展原則，加速工業(yè)園區(qū)配套設施建設。主動承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升拓展園區(qū)現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)水平和規(guī)模，以較完備的基礎設施，配套的公共服務，把我市各工業(yè)園區(qū)打造成為主導產(chǎn)業(yè)明確、協(xié)作配套合理、行業(yè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 3、園區(qū)環(huán)境形象分析 七、調(diào)整可行性分析 1、地塊自身條件分析 2、相關(guān)規(guī)劃容積率要求3、周邊地塊容積率比較4、園區(qū)發(fā)展需求分析隨著我市多個工業(yè)園區(qū)的建立,為改善我市投資環(huán)境、實施招商引資、促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和集約化利用土地資源等均發(fā)揮了重要作用，其優(yōu)越性逐步得到顯現(xiàn)。但是,由于許多園區(qū)的交通、衛(wèi)生、信息網(wǎng)絡等配套建設還不夠完善,給進駐園區(qū)的企業(yè)和員工帶來了一些生產(chǎn)、工作和