房地產公司營銷費用及管理舉例

1、房地產公司銷售費用一、房地產公司銷售費用內容：銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用.   1、銷售前期費:核算與銷售相關的一些前期費用,主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他.售樓處建造與裝飾費用分為兩塊,售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的,其建造費用在開發(fā)成本中反映,不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用,如樣板房、

2、售樓處的物業(yè)維護費等.   2、銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等.  3、合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用,而非代收代付客戶部分的交易費.另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等.4、銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協(xié)議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已

3、付和已計提尚未支付的部分。二、XX公司營銷費用管理舉例一、xx營銷成本構成營銷成本指項目銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務及代理費用、廣告設計費用、各種廣告制作發(fā)布費用、現(xiàn)場包裝及各種活動費用、售樓處及樣板房裝修費用。1。廣告類營銷費用包括定點長效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、電臺、報紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、手提袋、現(xiàn)場包裝、禮品、模型等.2.消耗采購類費用包括售樓處日常消耗品；電話費、網絡費、水電費、辦公用品、物料、花卉等.3.活動類營銷費用包括旺場活動、大型的營銷推廣活動、房展會等。4。服務及代理費用包括代

4、理公司的銷售前期的策劃顧問費、銷售過程中的銷售代理費、獎勵費等。5.樣板房費用主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購買等費用,但不沖減因樣板房出售的收入。二、前期服務及銷售代理成本管理服務及代理單位的工作質量對于項目的定位、商品房的銷售起著非常關鍵的作用,因此在單位選擇上應非常慎重。項目建設初期，營銷策劃部應在充分調研的基礎上，以報告的形式進行前期服務及銷售代理單位的推薦，推薦的單位應有在項目所在地或相鄰城市銷售經驗，深入了解項目所在地的市場情況，包括項目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產品供應及需求情況等。銷售費用由財務部根據合同規(guī)定條款并安排專人對已銷售商品房數量、面積、銷售收入等情況進行復核，避免超付。合

5、同執(zhí)行完畢后,營銷策劃部、成本管理部及財務部應以其進行合同情況的總結，重點是合作單位的服務意識、服務質量及其合同執(zhí)行過程中表現(xiàn)的誠信度。評價較高的單位列入常用合作單位數據庫，評價不高的單位以后的項目中必須經過嚴格考察慎重合作。三、廣告設計成本管理廣告設計成本包括年服務費、單項設計服務費兩種形式成本.項目建設初期,營銷策劃部負責提出潛在設計單位名單,并組織策劃設計部、成本管理部、財務部一起進行考察.在考察的基礎上,營銷策劃部編寫招標文件，組織邀請賽招標，邀請單位應不少于4家。招標文件應包括:（1）項目基本情況(2）廣告設計服務內容及期限（3)服務質量要求（4)投標文件構成(5)招投標工作時間安排

6、及評標方法等。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應及時安排設計任務,并跟蹤完成，重點廣告畫面設計稿應與策劃設計部溝通，確認以保證廣告效果、避免浪費.避免因涉及不及時，導致其他制作、安裝或印刷工作無法招標，臨時委托，造成成本增加。合同期滿,營銷策劃部應對合作單位已完成的工作進行逐項清點，對于未完成的單項設計應告知成本管理部，相關費用從合同總價中扣除。另外還應對設計單位的服務態(tài)度、服務質量進行總體評價，評價較好的單位列入常用合作單位數據庫，評價不高的單位到以后項目中必須經過嚴格考察后慎重合作。四、廣告成本管理廣告類別包括定點長效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制作廣告等多種類別.1.定點長效廣告定點長效廣告投

7、入大(燈桿旗廣告除外），選用得當效果明顯,但資源往往處于壟斷狀態(tài)，且受到市場影響大,成本不易控制。因此營銷策劃各應根據項目所處區(qū)域、特點、銷售階段、銷售對象以及定點廣告資源情況等，進行整體方案設計,并進行多方案性價比分析，以書面報告代理商資質,證實其確實擁有該定點廣告資源的合法使用權。根據經管會批復意見，營銷策劃部組織成本管理部及財務部一起進行詢價和商務談判工作，并形成工作紀要，報公司經管會批準。經公司經管會批準后，營銷策劃部負責起草廣告發(fā)布合同，合同中應詳細約定廣告發(fā)布合同金額、廣告發(fā)布期限、換畫費用、亮燈時間、維修時間要求、付款條件等條款，并按公司審批流程，分別進行價格審核單和合同審定會簽

8、單的審核和簽署.合同簽訂后,營銷策劃部應密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴格按合同約定進行廣告驗收及合同款的支付.為保證廣告效果，定期檢查畫面完好程度及照度情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知單位維護、修補。為降低成本、應盡量控制換畫次數。合同執(zhí)行后期，營銷策劃部應該進行廣告效果、廣告商工作分析、評價，如果廣告效果較好,公司又有宣傳方面的需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進行商務談判。2。網絡廣告營銷策劃部應在經過市場調研的基礎上，提出潛在網絡設計、維護單位名單,詳細羅列這些單位的主要業(yè)績、設計實力等情況，備選單位就不低于 3 家；網絡設計單位應通過邀請招標確定。投標文件分技術標（方案標)及商務標兩部分(商務標部分隊

9、總報價外,還應有各單項設計服務詳細報價)，并按招標文件規(guī)定的方法分別進行評審，其中營銷策劃部和策劃設計部主要對方案標進行評審，成本管理部和財務部主要對商務標進行評審,匯總各單位得分情況后，形成紀要，向經管會推薦中標候選人順序。經管會討論確定中標人后,營銷策劃部起草合同文件，并按公司現(xiàn)有流程,分別進行價格審核單和合同審批會簽單的審核、簽署.合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應定期檢查網站(或網頁）運行、點擊率等情況,并要求合作單位根據項目進民展，更新廣告內容.合同期滿，營銷策劃部應對合作單位服務態(tài)度、服務質量進行客觀評價,評價較好的單位列入常用合作單位數據庫.3。媒體廣告媒體廣告具有資源壟斷的特點。營銷

10、策劃部提出媒體廣告整體需求，并與各種媒體協(xié)商折扣比例，并按公司流程進行價格審核單、合同審定會簽單的審批、簽署。4。投放類廣告投放類廣告包括手機短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團組織等發(fā)布渠道，成本較低，但種類較多，應區(qū)別對待。5。手機短信營銷策劃部應根據地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過招標確定投放單位(可以選擇多家投放單位)，簽訂批量投放合同，以降低投放成本。實際投放時，宜分期、分批投放,并按實際投放量進行結算.6。直郵廣告直郵廣告由營銷策劃部聯(lián)系郵局進行投放，按公司流程分別進行價格審核單、合同審定會簽單及付款審批單的審批、簽署即可。7。制作類廣告制作類廣告又分為噴繪、印刷、

11、現(xiàn)場包裝等營銷策劃部在及時安排廣告設計單位完成設計的前提下，應劃分制作類廣告類別,組織招標.營銷策劃部負責提出擬邀請單位名單,其中施工單位資質必須滿足制作、安裝工程要求,尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證，成本管理部和財務部參與招標及評審工作。招評標工作結束后，選擇兩家長期合作單位，以招標紀要的形式向項目領導管理小組匯報，得到批準后，營銷策劃部起草合同文件，按公司審批流程分別進行價格審核單和合同審定會簽單的審批、簽署，分別簽訂年度制作類合同.合同簽訂后,營銷策劃部根據需要，安排制作類廣告的實施，并及時組織成本管理部、財務部一起進行驗收、結算和付款審批。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應客觀評價合

12、作單位的服務態(tài)度、服務質量情況,評價較高的單位可列入長期合作單位數據庫。制作類廣告總成本應受年度及項目制作類廣告總成本控制。五、消耗物品采購成本管理消耗物品條購成本包括售樓處、樣板房日常消耗品的采購，以及電話費用、網絡費用、水電費、辦公用品費、花卉及其他物料消耗等。消耗物品由營銷策劃根據實際需要自行采購，并按公司付款審批流程審批，據實報銷,為降低成本,營銷策劃部應加強管理,建立消耗物品管理臺帳，并定期不定期檢查領用情況，發(fā)現(xiàn)問題督促整改。電話費、網絡費、辦公用品費等費用,據實報銷六、活動類營銷成本管理活動類營銷成本為大型銷活動和經?；顒映杀?，其中又包含儀服務成本.1。禮儀服務單位的選擇及成本控

13、制活動過程中負責提供禮儀服務的單位通過招標確定2家，每次活動前通過其中的一家進行活動場地的布置、搭設、物料的準備及其他禮儀服務配合。營俏策劃部組織統(tǒng)計活動中禮儀公司投入的各種物料數理及各種服務情況,按招投標及合同談判過程中確定的單價進行結算和付款。2。大型營銷活動成本管理細則營銷策劃部應提前15天,以專題報告的形式,就活動目的、規(guī)模、內容及預算等向公司經管會報告，得到批準后方可實施。活動過程中，要嚴格按公司經管會批準的預算，控制各項開支，總額不得突破.活動結束后，營銷策劃部按公司審批流程及實際支出情況,進行付款審核。部分成本需要簽訂合同的可以補簽合同.3。經常性活動成本管理細則對于經常性活動安

14、排,每次活動費用且低于4000元，營銷策劃部應有統(tǒng)一的計劃及布署,并于每月初向成本管理部及財務部知會本月活動安排情況?？芍苯影垂玖鞒踢M行付款審批；超過4000元的，營銷策劃部應在活動前向成本管理部及財務部特別說明，征得同意，否則兩個部門可不在付款審批單上簽字。七、售樓處、樣板房成本管理售樓處、樣板房費用應由營銷策劃部牽頭，按照年度、項目預算全程控制成本總額.首先由營銷策劃部提出樣板房的需求，包括但不限于風格、裝飾、裝璜以及時間要求,策劃設計部委托方案及施工圖設計，報公司領導審批后執(zhí)行;成本管理部根據審批后確定的圖紙編制或委托編制工程量清單及標底，進行預算與標底的對比分析，并將對比情況及時反饋給營銷策劃部及策劃設計部，必要時進行調整，確認后的清單供招標、評標使用;同期工程部/項目部、成本管理部一起進行招標文件夾的編制和審核工作,通過邀請招標確定裝修施工單位，并監(jiān)控裝修全程，施工完畢營銷策劃部、策劃設計部及工程部/項目部共同進行竣工驗收；施工同期營銷策劃部應及組織策劃設計部、工程部/項目部及成本管理部進行樣板房家私、家電及裝飾、