個人住房抵押貸款課件

1、個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款2 本章目錄本章目錄第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算 第三節(jié)第三節(jié) 個人住房抵押貸款的合同關(guān)系個人住房抵押貸款的合同關(guān)系 第四節(jié)第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 第五節(jié)第五節(jié) 個人住房抵押貸款的若干問題個人住房抵押貸款的若干問題3 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述貸款貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款信用貸款信用貸款質(zhì)押貸款質(zhì)押貸款抵押貸款抵押貸款保證貸款保證貸款 一、個人住房抵押貸款的概念一、個人住房抵押貸款的概念4 1. 1.抵押貸款

2、抵押貸款 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 抵押貸款通常是指借款人抵押貸款通常是指借款人( (個人或法人個人或法人) )以自己或第以自己或第三人現(xiàn)有的不動產(chǎn)為擔(dān)保而向銀行申請貸款的行為。三人現(xiàn)有的不動產(chǎn)為擔(dān)保而向銀行申請貸款的行為。 抵押貸款的特點：抵押貸款的特點： (1)(1)抵押物既可以是房地產(chǎn)，也可以是其他財產(chǎn)抵押物既可以是房地產(chǎn)，也可以是其他財產(chǎn) (2)(2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的抵押物既可以是自己的，也可以是他人的 (3)(3)抵押物是現(xiàn)有的財產(chǎn)抵押物是現(xiàn)有的財產(chǎn) (4)(4)貸款用途多樣，但通常不得用于權(quán)益性投資貸款用途多樣，但通常不得用于權(quán)益性

3、投資 (5)(5)抵押物價值通常需要評估抵押物價值通常需要評估 /5 2. 2.個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款特指購房人將其所要購買的房地個人住房抵押貸款特指購房人將其所要購買的房地產(chǎn)抵押給銀行，從銀行貸款后用于支付所要購買的房地產(chǎn)抵押給銀行，從銀行貸款后用于支付所要購買的房地產(chǎn)，購房人按約定還本付息，還清后解除抵押。產(chǎn)，購房人按約定還本付息，還清后解除抵押。 個人住房抵押貸款的特點：個人住房抵押貸款的特點： (1)(1)抵押物就是其所要購買的房地產(chǎn)抵押物就是其所要購買的房地產(chǎn) (2)(2)抵押貸款只能用于購買房地產(chǎn)抵

4、押貸款只能用于購買房地產(chǎn) (3)(3)辦理抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有關(guān)系辦理抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有關(guān)系 /6 一次性付款和抵押貸款購房的比較一次性付款和抵押貸款購房的比較 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 一次性付款購房的優(yōu)點：一次性付款購房的優(yōu)點：(1)(1)節(jié)省利息支出；節(jié)省利息支出；(2)(2)購房后沒有定期的經(jīng)濟壓力；購房后沒有定期的經(jīng)濟壓力；(3)(3)轉(zhuǎn)手容易。轉(zhuǎn)手容易。 一次性付款購房的缺點：一次性付款購房的缺點：(1)(1)一次性付款壓力一次性付款壓力大；大；(2)(2)資金沉淀，機會成本較高。資金沉淀，機會成本較高。 抵押貸款購房的優(yōu)點：抵押貸款購房的優(yōu)點：

5、(1)(1)提前消費；提前消費；(2)(2)可可將資金用于其他投資。將資金用于其他投資。 抵押貸款購房的缺點：抵押貸款購房的缺點：(1)(1)還款壓力大，心理還款壓力大，心理負(fù)擔(dān)重；負(fù)擔(dān)重；(2)(2)變現(xiàn)較慢。變現(xiàn)較慢。 /7 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款在我國通常被稱為個人住房抵押貸款在我國通常被稱為“按揭按揭”。 “ “按揭按揭”一詞的來源有兩種說法：一詞的來源有兩種說法： (1)(1)按揭是英文按揭是英文“Mortgage”Mortgage”的粵語音譯，本意是的粵語音譯，本意是抵押，后于抵押，后于2020世紀(jì)世紀(jì)9090年代從香港引入內(nèi)地房地

6、產(chǎn)市場年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場并逐漸流行，現(xiàn)成了并逐漸流行，現(xiàn)成了“個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款”的俗稱。的俗稱。 (2)“(2)“按揭按揭”是個組合詞，是個組合詞，“按按”的意思是的意思是“抵抵押押”，“揭揭”的意思是的意思是“解押解押”。 /8 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的好處：發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的好處： (1)(1)對個人：提前改善居住條件。對個人：提前改善居住條件。 (2)(2)對開發(fā)商：提前回籠資金，促進房地產(chǎn)業(yè)繁榮。對開發(fā)商：提前回籠資金，促進房地產(chǎn)業(yè)繁榮。 (3)(3)對銀行：擴大業(yè)務(wù)，增加利潤對銀行：擴大業(yè)務(wù)，

7、增加利潤( (優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)) )。/9 二、個人住房抵押貸款的類型二、個人住房抵押貸款的類型 1.1.按照貸款性質(zhì)劃分按照貸款性質(zhì)劃分 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 (1) (1)商業(yè)貸款商業(yè)貸款( (商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)銀行發(fā)放) ) (2) (2)公積金貸款公積金貸款( (政策性貸款，公積金管理中心負(fù)責(zé)運作政策性貸款，公積金管理中心負(fù)責(zé)運作) ) (3) (3)組合貸款組合貸款( (公積金貸款公積金貸款+ +商業(yè)貸款商業(yè)貸款) /) /10 2. 2.按照房地產(chǎn)類型劃分按照房地產(chǎn)類型劃分 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 (1)“ (1)“一

8、手房一手房”抵押貸款抵押貸款 “一手房一手房”是指初次交易的房地產(chǎn)，包括是指初次交易的房地產(chǎn)，包括期房和現(xiàn)期房和現(xiàn)房房。因此又分為現(xiàn)房抵押貸款和期房抵押貸款兩類。因此又分為現(xiàn)房抵押貸款和期房抵押貸款兩類。 (2)“(2)“二手房二手房”抵押貸款抵押貸款 “ “二手房二手房”是指已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和土地使用是指已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，在二級市場上合法交易的住房和商業(yè)用房。權(quán)證，在二級市場上合法交易的住房和商業(yè)用房。 /11 相關(guān)概念相關(guān)概念期房和現(xiàn)房期房和現(xiàn)房 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得

9、商品房預(yù)售許可證至取得房地產(chǎn)權(quán)證證至取得房地產(chǎn)權(quán)證( (大產(chǎn)證大產(chǎn)證) )期間的商品房。期期間的商品房。期房在港澳地區(qū)被稱做為房在港澳地區(qū)被稱做為“樓花樓花”。 現(xiàn)房是指消費者在購買時具備入住條件的商品現(xiàn)房是指消費者在購買時具備入住條件的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證( (房產(chǎn)證和房產(chǎn)證和土地使用證土地使用證) )的商品房。的商品房。 /12 2. 2.按照房地產(chǎn)性質(zhì)劃分按照房地產(chǎn)性質(zhì)劃分 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 (1) (1)商品房抵押貸款商品房抵押貸款 (2)(2)經(jīng)濟適用房抵押貸款經(jīng)濟適用房抵押貸款 (3)(3)其

10、他政策性住房抵押貸款其他政策性住房抵押貸款( (房改房、兩限房等房改房、兩限房等) ) /13 三、個人住房抵押貸款的期限三、個人住房抵押貸款的期限 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款的期限最長不超過個人住房抵押貸款的期限最長不超過3030年，目前貸年，目前貸款期限款期限10-2010-20年的較為常見。年的較為常見。 此外，銀行還要結(jié)合貸款申請人的年齡來確定貸款此外，銀行還要結(jié)合貸款申請人的年齡來確定貸款期限。貸款申請人貸款時的年齡與貸款期限之和通常期限。貸款申請人貸款時的年齡與貸款期限之和通常不超過其法定退休年齡不超過其法定退休年齡( (男性男性606

11、0周歲，女性周歲，女性5555周歲周歲) )。 /14 四、個人住房抵押貸款的額度四、個人住房抵押貸款的額度 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 個人住房抵押貸款的額度最高不超過所購房價的個人住房抵押貸款的額度最高不超過所購房價的80%80%，通常最高為，通常最高為70%70%，即首付款比例要達到，即首付款比例要達到30%30%。 個人住房抵押貸款的最高額度經(jīng)常根據(jù)市場情況調(diào)個人住房抵押貸款的最高額度經(jīng)常根據(jù)市場情況調(diào)整。中國人民銀行規(guī)定從整。中國人民銀行規(guī)定從20082008年年1010月月2727日起，商業(yè)性日起，商業(yè)性個人住房抵押貸款的最低首付款比例調(diào)整為個人住房抵押

12、貸款的最低首付款比例調(diào)整為20%20%。為抑。為抑制炒房，制炒房，20102010年年4 4月，國務(wù)院決定將購買商品住房的首月，國務(wù)院決定將購買商品住房的首付款比例調(diào)整到付款比例調(diào)整到30%30%及以上，對購買第二套及以上，對購買第二套( (含含) )以上住以上住房的，要求首付比例不得低于房的，要求首付比例不得低于50%50%。 /15 五、個人住房抵押貸款的利率五、個人住房抵押貸款的利率 我國個人住房抵押貸款實行浮動利率，對已經(jīng)發(fā)生我國個人住房抵押貸款實行浮動利率，對已經(jīng)發(fā)生的貸款，利率調(diào)整的當(dāng)年仍執(zhí)行調(diào)整前的利率，并于利的貸款，利率調(diào)整的當(dāng)年仍執(zhí)行調(diào)整前的利率，并于利率調(diào)整的次年率調(diào)整的次

13、年1 1月月1 1日起執(zhí)行新的利率。日起執(zhí)行新的利率。 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述貸款利率貸款利率(2010(2010年年1010月月2020日起日起) )貸款年限貸款年限1 1年年2 2年年3 3年年4 4年年5 5年年5 5年以上年以上公積金貸款公積金貸款3.503.504.054.05商業(yè)貸款商業(yè)貸款( (基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)利率) )5.565.565.605.605.605.605.965.965.965.966.146.14商業(yè)貸款商業(yè)貸款( (下浮下浮1515) )4.734.734.764.764.764.765.075.075.075.075.225.22

14、商業(yè)貸款商業(yè)貸款( (下浮下浮3030) )3.893.893.923.923.923.924.174.174.174.174.304.30商業(yè)貸款商業(yè)貸款( (上浮上浮10%)10%)6.126.126.166.166.166.166.566.566.566.566.756.7516 六、個人住房抵押貸款的擔(dān)保六、個人住房抵押貸款的擔(dān)保 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 (1) (1)現(xiàn)房現(xiàn)房以所購買的房地產(chǎn)為擔(dān)保以所購買的房地產(chǎn)為擔(dān)保( (抵押形式抵押形式) )。 (2)(2)期房期房由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保( (以保以保證形式證形式)

15、 )，擔(dān)保期限為貸款發(fā)放之日起至購房者取得房，擔(dān)保期限為貸款發(fā)放之日起至購房者取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書并辦妥房地產(chǎn)抵押登記為止。地產(chǎn)權(quán)屬證書并辦妥房地產(chǎn)抵押登記為止。 /17 七、個人住房抵押貸款的違約處理七、個人住房抵押貸款的違約處理 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 (1) (1)借款人逾期還款，銀行按逾期天數(shù)加收逾期額借款人逾期還款，銀行按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收。萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收。 (2)(2)借款人連續(xù)幾期沒有償還貸款本息或貸款合同借款人連續(xù)幾期沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行

16、有權(quán)將抵押的房期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)將抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣并就價款優(yōu)先受償，或經(jīng)借款人同意地產(chǎn)拍賣、變賣并就價款優(yōu)先受償，或經(jīng)借款人同意直接折價受償，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。直接折價受償，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。 (3)(3)借款人提前還貸借款人提前還貸( (詳見第四節(jié)詳見第四節(jié)) )。 /18 八、個人住房抵押貸款的償還方式八、個人住房抵押貸款的償還方式 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 根據(jù)中國人民銀行根據(jù)中國人民銀行個人住房擔(dān)保貸款管理辦法個人住房擔(dān)保貸款管理辦法的規(guī)定，貸款期限在的規(guī)定，貸款期限在1 1年期以內(nèi)年期以內(nèi)( (含含) )的，實

17、行到期一次的，實行到期一次還本付息，利隨本清。對于貸款期限在還本付息，利隨本清。對于貸款期限在1 1年期以上的，年期以上的，大多采用按月分期償還本息的方式。大多采用按月分期償還本息的方式。 按月分期還款的方式有按月分期還款的方式有等額本息等額本息、等額本金等額本金、等比等比還款還款、等差還款等差還款等方式，其中以等額本息最為常見。等方式，其中以等額本息最為常見。 銀監(jiān)會規(guī)定借款人的房地產(chǎn)支出銀監(jiān)會規(guī)定借款人的房地產(chǎn)支出( (月還款額月還款額+ +物業(yè)管物業(yè)管理費理費) )占其可支配收入的占其可支配收入的50%50%以下，否則應(yīng)增加共同借以下，否則應(yīng)增加共同借款人或延長貸款期限或減少貸款額度等。

18、款人或延長貸款期限或減少貸款額度等。 /19 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 等額本息還款法即等額本息還款法即借款人每月按相等的借款人每月按相等的金額償還貸款本息，金額償還貸款本息，其中每月貸款其中每月貸款利息按利息按月初剩余貸款本金計月初剩余貸款本金計算算并逐月結(jié)清。并逐月結(jié)清。每月還款額固定，但每月還款額固定，但本金比重逐月遞增、本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。利息比重逐月遞減。/ 1. 1.等額本息還款方式等額本息還款方式20 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 等額本息還款的特點：等額本息還款的特點： (1)(1)客戶還貸壓力均衡；客戶還

19、貸壓力均衡； (3)(3)貸款人操作相對簡單，方便安排收支；貸款人操作相對簡單，方便安排收支； (4)(4)還款總利息較其他還款法要高。還款總利息較其他還款法要高。 等額本息還款的適用：等額本息還款的適用： 經(jīng)濟收入比較穩(wěn)定，或?qū)ψ约何磥淼墓ぷ骷拔磥斫?jīng)經(jīng)濟收入比較穩(wěn)定，或?qū)ψ约何磥淼墓ぷ骷拔磥斫?jīng)濟狀況有信心的購房者。濟狀況有信心的購房者。/21 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 等額本金還款法即等額本金還款法即借款人每月按相等的借款人每月按相等的金額償還貸款本金，金額償還貸款本金，每月貸款每月貸款利息按月初利息按月初剩余貸款本金計算剩余貸款本金計算并并逐月結(jié)清，兩者合計逐

20、月結(jié)清，兩者合計即為每月的還款額。即為每月的還款額。 每期還款額中的本每期還款額中的本金都相同，償還的利金都相同，償還的利息逐月減少。息逐月減少。/ 2. 2.等額本金還款方式等額本金還款方式22 第一節(jié)第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述個人住房抵押貸款概述 等額本金還款的特點：等額本金還款的特點： (1)(1)前期支付的本金和利息較多；前期支付的本金和利息較多； (2)(2)后期還款負(fù)擔(dān)逐月遞減；后期還款負(fù)擔(dān)逐月遞減； (3)(3)總的利息支出較低?？偟睦⒅С鲚^低。 等額本金還款的適用：等額本金還款的適用： 收入較高或想提前還款的人群，或者適合生活負(fù)擔(dān)收入較高或想提前還款的人群，或者適合生活負(fù)擔(dān)

21、會越來越重或預(yù)計收入會逐步減少的人使用。會越來越重或預(yù)計收入會逐步減少的人使用。 /23 一、每月還款額的計算一、每月還款額的計算 1.1.等額本息償還方式等額本息償還方式 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算RPRRRRRR 0 01 12 23 34 4n-2-2n-1-1n1)1 ()1 (nniiiPR式中，式中，R是每月還款額是每月還款額( (本金本金+ +利息利息) )，i為貸款月利率為貸款月利率( (年利率年利率/12)/12)，P為貸款本金，為貸款本金，n為貸款總為貸款總( (月月) )期數(shù)。期數(shù)。/ / 24 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)

22、計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算【例【例1 1】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款金額為款金額為5050萬，貸款期限為萬，貸款期限為1010年，貸款年利率為年，貸款年利率為6%6%，若購房人按月等額本息還款，試計算每期還款額，前若購房人按月等額本息還款，試計算每期還款額，前2 2期期末應(yīng)當(dāng)償還的本金、利息及貸款本金余額。期期末應(yīng)當(dāng)償還的本金、利息及貸款本金余額。 【解【解】 (1)(1)每期還款額每期還款額R = =P i(1+(1+i) )n (1+(1+i) )n-1-1 =500000 =50000055(1+5)(1+5)120120 (1+

23、5)(1+5)120120-1-1 =5551.03( =5551.03(元元) /) /25 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算 (2)(2)第一期應(yīng)還利息第一期應(yīng)還利息 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額貸款月利率貸款月利率i =500000 =500000(6%/12)=2500(6%/12)=2500(元元) ) 第一期應(yīng)還本金第一期應(yīng)還本金 = =月還款額月還款額- -應(yīng)還利息應(yīng)還利息 =5551.03-2500=3051.03(=5551.03-2500=3051.03(元元) ) 第一期期末第一期期末( (第二期期初第二期期初) )貸款本金余額

24、貸款本金余額 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額- -當(dāng)期已還本金額當(dāng)期已還本金額 =500000-3051.03=496948.97(=500000-3051.03=496948.97(元元) ) / /26 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算 (3)(3)第二期應(yīng)還利息第二期應(yīng)還利息 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額貸款月利率貸款月利率i =496948.97 =496948.97(6%/12)=2484.74(6%/12)=2484.74(元元) ) 第二期應(yīng)還本金第二期應(yīng)還本金 = =月還款額月還款額- -應(yīng)還利息應(yīng)還利息 =5551.03-2

25、484.74=3066.29 (=5551.03-2484.74=3066.29 (元元) ) 第二期期末第二期期末( (第三期期初第三期期初) )貸款本金余額貸款本金余額 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額- -當(dāng)期已還本金額當(dāng)期已還本金額 =496948.97-3066.29=493882.68(=496948.97-3066.29=493882.68(元元) ) 依次類推，即可計算得到還款計劃表。依次類推，即可計算得到還款計劃表。 /27 2.2.等額本金償還方式等額本金償還方式 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算上式中，上式中，Rn是第是第n期的還款

26、額期的還款額( (本金本金+ +利息利息) )，Pn為第為第n期的應(yīng)還本金，期的應(yīng)還本金，In為第為第n期的應(yīng)還利息。期的應(yīng)還利息。nnnIPRNPPn/上式中，上式中，P為貸款本金總額，為貸款本金總額，N為貸款總為貸款總( (月月) )期數(shù)。期數(shù)。) 1(nnPnPiI上式中，上式中，i為貸款月利率，為貸款月利率，n當(dāng)期貸款期數(shù)。當(dāng)期貸款期數(shù)。/28 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算【例【例2 2】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為款額為5050萬元，貸款期限是萬元，貸款期限是1010年，貸款年利率為年，貸款

27、年利率為6%6%，若購房人按月等額本金還款，試計算第一期和最后一若購房人按月等額本金還款，試計算第一期和最后一期的還款額，以及相應(yīng)的本金和利息。期的還款額，以及相應(yīng)的本金和利息。 【解【解】 每期應(yīng)還本金每期應(yīng)還本金 Pn=500000=500000120=4166.67(120=4166.67(元元) ) 第一期應(yīng)還利息第一期應(yīng)還利息=500000=5000005=2500(5=2500(元元) ) 第一期還款額第一期還款額=4166.67+2500=6666.67(=4166.67+2500=6666.67(元元) ) 最后一期應(yīng)還利息最后一期應(yīng)還利息 =500000-(120-1)=50

28、0000-(120-1)4166.674166.675=20.83(5=20.83(元元) ) 最后一期還款額最后一期還款額=4166.67+20.83=4187.50(=4166.67+20.83=4187.50(元元) /) /29 二、提前還貸的相關(guān)計算二、提前還貸的相關(guān)計算 提前還款分為提前還款分為提前結(jié)清貸款提前結(jié)清貸款和和部分提前還款部分提前還款。 部分提前還款又分為部分提前還款又分為合同還款日提前還款合同還款日提前還款和和非合非合同還款日提前還款兩種。同還款日提前還款兩種。 合同還款日提前還款是指在借款合同約定的還款合同還款日提前還款是指在借款合同約定的還款日提前還款；日提前還款

29、； 非合同還款日提前還款是指在合同約定以外的任非合同還款日提前還款是指在合同約定以外的任意時間提前還款。意時間提前還款。/ 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算30 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算1.1.合同還款日提前還款合同還款日提前還款【例【例3 3】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為款額為5050萬元，貸款期限是萬元，貸款期限是1010年，貸款年利率為年，貸款年利率為6%6%，按月等額本息還款，月還款額為按月等額本息還款，月還款額為5551.035551.03元。若購房人元

30、。若購房人在第二期還款日還款在第二期還款日還款1010萬元，試計算第二期期末的貸萬元，試計算第二期期末的貸款余額。假設(shè)提前還款后貸款期限及還款方式不變，款余額。假設(shè)提前還款后貸款期限及還款方式不變，則從第三期開始購房人每月還款額應(yīng)該是多少？則從第三期開始購房人每月還款額應(yīng)該是多少？ /31 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算【解】根據(jù)例【解】根據(jù)例1 1，第二期期初貸款余額為，第二期期初貸款余額為496948.97496948.97元，第二期應(yīng)還利息為元，第二期應(yīng)還利息為2484.742484.74元。元。 提前還貸的提前還貸的1010萬元中包含有第二期應(yīng)還利息

31、，故該萬元中包含有第二期應(yīng)還利息，故該1010萬元中屬于本金的是萬元中屬于本金的是100000-2484.74=97515.26100000-2484.74=97515.26元。元。 則 第 二 期 期 末 的 貸 款 余 額 為則 第 二 期 期 末 的 貸 款 余 額 為 4 9 6 9 4 8 . 9 7 -4 9 6 9 4 8 . 9 7 -97515.26=399433.7197515.26=399433.71元。元。 第三期開始每月還款額第三期開始每月還款額 =399433.71=399433.7155(1+5)(1+5)118118 (1+5)(1+5)118118-1-1 =

32、4489.46( =4489.46(元元) ) /32 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算2.2.非非合同還款日提前還款合同還款日提前還款【例【例4 4】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為款額為5050萬元，貸款期限是萬元，貸款期限是1010年，貸款年利率為年，貸款年利率為6%6%，若借款人按月等額本息還款，月還款額為若借款人按月等額本息還款，月還款額為5551.035551.03元，元，貸款發(fā)放日為貸款發(fā)放日為3 3月月1515日。購房人在第一期正常還款后，日。購房人在第一期正常還款后，于于5 5月月5 5日還

33、款日還款1010萬元，從萬元，從5 5月月1515日起恢復(fù)正常還款。試日起恢復(fù)正常還款。試計算提前還貸后的貸款余額及第二期正常還貸計算提前還貸后的貸款余額及第二期正常還貸( (月還款月還款額為額為5551.035551.03元元) )后的貸款余額。后的貸款余額。 /33 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算【解】根據(jù)例【解】根據(jù)例1 1，第二期期初貸款余額為，第二期期初貸款余額為496948.97496948.97元，該期實際天數(shù)為元，該期實際天數(shù)為3030天，則截至到提前還款日的應(yīng)天，則截至到提前還款日的應(yīng)還利息為還利息為496948.97496948.9755

34、20/30=1656.5020/30=1656.50元。元。 5 5月月5 5日所償還的日所償還的1010萬元中包括本金和利息，其中貸萬元中包括本金和利息，其中貸款本金為款本金為100000-1656.50=98343.50100000-1656.50=98343.50元。元。 則 提 前 還 貸 后 的 貸 款 余 額 為則 提 前 還 貸 后 的 貸 款 余 額 為 4 9 6 9 4 8 . 9 7 -4 9 6 9 4 8 . 9 7 -98343.50=398605.4798343.50=398605.47元。元。 提 前 還 款 日 至 第 二 期 還 款 日 的 應(yīng) 還 利 息

35、為提 前 還 款 日 至 第 二 期 還 款 日 的 應(yīng) 還 利 息 為398605.47398605.475510/30=664.3410/30=664.34元。元。 第 二 期 還 款 日 償 還 的 貸 款 本 金 為第 二 期 還 款 日 償 還 的 貸 款 本 金 為 5 5 5 1 . 0 3 -5 5 5 1 . 0 3 -664.34=4886.69664.34=4886.69元。元。 則第二期正常還貸后的貸款余額為則第二期正常還貸后的貸款余額為398605.47-398605.47-4886.69=393718.784886.69=393718.78元。元。/ / 34 三、

36、利率調(diào)整的相關(guān)計算三、利率調(diào)整的相關(guān)計算 利率調(diào)整后，對于已經(jīng)發(fā)生的貸款，每月還款額利率調(diào)整后，對于已經(jīng)發(fā)生的貸款，每月還款額也要相應(yīng)發(fā)生變化，跨年度還款期需分段計算。也要相應(yīng)發(fā)生變化，跨年度還款期需分段計算。 由于利率調(diào)整都從次年的由于利率調(diào)整都從次年的1 1月月1 1日開始執(zhí)行，而還日開始執(zhí)行，而還款日并不剛好都是每月款日并不剛好都是每月1 1日，因此利率調(diào)整計算應(yīng)當(dāng)日，因此利率調(diào)整計算應(yīng)當(dāng)分段計算，即上一還款日至分段計算，即上一還款日至1212月月3131日執(zhí)行原利率結(jié)算日執(zhí)行原利率結(jié)算貸款利息，貸款利息，1 1月月1 1日至下一還款日執(zhí)行新利率。日至下一還款日執(zhí)行新利率。 / 第二節(jié)第

37、二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算35 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算【例【例5 5】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸】某購房人向銀行申請個人住房抵押貸款，貸款額為款額為5050萬元，貸款期限是萬元，貸款期限是1010年，貸款年利率為年，貸款年利率為6%6%，若借款人按月等額本息還款，月還款額為若借款人按月等額本息還款，月還款額為5551.035551.03元，元，貸款發(fā)放日為貸款發(fā)放日為1010月月1515日。假設(shè)當(dāng)年中國人民銀行調(diào)整日。假設(shè)當(dāng)年中國人民銀行調(diào)整個人住房抵押貸款利率為年利個人住房抵押貸款利率為年利4.8%4.8

38、%，試計算次年，試計算次年1 1月月1515日購房人當(dāng)期應(yīng)還的利息。日購房人當(dāng)期應(yīng)還的利息。 【解【解】 第一期應(yīng)還利息第一期應(yīng)還利息=500000=5000005=25005=2500元元 第一期應(yīng)還本金第一期應(yīng)還本金=5551.03-2500=3051.03=5551.03-2500=3051.03元元 第一期期末第一期期末( (第二期期初，即第二期期初，即1111月月1515日日) )貸款余額貸款余額 =500000-3051.03=496948.97=500000-3051.03=496948.97元元 /36 第二節(jié)第二節(jié) 個人住房抵押貸款的相關(guān)計算個人住房抵押貸款的相關(guān)計算 第二期

39、應(yīng)還利息第二期應(yīng)還利息=496948.97=496948.975=2484.745=2484.74元元 第二期應(yīng)還本金第二期應(yīng)還本金=5551.03-2484.74=3066.29=5551.03-2484.74=3066.29元元 第二期期末第二期期末( (第三期期初，即第三期期初，即1212月月1515日日) )貸款余額貸款余額 =496948.97-3066.29=493882.68=496948.97-3066.29=493882.68元元 第三期分為兩段，第一段從第二期期末至年末，應(yīng)第三期分為兩段，第一段從第二期期末至年末，應(yīng)還利息為還利息為493882.68493882.68551

40、6/31=1274.5416/31=1274.54元。元。 第三期第二段從第三期第二段從1 1月月1 1日至日至1 1月月1515日，應(yīng)還利息為日，應(yīng)還利息為493882.68493882.684415/31=955.9015/31=955.90元。元。 第三期應(yīng)還利息合計為第三期應(yīng)還利息合計為2230.442230.44元。元。/37 一、現(xiàn)房抵押貸款一、現(xiàn)房抵押貸款 第三節(jié)第三節(jié) 個人住房抵押貸款的合同關(guān)系個人住房抵押貸款的合同關(guān)系 購房人購房人 銀行銀行 開發(fā)商開發(fā)商抵押合同關(guān)系抵押合同關(guān)系買賣合同關(guān)系買賣合同關(guān)系借貸合同關(guān)系借貸合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系合作關(guān)系合

41、作關(guān)系 保險公司保險公司保險合同關(guān)系保險合同關(guān)系38 二、期房抵押貸款二、期房抵押貸款 第三節(jié)第三節(jié) 個人住房抵押貸款的合同關(guān)系個人住房抵押貸款的合同關(guān)系 購房人購房人 銀行銀行 開發(fā)商開發(fā)商抵押合同關(guān)系抵押合同關(guān)系買賣合同關(guān)系買賣合同關(guān)系借貸合同關(guān)系借貸合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系合作關(guān)系合作關(guān)系擔(dān)保合同關(guān)系擔(dān)保合同關(guān)系 保險公司保險公司保險合同關(guān)系保險合同關(guān)系39 一、開發(fā)商與銀行簽訂一、開發(fā)商與銀行簽訂合作協(xié)議合作協(xié)議 第四節(jié)第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 約定由銀行對購買開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供按揭貸款約定由銀行對購買開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供按

42、揭貸款。通常該銀行就是給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款的銀行。通常該銀行就是給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款的銀行。 在簽訂在簽訂合作協(xié)議合作協(xié)議之前，銀行需要對房地產(chǎn)開發(fā)之前，銀行需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目的情況進行調(diào)查。企業(yè)及項目的情況進行調(diào)查。 二、購房人與開發(fā)商簽訂二、購房人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同或或商品房買賣合同商品房買賣合同 一般采用格式合同一般采用格式合同( (示范文本示范文本) )，并約定付款方式。，并約定付款方式。40 三、購房人與銀行簽訂三、購房人與銀行簽訂個人住房抵押借款合同個人住房抵押借款合同 第四節(jié)第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 明確貸款的數(shù)額

43、、年期、利率、還款方式及其他權(quán)明確貸款的數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)，然后購房人從銀行得到借款。利義務(wù)，然后購房人從銀行得到借款。 簽訂借款合同前銀行需要對借款人的情況進行審核簽訂借款合同前銀行需要對借款人的情況進行審核，如年齡、身份、職業(yè)、購房行為的真實性、所購住房，如年齡、身份、職業(yè)、購房行為的真實性、所購住房情況、還款能力、資信情況等，且應(yīng)約見借款人。情況、還款能力、資信情況等，且應(yīng)約見借款人。/41 第四節(jié)第四節(jié) 個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程個人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 1. 1.如果購買的是現(xiàn)房，購房人還要與銀行簽訂如果購買的是現(xiàn)房，購房人還要與銀行簽訂房房地產(chǎn)抵押合同地產(chǎn)抵

44、押合同，并將其所購房地產(chǎn)的權(quán)屬證書交銀行，并將其所購房地產(chǎn)的權(quán)屬證書交銀行保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。 2.2.如果購買的是期房，如果購買的是期房，則購房人需要在借款合同中則購房人需要在借款合同中寫明將來取得寫明將來取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后以其權(quán)屬房地產(chǎn)權(quán)屬證書后以其權(quán)屬提供擔(dān)保提供擔(dān)保。 在購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前由開發(fā)商提供擔(dān)在購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前由開發(fā)商提供擔(dān)保，即開發(fā)商需要跟銀行簽訂保證合同保，即開發(fā)商需要跟銀行簽訂保證合同。 四、購房人還清借款本息后，按揭關(guān)系終止四、購房人還清借款本息后，按揭關(guān)系終止 /42 一、提前還

45、貸問題一、提前還貸問題 1.1.什么要提前還貸？什么時候會提前還貸？什么要提前還貸？什么時候會提前還貸？ 第五節(jié)第五節(jié) 個人住房抵押貸款的若干問題個人住房抵押貸款的若干問題 借款人提前還貸的主要目的是為了減少利息的支出。借款人提前還貸的主要目的是為了減少利息的支出。 是否需要提前還貸應(yīng)該考慮利率變動以及抵押貸款是否需要提前還貸應(yīng)該考慮利率變動以及抵押貸款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，則利率下降采用的利率模式。如果采用的是固定利率，則利率下降時意味著購房人的利息支出增加；如果采用的是浮動利時意味著購房人的利息支出增加；如果采用的是浮動利率，則利率上升會增加購房人的利息負(fù)擔(dān)。率，則利率上升

46、會增加購房人的利息負(fù)擔(dān)。 因此，提前還貸情況主要出現(xiàn)在采用浮動利率模式，因此，提前還貸情況主要出現(xiàn)在采用浮動利率模式，并加息或存在加息預(yù)期的時候并加息或存在加息預(yù)期的時候。 /43 2.2.提前還貸是否應(yīng)該支付違約金？提前還貸是否應(yīng)該支付違約金？ 第五節(jié)第五節(jié) 個人住房抵押貸款的若干問題個人住房抵押貸款的若干問題 提前還貸某種程度上使得銀行預(yù)期的利息收入減少，提前還貸某種程度上使得銀行預(yù)期的利息收入減少，因此某些銀行在客戶提前還貸時收取違約金，這引起了因此某些銀行在客戶提前還貸時收取違約金，這引起了不少客戶的投訴，也引起來社會的關(guān)注和討論。不少客戶的投訴，也引起來社會的關(guān)注和討論。 除非在貸款

47、合同中對提前還貸問題進行了約定，否則除非在貸款合同中對提前還貸問題進行了約定，否則提前還貸在性質(zhì)上的確是一種違約行為。根據(jù)違約金的提前還貸在性質(zhì)上的確是一種違約行為。根據(jù)違約金的性質(zhì)，不管違約方有沒有對守約方造成損失，只要其違性質(zhì)，不管違約方有沒有對守約方造成損失，只要其違約，對方均有權(quán)利主張收取違約金。約，對方均有權(quán)利主張收取違約金。 /44 第五節(jié)第五節(jié) 個人住房抵押貸款的若干問題個人住房抵押貸款的若干問題 合同法合同法113113條規(guī)定，違約金須由雙方當(dāng)事人約定，條規(guī)定，違約金須由雙方當(dāng)事人約定，銀行不能單方面確定違約金。若合同沒有約定，則銀行收銀行不能單方面確定違約金。若合同沒有約定，

48、則銀行收取的違約金應(yīng)以其實際遭受的損失為基準(zhǔn)。取的違約金應(yīng)以其實際遭受的損失為基準(zhǔn)。 提前還貸對銀行的影響：提前還貸對銀行的影響： (1)(1)提前還貸給銀行信貸資金的現(xiàn)金流量造成不確定性，提前還貸給銀行信貸資金的現(xiàn)金流量造成不確定性，銀行需要增加人力成本對其進行貸款管理；銀行需要增加人力成本對其進行貸款管理； (2)(2)減少了銀行的利息收入；減少了銀行的利息收入； (3)(3)提前還貸提前解除了銀行貸款資金的貸出風(fēng)險。提前還貸提前解除了銀行貸款資金的貸出風(fēng)險。 /45 第五節(jié)第五節(jié) 個人住房抵押貸款的若干問題個人住房抵押貸款的若干問題 在銀企關(guān)系不良、社會信用惡化的大背景下，銀行在銀企關(guān)系不良、社會信用惡化的大背