房地產公司破產案中的房產權屬與合同繼續(xù)履行問題

1、房地產公司破產案中的房產權屬與合同繼續(xù)履行問題 中國人民大學法學院教授、博士生導師王欣新 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -     在房地產公司破產案件中，經常會遇到購房者已經交付全部或者大部分購房款項，所購房產也已經向購房者交付，但尚未辦理產權證或者產權過戶手續(xù)的情況.在新的企業(yè)破產法以及物權法出臺實施后,對此種情況應當如何處理,該房產還登記在破產的房地產公司名下，是否屬于破產財產,管理人能否以拒絕繼續(xù)履行合同為由收回已經向購房者交付的房產，對這些問題的處理受利益

2、驅使存在不同觀點，需要研究解決。  一、已向購房者交付的房產不屬于破產財產  企業(yè)破產法對此種情況未作明確規(guī)定.2002年最高人民法院關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定的司法解釋第七十一條第六項規(guī)定，“尚未辦理產權證或者產權過戶手續(xù)但已向買方交付的財產”,不屬于破產財產的范圍。但是,該司法解釋是在舊破產法下制定的,在新企業(yè)破產法以及物權法實施后是否仍然有效，是首先需要解決的問題。  筆者認為，該司法解釋第七十一條第六項的規(guī)定仍然具有法律效力。首先,在新企業(yè)破產法實施后,上述司法解釋并未被明令廢止，且該條規(guī)定與企業(yè)破產法及其他有關破產法

3、司法解釋不存在沖突，所以應當繼續(xù)適用。最高人民法院對于司法解釋的廢止都是通過下發(fā)“廢止部分司法解釋和規(guī)范性文件的決定”的方式進行的.如果有新法出臺，在舊司法解釋廢止之前,對其效力則是采取與新法相抵觸者不再適用,其他仍然適用的方式解決。如最高人民法院關于中華人民共和國企業(yè)破產法施行時尚未審結的企業(yè)破產案件適用法律若干問題的規(guī)定第十六條即有這樣的規(guī)定。  其次，需要解釋清該司法解釋與物權法的關系.根據物權法第九條規(guī)定，不動產物權的轉讓以產權登記為要件。若僅從文字上看，上述司法解釋規(guī)定似與物權法存在矛盾。但需要注意的是，破產法之規(guī)定相對于一般民商事法律的規(guī)定本來就具有特殊性，兩者

4、是一般法與特別法的關系。破產法作為特別法,在破產案件中具有優(yōu)先適用的效力.其實，早在物權法頒布之前，1994年的城市房地產管理法中就已經確立了房屋產權變動的登記主義原則，物權法之相關規(guī)定亦非創(chuàng)新，而只是對這一原則的延續(xù).上述司法解釋在2002年對已存在的房屋產權變動登記主義原則在企業(yè)破產情況下的適用作出特別調整規(guī)定，所以，物權法的出臺并不影響其繼續(xù)適用。應當指出的是，破產法作為特別法其與物權法不同的特別規(guī)定很多，如其第七十五條關于在重整程序中擔保物權暫停行使的規(guī)定、第一百三十二條關于部分職工債權可以優(yōu)先于擔保物權受償的規(guī)定等，這些不同并不影響物權法實施后破產法特別規(guī)定的繼續(xù)施行。其實，物權法第

5、九條中對此也作有特別規(guī)定，指出“法律另有規(guī)定的除外”.  司法解釋之特殊立法規(guī)定適用最重要的理論基石，就是要保證實質公平、保護社會公共利益和維護市場經濟秩序。長期以來，我國存在大量房屋買受方已經履行全部或主要合同義務,并通過房地產公司的交付行為獲得了對房產的占有、使用、收益等權利,但出賣方卻因為種種原因怠于或無法辦理產權過戶手續(xù)的現象。如果不對這些買受人的房屋產權利益予以特殊保障，僅依據形式意義的房屋產權變動登記主義，出賣方一旦進入破產程序,就可以任意決定收回房產,買受人的利益將受到嚴重損害，從而構成實質意義上的不公平，并影響到社會穩(wěn)定等公共利益與市場經濟秩序。為公正解決這

6、一問題，最高人民法院根據破產法的特殊原則，在上述司法解釋中作出與當時已有的房屋產權變動登記主義不同的規(guī)定，適用于房產出賣方破產的特殊情況.這一規(guī)定是符合我國社會主義立法原則、符合和諧社會建設目標的.  二、關于合同解除權問題  企業(yè)破產法第十八條規(guī)定，管理人對于“破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同"，有權決定解除或者繼續(xù)履行。所以,在司法實踐中,有的破產房地產公司的管理人就認為其有權決定解除房地產買賣合同，并以解除合同的名義收回已向買方交付的房產。  筆者認為，這一理解是錯誤的。如前所述，上述司法解釋明

7、確規(guī)定，“尚未辦理產權證或者產權過戶手續(xù)但已向買方交付的財產”不屬于破產財產，所以這一類情況是不允許通過管理人行使合同選擇履行權來解決的。同時,我們對企業(yè)破產法第十八條的規(guī)定要有正確的理解.  第一,并非所有“破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同"，管理人都有權決定解除還是繼續(xù)履行。當解除合同的后果為法律所禁止時，管理人是無權決定解除合同的。在房地產公司的破產案件中，管理人解除合同的目的是要收回已經交付給買方使用的房產,而依據破產法司法解釋的規(guī)定,該項房產根本不屬于管理人有權收回的破產財產.由于解除合同的目的存在非法性，所以管理人是無權決定解除

8、房產買賣合同的,否則將會造成管理人藉此惡意規(guī)避法律禁止規(guī)定、破壞法律實施的后果.  第二，必須明確雙方“均未履行完畢"的概念.破產法角度的所謂雙方“均未履行完畢”,與合同法角度的理解是有所區(qū)別的，并非是指對合同中所有約定的條款、義務全部都一絲不差地履行完畢.在雙方約定的合同義務中,有一些是主要義務或關鍵性義務，有一些是次要義務或附隨性義務,如商品買賣合同中約定的保修條款等便屬于附隨義務條款.此外，當事人在合同履行中有時也會存在瑕疵履行。在合同履行中,因多種情況影響而與合同約定出現或大或小的差異的現象是較為普遍的。所謂“履行完畢"，是指對合同主要義務或關鍵

9、性義務的履行完畢,即已經達到當事人簽訂合同的實質性目的。否則，在出賣人破產的情況下，合同就可能由于保修等附隨義務條款尚未履行完畢,或者個別條款文字意義上的未履行，甚至由于出賣人自身過錯造成的瑕疵履行，而被視為“未履行完畢的合同”，從而處于可能被管理人任意解除的地步,損害買受方的正當權益。所以,在此類案件中,管理人原則上是不享有企業(yè)破產法第十八條規(guī)定的合同選擇解除權的。  第三，企業(yè)破產法第十八條規(guī)定，管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。有的管理人認為，只要是符合上述規(guī)定的情況,合同就自然解除了，即

10、使合同對方要求繼續(xù)履行合同也不能夠繼續(xù)履行了,并想藉此通過解除合同的方式收回房產.這種理解也是錯誤的.破產法的上述規(guī)定是為了維護合同對方當事人的權益而設置的,是為了防止管理人長期拖延不對是否繼續(xù)履行合同作出決定，使對方當事人的合同利益長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，損害其正當權益。所以，該規(guī)定的本意是指在上述期限以后,管理人即喪失在對方反對的情況下要求繼續(xù)履行合同的權利，并非禁止合同的繼續(xù)履行，不是要限制對方當事人要求繼續(xù)履行合同的權利,更不允許以此作為收回房產的理由.所以，法律才規(guī)定“視為解除合同”，而不是合同不得再繼續(xù)履行。  此外，在司法實踐中,有的管理人還將此類合同是否繼續(xù)履行問題提交債權人會議表決，這也是不妥的.企業(yè)破產法第六十一條列舉規(guī)定的債權人會議職權，不包括議決對未履行完畢的合同是否繼續(xù)履行這一事項。企業(yè)破產法第六十九條第七項規(guī)定，“履行債務人和對方當事人均未履行完畢的合同”，是管理人應當及時報告?zhèn)鶛嗳宋瘑T會的事項，不過這只是一項報告義務,并不要求取得債權人委員會的同意，這也反向說明了這一事項是根本不需要經過債權人會議表決決定的.但需注意的是,企業(yè)破產法第六十一條第五項規(guī)定，“決定繼續(xù)或者停止債務人的營業(yè)”為債權人會議的職權，所以對那些決定合同是否繼