關(guān)于房產(chǎn)稅改革問(wèn)題的探討

1、關(guān)于房產(chǎn)稅改革問(wèn)題的探討2011年第1期SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION0財(cái)稅縱橫.科技信息關(guān)于房產(chǎn)稅改革問(wèn)題的探討高文(中國(guó)石油大學(xué)(華東)經(jīng)管學(xué)院山東東營(yíng)257000)【摘要】房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的重要手段,同時(shí)也在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入等方面發(fā)揮了積極的作用.我國(guó)目前房產(chǎn)稅執(zhí)行的是1986年出臺(tái)的中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例,本文圍繞我I$t現(xiàn)行房產(chǎn)稅來(lái)分析其存在的主要問(wèn)題以及根據(jù)問(wèn)題如何進(jìn)行相應(yīng)的改革進(jìn)行探討.【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;改革;問(wèn)題1案例引入我國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入,分別采取從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅兩種方式,設(shè)計(jì)

2、1.2%和12%兩個(gè)稅率.僅從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看,我國(guó)目前實(shí)行的房產(chǎn)稅就存在一定的缺陷性,造成房產(chǎn)稅稅源流失.下面舉例說(shuō)明一下:例如:位于市區(qū)同一地段,同樣面積的用于經(jīng)營(yíng)的100平方米的房產(chǎn),一幢房產(chǎn)是10年前購(gòu)入,房產(chǎn)購(gòu)入原值為lO萬(wàn)元,則其應(yīng)納房產(chǎn)稅額為10萬(wàn)元x(13O%)x1.2%=800元;另一幢房產(chǎn)剛購(gòu)置一年.但由于地價(jià)的上漲帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,該房產(chǎn)原值為50萬(wàn)元.則其應(yīng)納房產(chǎn)稅額為50萬(wàn)元×(130%)x1.2%=4200元.那么.后置房產(chǎn)的房主繳納的房產(chǎn)稅就是5倍之多.再比如從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅造成同等規(guī)模的房產(chǎn)用于自營(yíng)和出租,稅負(fù)也存在截然的差距.如一幢房屋原值依舊為10萬(wàn)元

3、,用于自營(yíng)則應(yīng)納房產(chǎn)稅為1O萬(wàn)元x(1-30%)x1.2%=840元;如用于出租,稅金多少取決于租金多少.若假定年租金收入為3萬(wàn)元,除繳納5.55%的營(yíng)業(yè)稅,城建稅和教育費(fèi)附加以外,還應(yīng)納房產(chǎn)稅為3萬(wàn)元12%=3600元.同等規(guī)模的房產(chǎn)因用途不同應(yīng)納房產(chǎn)稅額相差4倍之多.另一方面,從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅造成同等規(guī)模的房產(chǎn)用于自營(yíng)和出租,稅負(fù)截然不同.這一點(diǎn)從案例中也可看到.另外還存在重復(fù)征稅現(xiàn)象,房屋的租金收入在征收了營(yíng)業(yè)稅后,又成了房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù).出租方承擔(dān)的稅負(fù)過(guò)重,導(dǎo)致納稅人偷逃房產(chǎn)稅的現(xiàn)象不乏少數(shù),手法"花樣繁多".人為的造成了偷稅,避稅問(wèn)題的出現(xiàn).2.3房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)

4、于混亂房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中的員.目前我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收"五花八門(mén)".與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)紛繁復(fù)雜,直接相關(guān)的稅種多達(dá)十幾種,營(yíng)業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個(gè)人所得稅,城建稅,房產(chǎn)稅,印花稅,土地使用稅,土地增值稅,資源稅,契稅,耕地占用稅,教育費(fèi)附加等.而收取的費(fèi)用更是種類繁多,少的地方幾十種,多的城市上百種,涉及多個(gè)政府部門(mén),其中很多費(fèi)用并不具有法律效力.費(fèi)與稅兩者加起來(lái),占房?jī)r(jià)的比例保守在40%以上.名目繁多的房地產(chǎn)稅費(fèi)使得納稅人不堪重負(fù).制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展.國(guó)際上通行的做法是"寬稅基,簡(jiǎn)稅種"."寬稅基"就是將盡量多的房地

5、產(chǎn)納為征稅對(duì)象;"簡(jiǎn)稅種"就是將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行合并和簡(jiǎn)化.這是值得我國(guó)房產(chǎn)稅改革需要學(xué)習(xí)的地方,否則混亂的稅費(fèi)將影響我國(guó)房產(chǎn)稅的正常繳納.2我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題3改革房產(chǎn)稅稅制的設(shè)想通過(guò)案例只是從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題.我們國(guó)家現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例設(shè)置以來(lái)在很大程度上起到了一定的作用,但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取代原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì),計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下制定的房產(chǎn)稅隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,已越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求,矛盾日益凸顯,已阻礙了與經(jīng)濟(jì)的同步協(xié)調(diào)發(fā)展.國(guó)外許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系,從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看,房產(chǎn)稅收入是地方財(cái)

6、政收入的重要組成部分.但我國(guó)卻恰恰相反.房產(chǎn)稅只是一個(gè)小稅種,在地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中比重很低,征收管理不嚴(yán)謹(jǐn),稅收意識(shí)也比較薄弱,直接限制了房產(chǎn)稅收入的正常增長(zhǎng).從總體上看,現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制主要存在以下問(wèn)題:2.1征稅范圍過(guò)窄我國(guó)房產(chǎn)稅是針對(duì)縣城,建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收.農(nóng)村排除在征稅范圍內(nèi).但隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快.農(nóng)村已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村,新型農(nóng)村社區(qū)也在全國(guó)各地積極推進(jìn),為加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化步伐創(chuàng)造條件.在農(nóng)村許多村民自建房屋用于出租獲取的收益依法也不用繳納房產(chǎn)稅,由此可見(jiàn),現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)免稅的狀況已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)情況很不相符,這也勢(shì)必影響房產(chǎn)稅的正常征收.另一方面.我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅開(kāi)征于

7、1986年.由于當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況,暫行條例規(guī)定.對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅.但為了調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,健全地方稅體系,引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi).對(duì)個(gè)人所有的住房是否恢復(fù)征收房產(chǎn)稅成為近期大家廣泛關(guān)注的焦點(diǎn).2.2計(jì)稅依據(jù)不合理從案例可以看出我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的按房產(chǎn)余值或房租收入作為計(jì)稅依據(jù)所存在的問(wèn)題.目前現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)并沒(méi)有考慮到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的問(wèn)題,只按靜止價(jià)值計(jì)稅.但近些年房?jī)r(jià)高速上漲,以固定的"房產(chǎn)余值"為計(jì)稅依據(jù),實(shí)際是大大縮小了稅基,這樣既不能反映級(jí)差收入,也不能體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值,反映不了真實(shí)情況.也就意味著,對(duì)于房地產(chǎn)

8、保有階段發(fā)生的價(jià)值增值部分,現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不能很好的發(fā)揮稅收調(diào)控機(jī)制,對(duì)于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)也就不能充分參與房地產(chǎn)價(jià)值增值的分配.同時(shí)還導(dǎo)致了新購(gòu)房產(chǎn)者稅負(fù)重,原稅負(fù)輕,稅收公平性這一原則無(wú)法體現(xiàn).400日前,在國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批發(fā)改委的關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)中,明確指出"要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革".財(cái)政部官員也回應(yīng),"加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革.可考慮差別稅率,可考慮由原值征收改為按評(píng)估值征收."從中也體現(xiàn).政府進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的決心,但房產(chǎn)稅改革是一個(gè)系統(tǒng)工程,改革房產(chǎn)稅稅制必須科學(xué),務(wù)實(shí).認(rèn)清目標(biāo),分析功效,減少制度改革成本,提高政府管理水平.下面筆者就

9、房產(chǎn)稅主要稅制要素改革提出一些具體設(shè)想.3.1擴(kuò)大征稅范圍首先,為適應(yīng)農(nóng)村房產(chǎn)的迅猛增長(zhǎng)及農(nóng)用住房用于經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)狀況.將城市與農(nóng)村差異比較小的地區(qū)列入開(kāi)征房產(chǎn)稅的范圍之內(nèi).但是對(duì)于農(nóng)村農(nóng)用房產(chǎn)等特殊情況給予一定的稅收優(yōu)惠;其次,鑒于住房制度的變革,個(gè)人擁有房產(chǎn)普遍化的狀況,取消對(duì)個(gè)人自用房產(chǎn)的免稅優(yōu)惠.這樣,在稅基大幅度拓寬的基礎(chǔ)上,才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅為地方政府籌集更充足,穩(wěn)定的稅收收入,而且還可以保證了不同納稅人之間的稅負(fù)公平.3.2改變計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)的合理確定,是課稅得以順利進(jìn)行的保證.按照國(guó)際慣例,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估值做為計(jì)稅依據(jù)來(lái)征收房產(chǎn)稅.因此,應(yīng)改變現(xiàn)行的從量和從價(jià)雙重征收

10、的局面,統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征,并且把計(jì)稅依據(jù)改為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,這樣可以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)與市場(chǎng)互動(dòng),解決稅收收入隨房產(chǎn)價(jià)值的上升而增加的問(wèn)題,確保地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng).又有利于解決不同地段級(jí)差收益問(wèn)題,體現(xiàn)稅制的公平.目前世界公認(rèn)的評(píng)估方法主要有三種:成本法,市場(chǎng)比較法和收益法.三種評(píng)估方法各有一定的適用范圍,地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法.3_3合理設(shè)置稅率稅率分為比例稅率和累進(jìn)稅率.目前我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅實(shí)行的是比例稅率.作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅屬于調(diào)節(jié)納稅人財(cái)產(chǎn)行為的稅種,應(yīng)該執(zhí)行累進(jìn)稅率,隨著數(shù)量的增大,征收比例也隨之增高,不同等級(jí)適用由低到高的不同稅率.這是房產(chǎn)稅性質(zhì)所決定的.另

11、外,由于不同的房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的收益是不同的,所承受的稅負(fù)能I下轉(zhuǎn)第367頁(yè))科技信息.電力與能源O2011年第1期接主控屏上的表頭:現(xiàn)在表頭指示不對(duì),計(jì)算機(jī)顯示出的數(shù)據(jù)也不對(duì),并且有功功率和無(wú)功功率指示都不對(duì),那么最有可能出現(xiàn)故障的部分是變送器內(nèi)有功功率和無(wú)功功率的公共部分.拆開(kāi)變送器進(jìn)行檢查,經(jīng)測(cè)量發(fā)現(xiàn)+12V直流電源消失,檢查后發(fā)現(xiàn)是電源穩(wěn)壓集成電路78l2損壞,更換同型號(hào)的電源板后,無(wú)需調(diào)整即恢復(fù)正常云行.(現(xiàn)除遠(yuǎn)傳變送器外,崗市所有線路和主變都改成交流測(cè)控單元.)組合變送器內(nèi)部由三塊電路板組成:一塊有功功率變送器電路板,一塊無(wú)功功率變送器電路板,一塊電源電路板.有功功率變送器電路板

12、和無(wú)功功率變送器電路板完全相同,只是它們的連線不同.電源電路板是集成穩(wěn)壓電路,由穩(wěn)壓集成塊7812,7912輸出直流正,負(fù)12V電源.7812集成塊損壞,正12V電壓消失.由于有功功率變送器電路和無(wú)功功率變送器電路是采用集成運(yùn)算放大組成四象限乘法放大器,運(yùn)算放大采用正負(fù)12V偏置電壓,輸出直流電壓自動(dòng)跟隨輸入功率.當(dāng)+12V直流電壓消失,輸出直流電壓嚴(yán)重偏離零位,不能跟隨輸入功率發(fā)生變化,即出現(xiàn)有功功率和無(wú)功功率的表計(jì)指示都沖過(guò)了頭的現(xiàn)象.同時(shí)微機(jī)監(jiān)控的數(shù)據(jù)也不正確.綜上所述,在電力系統(tǒng)發(fā)展的今天,現(xiàn)場(chǎng)檢定變送器和維護(hù)變送器對(duì)我們電測(cè)儀表專業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求.不但要求我們熟悉國(guó)家計(jì)量

13、法規(guī),而且要求我們不斷的更新知識(shí),以適應(yīng)電力系統(tǒng)的飛速發(fā)展.用電測(cè)量變送器采集電量信號(hào)的監(jiān)控方式.已被交流分布式采樣和全站綜合自動(dòng)化系統(tǒng)所取代.用微機(jī)軟件調(diào)試取代變送器硬件的調(diào)試可想而知地會(huì)進(jìn)入到我們的檢定和13常工作中來(lái).就像目前微機(jī)型繼電保護(hù)定值的調(diào)整由機(jī)電型保護(hù)的硬件的調(diào)整進(jìn)化到微機(jī)軟件的寫(xiě)入一樣,綜合自動(dòng)化各電量的誤差修正也可由軟件完成.所以我們應(yīng)努力工作,不斷學(xué)習(xí)新的知識(shí)和技能,積累經(jīng)驗(yàn),不斷創(chuàng)新,才能搞好我們的儀表監(jiān)督工作.附注:注一:中華人民共和國(guó)電力工業(yè)部計(jì)量檢定規(guī)程JJG(電力)叭一94電測(cè)量變送器第24條檢定周期變送器的周期檢定應(yīng)盡可能與該變送器所連接的一次設(shè)備的檢修配合進(jìn)

14、行.電力系統(tǒng)主要測(cè)點(diǎn)所使用的變送器以及其它有重要用途的變送器每年至少檢定一次,其它用途的變送器每三年至少檢定一次注二:中華人民共和國(guó)電力工業(yè)部計(jì)量檢定規(guī)程JJG(電力)0194電測(cè)量變送器第l3.4.1條輸入標(biāo)準(zhǔn)值和輸出標(biāo)準(zhǔn)值的確定取被測(cè)量的較高和較低標(biāo)稱值(對(duì)不須要再校準(zhǔn)的變送器),或被測(cè)量再校準(zhǔn)值的上限和下限之間(對(duì)須要進(jìn)行再校準(zhǔn)的變送器)包括二者在內(nèi)的間距相等的N個(gè)量值作為輸人標(biāo)準(zhǔn)值.對(duì)于電壓,電流變送器,N應(yīng)不小于6,通常取為6點(diǎn).對(duì)于頻率,相位角和功率因數(shù)變送器.N應(yīng)不小于9,通常取為9或11.對(duì)于有功功率和無(wú)功功率變送器,除按上述等分原則選取l1個(gè)試驗(yàn)點(diǎn)外,還應(yīng)增加兩個(gè)試驗(yàn)點(diǎn).注三

15、:中華人民共和國(guó)電力工業(yè)部計(jì)量檢定規(guī)程JJG(電力)O194電測(cè)量變送器條文說(shuō)明:一,技術(shù)要求二,基本誤差基本誤差是在叁比條件下測(cè)定的變送器誤差.保持在叁比條件是極為重要的.脫離叁比條件評(píng)價(jià)變送器的誤差是每有意義的.同理.在現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)變送器的誤差時(shí).不能因?yàn)闇y(cè)定結(jié)果超過(guò)誤差極限而判定變送器不合格,但也不能判定其合格.因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)的溫度,濕度,外磁場(chǎng),被測(cè)量的頻率,波形,功率因數(shù)等影響量不可能完全滿足叁比條件.這就是在規(guī)程中不規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)條款的原因.在這里我們把經(jīng)過(guò)CL302現(xiàn)場(chǎng)檢定合格的變送器稱為合格的變送蚤,把經(jīng)過(guò)CL302現(xiàn)場(chǎng)檢定不合格的變送器稱為不合格的變送器.e【參考文獻(xiàn)】1國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.

16、JJFIO011998通用計(jì)量術(shù)語(yǔ)及定.2中華人民共和國(guó)電力工業(yè)部.JJG(電力)o194電測(cè)量變送器作者簡(jiǎn)介:宋朝飛(1969一),湖南省超高壓管理局技術(shù)監(jiān)督分局儀表室,工程師.責(zé)任編輯:張慧(上接第384頁(yè))價(jià)m.中國(guó)環(huán)境監(jiān)測(cè),2003,19f2):46-531.4中國(guó)環(huán)境監(jiān)測(cè)總站.生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)方法及分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)fS1.120031.5徐建華.現(xiàn)代地理學(xué)中的數(shù)學(xué)方法【M1北京:高等教育出版社,1994:1151201.6朱曉華,楊秀春.層次分析法在區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)中的應(yīng)用研究lJ1.國(guó)土資源科技管理.2001.18f51:4346.72005年中國(guó)環(huán)境統(tǒng)計(jì)年報(bào).中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社.20

17、05.20.82006年中國(guó)環(huán)境統(tǒng)計(jì)年報(bào).中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社.2006.21.9彭建.區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià):研究方法與進(jìn)展叨.生態(tài),2007(11):4877.4885.10麻冰涓.伏牛山區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)體系研究叨.中國(guó)水土保持,2006(2):23作者簡(jiǎn)介:張衛(wèi)萍(1975_3),女,從事建筑I程質(zhì)量監(jiān)督管理及環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)評(píng)I作.責(zé)任編輯:湯靜】(上接第400頁(yè))力也是不同的.比如商業(yè)用房產(chǎn)收益高承受稅負(fù)能力較大,而居民住宅則能承受的稅負(fù)能力較小.因此根據(jù)不同的房地產(chǎn)性質(zhì)設(shè)置不同的稅率.再者我國(guó)不同地區(qū)房產(chǎn)價(jià)值有很大差距.比如東西部?jī)r(jià)值明顯不同,執(zhí)行累進(jìn)稅率也要考慮地區(qū)差別累進(jìn)稅率.不同的地方政府可以根據(jù)各地的實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)亩惵?.4用統(tǒng)一稅收歸并稅費(fèi)與國(guó)際比較來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)是比較高的.稅費(fèi)的過(guò)高過(guò)多成為導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高的一個(gè)重要原因.在這種情況下.房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革勢(shì)在必行,這需要一系列配套改革和制度建設(shè).國(guó)家應(yīng)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行必要的簡(jiǎn)化和調(diào)整,全面清理現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi),取消不合理的收費(fèi).有關(guān)專家表示,建議改革房地產(chǎn)稅費(fèi)管理機(jī)制,稅費(fèi)管理的重點(diǎn)由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié).當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)偏低的稅負(fù)水平,也刺激了居民投