乙出資300萬元人民幣

1、同濟大學(xué) 2004-2005 學(xué)年第二學(xué)期房地產(chǎn)估價期終考試試卷(A)專業(yè)學(xué)號姓名成績一、單項選擇題（每題2 分，共 30 分）1、 用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù)。A 、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實際C、類似房地產(chǎn)的最高D、類似房地產(chǎn)的最低2、 建筑物每層的設(shè)計建筑面積最有可能（）每層的銷售建筑面積。A 、大于B、小于C、等于D、大于等于3、 房地產(chǎn)報酬率=（） +風險調(diào)整值A(chǔ) 、平均利潤率B 、安全利率C、經(jīng)濟增長率D 、銀行貸款利率4、（）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定房地產(chǎn)是否處在最高最佳使用狀態(tài)。A 、均衡原理B、適合原理

2、C、收益遞增D 、收益遞減5、 運用假設(shè)開發(fā)法估價時，選擇最佳開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，最重要的是選擇（）。A 、最佳的用途B、最適當?shù)囊?guī)模C、最合適的檔次D、最適宜的時間6、 成本法的理論依據(jù)是（）。A 、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預(yù)期原理D、供求原理7、 影響房地產(chǎn)價格水平的最終因素是（）。A 、行政因素B、自身條件C、供求狀況D 、環(huán)境因素8 、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于（）。A 、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟折舊D 、會計折舊9、 一般來說決定房地產(chǎn)價格的最主要因素是（）。A 、市場因素B、環(huán)境因素C、地段因素D、實物因素

3、10、生地價是指（）。A 、城市中待拆遷土地之地價B 、未開發(fā)農(nóng)地、荒地之地價C、可供直接用于建設(shè)的土地之地價D 、沒有建筑物的土地之地價11、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是（）。A 、成本法B、假設(shè)開發(fā)法C、收益法D、市場比較法12、房地產(chǎn)的（），是經(jīng)濟學(xué)上所講的外部性。A 、相互影響性B、保值增值性C、數(shù)量有限性D、壽命長久性13、某宗房地產(chǎn)應(yīng)采用市場比較法、成本法、 收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(yīng)（）。A 、取三者的平均值B 、取三者的中間值C、任選其中之一D 、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定14、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會（）。A 、上升B、下降C、不變D、升降

4、難定15、估價中搜集什么樣的實例資料，主要取決于（）。A 、估價目的B、擬采用的估價方法C、估價時點D、估價對象的用途1二、多項選擇題（每題答對一個選項得0.5 分，全對得2 分，錯答不得分，共30 分）1、 建筑容積率與房地產(chǎn)價格通常存在如下關(guān)系（）。A 、容積率越低，房地產(chǎn)價格越高B、容積率越低，房地產(chǎn)價格越低C、容積率越低，土地單價越高D、容積率越高，土地單價越高2、 一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，應(yīng)具有（）是對估價能力的要求。A 、扎實的理論知識B 、廣泛的社會關(guān)系C、良好的職業(yè)道德D 、豐富的實務(wù)經(jīng)驗3、 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。A 、房地產(chǎn)具有獨一無二性B 、政府部門要求估

5、價C、房地產(chǎn)的價值量較大D 、估價人員要求估價4、由（）等原因?qū)е路康禺a(chǎn)的價值增加，是房地產(chǎn)的自然增值。A 、需求增加B 、裝修改造C、交通改善D、通貨膨脹5、 最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（）。A 、法律上允許B、程序上合理C、技術(shù)上可能D、財務(wù)上可行6、 在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。A 、土地取得成本B 、開發(fā)成本C、管理費用D、銷售費用7、 建筑物的物質(zhì)折舊包括（）。A 、房型落后B、正常使用的磨損C、功能折舊D、意外的破壞損毀8、 某建筑物重置價格為C,殘值率為0，正常使用的經(jīng)濟壽命為N 年，現(xiàn)已使用了t 年，經(jīng)估價人員觀察判斷剩余經(jīng)濟壽命n 年，且 N n

6、+t，以直線法計算折舊總額的適宜公式為（）。CnB、CtCtCN nA 、nC、D 、NtNNtaiVt9、公式V的假設(shè)前提是（）。i 1 1r i1rtA 、已知未來某年的房地產(chǎn)價格為V tB、在已知房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化C、r 每年不變且大于或等于零D、年期無限10、收益性房地產(chǎn)價值的高低，取決于（）等因素。A 、可獲凈收益的的大小B 、建筑物的質(zhì)量好壞C、獲得凈收益的可靠性D 、可獲凈收益期限的長短11、下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。A 、拆遷補償估價B 、在建工程估價C、出讓地塊估價D 、房改售房估價12、基準地價表達的是（）。A 、城市土地價格水平B、某一時點的土地

7、價格C、不同區(qū)域的土地價格D、不同用途的土地價格13、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（）。A 、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B、在寫字樓旁新建大型游樂場C、在住宅區(qū)道路禁止貨車通行D、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路214、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A 、交通建設(shè)B、市場供求變化C、人口素質(zhì)變化D、所在地區(qū)衰落15、在評估期房價格時， （）。A 、估價對象狀況為估價時點的B 、估價對象狀況為未來的C、房地產(chǎn)市場情況為估價時點的D、房地產(chǎn)市場情況為未來的三、計算題（每題10 分，共 40 分）1、為評估一房地產(chǎn)于2005 年 1 月 1 日的市場價格，現(xiàn)選用三個

8、比較案例A 、 B 、 C，其交易日期分別為 2004 年 4 月 30 日、6 月 30 日和 8 月 30 日。交易單價分別為 8600 元 /、 8250 元 /、和 8888 元 /。已知：（1）案例 A 、 C 為正常交易，B 低于正常價格4%；（2）該類房地產(chǎn)價格在2004 年 3 月底至 7 月底間平均每月上漲1%，2004 年 7 月底至當前平均每月上升1.5% ；（3）比較案例和估價對象處于同一地區(qū)，其他方面狀況也基本相同；（4）估價對象的土地使用權(quán)年限為 50 年，比較案例 A 、 B 、C 土地使用權(quán)年限分別為 45 年、 50 年和 55 年；（5）土地還原利率為7%。

9、2、某建筑物于1999 年 12 月 30 日開工建設(shè)，于2002 年 12 月 30日竣工。 其土地使用年限50 年（從開工之日起計） ；建筑物耐用年限60年，殘值率為0，建筑物重置價為1600 元/ 平方米。試評估該建筑物于2004 年 12 月 30 日的單價。33、 6 年前，甲提供一宗 1000 m2、土地使用年限為50 年的土地，乙出資300 萬元人民幣，合作建設(shè) 3000 m 2 建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2 年，建成后，其中1000 m 2 建筑面積歸甲所有， 2000 m 2 建筑面積由乙使用 20 年，期滿后無償歸甲所有。 現(xiàn)今， 乙有意擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。試估算乙方應(yīng)出資

10、多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80 元，出租率為85，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35，報酬率為10。4、需要評估某成片生地的現(xiàn)時價格。已知該成片生地的面積為2 平方公里，適宜開發(fā)成熟地后分塊轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓面積比率為60% ；市場調(diào)查分析獲知，該類土地的小塊熟地轉(zhuǎn)讓價為 1000 元 /平方米； 將生地開發(fā)成熟地的周期為2 年，開發(fā)成本和管理費等為2.5 億元 /平方公里， 其中的 60%在第 1 年均勻投入， 40%在第 2 年均勻投入，貸款利率為10%，投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中買賣雙方要繳納的稅費分別為轉(zhuǎn)讓價格的2.0%和 3.5

11、%。試評估該成片生地的現(xiàn)時總價。4同濟大學(xué) 2004-2005 學(xué)年第二學(xué)期房地產(chǎn)估價期終考試試卷(B)專業(yè)學(xué)號姓名成績一、單項選擇題（每題2 分，共 30 分）1、 某開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000 ，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高 17 層（其中 1 4 層為建筑面積相等的裙房，5 17 層為標準層），則標準層每層建筑面積為（）。A、 882B、 1765C、1667D、 15382、 收益法中的運營費用率是指（）。A 、運營費用與潛在毛收入之比B 、運營費用與總收益之比C、運營費用與凈收益費用之比D 、運營費用與有效毛收入之比3、 在一定時期內(nèi)， 開發(fā)周期較短的房

12、地產(chǎn)與開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)比較，前者的（）。A 、供給的價格彈性比較大B、供給的價格彈性比較小C、需求的價格彈性比較大D、需求的價格彈性比較小4、 某宗土地 50 年使用權(quán)的價格為1000 萬元，現(xiàn)探測其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價值為 500 萬元。若土地報酬率為7%，則該宗土地30 年使用權(quán)的價格為 （）。A 、 899 萬元B、 1000 萬元C、1349 萬元D 、1500 萬元5、 某商業(yè)房地產(chǎn)需要估價，其建筑面積1000 ，下列交易實例中（）肯定不適宜作為可比實例。A 、建筑面積800 ，成交價格 1840 萬元B 、建筑面積1500 ，成交價格3450 萬元C、建筑面積2500

13、 ，成交價格5500 萬元D、建筑面積500 ，成交價格600 萬元6、 同一宗房地產(chǎn)，在同一估價時點得出不同且都合理的估價結(jié)果，這是因為（）A 、估價機構(gòu)不同B 、估價目的不同C、估價日期不同D 、估價人員不同7、 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和 8%，某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297 萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）萬元。A 、 323B 、 275C、273D、 2588、 假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用（）求取。A 、市場比較法B、收益法C、成本法D 、長期趨勢法9、 當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆

14、除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（）進行估價。A 、保持現(xiàn)狀前提B 、裝修改造前提C、轉(zhuǎn)換用途前提D、重新利用前提10、估價時點是指（）。A 、估價實務(wù)操作的日期B 、評估房地產(chǎn)價格發(fā)生的日期C、開始估價的日期D 、提交估價報告的日期11、（），是按經(jīng)營使用方式劃分的房地產(chǎn)類型。A 、居住、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)B、生地、毛地、熟地等房地產(chǎn)C、收益性、非收益性房地產(chǎn)D、出售、出租、營業(yè)等房地產(chǎn)512、甲土地的地質(zhì)條件優(yōu)于乙土地，在其上建造同樣的建筑物，則（）。A 、甲土地的價格高于乙土地B、乙項目的造價高于甲項目C、乙項目的價格高于甲項目D、甲項目的造價高于乙項目13、其他

15、條件相同，期房價格一般（）現(xiàn)房價格。A 、高于B、低于C、等于D、不可比14、甲、乙兩宗房地產(chǎn)分別為住宅和店鋪，調(diào)查并計算得到兩者的凈收益相同，則（）。A 、兩者總價相同B 、甲的總價低于乙的總價C、甲的總價高于乙的總價D 、無法判斷兩者價格的高低15、樓面地價 =（）A 、土地單價÷建筑面積B 、土地價格÷建筑容積率C、土地單價÷容積率D 、容積率÷土地單價二、多項選擇題（每題答對一個選項得0.5 分，全對得2 分，錯答不得分，共30 分）1 、建筑物是指由（）等組成的人工建筑而成的整體物。A 、建筑設(shè)計B、建筑設(shè)備C、建筑材料D、建筑構(gòu)配件2、 （）

16、不是事實價值。A 、比準價格B、成交價格C、原始價值D、理論價格3、 房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用（）。A 、房地產(chǎn)出租B、房地產(chǎn)保險C、房屋繼承、分割D 、房地產(chǎn)拍賣抵債4、 房地產(chǎn)價格的形成條件是（）。A 、房地產(chǎn)的有用性B 、房地產(chǎn)的稀缺性C、房地產(chǎn)的有效需求D 、人們對房地產(chǎn)的需要5、 不同類型房地產(chǎn)的估價，其估價對象房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點時的狀況，可以是（）。A 、過去回顧性估價B 、未來預(yù)測性估價C、期房估價D 、現(xiàn)房估價6、 建筑物的重新購建價格是（）的價格。A 、扣除折舊后B、估價時點時C、客觀D、建筑物全新狀態(tài)下7、 搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的（）。A

17、 、成交價格B、議價時間C、成交日期D 、付款方式8、 運用收益法評估房地產(chǎn)價格時，影響估價結(jié)論準確性的因素有（）A 、總收益的準確性B 、費用及扣除項目的準確性C、基準地價的準確性D 、還原利率的準確性9、 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（）。A 、前期B、建造期C、保修期D、租售期10、用假設(shè)開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握（）。A 、計息方法B、報酬率C、計息基礎(chǔ)D 、計息期11、基準地價評估時的地價區(qū)段是根據(jù)（）的原則來劃分的。A 、形狀相似B、用途相似C、地價相近D、地段相連12、房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能引起（）。A 、房地產(chǎn)價格上漲B 、房地產(chǎn)價格下跌C、房地產(chǎn)需求增加D 、房地

18、產(chǎn)價格平抑13、由（）等原因?qū)е路康禺a(chǎn)的價值增加，不是房地產(chǎn)的自然增值。A 、需求增加B、裝修改造C、交通改善D、通貨膨脹614、一宗房地產(chǎn)的土地價值為40 萬元，建筑物價值為60 萬元，已抵押貸款45 萬元，作為某種目的的估價結(jié)果為55 萬元，則該估價目的可能是（）。A 、買賣B 、抵押貸款C、拆遷補償D 、保險15、下列各種價格種肯定是事實的有（）。A 、評估價格B、可比實例價格C、非公平市價D 、交易實例價格三、計算題（每題10 分，共 40 分）1、為評估某宗房地產(chǎn)的價格，調(diào)查選取了A 、B 、 C 三宗可比實例，有關(guān)資料如下：實例ABC成交價格5000 元 /5600 元 /5300

19、 元 /成交日期2004年 12月1日2004年 5月1日2004年9月1日交易情況 1%0%2%房地產(chǎn)狀況2%1%2%上表交易情況中， 負值表示低于正常價格的幅度， 正值表示高于正常價格的幅度。 房地產(chǎn)狀況因素中， 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準， 負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。該類房地產(chǎn)的價格指數(shù)2004年 5月1 日為 998、9 月 1 日為 1018、12 月 1 日為 1028、 12 月 31 日為 1032（以 1999 年 1 月 1 日為基準 1000）。試利用上述資料評估該宗房地產(chǎn)于2004 年 12 月 31 日的市場價格。2、有一辦公用房，2002 年 1 月底出租，年凈租金收益為6 萬元，契約租期為5年，5年租賃期滿后的年凈收益每年遞增2%，假定還原利率為 12%，試評估該辦公用房2005 年 1