房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部成本工作手冊(cè)范本

1、 財(cái)務(wù)管理部成本工作指導(dǎo)手冊(cè)指導(dǎo)核心：準(zhǔn)確提供項(xiàng)目前期立項(xiàng)數(shù)據(jù)；有效控制成本發(fā)生情況；準(zhǔn)確與時(shí)反映成本數(shù)據(jù)；合理調(diào)節(jié)成本杠桿，配合集團(tuán)財(cái)務(wù)統(tǒng)籌。目錄1項(xiàng)目立項(xiàng)數(shù)據(jù)的提供1.1數(shù)據(jù)提供流程1.2財(cái)務(wù)管理部提供報(bào)表1.3報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)源1.3.1銷(xiāo)售計(jì)劃表1.3.2工程支出表1.3.3完全成本表1.3.4資金流量表1.3.5敏感度分析表與利潤(rùn)預(yù)測(cè)表1.4支持性文件2有效控制項(xiàng)目成本發(fā)生情況2.1成本指導(dǎo)書(shū)編制指引2.1.1項(xiàng)目成本指導(dǎo)書(shū)編制流程2.1.2財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)成本的數(shù)據(jù)來(lái)源與控制2.1.3因素分析法在成本指導(dǎo)書(shū)中的應(yīng)用2.2合同管理指引2.2.1合同審核要點(diǎn)2.3付款審核指引2.3.1付款基本流程2

2、.3.2財(cái)務(wù)部成本管理人員審核付款單據(jù)流程2.3.3付款審核控制要點(diǎn)2.3.3.1地價(jià)2.3.3.2工程2.3.3.3設(shè)計(jì)2.3.3.4營(yíng)銷(xiāo)2.3.4支持性文件2.4押金管理指引2.4.1押金管理目標(biāo)為與時(shí)清退2.4.2押金管理操作方法2.4.3押金保證金清退責(zé)任人2.4.4押金清退滿(mǎn)足條件2.4.4.1水泥基金（以后新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)此項(xiàng)）2.4.4.2清退墻改基金2.4.4.3民防易地建設(shè)費(fèi)（項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，民防面積易地建設(shè)的情況下才會(huì)出現(xiàn)）2.5物業(yè)往來(lái)管理指引2.5.1有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)、燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)費(fèi)2.5.2水電費(fèi)2.5.2.1入伙前的水電費(fèi)處理2.5.2.2入伙期間的水電費(fèi)處理2.5.2.3入伙

3、后， 地產(chǎn)公司在項(xiàng)目銷(xiāo)售、工程方面仍需要使用永久水電費(fèi)用處理2.5.2.4由于商業(yè)和居民用水用電的比例不合理所產(chǎn)生的額外費(fèi)用處理2.5.3支持性文件2.6工程單位罰款、獎(jiǎng)金管理指引2.6.1工程單位罰款管理2.6.2支持性文件2.6.3工程單位獎(jiǎng)金管理2.7樣板間費(fèi)用管理指引2.7.1樣板間費(fèi)用組成2.7.2樣板間費(fèi)用控制2.7.3樣板間費(fèi)用使用流程2.7.3.1樣板間工程費(fèi)用使用流程2.7.3.2樣板間裝飾品費(fèi)用使用流程2.7.4樣板間費(fèi)用控制要點(diǎn)2.8樣板間費(fèi)用管理指引2.9成本基本數(shù)據(jù)收集指引3與時(shí)準(zhǔn)確反映成本數(shù)據(jù)3.1成本管理軟件3.1.1成本管理軟件的功能3.1.2成本管理軟件的應(yīng)用

4、3.1.2.1合同錄入。3.1.2.2目標(biāo)成本錄入3.1.2.3付款數(shù)據(jù)的錄入3.1.3財(cái)務(wù)建安成本分?jǐn)偺幚?.1.4數(shù)據(jù)審核3.1.5成本管理軟件數(shù)據(jù)復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)3.1.6萬(wàn)科成本管理軟件職責(zé)分工3.2集團(tuán)數(shù)據(jù)上報(bào)3.2.1每月付款計(jì)劃表3.2.2每月地價(jià)支付情況表3.2.3每月信息月報(bào)中的成本構(gòu)成表3.2.4結(jié)算報(bào)表編制指引3.2.4.1編制程序3.2.4.2結(jié)算報(bào)表的編制3.2.4.2.1存貨表3.2.4.2.2成本構(gòu)成表3.2.4.2.3間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用表3.2.4.2.4利息分?jǐn)偙?合理調(diào)節(jié)成本杠桿4.1項(xiàng)目成本結(jié)算指引4.1.1項(xiàng)目成本結(jié)算數(shù)據(jù)要求4.1.2項(xiàng)目結(jié)算原則4.1.3結(jié)算方案4

5、.1.3.1地價(jià)結(jié)算方案4.1.3.2建安成本結(jié)算方案4.1.3.2.1財(cái)務(wù)建安成本與成本管理部建安成本的關(guān)系4.1.3.2.2建安成本結(jié)算流程1項(xiàng)目立項(xiàng)數(shù)據(jù)的提供1.1數(shù)據(jù)提供流程發(fā)展研究部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部土地基本指標(biāo)、工期、銷(xiāo)售周期、銷(xiāo)售均價(jià)、市場(chǎng)定位萬(wàn)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)成本管理部詳細(xì)建安成本造價(jià)財(cái)務(wù)管理部可行性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.2財(cái)務(wù)管理部提供報(bào)表Ø 銷(xiāo)售計(jì)劃表現(xiàn)金流入Ø 完全成本表利潤(rùn)體現(xiàn)Ø 工程支出表現(xiàn)金流出Ø 資金流量表(可提供部收益率)Ø 利潤(rùn)預(yù)計(jì)表(可提供銷(xiāo)售凈利率)Ø 敏感性分析表1.3報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)源1.3.1銷(xiāo)售計(jì)劃表根據(jù)發(fā)展

6、研究部提供的銷(xiāo)售周期表與銷(xiāo)售均價(jià)，預(yù)估每季度的銷(xiāo)售額。1.3.2工程支出表根據(jù)發(fā)展研究部提供的工期進(jìn)度與成本管理部提供的建安總投資額，預(yù)估每季度的工程投入額1.3.3完全成本表建安成本數(shù)取自建安成本詳表；地價(jià)由發(fā)展研究部提供；行政管理費(fèi)、物業(yè)管理基金、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用根據(jù)一定比例預(yù)估;；利息根據(jù)資金流量表數(shù)據(jù)。1.3.4資金流量表取自銷(xiāo)售計(jì)劃表和工程支出表每季度的凈流量，其中資金流入根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃中的季度銷(xiāo)售額乘于一定比例。1.3.5敏感度分析表與利潤(rùn)預(yù)測(cè)表均根據(jù)上述報(bào)表數(shù)據(jù)加工而成.1.4支持性文件2有效控制項(xiàng)目成本發(fā)生情況2.1成本指導(dǎo)書(shū)編制指引2.1.1項(xiàng)目成本指導(dǎo)書(shū)編制流程1 成本管理部做建安造

7、價(jià)詳表，按分?jǐn)偡桨笇?duì)本期建筑工程成本進(jìn)行分?jǐn)?，確定本期各功能的建筑工程成本。2 財(cái)務(wù)管理部依據(jù)成本管理部提供數(shù)據(jù)，按功能將項(xiàng)目建筑工程成本在各期之間進(jìn)行分?jǐn)?，并形成演示圖。3 財(cái)務(wù)管理部提供土地購(gòu)置成本與項(xiàng)目間接費(fèi)用。4 財(cái)務(wù)管理部根據(jù)以上數(shù)據(jù)提供項(xiàng)目總投資表。2.1.2財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)成本的數(shù)據(jù)來(lái)源與控制1. 直接用于購(gòu)置土地的投入Ø 政府地價(jià)與合作價(jià)款來(lái)源：與合作方簽訂的地價(jià)合同?？刂疲阂话銥榘纼r(jià)，主要是財(cái)務(wù)部門(mén)控制與合作方的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)。Ø 政府配套設(shè)施費(fèi)來(lái)源：建筑物功能變更補(bǔ)交的政府費(fèi)用控制：加強(qiáng)設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、項(xiàng)目事務(wù)的溝通，盡量避免功能變更的情況發(fā)生。Ø

8、青苗補(bǔ)償費(fèi)來(lái)源：開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)補(bǔ)給農(nóng)民的青苗費(fèi)控制：項(xiàng)目部提前預(yù)測(cè)，盡量減少損失。2. 直接用于建筑物的投入Ø 本期建安成本來(lái)源：成本部建筑工程詳細(xì)指導(dǎo)書(shū)控制：詳見(jiàn)建安成本控制職責(zé)Ø 其他期轉(zhuǎn)入的建安成本與本期轉(zhuǎn)出的建安成本來(lái)源：財(cái)務(wù)部根據(jù)成本部提供的其他期的建筑工程詳細(xì)指導(dǎo)書(shū)按照可售面積的合理比例進(jìn)行分?jǐn)偂？刂疲贺?cái)務(wù)部與時(shí)跟蹤各期開(kāi)發(fā)的可售面積。3. 間接發(fā)生的費(fèi)用Ø 利息來(lái)源：財(cái)務(wù)部項(xiàng)目資金流的預(yù)測(cè)與利率的預(yù)測(cè)控制：財(cái)務(wù)部與時(shí)跟蹤項(xiàng)目資金流的變化情況。Ø 項(xiàng)目行政管理費(fèi)來(lái)源：財(cái)務(wù)部對(duì)該項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)測(cè)或根據(jù)以前年度費(fèi)用情況按10%的增加幅度預(yù)測(cè)控制：財(cái)

9、務(wù)部通過(guò)部門(mén)費(fèi)用指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行額度控制。Ø 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用來(lái)源：財(cái)務(wù)部按照項(xiàng)目投資比例與政策規(guī)定開(kāi)盤(pán)前后進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)測(cè)控制：成本部在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用指導(dǎo)書(shū)額度根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)配。Ø 物業(yè)管理基金來(lái)源：財(cái)務(wù)部按照政府規(guī)定比例計(jì)提（現(xiàn)為工程總投資的2%）控制：財(cái)務(wù)部與時(shí)跟蹤政府政策。2.1.3因素分析法在成本指導(dǎo)書(shū)中的應(yīng)用作用：根據(jù)項(xiàng)目建安配套成本的分析，得出成本差異的量化指標(biāo)。原理：配套可售成本 = 配套單方造價(jià)×配套面積/可售面積 = 配套單方造價(jià)×不可售占可售比例 分析配套單方造價(jià)、不可售占可售面積比例兩個(gè)因素對(duì)可售成本影響并予以量化。2.2合同管理指引2.

10、2.1合同審核要點(diǎn)Ø 是否填了合同審批表？審批表中財(cái)務(wù)之前的審批環(huán)節(jié)是否通過(guò)？Ø 是否需要請(qǐng)求其他相關(guān)部門(mén)予以協(xié)助審查或出具意見(jiàn)？如法律室、工程部、萬(wàn)創(chuàng)等專(zhuān)業(yè)部門(mén)和職能部門(mén)。Ø 價(jià)格是否合理？或憑感覺(jué)，或者對(duì)比歷史數(shù)據(jù)Ø 是否采取招投標(biāo)方式？投標(biāo)書(shū)原件是否附在審批表后面Ø 付款條件是否合理？預(yù)付款、比例是否符合公司規(guī)定和公司慣例？付款日期是否太短理（要考慮公司付款周期）Ø 罰則對(duì)方相應(yīng)工作的失誤或不符合質(zhì)量的產(chǎn)品有無(wú)明確的懲罰條款？Ø 合同標(biāo)的是否屬于正常圍的業(yè)務(wù)？對(duì)返修、重做工程、補(bǔ)救等方面的合同必須嚴(yán)格審查，弄清責(zé)任（部

11、、外部，如屬外部責(zé)任，則應(yīng)要求相關(guān)部門(mén)取得責(zé)任單位同意承擔(dān)補(bǔ)救成本的書(shū)面承諾函或合同書(shū)）Ø 從總包單位中分出來(lái)的工程項(xiàng)目，其取費(fèi)是否低于總包合同？目的在于保證成本得到有效控制。Ø 發(fā)票問(wèn)題Ø 是否屬于公司確定的格式合同？如不是，則要認(rèn)真、全面審核。Ø 境外合同則還要考慮稅務(wù)問(wèn)題，可請(qǐng)于然協(xié)助審核。Ø 合同金額要盡量根據(jù)對(duì)應(yīng)的工作容分解、細(xì)化。Ø 附件（如預(yù)算書(shū)、報(bào)價(jià)單、圖紙簽收單等）是否遺漏？是否加蓋了對(duì)方公章？Ø 定標(biāo)書(shū)中報(bào)價(jià)單位是否不到3家？各家報(bào)價(jià)是否相差很遠(yuǎn)？Ø 重點(diǎn)關(guān)注金額較高的合同2.3付款審核指引2.

12、3.1付款基本流程經(jīng)辦人經(jīng)辦部門(mén)主任成本部人員經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)理成本部經(jīng)理財(cái)務(wù)部人員財(cái)務(wù)部總監(jiān)/財(cái)務(wù)部經(jīng)理（以100萬(wàn)為限）總經(jīng)理出納結(jié)算中心說(shuō)明：1 100萬(wàn)以上款項(xiàng)交財(cái)務(wù)總監(jiān)審批，100萬(wàn)以下款項(xiàng)交財(cái)務(wù)經(jīng)理審批。2 5000元以下現(xiàn)金，50000元以下支票由財(cái)務(wù)經(jīng)理審批后直接交與出納辦理。2.3.2財(cái)務(wù)部成本管理人員審核付款單據(jù)流程1 審核付款申請(qǐng)單，在成本管理軟件的資金計(jì)劃付款計(jì)劃模塊中查詢(xún)?cè)摴P款項(xiàng)。2 核實(shí)無(wú)誤后在付款申請(qǐng)單上簽字。3 在部網(wǎng)付款審批流程模塊找到該筆款項(xiàng)進(jìn)行審核通過(guò)。4 將部網(wǎng)上填錄的付款信息粘貼到資金管理中心的網(wǎng)上付款模塊付款申請(qǐng)單上，并將結(jié)算編號(hào)寫(xiě)在付款申請(qǐng)單上。5 每日

13、將專(zhuān)戶(hù)的付款信息從網(wǎng)上付款模塊中引出上報(bào)資金管理中心。6 款項(xiàng)已付（有合同號(hào)的），資金管理中心給回回單后，成本管理人員將信息錄入成本管理軟件資金計(jì)劃付款錄入模塊，并將實(shí)際扣款數(shù)與實(shí)際付款數(shù)寫(xiě)入摘要備查，引入金蝶編制憑證。7 款項(xiàng)已付（無(wú)合同號(hào)的），資金管理中心給回回單后，成本管理人員錄入金蝶編制憑證并將信息引入成本管理軟件動(dòng)態(tài)成本非合同性引入模塊，并將實(shí)際扣款數(shù)與實(shí)際付款數(shù)寫(xiě)入摘要備查，引入金蝶編制憑證。2.3.3付款審核控制要點(diǎn)2.3.3.1地價(jià)1審核時(shí)需有地區(qū)總經(jīng)理審批，審批發(fā)送給資金管理中心備案。2.3.3.2工程審核清單付款性質(zhì)付款情況表發(fā)票驗(yàn)收?qǐng)?bào)告材料清單結(jié)算單合同號(hào)扣款清單（包括水

14、電費(fèi)、罰款）預(yù)付款進(jìn)度款結(jié)算款保修款預(yù)付款1 主要控制該事項(xiàng)是否實(shí)際發(fā)生，有無(wú)重復(fù)付款。以合同號(hào)為準(zhǔn)。2 查成本部人員是否將該筆款項(xiàng)錄入成本管理軟件付款計(jì)劃。進(jìn)度款1 檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告手續(xù)是否齊全。正常的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告均有工程單位、工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字蓋章，我司成本人員進(jìn)度確認(rèn)的簽字。2 如果是材料設(shè)備款，需有材料清單，清單上有總包單位蓋章、總包經(jīng)理與庫(kù)管的簽字確認(rèn)。3 檢查付款情況表中累計(jì)已付款數(shù)據(jù)是否正確?？赏ㄟ^(guò)成本管理軟件的已付款明細(xì)表進(jìn)行查詢(xún)。4 如在付款申請(qǐng)表中有水電費(fèi)的扣減項(xiàng)時(shí)，財(cái)務(wù)人員需開(kāi)具相應(yīng)數(shù)額收據(jù)，并將財(cái)務(wù)聯(lián)貼入付款憑證。復(fù)印水電費(fèi)扣除的憑據(jù)與收據(jù)一起交與對(duì)方施工單位。5 通過(guò)金蝶

15、明細(xì)賬其他應(yīng)收款代墊款科目檢查工程單位是否我司代墊的費(fèi)、代墊維修費(fèi)。如有，作為本次付工程進(jìn)度款的扣減項(xiàng)，財(cái)務(wù)人員需開(kāi)具相應(yīng)數(shù)額收據(jù)，并將財(cái)務(wù)聯(lián)貼入付款憑證。復(fù)印費(fèi)、代墊維修費(fèi)扣除的憑據(jù)與收據(jù)一起交與對(duì)方施工單位。結(jié)算款1 與工程單位核對(duì)累計(jì)付款額，如為總包單位需雙方簽字確認(rèn)。2 注意付款應(yīng)付至結(jié)算單確認(rèn)金額的95%。3 如在付款申請(qǐng)表中有水電費(fèi)的扣減項(xiàng)時(shí)，財(cái)務(wù)人員需開(kāi)具相應(yīng)數(shù)額收據(jù)，并將財(cái)務(wù)聯(lián)貼入付款憑證。復(fù)印水電費(fèi)扣除的憑據(jù)與收據(jù)一起交與對(duì)方施工單位。4 通過(guò)金蝶明細(xì)賬其他應(yīng)收款代墊款科目檢查工程單位是否我司代墊的費(fèi)、代墊維修費(fèi)。如有，作為本次付工程進(jìn)度款的扣減項(xiàng)，財(cái)務(wù)人員需開(kāi)具相應(yīng)數(shù)額收據(jù)

16、，并將財(cái)務(wù)聯(lián)貼入付款憑證。復(fù)印費(fèi)、代墊維修費(fèi)扣除的憑據(jù)與收據(jù)一起交與對(duì)方施工單位。保修款1主要由客戶(hù)服務(wù)中心監(jiān)控其工程質(zhì)量，我部要檢查是否有代墊維修款需扣除。如果工程單位承包我司多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，我司在付其保修款時(shí)要考慮所有項(xiàng)目的代墊維修款情況。2.3.3.3設(shè)計(jì)審核清單付款性質(zhì)付款情況表發(fā)票驗(yàn)收?qǐng)?bào)告完稅證明合同原件合同號(hào)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)樣板間設(shè)計(jì)境外付款圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)1主要監(jiān)控圖紙是否符合要求，是否在合同規(guī)定時(shí)間完成。以經(jīng)辦人的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告為確認(rèn)依據(jù)。樣板間工程費(fèi)1參照工程款方式境外付款費(fèi)用1 財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理人員需準(zhǔn)備好付款合同原件與復(fù)印件、境外發(fā)票原件與復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件、委托境外企業(yè)提供勞務(wù)項(xiàng)目申報(bào)審批

17、表。2 登記境外付款稅務(wù)登記表。3 復(fù)印件與審批表蓋公章后，交與辦稅專(zhuān)員。辦稅專(zhuān)員辦理流程：經(jīng)辦部門(mén)財(cái)務(wù)部稅務(wù)局資金管理中心銀行 1、經(jīng)辦人知會(huì)財(cái)務(wù)部，辦理境外付款，并提供相關(guān)資料； 2、財(cái)務(wù)部填寫(xiě)相關(guān)審批表，并帶合同、發(fā)票到稅務(wù)局辦理審批； 3、稅務(wù)局經(jīng)相關(guān)部門(mén)經(jīng)辦人核定，科長(zhǎng)、局長(zhǎng)確認(rèn)簽字； 4、若干日后，到稅務(wù)局領(lǐng)取“應(yīng)稅勞務(wù)認(rèn)定書(shū)”，確定應(yīng)納稅金額； 5、財(cái)務(wù)部根據(jù)認(rèn)定書(shū)，辦理支付稅款手續(xù)，并付款； 6、確認(rèn)稅款到帳后，填寫(xiě)納稅申報(bào)表，提供公司轉(zhuǎn)帳證明，到稅務(wù)局開(kāi)具完稅證明； 7、財(cái)務(wù)部報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、資金管理中心付款審批，并提供合同、發(fā)票、完稅證明； 8、資金管理中心到銀行辦理付款手續(xù)（

18、如公司無(wú)外匯，需調(diào)匯后再付款）。至此，完成一筆境外付款。2.3.3.4營(yíng)銷(xiāo)審核清單付款性質(zhì)合同審批表發(fā)票驗(yàn)收?qǐng)?bào)告部流轉(zhuǎn)號(hào)合同號(hào)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1 廣告發(fā)布費(fèi)多為一次性付款，因此以合同審批通過(guò)為付款依據(jù)。2 公司部對(duì)廣告容有統(tǒng)一的審核，電視、報(bào)紙等廣告發(fā)布容的合法性以部流轉(zhuǎn)號(hào)為依據(jù)。3 以經(jīng)辦人的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告為質(zhì)量確認(rèn)依據(jù)。2.3.4支持性文件工程付款情況表 設(shè)計(jì)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告2.4押金管理指引2.4.1押金管理目標(biāo)為與時(shí)清退2.4.2押金管理操作方法Ø 辦公室將清退押金保證金列入公司三級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃。Ø 經(jīng)辦人上繳押金，填置付款申請(qǐng)單。Ø 財(cái)務(wù)人員將收據(jù)原件單獨(dú)保存，并登錄臺(tái)帳

19、，會(huì)計(jì)憑證后附復(fù)印件并由財(cái)務(wù)人員簽字確認(rèn)。Ø 辦公室根據(jù)三級(jí)計(jì)劃反饋情況跟蹤保證金、押金是否具備清退條件，并對(duì)部門(mén)負(fù)責(zé)人下督辦單。Ø 財(cái)務(wù)人員根據(jù)金蝶帳務(wù)向辦公室反饋本門(mén)負(fù)責(zé)人工作完成情況。2.4.3押金保證金清退責(zé)任人Ø 責(zé)任人一般默認(rèn)為經(jīng)辦人Ø 當(dāng)經(jīng)辦人變更部門(mén)或離開(kāi)公司時(shí)，由項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人指派責(zé)任人。Ø 當(dāng)項(xiàng)目部撤銷(xiāo)時(shí)，該項(xiàng)工作由工程部接管；由工程部第一負(fù)責(zé)人指派責(zé)任人。2.4.4押金清退滿(mǎn)足條件2.4.4.1水泥基金（以后新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)此項(xiàng)）Ø 開(kāi)始進(jìn)行時(shí)間為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起開(kāi)始進(jìn)行。Ø 經(jīng)辦人填寫(xiě)保證金退款申請(qǐng)表相

20、關(guān)容（一式三份）Ø 財(cái)務(wù)部提供的收據(jù)Ø 施工單位提供的購(gòu)買(mǎi)散裝水泥或預(yù)拌混凝土發(fā)票原件、復(fù)印件（須經(jīng)監(jiān)理工程師簽認(rèn)并加蓋監(jiān)理公司章）Ø 施工單位提供的購(gòu)買(mǎi)散裝水泥或預(yù)拌混凝土供貨合同或協(xié)議書(shū)原件、復(fù)印件（須監(jiān)理工程師簽認(rèn)并加蓋公章）。Ø 監(jiān)理公司提供的散裝水泥或預(yù)拌混凝土進(jìn)場(chǎng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收記錄資料（加蓋公章）Ø 監(jiān)理公司提供的填妥水泥押金申退表相關(guān)容并加蓋監(jiān)理公司章。2.4.4.2清退墻改基金Ø 開(kāi)始進(jìn)行時(shí)間為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起開(kāi)始進(jìn)行。Ø 經(jīng)辦人填寫(xiě)保證金退款申請(qǐng)表。Ø 施工單位提供的購(gòu)買(mǎi)新型墻體發(fā)票原件、復(fù)印件

21、（須加蓋公司章）Ø 監(jiān)理公司提供的新型墻體材料進(jìn)場(chǎng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收記錄資料（加蓋公章）Ø 監(jiān)理公司提供的填妥墻改押金申退表相關(guān)容并加蓋監(jiān)理公司章。2.4.4.3民防易地建設(shè)費(fèi)（項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，民防面積易地建設(shè)的情況下才會(huì)出現(xiàn)）Ø 經(jīng)辦人填寫(xiě)退款申請(qǐng)表Ø 財(cái)務(wù)部提供的收據(jù)Ø 提供竣工查丈相關(guān)資料Ø 民防辦相關(guān)人員審核項(xiàng)目完工后實(shí)際建成的民防面積，并出具意見(jiàn)書(shū)2.5物業(yè)往來(lái)管理指引2.5.1有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)、燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)費(fèi)Ø 公司在工程進(jìn)行時(shí)代業(yè)主一次性交清有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)和燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)費(fèi)并取得每戶(hù)的發(fā)票。Ø 財(cái)務(wù)管理部將發(fā)票轉(zhuǎn)交給物

22、業(yè)公司，并留收據(jù)入賬。Ø 物業(yè)公司在項(xiàng)目入伙時(shí)將發(fā)票交與業(yè)主并收取費(fèi)用。然后將業(yè)主交的開(kāi)戶(hù)費(fèi)一次性轉(zhuǎn)交給地產(chǎn)公司。2.5.2水電費(fèi)2.5.2.1入伙前的水電費(fèi)處理Ø 入伙前由于是臨時(shí)用電，水電費(fèi)由工程單位、項(xiàng)目經(jīng)理部、物業(yè)公司三部分組成。Ø 由項(xiàng)目經(jīng)理部水電工程師進(jìn)行水電費(fèi)的分配并經(jīng)工程單位、物業(yè)公司的確認(rèn)。Ø 財(cái)務(wù)管理部根據(jù)水電工程師出具的分配表進(jìn)行帳務(wù)處理，物業(yè)公司的水電費(fèi)掛其他應(yīng)收款中的物業(yè)往來(lái)款。2.5.2.2入伙期間的水電費(fèi)處理Ø 由物業(yè)公司負(fù)責(zé)將臨時(shí)用電變更為永久用電，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)提供變更所需資料。Ø 財(cái)務(wù)管理部核實(shí)變更

23、時(shí)點(diǎn)，將變更以后仍在我司帳上扣除的水電費(fèi)掛在應(yīng)收物業(yè)公司的往來(lái)帳上。2.5.2.3入伙后， 地產(chǎn)公司在項(xiàng)目銷(xiāo)售、工程方面仍需要使用永久水電費(fèi)用處理Ø 其相應(yīng)費(fèi)用由物業(yè)公司合理計(jì)算進(jìn)行分?jǐn)偂?#216; 經(jīng)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部與該項(xiàng)目水電工程師確認(rèn)后向地產(chǎn)公司收取水電費(fèi)用。2.5.2.4由于商業(yè)和居民用水用電的比例不合理所產(chǎn)生的額外費(fèi)用處理Ø 由物業(yè)公司提出數(shù)據(jù)，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。2.5.3支持性文件2.6工程單位罰款、獎(jiǎng)金管理指引2.6.1工程單位罰款管理Ø 工程單位的罰款如果是屬于進(jìn)度罰款，無(wú)需出資補(bǔ)救的。此種罰款做為工程結(jié)算的抵減項(xiàng)，工程單位無(wú)需開(kāi)具發(fā)票，

24、我司以抵減后的金額做為工程造價(jià)。Ø 工程單位的罰款如果是屬于質(zhì)量罰款，需出資補(bǔ)救的。此種罰款做為進(jìn)度款的抵減項(xiàng)，屬于工程造價(jià)的一部分。2.6.2支持性文件2.6.3工程單位獎(jiǎng)金管理Ø 屬于合同規(guī)定的進(jìn)度獎(jiǎng)金按支付進(jìn)度的模式操作。Ø 屬于合同外的獎(jiǎng)金不計(jì)入所屬單位合同中，作為零星工程款計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。2.7樣板間費(fèi)用管理指引2.7.1樣板間費(fèi)用組成Ø 樣板間費(fèi)用屬于營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的一部分。Ø 樣板間費(fèi)用由工程費(fèi)用和裝飾品費(fèi)用組成。2.7.2樣板間費(fèi)用控制Ø 樣板間費(fèi)用由成本管理部負(fù)責(zé)控制使用額度。每個(gè)項(xiàng)目的樣板間費(fèi)用均有一個(gè)總額度；成本管理部對(duì)

25、每個(gè)樣板間也有一個(gè)預(yù)算額度，并分成工程費(fèi)用和裝飾品費(fèi)用兩部分。Ø 萬(wàn)創(chuàng)只能在每個(gè)項(xiàng)目的樣板間費(fèi)用額度進(jìn)行使用，如果超出額度將經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審批。Ø 萬(wàn)創(chuàng)可以在項(xiàng)目的樣板間之間進(jìn)行費(fèi)用額度的調(diào)配。2.7.3樣板間費(fèi)用使用流程2.7.3.1樣板間工程費(fèi)用使用流程Ø 工程部根據(jù)成本部提供的預(yù)算額度進(jìn)行招投標(biāo)。Ø 萬(wàn)創(chuàng)負(fù)責(zé)工程進(jìn)度監(jiān)控與付款申請(qǐng)（申請(qǐng)中必須注明該樣板間的預(yù)算額度、合同價(jià)）。Ø 財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行付款。2.7.3.2樣板間裝飾品費(fèi)用使用流程Ø 萬(wàn)創(chuàng)根據(jù)預(yù)算額度進(jìn)行借款（可分多次）Ø 萬(wàn)創(chuàng)借款時(shí)必須注明該樣板間裝飾品的預(yù)算額度與

26、已使用額度，如有超額度情況需注明原因。如果所超額度不能通過(guò)樣板間費(fèi)用調(diào)度解決，則需經(jīng)總經(jīng)理審批。Ø 財(cái)務(wù)部簽發(fā)限額支票或現(xiàn)金給萬(wàn)創(chuàng)經(jīng)辦人員，并錄入金蝶帳的備用金科目。Ø 萬(wàn)創(chuàng)人員歸還樣板間借款時(shí)，必須按支票和現(xiàn)金分別進(jìn)行沖賬處理，財(cái)務(wù)人員根據(jù)發(fā)票核對(duì)數(shù)沖抵該經(jīng)辦人的備用金。2.7.4樣板間費(fèi)用控制要點(diǎn)Ø 主要是進(jìn)行總額度控制，只要每個(gè)項(xiàng)目不超過(guò)所預(yù)測(cè)的額度就可以了。Ø 分清每個(gè)樣板間的成本，根據(jù)樣板間的工程合同結(jié)算數(shù)與萬(wàn)創(chuàng)人員對(duì)該樣板間的實(shí)際用款數(shù)可得出該樣板間的總成本。Ø 根據(jù)樣本間費(fèi)用的預(yù)測(cè)額度與實(shí)際發(fā)生情況評(píng)估各部門(mén)的工作質(zhì)量。2.8成本

27、基本數(shù)據(jù)收集指引3與時(shí)準(zhǔn)確反映成本數(shù)據(jù)3.1成本管理軟件3.1.1成本管理軟件的功能Ø 統(tǒng)一了成本管理部和財(cái)務(wù)管理部付款臺(tái)帳。Ø 與時(shí)反映成本管理部的建安動(dòng)態(tài)成本。Ø 與時(shí)反映財(cái)務(wù)管理部的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。Ø 比較準(zhǔn)確的反映了成本構(gòu)成情況，為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)。Ø 加強(qiáng)了工程合同的管理質(zhì)量，與時(shí)反映工程變更與結(jié)算情況。3.1.2成本管理軟件的應(yīng)用3.1.2.1合同錄入。每五個(gè)工作日進(jìn)行一次合同錄入。錄入方法為從京華文件管理系統(tǒng)中找出項(xiàng)目的所有建設(shè)類(lèi)合同，按合同編號(hào)排序，將合同編號(hào)、合同名稱(chēng)、合同金額、對(duì)方單位依次粘入成本管理軟件合同管理合同錄入模

28、塊中該項(xiàng)目的信息條中。3.1.2.2目標(biāo)成本錄入。在目標(biāo)成本目標(biāo)成本修訂模塊中選擇項(xiàng)目，在調(diào)整目標(biāo)成本欄目下選擇需填入的成本數(shù)據(jù)，用鼠標(biāo)不常用鍵點(diǎn)擊費(fèi)用項(xiàng)目下的一行，使其新增一行并錄入數(shù)據(jù)。3.1.2.3付款數(shù)據(jù)的錄入。如果是合同性付款，1 在資金計(jì)劃付款錄入模塊中選擇項(xiàng)目與合同號(hào)，2 點(diǎn)擊新增，3 在編號(hào)欄目錄入憑證摘要，4 在摘要欄目錄入扣款與實(shí)付款數(shù)據(jù)，5 在金額欄目錄入進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本科目的金額，6 在日期欄目錄入操作日期，7 點(diǎn)擊ID號(hào)欄目，選擇付款計(jì)劃8 點(diǎn)中右下框付款信息中新增的付款，點(diǎn)擊憑證圖標(biāo)9 選擇帳套，選擇核算項(xiàng)目，錄入密碼10 制作憑證。如果是非合同性付款1. 在金蝶財(cái)務(wù)軟

29、件中錄入憑證2. 選擇成本管理軟件動(dòng)態(tài)成本非合同性引入模塊3. 選擇剛才錄入憑證的帳套4. 選擇會(huì)計(jì)科目、核算項(xiàng)目、日期5. 在核算明細(xì)賬明細(xì)中點(diǎn)中剛才錄入信息6. 點(diǎn)中引入圖標(biāo)7. 選擇要引入的項(xiàng)目與會(huì)計(jì)科目3.1.3財(cái)務(wù)建安成本分?jǐn)偺幚?.1.4數(shù)據(jù)審核自動(dòng)對(duì)帳（開(kāi)發(fā)中）每月與成本管理部進(jìn)行成本數(shù)據(jù)核對(duì)，根據(jù)新發(fā)生的合同與成本指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行代發(fā)生成本預(yù)測(cè)。3.1.5成本管理軟件數(shù)據(jù)復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)Ø 動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同小計(jì)+已結(jié)算合同小計(jì)+非合同性成本+待發(fā)生成本Ø 最初動(dòng)態(tài)成本 = 目標(biāo)成本（即成本指導(dǎo)書(shū)）Ø 已發(fā)生成本 = 合同已發(fā)生成本 + 非合同已發(fā)生成本

30、= 金蝶開(kāi)發(fā)成本中該核算項(xiàng)目的余額3.1.6萬(wàn)科成本管理軟件職責(zé)分工1 系統(tǒng)維護(hù)(成本部、財(cái)務(wù)部各出一人維護(hù))1數(shù)據(jù)庫(kù)引出2、數(shù)據(jù)庫(kù)引入3、基礎(chǔ)資料設(shè)置4、用戶(hù)管理5、系統(tǒng)提示6、系統(tǒng)日志2目標(biāo)成本（建安成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用由成本部錄入，地價(jià)、利息、行政管理費(fèi)用由財(cái)務(wù)部錄入）1、 估算錄入2、 估算修訂3、 估算查詢(xún)4、 目標(biāo)成本錄入目標(biāo)成本調(diào)整與查詢(xún)3預(yù)算管理（成本部負(fù)責(zé)錄入管理）1、 預(yù)算錄入2、 預(yù)算拆分3、 預(yù)算修訂4、 預(yù)算查詢(xún)4 合同管理1、 合同錄入（財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)工程、地價(jià)合同的錄入工作）2、 合同拆分（成本部負(fù)責(zé)合同的拆分工作）3、 修訂4、 合同查詢(xún)5 合同執(zhí)行（成本部負(fù)責(zé)管理）1、

31、 合同變更2、 結(jié)算錄入3、 結(jié)算拆分4、 變更查詢(xún)5、結(jié)算查詢(xún)6 資金計(jì)劃1、付款計(jì)劃（成本部負(fù)責(zé)錄入）2、付款錄入（財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)錄入，與金蝶核算帳一致）3、付款查詢(xún)4、資金計(jì)劃5、已付款明細(xì)表6、欠付款明細(xì)表7 動(dòng)態(tài)成本1、非合同性成本引入/錄入（財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)引入）2、待發(fā)生成本預(yù)測(cè)（成本部負(fù)責(zé)錄入）3.2集團(tuán)數(shù)據(jù)上報(bào)3.2.1每月付款計(jì)劃表每月26日前由各項(xiàng)目部信息員將后三個(gè)月的付款計(jì)劃報(bào)給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部統(tǒng)一整理后上報(bào)集團(tuán)，數(shù)據(jù)來(lái)源于各項(xiàng)目部工程人員。格式：3.2.2每月地價(jià)支付情況表每月10日將上個(gè)月各項(xiàng)目支付地價(jià)情況上報(bào)集團(tuán)，數(shù)據(jù)來(lái)源于金蝶帳套格式：3.2.3每月信息月報(bào)中的成本構(gòu)成表每

32、月8日上報(bào)集團(tuán)，3.2.4結(jié)算報(bào)表編制指引3.2.4.1編制程序3.2.4.2結(jié)算報(bào)表的編制3.2.4.2.1存貨表數(shù)據(jù)來(lái)源：Ø 投資額：成本指導(dǎo)書(shū)或項(xiàng)目立項(xiàng)數(shù)據(jù)Ø 期初余額：上季度存貨表的期末余額Ø 發(fā)生額借方：金蝶帳開(kāi)發(fā)成本科目除了結(jié)轉(zhuǎn)成本科目的發(fā)生額Ø 發(fā)生額貸方：金蝶帳開(kāi)發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)成本的發(fā)生額Ø 期末余額：金蝶帳開(kāi)發(fā)成本科目余額Ø 面積：總可售面積取數(shù)重要性依次為竣供查丈面積、預(yù)售查丈面積、最新的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 已售面積以竣工樓盤(pán)銷(xiāo)售表為準(zhǔn) 庫(kù)存面積 = 總可售面積 已售面積數(shù)據(jù)校對(duì)：存貨期末余額/庫(kù)存面積 = 單位成本3.

33、2.4.2.2成本構(gòu)成表數(shù)據(jù)來(lái)源：Ø 面積：與存貨表一致即可Ø 發(fā)生額：金蝶帳核算項(xiàng)目分類(lèi)總帳余額數(shù)據(jù)校對(duì)：總發(fā)生額 = 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本余額3.2.4.2.3間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用表3.2.4.2.4利息分?jǐn)偙頂?shù)據(jù)來(lái)源：Ø 利息總額：金蝶帳結(jié)算中心利息收入 + 結(jié)算中心利息支出 部融資費(fèi)用Ø 各項(xiàng)目資金流出：金蝶開(kāi)發(fā)成本科目除去結(jié)轉(zhuǎn)成本和預(yù)提成本的發(fā)生額Ø 各項(xiàng)目資金流入：每月資金流量表數(shù)據(jù)校對(duì)：利息總額 = 分?jǐn)偟浇o項(xiàng)目的利息開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分?jǐn)傢?xiàng)目月報(bào)（開(kāi)發(fā)中）4合理調(diào)節(jié)成本杠桿4.1項(xiàng)目成本結(jié)算指引4.1.1項(xiàng)目成本結(jié)算數(shù)據(jù)要求結(jié)算面積以竣工查丈面積為準(zhǔn)，結(jié)算地價(jià)成本以實(shí)際簽訂合同的金額為準(zhǔn)，結(jié)算建安成本以成本管理軟件的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，待發(fā)生成本數(shù)據(jù)由成本管理部進(jìn)行復(fù)核，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用由財(cái)務(wù)管理部取金蝶