假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)防范內(nèi)容摘要 按揭作為一種住房消費(fèi)信貸已深入民心但在實(shí)踐中由于按揭貸款相關(guān)的法律法規(guī)又很不健全，按揭之外又出現(xiàn)了一種“假按揭” 嚴(yán)重?cái)_亂了我國(guó)的金融市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本文將結(jié)合當(dāng)前假按揭案件及我院辦理的幾起案件討論假按揭的危害、 表現(xiàn)形式、法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)防范等。一、按揭、假按揭的涵義（一）按揭的涵義及條件按揭方式最早由香港傳入大陸又稱為 “供樓”它是由三方當(dāng)事人參加的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即按揭人（購(gòu)房人） 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、按揭權(quán)人（一般指銀行） 三方共同參加的買賣房屋的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。 一般由購(gòu)房人先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同并預(yù)付部分購(gòu)房款； 然后購(gòu)房人憑該合同與按

2、揭權(quán)人 （即銀行）簽訂按揭合同由按揭權(quán)人將余下的購(gòu)房款付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商； 而由購(gòu)房人演變而成的按揭人必須保證定期在按揭銀行還款直到貸款全部還清給銀行后按揭關(guān)系結(jié)束。 按揭權(quán)一經(jīng)設(shè)定房屋產(chǎn)權(quán)在房款由按揭權(quán)人 （銀行）付清給開(kāi)發(fā)商后由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)給銀行其產(chǎn)權(quán)證先為銀行所持有按揭人歸還本息后銀行再將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。 在這之前購(gòu)房者只取得了該房屋的居住使用權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策一般來(lái)說(shuō)按揭人只有同時(shí)具備下列條件才有可能得到按揭貸款： （1）具有居住地合法的身份證1明；（2）首期購(gòu)房付款通常情況下至少要交付商品房?jī)r(jià)總額的20%；（ 3）信譽(yù)良好確有償還貸款本息的能力一般以收入證明為依據(jù)。

3、（二）假按揭的涵義及表現(xiàn)形式假按揭通常是指開(kāi)發(fā)商為資金套現(xiàn)不以真實(shí)的購(gòu)買住房為目的借用內(nèi)部職工或開(kāi)發(fā)商親屬的名義購(gòu)買住房通過(guò)虛假銷售或虛高價(jià)格購(gòu)買的方式從銀行套取購(gòu)房貸款的行為。 其程序一般如下： 開(kāi)發(fā)商通過(guò)給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬有償使用對(duì)方身份證并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字簽字完成銀行即根據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商放款開(kāi)發(fā)商提前收回投資。 開(kāi)發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議包含開(kāi)發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。“假按揭” 從行為目的上看通常有三大類：一是解決資金不足難題；二是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)抽逃資金；三是特殊的營(yíng)銷策略以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。前兩類“假按揭”一般是

4、開(kāi)發(fā)商故意組織非真實(shí)的購(gòu)房自然人利用虛假的資料向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。第三類“假按揭”是開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售而采取的行為主要是提高售價(jià)以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。“假按揭”由于購(gòu)房借款人的購(gòu)房意愿不真實(shí)因此一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房借款人就會(huì)立即停止償還銀行貸款致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物等系列風(fēng)險(xiǎn)極容易形成銀行不良資產(chǎn)給銀行造成極大的損失； 同時(shí)還會(huì)對(duì)提供相關(guān)真實(shí)資料的虛假購(gòu)房人的個(gè)人信用產(chǎn)生影響；另外“假按揭”大量發(fā)生2也可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “虛假繁榮” 假象引誘社會(huì)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)形成市場(chǎng) “虛市” 從而可能引發(fā)新一輪的房屋開(kāi)發(fā)熱甚至?xí)a(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫十

5、分不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展； 而對(duì)于付諸真金白銀的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)最大的風(fēng)險(xiǎn)是買了房后房產(chǎn)已被抵押不但無(wú)法辦理房產(chǎn)證甚至還將失去所購(gòu)住房損失極大。二、假按揭產(chǎn)生的原因造成假按揭產(chǎn)生的原因涉及多方面既有當(dāng)前法律法規(guī)不健全相關(guān)又房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行的原因。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面的原因從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度之所以采用假按揭從銀行套取資金一般并不完全是為了進(jìn)行詐騙而是為了取得繼續(xù)建設(shè)的資金。通常這些“假按揭”中的“假購(gòu)房者”不負(fù)責(zé)還款供樓還貸由開(kāi)發(fā)商提供。在以后的時(shí)間里如果這些房屋有真正的買家時(shí)開(kāi)發(fā)商則提前向銀行還貸到房管局注銷抵押登記后將該房轉(zhuǎn)讓給真正的購(gòu)房者。 但一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題銀行將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

6、如我院受理的謝某等三人因與中國(guó)工商銀行某支行借款合同糾紛不服法院判決申訴案。 該案中謝某等三人系某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的職工。受單位的強(qiáng)行指令提供身份證與中國(guó)工商銀行某支行簽訂 個(gè)人住房借款合同、個(gè)人住房借款抵押合同 （但未辦理房屋抵押登記手續(xù)）同時(shí)該房地產(chǎn)公司、謝某等三人、與中國(guó)工商銀行簽訂個(gè)人住房借款保證合同 由房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人。 此后銀行如約發(fā)放貸款由房地產(chǎn)公司實(shí)際使用該筆貸款。 初期房地產(chǎn)公司按期向銀行還款3后開(kāi)始欠款引發(fā)糾紛。 從本案合同的實(shí)際履行來(lái)看實(shí)為房地產(chǎn)公司借職工的名義實(shí)施虛假購(gòu)房行為以取得銀行貸款由自己作為擔(dān)保人貸款由本公司使用。本案在一審中法院依據(jù)合同直接判決謝某承擔(dān)還款義

7、務(wù)房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人承擔(dān)連帶還款責(zé)任。 判決下發(fā)后謝某未提起上訴判決生效。判決生效二年后謝某又以對(duì)法院判決不服為由到檢察機(jī)關(guān)申訴。我院經(jīng)審理后認(rèn)為房地產(chǎn)公司及謝某均認(rèn)可謝某等三人與銀行簽訂合同的行為系受公司脅迫故簽訂合同非其真實(shí)意思表示且取得的銀行貸款實(shí)際由公司使用故謝某不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。 我院就該問(wèn)題向法院發(fā)再審檢察建議后目前法院已予以再審改判由房地產(chǎn)公司承擔(dān)還款責(zé)任。 但目前該房地產(chǎn)公司已申請(qǐng)破產(chǎn)銀行作為債權(quán)人的損失已難以挽回。（二）銀行方面的原因銀行貸款業(yè)務(wù)操作不規(guī)范、 審查不嚴(yán)以及內(nèi)部不當(dāng)激勵(lì)機(jī)制不當(dāng)亦是造成假按揭的重要原因而且實(shí)踐中還存在許多銀行內(nèi)部操作人員明知假按揭但為占據(jù)個(gè)人貸

8、款業(yè)務(wù)市場(chǎng)以及存有僥幸心理仍予以辦理。如前段時(shí)間剛剛經(jīng)過(guò)二審判決的森豪公寓假按揭貸款近 16 億案。該案中開(kāi)發(fā)商采用指使、 發(fā)動(dòng)公司職工以個(gè)人名義購(gòu)房公司提供首付款和假收入證據(jù)的形式從中國(guó)銀行等三家銀行騙取貸款。 職工個(gè)人多出于法律意識(shí)淡薄或迫于公司壓力提供身份證明、簽訂相關(guān)合同。銀行內(nèi)部職員或出于收受賄賂或?yàn)橥瓿蓸I(yè)績(jī)明知假按揭而予以放貸。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某一資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題銀行貸款的收回便巨大4風(fēng)險(xiǎn)。目前該案銀行收回的貸款不到 2 億損失巨大。 目前該案中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司構(gòu)成合同詐騙罪其單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員已受到刑法的追究國(guó)有銀行的職員亦因失職受到法律的嚴(yán)懲。三、假按揭法律責(zé)任

9、分析：從上述案例來(lái)看假按揭的法律責(zé)任主要體現(xiàn)在以下方面：（一）在民事責(zé)任方面關(guān)于假按揭各主體應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要考察銀行是否明知系假按揭及相關(guān)合同中簽名的真實(shí)性。如果是開(kāi)發(fā)商通過(guò)偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，借款合同無(wú)效，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的還款責(zé)任。如果是開(kāi)發(fā)商和借款人串通進(jìn)行“假按揭”的，借款人簽名真實(shí)合同的形式要件完備，合同當(dāng)事人均具備簽訂合同的民事行為能力 ; 合同的內(nèi)容為借貸， 不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定； 但是由于開(kāi)發(fā)商和借款人簽訂借款合同的真實(shí)意圖不在于購(gòu)買住房， 而是幫助開(kāi)發(fā)商套取銀行信貸資金， 因此，開(kāi)發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中的意思表示并不真實(shí)，

10、根據(jù)我國(guó)合同法第 54 條第二款的規(guī)定，“一方以欺詐、 脅迫的手段或者乘人之危， 使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同， 受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。因此在銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情況下，由于開(kāi)發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中存在欺詐， 銀行作為受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷， 借款合同在效力上屬于效力待定的合同。在銀行行使變更或者撤銷的請(qǐng)求權(quán)之前，5借款合同應(yīng)屬有效， 借款人應(yīng)按照合同的約定清償貸款， 并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。當(dāng)然，借款人履行義務(wù)后，可以以其并未真正購(gòu)房，也未使用貸款為由要求開(kāi)發(fā)商返還貸款。 銀行在與開(kāi)發(fā)商簽訂某按

11、揭合作協(xié)議時(shí)往往會(huì)約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商脅迫借款人進(jìn)行假按揭的， 由于借款合同中借款人的意思表示不真實(shí)， 故借款合同應(yīng)屬無(wú)效， 由真實(shí)借款人即開(kāi)發(fā)商依法承擔(dān)還款責(zé)任，前文我院受理的謝某等三人申訴案即屬此種典型。（二）在刑事責(zé)任方面對(duì)于開(kāi)發(fā)商， 在假按揭中， 對(duì)于開(kāi)發(fā)商十分明顯地以非法占有為目的利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰，前文“森豪公寓”案即為此類案件之典型。另一方面，如果所謂開(kāi)發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。對(duì)于銀行工作人員，如屬國(guó)有商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人按揭貸款時(shí) , 在所有借款人資料和

12、購(gòu)房合同均系偽造的“假按揭”中 , 因未對(duì)借款人的主體資格和履約能力進(jìn)行嚴(yán)格審查， 導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商得逞的， 如果開(kāi)發(fā)商到期無(wú)法還款 ,也無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行 ,造成大量銀行貸款無(wú)法收回的 , 貸款銀行的主管人員應(yīng)構(gòu)成國(guó)有企業(yè)人員失職罪。 如銀行職員的行為尚不構(gòu)成犯罪但符合 金融違法行為處罰辦法 第 16 條所列情形的，貸款銀行和有關(guān)責(zé)任人員亦應(yīng)受到相應(yīng)的行政處罰。四、假按揭的風(fēng)險(xiǎn)防范如前文所述假按揭的社會(huì)危害極大必須采取多種措施加以規(guī)范6以維護(hù)健康的金融秩序和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序。（一）從銀行方面“假按揭”給銀行信貸資產(chǎn)帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)金融部門必須加強(qiáng)對(duì)“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行為的發(fā)生其本質(zhì)因

13、素只有兩個(gè)一是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)行為另一個(gè)便是銀行部門的無(wú)視甚至慫恿。因此防范“假按揭”要從銀行本身的制度、機(jī)制、及法律規(guī)范上進(jìn)一步健全完善嚴(yán)格執(zhí)行并相應(yīng)的加大打擊力度這樣就會(huì)極大地減少按揭中的“假按揭”行為。首先銀行應(yīng)加強(qiáng)按揭業(yè)務(wù)管理強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！凹侔唇摇钡拇罅砍霈F(xiàn)與銀行把關(guān)不嚴(yán)有直接關(guān)系。 因此防范“假按揭”的發(fā)生首先便是銀行自身要積極主動(dòng)地強(qiáng)化按揭風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 銀行部門加強(qiáng)按揭業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)來(lái)贏取而不是通過(guò)不規(guī)范的手續(xù)制度來(lái)獲得。 銀行部門要強(qiáng)化并堅(jiān)決實(shí)施按揭環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定操作； 要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化建設(shè)及銀行工作人員的素質(zhì)和道德建設(shè)對(duì)故意忽視 “假按揭” 職業(yè)道德素質(zhì)低下者應(yīng)嚴(yán)厲追究其責(zé)任。其次銀行應(yīng)充分重視貸前審查、 把好貸款審批關(guān)、嚴(yán)格貸后管理。如加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的審查力度如摒除代理購(gòu)房要求購(gòu)房者本人前往銀行辦理按揭嚴(yán)格審查按揭人的收入水平看其收入是否與其年齡、學(xué)歷、職位及單位相符。 審查購(gòu)房者首期付款是否真正由借款人繳付是否是由開(kāi)發(fā)商代繳。仔細(xì)審查購(gòu)房人的預(yù)留的聯(lián)系電話和地址一般“假按揭”會(huì)出現(xiàn)雖借款人不一樣但是預(yù)留的聯(lián)系電話和地址相同；7此外還要注意其約定的還款日期是否相同一般 “假按揭” 的還款日期相近或同一天（由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一還款）上述措施對(duì)有效防范“假按揭”會(huì)起到一定的積極作用。（二）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和假按揭人方面社會(huì)應(yīng)提倡樹(shù)立誠(chéng)信企