房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理重點歸納

1、Importance for Aki-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一章 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)特性位置固定性數(shù)量有限性用途多樣性供求區(qū)域性投資風(fēng)險性難以變現(xiàn)性外部影響性使用限制性保值增值性大量投資性長期使用性房地產(chǎn)業(yè)的特點 房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高 房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位對GDP的貢獻(xiàn)-612%對地方財政的貢獻(xiàn)(土地出讓金、房地產(chǎn)企業(yè)稅收、向房地產(chǎn)企業(yè)的收費)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動-建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械、電器、家具；金融、郵電通信、交通運輸、商業(yè)對就業(yè)的拉動建筑裝修、物業(yè)管理、中介評估房地產(chǎn)投資類型

2、按投資形式劃分（直接投資和間接投資）按投資所處的環(huán)節(jié)劃分(開發(fā)投資和置業(yè)投資）按物業(yè)類型劃分(居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊）房地產(chǎn)直接投資和間接投資直接投資-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資-將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)、購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司、購買住房抵押支持證券房地產(chǎn)投資特性 投資金額巨大,回收期長 投資不確定因素多，風(fēng)險較大 流動性較差 具有保值增值性 受政府政策影

3、響較大 依賴金融部門的支持 具有專業(yè)性 投資具有相互影響性房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段 投資機(jī)會尋找 項目可行性研究 取得土地使用權(quán) 項目規(guī)劃與合同談判 項目建設(shè) 房地產(chǎn)租售 物業(yè)管理第二章 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的特征 經(jīng)營對象的不可移動性 業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性 經(jīng)營活動的資金和人才密集性 不完全競爭性. 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級的劃分根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等.各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù),不得超越承擔(dān)業(yè)務(wù)。各資質(zhì)等級的企業(yè)應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的條件。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項目的建設(shè)

4、規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項目.四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項目。新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式 職能型組織結(jié)構(gòu) 項目型組織結(jié)構(gòu) 矩陣型組織結(jié)構(gòu) 混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)原則- 可行性原則 可量化原則 一致性原則 彈性原則內(nèi)容 戰(zhàn)略目標(biāo) 成長性目標(biāo)（營業(yè)收入及增長率、資產(chǎn)總額及增長率、開發(fā)規(guī)模及開發(fā)范圍；土地儲備面積) 營利性目標(biāo)（凈利潤、利潤率、資產(chǎn)負(fù)債率等） 競爭性目標(biāo)（市場占有率、行業(yè)影響率、品牌價值） 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)-市

5、場定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價格策略,廣告策略，營銷策略第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成要素 政治環(huán)境（政治局勢、政策制度、政府管理服務(wù)水平） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境） 社會文化環(huán)境（社會秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價值觀念） 自然地理環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 法律環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析方法 道氏評估法 SWOT分析法 綜合評價法綜合評價法步驟 確定投資環(huán)境要素 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù) 由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分 分別對不同方案(選址）計算投資環(huán)境的綜合評分 根據(jù)環(huán)境條件變化對評價結(jié)果的影響進(jìn)行敏感性分析 根據(jù)綜合評分與敏感性分析結(jié)

6、果，作出投資選址決策市場調(diào)研內(nèi)容 市場環(huán)境調(diào)研 消費者調(diào)研 競爭樓盤調(diào)研 競爭對手調(diào)研問卷設(shè)計的原則和注意問題原則- 目的性原則 可接受性原則 順序性原則 匹配性原則 簡明性原則注意問題- 避免提一般性的問題 避免用不確切的詞 避免引導(dǎo)性的提問 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題 問題要考慮時效性 避免問題與答案不一致第四章 房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)的土地取得途徑 出讓 轉(zhuǎn)讓 租賃 劃撥經(jīng)濟(jì)適用房、土地入股城市房屋拆遷補(bǔ)償安置 補(bǔ)償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人，不是使用人。 補(bǔ)償形式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、被拆遷人選擇 幾種情況的補(bǔ)償:出租房屋；產(chǎn)權(quán)不明確房屋；設(shè)有抵押

7、權(quán)的房屋；臨時建筑與違章建筑。（譚術(shù)魁書p101） 超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑不予補(bǔ)償、違章建筑不予補(bǔ)償 安置對象：被拆遷房屋的使用人,不是所有人. 安置規(guī)定：搬遷補(bǔ)助費；臨時安置補(bǔ)助費；第五章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究分析的作用 可行性研究是指在投資決策前,對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法 投資決策的基本依據(jù) 籌集建設(shè)資金的依據(jù) 項目立項、用地審批的條件 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系：靜態(tài)指標(biāo) 投資利潤率 靜態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率動態(tài)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率 內(nèi)部收益率 動態(tài)投

8、資回收期房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析投資利潤率投資利潤率年利潤總額或平均年利潤總額/項目總投資額100%總投資額包括貸款利息。將投資利潤率與基準(zhǔn)投資利潤率進(jìn)行比較。只有當(dāng)投資利潤率大于基準(zhǔn)投資利潤率,項目才可行。同時，還可與行業(yè)的平均利潤率相比較。比較粗略,適用于投資額小、比較簡單的項目評價。投資利稅率-投資利稅率正常年利稅總額或平均 年利稅額/ 項目總投資額100除了反映項目的盈利能力以外，還可反映項目為國家財政所作貢獻(xiàn)的大小。靜態(tài)投資回收期按平均收益額- 投資回收期項目總投資/項目年平均收益額 總投資同樣包括利息。年平均收益額等于年均營業(yè)收入(租金收入)扣除年平均經(jīng)營成本及各種稅金后的余額。按累計收

9、益額項目投資總額其中,Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量,n：靜態(tài)投資回收期即：使得各年累計的凈現(xiàn)金收入與項目總投資相等房地產(chǎn)投資動態(tài)分析凈現(xiàn)值(NPV）NPV=Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量（CICO現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量）i0:貼現(xiàn)率應(yīng)用-首先,可行的方案必須使NPV0；其次，方案間進(jìn)行比較時，NPV越大越好，NPV越大，說明方案的盈利能力越強(qiáng)。不足:貼現(xiàn)率的確定比較困難；是一個絕對指標(biāo)，沒有反映投資的單位回報。例題見ppt內(nèi)部收益率（IRR)在項目經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。即滿足NPV= =0的i0就是內(nèi)部收益率，即項目能承受的最高貸款利率，IR

10、R。計算方法-內(nèi)插值法1。假定一個貼現(xiàn)率i1,求出以這個貼現(xiàn)率計算的NPV1；2. 若NPV10,則提高貼現(xiàn)率，重新計算NPV，直到NPV0; 反之，如果NPV10,則降低貼現(xiàn)率，直到NPV0.假定此時的貼現(xiàn)率為i2, 此時的凈現(xiàn)值為NPV2。假設(shè)NPV10， NPV20， 則內(nèi)部收益率的計算公式如下:式中， IRR:項目內(nèi)部收益率 i1：低貼現(xiàn)率； :低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值； i2：高貼現(xiàn)率: ：高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值.內(nèi)部收益率是項目貼現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨立方案評價時，一般是將求得的項目內(nèi)部收益率與同期貸款利率，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，以及同期同類項目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率相比較。在進(jìn)行多方案

11、對比時，若其他因素相同,則選擇IRR較大的投資方案.例題見ppt動態(tài)投資回收期(N）指在考慮了資金的時間價值的基礎(chǔ)上，以投資項目所得到的凈現(xiàn)金流量抵償項目初始投資所需要的時間。公式-動態(tài)投資回收期N=（累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1)+（上年累計凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年的凈現(xiàn)值）優(yōu)缺點在靜態(tài)回收期的基礎(chǔ)上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念,即不僅是回收資本的投入量，還是按期望的投資回報率回收投入資本所贏得的貨幣時間價值.動態(tài)投資回收期長短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力，更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標(biāo)房地產(chǎn)投資不確定

12、性因素不確定性因素租售價格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：總成本；CF:固定成本；CV:可變成本; CX：單位產(chǎn)品的可變成本；Q：開發(fā)數(shù)量。S=PQ-tQ S：銷售收入；P：銷售單價； t:銷售稅金及附加求盈虧平衡點即求使C=S的點: CF+CXQ=PQ-tQ Q=CF/(PCXt） Q即為盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。敏感性性分析是研究投資效益預(yù)測中某些不確定因素對預(yù)測結(jié)果的影響及其影響程度的分析.敏感性系數(shù)評價指標(biāo)變動的百分比（變動率）/不確定因素變動的百分比(變動率) 敏感性系數(shù)越大，說明該因

13、素對評價指標(biāo)的影響越大,或者說評價指標(biāo)對該因素越敏感。臨界點：不確定因素變動多少個百分點，會使評價指標(biāo)達(dá)到臨界點（例如凈現(xiàn)值為0的點)。 臨界點越低,說明說明該因素對評價指標(biāo)的影響越大,或者說評價指標(biāo)對該因素越敏感風(fēng)險度量值通常采用標(biāo)準(zhǔn)差來對項目的風(fēng)險進(jìn)行度量.R：風(fēng)險的度量指標(biāo)Pi：第i個不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目 :期望值風(fēng)險應(yīng)對措施風(fēng)險回避 風(fēng)險預(yù)控 風(fēng)險組合 風(fēng)險轉(zhuǎn)移（如保險）風(fēng)險投資組合狹義：由不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合.廣義：將房地產(chǎn)與股票、證券等金融資產(chǎn)進(jìn)行投資組合。在投資組合中投資類型已經(jīng)確定的前提下，風(fēng)險

14、與回報呈正向運動關(guān)系,風(fēng)險越大，期望回報越高;風(fēng)險越小,期望回報越低。如果在一個已有的投資組合基礎(chǔ)上引入新的投資資產(chǎn),則可以在保持風(fēng)險不變的前提下增加投資回報.由于房地產(chǎn)具有保值增值功能,并且有抵御通貨膨脹風(fēng)險的功能，因此,將房地產(chǎn)引入投資組合中,有可能降低風(fēng)險,并且提高投資回報。第六章 房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備： 收入費用估算與資金籌措 規(guī)劃方案設(shè)計 項目報建 項目招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)期成本費用）1）土地費用 2）前期工程費 3）建安工程費 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5）公共配套設(shè)施建設(shè)費 6)不可預(yù)見費 7）開發(fā)期稅費 8）管理費用 9）銷售費用 10）財務(wù)費用 11)經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

15、全程費用前期準(zhǔn)備階段-契稅、耕地占用稅建設(shè)施工階段-建筑安裝營業(yè)稅、增值稅、印花稅（簽訂施工合同）、車船稅銷售階段-營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅保有階段城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅資金籌措:資金來源的渠道-資本金（通常是自有資金)、銀行貸款、預(yù)售款、也有承包商帶資承包和合作開發(fā)又可分為內(nèi)部籌資和外部籌資內(nèi)部籌資包括動用公司留利中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營資金的部分和公司內(nèi)部職工的籌資外部籌資包括公司間的資金拆借(直接籌資)和通過金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行的籌資(間接籌資）間接籌資是主要的籌資方式 包括股權(quán)市場、債務(wù)市場、租賃市場和政策性信貸注意問題嚴(yán)格按照資金的需求量確定籌資額認(rèn)真選擇籌資來源渠道準(zhǔn)確把

16、握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定避免利率風(fēng)險對項目的不利影響項目報建:申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理項目建設(shè)管理內(nèi)容 投資控制 進(jìn)度控制 質(zhì)量管理 安全生產(chǎn)管理影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度的因素 建設(shè)單位的原因 施工單位的原因 其他有關(guān)單位的原因 施工條件的變化 意外事故的出現(xiàn)項目質(zhì)量管理的特點 一次性 時效性 多方全過程參與 難度大主要質(zhì)量控制點 審核施工組織設(shè)計 對原材料的檢驗 對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗 控制混凝土質(zhì)量 隱蔽工程驗收工程監(jiān)理主要內(nèi)容 設(shè)計階段 招標(biāo)階段 材料等物資供應(yīng) 施工階段（質(zhì)量、進(jìn)度、投資） 合同監(jiān)理 其他委托服務(wù)竣工驗收申請

17、人-建設(shè)單位，申請對象相關(guān)部門和專業(yè)人第八章 房地產(chǎn)營銷管理房地產(chǎn)銷售的特征復(fù)雜性(涉及許多程序、環(huán)節(jié)、部門）區(qū)域性（大多數(shù)都在樓盤所在地進(jìn)行）風(fēng)險性(價值大、周期長,導(dǎo)致很強(qiáng)的不確定性）嚴(yán)密性（需要借助律師、估價師、經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員的服務(wù))差異性(消費者的需求各不相同，典型的一對一推銷）影響房地產(chǎn)價格的因素(了解）宏觀因素-對所有地區(qū)房地產(chǎn)價格水平都產(chǎn)生影響的因素。如人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、社會安定狀況、利率、財政政策和貨幣政策等中觀因素-對某個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素.如城市的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市規(guī)劃，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)性質(zhì),地區(qū)行業(yè)法規(guī)和政策等微觀因素房地產(chǎn)自身狀況或條

18、件對其價格水平產(chǎn)生影響的因素。如項目的區(qū)位 、景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完備程度,建筑物本身的特征等房地產(chǎn)價格制定的理論依據(jù) 生產(chǎn)費用價值論：房地產(chǎn)生產(chǎn)所需要的基本費用 預(yù)期原理：預(yù)期房地產(chǎn)能為消費者帶來的收益或效用 替代原理：競爭者所能提供的類似產(chǎn)品的替代關(guān)系 供求理論：供給需求的變化與價格之間的相互影響房地產(chǎn)價格制定的方法 成本導(dǎo)向定價法-成本加成定價法；目標(biāo)利潤定價法；變動成本定價法 需求導(dǎo)向定價法-理解價值定價法；需求差別定價法；最優(yōu)價格定價法 競爭導(dǎo)向定價法-隨行就市定價法；主動競爭定價法房地產(chǎn)價格制定的策略 新產(chǎn)品定價策略(撇脂定價、滲透定價、滿意定價） 折扣與讓價的定價策略(折扣、讓價

19、) 差別定價策略（質(zhì)量、朝向、樓層、面積) 心理定價策略(尾數(shù)、整數(shù)、聲望、習(xí)慣）房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售房地產(chǎn)直接銷售-房地產(chǎn)企業(yè)直接面對消費者進(jìn)行銷售，而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道,簡稱直銷.直接銷售-優(yōu)點：了解市場，降低費用，加強(qiáng)推銷，控制價格，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù).缺點：對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和營銷能力要求較高；分散了房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力和財力，增加了企業(yè)的經(jīng)營費用；不利于房地產(chǎn)企業(yè)分散經(jīng)營風(fēng)險，一旦市場發(fā)生變化,企業(yè)必須獨自承擔(dān)全部風(fēng)險和損失.房地產(chǎn)間接銷售：是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)中間商來向消費者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,而自己并不承擔(dān)銷售業(yè)務(wù)的銷售方式.主要包括兩種形式-房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商

20、房地產(chǎn)代理商直接銷售和間接銷售的地位在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，直接銷售是主要的銷售渠道.隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，間接銷售正在逐漸取代直接銷售成為房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴的銷售形式。然而也有一些有實力的大型房地產(chǎn)公司仍然保留自己的銷售隊伍進(jìn)行直接銷售.房地產(chǎn)促銷策略(房地產(chǎn)促銷包括人員促銷和非人員促銷兩種方式）: 房地產(chǎn)廣告策略 房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略 房地產(chǎn)公共關(guān)系策略 房地產(chǎn)人員推銷策略房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略的利弊（運用各種短期誘因,以刺激和鼓勵消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的促銷活動）能夠在短時間內(nèi)對產(chǎn)品銷售發(fā)揮較強(qiáng)的刺激作用，但這種效果持續(xù)的時間比較短，對建立長期品牌沒什么幫助

21、。如果頻繁運用銷售促進(jìn)，還會讓消費者對產(chǎn)品質(zhì)量和品牌信譽產(chǎn)生懷疑。第九章 房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理的特點 物業(yè)管理的社會化 物業(yè)管理的專業(yè)化 物業(yè)管理的企業(yè)化 物業(yè)管理的經(jīng)營化 物業(yè)管理形式的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)(了解）權(quán)利- 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合物業(yè)實際情況，制定物業(yè)管理辦法，如制定住戶手冊、管理公約等。 依照物業(yè)管理合同對小區(qū)實施管理. 選聘專營公司承擔(dān)專項管理服務(wù).如選聘保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生,保安公司負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)。 依照物業(yè)管理合同規(guī)定收取管理費用. 制止違反規(guī)章制度的行為。 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費。 要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。義務(wù)- 以服務(wù)業(yè)主和住戶為宗旨,

22、正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定,履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營. 接受物業(yè)所在地人民政府及有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo),依法注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之后方可開業(yè). 組織或協(xié)助有關(guān)部門組織社區(qū)生活服務(wù),開展社會文化活動。 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可,接受業(yè)主和住戶的監(jiān)督。 寫字樓的物業(yè)管理 營銷管理 前臺服務(wù) 安全保衛(wèi)服務(wù) 設(shè)備管理 清潔衛(wèi)生服務(wù) 零售商業(yè)的物業(yè)管理 選配承租客商 做好安全保衛(wèi)工作 做好消防工作 做好設(shè)備設(shè)施的管理工作 做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作Example for AkiEg.1有一項投資，投資者投資1,000,000元購買一棟住

23、宅用于出租,共租出10年.租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為100，000元,每兩年租金增加10,租約期滿后，將物業(yè)出售,預(yù)計售價900，000元.貼現(xiàn)率為12.運用NPV方法來判斷該方案是否盈利.年期投資額 租金收入 貼現(xiàn)率(12) 收入現(xiàn)值1 1，000,000 100，000 1 100，0002 100000 0。8929(1/1。12) 89,2863 110，000 0.7972（1/1。122) 87，6914 110，000 0。7118 78，2965 121,000 0.6355 76,8986 121，000 0。5674 68,6597 133，100 0。5066 67，4338 133,100 0。4523 60,2089 146，410 0。4039 59，13310 146,410 0.3606 52，79710年末售出 900，000 0。3220 289,776 NPV=租金收益現(xiàn)值+售樓收益現(xiàn)值投資額=100，000+89，286+52,797+289，7761,000，000=30,177Eg。2某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開發(fā)項目,該項目固定成