第四章 房地產(chǎn)評(píng)估

1、精選課件1第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估教學(xué)目的教學(xué)目的：熟練運(yùn)用成本法、市場(chǎng)法和收益法等進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。教學(xué)重點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn)：成本法、市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用教學(xué)課時(shí)教學(xué)課時(shí)：9學(xué)時(shí)教學(xué)手段教學(xué)手段：多媒體教學(xué)手段精選課件2第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估一、土地概述（一）土地的概念（二）土地的特性 土地面積的有限性自然特性 土地空間位置的固定性 土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性 土地的不可替代性 用途多樣性經(jīng)濟(jì)特性 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 可壟斷性精選課件3（三）土地的分類(lèi)按社會(huì)按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途經(jīng)濟(jì)用途分為工業(yè)、商業(yè)、交通等分為工業(yè)、商業(yè)、交通等按按經(jīng)濟(jì)地理位置經(jīng)濟(jì)地理位置分為市中心、一般市區(qū)等

2、分為市中心、一般市區(qū)等按按所有權(quán)歸屬所有權(quán)歸屬分為國(guó)家、集體等分為國(guó)家、集體等按按利用程度利用程度分為高度集約使用、正常使用等分為高度集約使用、正常使用等按按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)分為已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)等分為已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)等 精選課件4二、土地使用權(quán)概述（一）土地使用權(quán)的概念P88 從土地所有權(quán)衍生，并與土地所有權(quán)相分離，依照法律法規(guī)或合同約定而非自由發(fā)生的受限制的物權(quán)。 獲得方式：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃精選課件5（二）與土地使用權(quán)相關(guān)的法律規(guī)定（二）與土地使用權(quán)相關(guān)的法律規(guī)定P88 國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán) 集體所有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集體所有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（三）土地使用權(quán)的特性

3、（三）土地使用權(quán)的特性 對(duì)土地使用權(quán)本身的限制對(duì)土地使用權(quán)本身的限制 -不包括該土地范圍內(nèi)的地下資源、埋藏物和市政公不包括該土地范圍內(nèi)的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。用設(shè)施。 土地使用的管制土地使用的管制 -土地用途土地用途 建筑高度建筑高度 容積率、建筑密度容積率、建筑密度 建筑物后退紅線距離、建筑距離建筑物后退紅線距離、建筑距離 綠地率綠地率 交通出入口方位、停車(chē)泊位交通出入口方位、停車(chē)泊位 建筑體量體形、色彩建筑體量體形、色彩 地面標(biāo)高地面標(biāo)高 其他要求：環(huán)境保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等其他要求：環(huán)境保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等精選課件6（四）土地的權(quán)屬分類(lèi) 土地所有權(quán) 土地使用權(quán)P89

4、劃撥土地使用權(quán) 出讓土地使用權(quán) 租賃土地使用權(quán)精選課件7v基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)政府政府按照按照城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)段不同的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)段分別評(píng)估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類(lèi)用途的分別評(píng)估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類(lèi)用途的單位面積單位面積土地使用權(quán)的土地使用權(quán)的平均平均價(jià)格價(jià)格。v標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)市、縣政府市、縣政府根據(jù)管理需要評(píng)估的、在正常根據(jù)管理需要評(píng)估的、在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體具體宗地在宗地在某一期某一期日日的土地使用權(quán)價(jià)格。的土地使用權(quán)價(jià)格。v出讓底價(jià)政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地應(yīng)達(dá)到的地出讓底價(jià)政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平，

5、綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一價(jià)水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一宗地出讓時(shí)的宗地出讓時(shí)的最低價(jià)格最低價(jià)格控制標(biāo)準(zhǔn)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)。v交易價(jià)在土地市場(chǎng)中交易價(jià)在土地市場(chǎng)中實(shí)際達(dá)成實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格。的交易價(jià)格。（五）土地使用權(quán)的價(jià)格類(lèi)型（五）土地使用權(quán)的價(jià)格類(lèi)型精選課件8（六）影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素（一）一般因素（一）一般因素社會(huì)因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素政策因素人口數(shù)量和質(zhì)量人口數(shù)量和質(zhì)量政治安定狀況和社會(huì)治安狀況政治安定狀況和社會(huì)治安狀況城市化狀況和公共設(shè)施的建設(shè)狀態(tài)城市化狀況和公共設(shè)施的建設(shè)狀態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和儲(chǔ)蓄及投資水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和儲(chǔ)蓄及投資水平財(cái)政收支及金融

6、狀況和利率財(cái)政收支及金融狀況和利率物價(jià)、工資及就業(yè)水平物價(jià)、工資及就業(yè)水平土地和住房制度土地和住房制度城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃房地產(chǎn)價(jià)格政策和稅收政策房地產(chǎn)價(jià)格政策和稅收政策精選課件9（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素住宅類(lèi)住宅類(lèi)商業(yè)類(lèi)商業(yè)類(lèi)工業(yè)用地工業(yè)用地交通設(shè)施；交通設(shè)施；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置；學(xué)校、公園、醫(yī)院學(xué)校、公園、醫(yī)院配置配置腹地大小及商業(yè)群落腹地大小及商業(yè)群落狀況；狀況；營(yíng)業(yè)類(lèi)別及競(jìng)爭(zhēng)狀況營(yíng)業(yè)類(lèi)別及競(jìng)爭(zhēng)狀況運(yùn)輸設(shè)施的便利運(yùn)輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)狀況程度及建設(shè)狀況環(huán)境污染程度；環(huán)境污染程度；景觀環(huán)境狀況景觀環(huán)境狀況顧客來(lái)源及購(gòu)買(mǎi)能力顧客來(lái)源及購(gòu)買(mǎi)能力狀況狀況動(dòng)力

7、供應(yīng)和供水動(dòng)力供應(yīng)和供水排水狀況排水狀況居民職業(yè)、教育程居民職業(yè)、教育程度、社會(huì)階層等居度、社會(huì)階層等居住環(huán)境以及街道的住環(huán)境以及街道的寬度、構(gòu)造等狀況寬度、構(gòu)造等狀況顧客的交通手段及交顧客的交通手段及交通狀況通狀況與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置以及與生產(chǎn)緊置以及與生產(chǎn)緊密的氣候、地質(zhì)密的氣候、地質(zhì)和水文條件和水文條件精選課件10（三）個(gè)別因素（三）個(gè)別因素影響土地影響土地價(jià)格的因價(jià)格的因素素位置、面位置、面積、地勢(shì)、積、地勢(shì)、地質(zhì)地質(zhì)形狀、寬形狀、寬度、深度度、深度臨街情況臨街情況交通狀況交通狀況精選課件11三、土地使用權(quán)評(píng)估的原則P95（一）土地使用權(quán)評(píng)估的基本原則 供需原則 替代原則 最

8、有效利用原則 預(yù)期原則（二）土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的相關(guān)應(yīng)用原則 競(jìng)爭(zhēng)原則 預(yù)期收益原則、變化原則、變動(dòng)原則、評(píng)估基準(zhǔn)日原則 貢獻(xiàn)原則、報(bào)酬遞增遞減原則、均衡原則精選課件12 土地使用權(quán)評(píng)估的成本法土地使用權(quán)評(píng)估的成本法v（一）基本思路（一）基本思路v根據(jù)土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本來(lái)確定土地價(jià)格的一根據(jù)土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本來(lái)確定土地價(jià)格的一種方法。種方法。v以土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為基本成本，以土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為基本成本，再加上一定的再加上一定的利息利息、利潤(rùn)利潤(rùn)、應(yīng)納稅金應(yīng)納稅金和和土地增值土地增值收益收益來(lái)確定土地價(jià)格。來(lái)確定土地價(jià)格。四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法及其應(yīng)用四、土地

9、使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法及其應(yīng)用精選課件13新開(kāi)發(fā)土地新開(kāi)發(fā)土地土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地（二）適用范圍（二）適用范圍精選課件14（三）操作步驟（三）操作步驟v土地評(píng)估的成本法公式：土地評(píng)估的成本法公式： 土地價(jià)值土地價(jià)值= =土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用 + +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + +稅費(fèi)稅費(fèi) + +利息利息 + +利潤(rùn)利潤(rùn) + +土地增值收益土地增值收益考慮個(gè)別因素和使用年限的修正系數(shù)考慮個(gè)別因素和使用年限的修正系數(shù)精選課件15（四）舉例（四）舉例例例1： 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為50005000平

10、方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝1010萬(wàn)萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2 2億元，土地開(kāi)億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的的35%35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%10%，當(dāng)?shù)兀?dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿橥恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%15%，銀行貸款年利率，銀行貸款年利率為為6%6%，評(píng)估該土地的價(jià)值。，評(píng)估該土地的價(jià)值。 精選課件16 承上例承上例（1 1）土地取得費(fèi)）土

11、地取得費(fèi)=10=10萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝=150=150元元/ /平方米平方米（2 2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2=2億元億元/ /平方公里平方公里=200=200元元/ /平方米平方米（3 3）投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分）投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則：段均勻投入，則： 土地取得費(fèi)利息土地取得費(fèi)利息=150=150* *（1+6%1+6%）2-12-1） =18.54=18.54（元（元/ /平方米）平方米） 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200=200* *35%35%* *（1+6%1+6%）1.51.5-1-1） +200+200

12、* *65%65%* *（1+6%1+6%）0.50.5-1-1） =10.23=10.23（元（元/ /平方米）平方米）（4 4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)= =（1 1）+ +（2 2）* *10%=3510%=35（元（元/ /平方米）平方米）（5 5）土地價(jià)值）土地價(jià)值= =（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4）* *（1+15%1+15%） =475.84=475.84（元（元/ /平方米）平方米）土地總價(jià)土地總價(jià)精選課件17v某宗地所在區(qū)域的土地取得費(fèi)為15萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為20個(gè)月。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款月利率為1%，按月計(jì)

13、算復(fù)利。土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為10%，土地增值收益率為15%，土地資本化率為7%，土地使用年期為30年。v要求：試評(píng)估該宗土地的價(jià)格。 精選課件18v土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法（一）評(píng)估程序（一）評(píng)估程序v收集資料收集資料-where-wherev選擇交易實(shí)例選擇交易實(shí)例-how many-how manyv修正修正交易情況交易情況v修正修正交易日期交易日期v修正修正區(qū)域因素區(qū)域因素v修正修正個(gè)別因素個(gè)別因素v確定評(píng)估值確定評(píng)估值精選課件19（二）計(jì)算公式一（二）計(jì)算公式一v實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式：實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式： P=PP=P* *A A* *B B* *C C* *D D或或

14、=P=P* *100/100/（）（）* *（）（）/100/100* *100/100/（）（）* *100/100/（）（）其中：其中： A=100/A=100/（）（）= =正常交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù)/ /交易實(shí)例交易情況指數(shù)交易實(shí)例交易情況指數(shù) B=B=（）（）/100=/100=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/ /交易實(shí)例交易價(jià)格指數(shù)交易實(shí)例交易價(jià)格指數(shù) C=100/C=100/（）（）= =評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/ /交易實(shí)例所交易實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)處區(qū)域因素條件指數(shù) D=100/D=100/（）（）= =評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)

15、評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/ /交易實(shí)例個(gè)別因交易實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)素條件指數(shù)精選課件20（二）計(jì)算公式二（二）計(jì)算公式二v如果如果土地容積率土地容積率與與土地使用年限土地使用年限單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：?jiǎn)为?dú)修正，則計(jì)算公式為： P=PP=P* *A A* *B B* *C C* *D D* *容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)* *土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)其中：其中： 容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) = =評(píng)估土地容積率修正系數(shù)評(píng)估土地容積率修正系數(shù)/ /交易實(shí)例土地容積率修正系數(shù)交易實(shí)例土地容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù) mm評(píng)估對(duì)象的使用年限；評(píng)估對(duì)象的

16、使用年限； nn交易實(shí)例的使用年限。交易實(shí)例的使用年限。nmrrK111)1 (11精選課件21（三）適用范圍（三）適用范圍有充足交易實(shí)例的地區(qū)有充足交易實(shí)例的地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、投資決策房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、投資決策精選課件22（四）案例分析（四）案例分析案例案例1某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900900平方米，平方米，地上地上200200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方米米4 4

17、萬(wàn)元，該區(qū)域的商品房每平方米萬(wàn)元，該區(qū)域的商品房每平方米1 1萬(wàn)元，城萬(wàn)元，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5 5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)。該房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值大約是多少？說(shuō)明依據(jù)和理由。價(jià)值大約是多少？說(shuō)明依據(jù)和理由。精選課件23分析：分析：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值：900900* *4=36004=3600萬(wàn)元萬(wàn)元依據(jù)：最佳使用原則依據(jù)：最佳使用原則理由：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途很不合理。理由：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途很不合理。 其一，商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，用途不合理；其一，商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，用途不合理； 其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未

18、得到充分利用。容積率，土地未得到充分利用。精選課件24案案 例例2 2有一待估宗地有一待估宗地G G需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類(lèi)似的需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類(lèi)似的6 6宗地，宗地，具體情況見(jiàn)表：具體情況見(jiàn)表：宗宗 地地 成交價(jià)成交價(jià) 交易時(shí)間交易時(shí)間 交易情況交易情況 容積率容積率 區(qū)域因素區(qū)域因素 個(gè)別因素個(gè)別因素 A 680 1999 +1% 1.3 0 +1% B 610 1999 0 1.1 0 -1% C 700 1998 +5% 1.4 0 -2% D 680 2000 0 1 -1% -1% E 750 2001 -1% 1.6 0 +2% F 700 2002 0 1

19、.3 +1% 0 G 2002 0 1.1 0 0精選課件25 上表中成交價(jià)的單位為：元上表中成交價(jià)的單位為：元/ /平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表如下：平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表如下： 時(shí)間時(shí)間 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20021996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指數(shù)指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112100 103 107 110 108 107 112 精選課件26v另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：v當(dāng)容積率在當(dāng)容積率在1 11.51.5之間時(shí)，容

20、積率每增加之間時(shí)，容積率每增加0.1,0.1,宗地單宗地單位地價(jià)容積率為位地價(jià)容積率為1 1時(shí)的地價(jià)增加時(shí)的地價(jià)增加5%5%；超過(guò)；超過(guò)1.51.5時(shí)，超出時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)部分的容積率每增長(zhǎng)0.10.1，單位地價(jià)比容積率為，單位地價(jià)比容積率為1.01.0時(shí)時(shí)的地價(jià)增加的地價(jià)增加3%3%。v對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正

21、幅度。大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。v試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地20022002年的價(jià)格。年的價(jià)格。精選課件27分析：分析：1.建立容積率地價(jià)指數(shù)表建立容積率地價(jià)指數(shù)表容積率容積率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)100 105 110 115 120 125 128精選課件28v2.2.案例修正計(jì)算案例修正計(jì)算vA.680A.680* *vB.B.vC.C.vD.D.vE.E.vF.F.精選課件29v3.3.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果v案例案例D D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為

22、評(píng)估結(jié)果。為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。v因此，待估宗地因此，待估宗地G G的評(píng)估結(jié)果為：的評(píng)估結(jié)果為：v（620+627+623+638+633620+627+623+638+633）/5=628/5=628（元（元/ /平方米）平方米） 精選課件30（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法P116P116概念概念確定參照物確定參照物-基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià) ；對(duì)各種因素進(jìn)行系數(shù)修正對(duì)各種因素進(jìn)行系數(shù)修正 ；計(jì)算待估土地評(píng)估值計(jì)算待估土地評(píng)估值 。公式公式= =基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)(1+(1+地價(jià)修正系數(shù)地價(jià)修正系數(shù)) ) * *時(shí)間因素系數(shù)時(shí)間因素系數(shù) * *個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系

23、數(shù) * *市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) 精選課件31注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)各地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)公布的時(shí)間不一致各地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)公布的時(shí)間不一致 各地政府對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成內(nèi)容規(guī)定不一致各地政府對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成內(nèi)容規(guī)定不一致 各地對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定不一致各地對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定不一致 精選課件32案案 例例3 3某企業(yè)和外商合資，利用其現(xiàn)有場(chǎng)地做投資。某企業(yè)和外商合資，利用其現(xiàn)有場(chǎng)地做投資。場(chǎng)地共場(chǎng)地共15001500平方米，土地最高出讓年限為平方米，土地最高出讓年限為6060年，年，合資合資3535年，取還原利率為年，取還原利率為10%10%。經(jīng)調(diào)查得知，該。經(jīng)調(diào)查得知，該地政府規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)為地

24、政府規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)為10001000元元/ /平方米，并分析平方米，并分析該確定場(chǎng)地個(gè)別因素修正系數(shù)為該確定場(chǎng)地個(gè)別因素修正系數(shù)為120%120%，該市場(chǎng)，該市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)為轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)為110%110%，試用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)，試用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。修正法評(píng)估該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。精選課件33v解：先求出土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)：解：先求出土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)：v(1(110%)10%)(1(110%)10%)1/(11/(110%)10%)1=0.9681=0.968v已知個(gè)別因素修正系數(shù)為已知個(gè)別因素修正系數(shù)為120%,120%,市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)為

25、修正系數(shù)為110%,110%,則土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為則土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為: :vP=AP=Av=1500=1500100010000.9680.968120%120%110%110%v=1916640(=1916640(元元) )精選課件34土地使用權(quán)評(píng)估的收益法土地使用權(quán)評(píng)估的收益法（一）基本概念（一）基本概念 也稱(chēng)為土地殘余估價(jià)法，即待估土地處于也稱(chēng)為土地殘余估價(jià)法，即待估土地處于房地合一房地合一狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的價(jià)格時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中求得建筑物的價(jià)格時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于建筑物的扣除歸屬于建筑物的純收益純收益，即可得到歸屬，即可得

26、到歸屬于土地的于土地的純收益純收益，再用土地的還原利率，再用土地的還原利率還原還原，便可得到土地使用權(quán)的收益價(jià)格。便可得到土地使用權(quán)的收益價(jià)格。精選課件35（二）估價(jià)公式（二）估價(jià)公式土地還原利率土地純收益土地價(jià)格：相等，且收益期無(wú)限長(zhǎng)若土地未來(lái)各年純收益土地收益年限其中：年折現(xiàn)系數(shù)第年土地純收益第土地使用權(quán)價(jià)格一般公式：n)ii(n1i精選課件36（三）適用范圍（三）適用范圍v適用于：適用于：有收益有收益的土地價(jià)格評(píng)估；的土地價(jià)格評(píng)估；v不適用于：政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等不適用于：政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公建公建設(shè)施設(shè)施的土地價(jià)格評(píng)估。的土地價(jià)格評(píng)估。精選課件37（四）操作步驟： 1.收集相關(guān)資

27、料 2.估算年土地總收益 3.確定年土地總費(fèi)用P107 4.確定土地純收益P107-108 5.確定土地還原利率 -土地純收益與價(jià)格比率法 -安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 -投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法 6.選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式P109精選課件38補(bǔ)充：補(bǔ)充：年收益的計(jì)算年收益的計(jì)算 年收益總收入年收益總收入總費(fèi)用總費(fèi)用v總收入的確定總收入的確定 潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入：由潛在毛收入扣除有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置正常的空置、拖拖欠租金欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的

28、收以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。入。 除有除有租約限制租約限制之外，總收入應(yīng)采用之外，總收入應(yīng)采用正?？陀^正?？陀^的數(shù)的數(shù)據(jù)。據(jù)。精選課件39注意：注意： 房地產(chǎn)的收入分為實(shí)際房地產(chǎn)的收入分為實(shí)際收入和客觀收入。其中：收入和客觀收入。其中： 實(shí)際收入：經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)實(shí)際收入：經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)所得到的實(shí)際成果；所得到的實(shí)際成果； 客觀收入：排除了各種客觀收入：排除了各種特殊、偶然因素，并處于特殊、偶然因素，并處于最最佳利用狀態(tài)佳利用狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)在公時(shí)，房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上一般可能取得的正開(kāi)市場(chǎng)上一般可能取得的正常收入。常收入。最佳利用方向和最最佳利用方向和最佳利用強(qiáng)度佳利用強(qiáng)度精選課件40v總

29、費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如維修費(fèi)、費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)該是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)該是客觀費(fèi)用客觀費(fèi)用； 折舊折舊不能作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用被扣出。不能作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用被扣出。精選課件41v凈收益有效毛收入凈收益有效毛收入合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（1 1）出租型房地產(chǎn)）出租型房地產(chǎn)凈收益凈收益租賃收入租賃收入 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金租賃收入有效毛收入租賃保證金和押金的利息租賃收入有效毛收入

30、租賃保證金和押金的利息精選課件42（2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)）商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益凈收益商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售成本商品銷(xiāo)售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷(xiāo)售稅金及附加商品銷(xiāo)售稅金及附加管理費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)商業(yè)利潤(rùn)精選課件43（3 3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)）生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益凈收益產(chǎn)品銷(xiāo)售收入產(chǎn)品銷(xiāo)售收入生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加管理費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用廠商利潤(rùn)廠商利潤(rùn)精選課件44（4 4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)）尚未使用或自用的房地產(chǎn) 可以按照有收益的可以按照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)

31、算凈收益；料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益； 直接比較得出凈收益。直接比較得出凈收益。精選課件45還原利率還原利率v概念概念 也稱(chēng)折現(xiàn)率，是房屋建筑物以及土地使也稱(chēng)折現(xiàn)率，是房屋建筑物以及土地使用權(quán)的用權(quán)的投資收益率投資收益率，是一個(gè)將房地產(chǎn)的，是一個(gè)將房地產(chǎn)的年收年收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的百分比。的百分比。精選課件46v還原利率的種類(lèi)還原利率的種類(lèi)（1 1）綜合還原利率計(jì)算）綜合還原利率計(jì)算房產(chǎn)合一房產(chǎn)合一價(jià)格價(jià)格（2 2）建筑物還原利率僅計(jì)算）建筑物還原利率僅計(jì)算建筑物建筑物價(jià)格價(jià)格（3 3）土地還原利率單純計(jì)算）土地還原利率單純計(jì)算土地土地價(jià)格價(jià)格三種利率存在內(nèi)在聯(lián)系：三種利率存在內(nèi)在聯(lián)

32、系：BLBrLrr21精選課件47v還原利率的計(jì)算方法還原利率的計(jì)算方法（1 1）租價(jià)比法）租價(jià)比法步驟步驟 收集房地產(chǎn)市場(chǎng)最近交易的類(lèi)似房地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)最近交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易價(jià)格、凈收益等資料；產(chǎn)的交易價(jià)格、凈收益等資料； 對(duì)每個(gè)交易實(shí)例都用凈收益除以銷(xiāo)售對(duì)每個(gè)交易實(shí)例都用凈收益除以銷(xiāo)售價(jià)格，得到類(lèi)似房地產(chǎn)的收益與價(jià)格的比價(jià)格，得到類(lèi)似房地產(chǎn)的收益與價(jià)格的比率；率； 采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法計(jì)算。采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法計(jì)算。精選課件48（2 2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 優(yōu)點(diǎn)：考慮了投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素；優(yōu)點(diǎn)：考慮了投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素； 缺點(diǎn)：估算結(jié)果不夠準(zhǔn)確

33、。缺點(diǎn)：估算結(jié)果不夠準(zhǔn)確。（3 3）投資收益率排序插入法）投資收益率排序插入法精選課件49v現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2003年11月通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。該宗土地上的房屋面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。v要求：根據(jù)以下資料評(píng)估該宗土地2008年11月份的價(jià)格：v1、該房屋出租每年收取押金5萬(wàn)元，平均每月租金收入為3萬(wàn)元，平均每月總費(fèi)用為1.5萬(wàn)元；v2、該房屋耐用年限為50年，已使用5年，目前重置價(jià)值為每建筑平方米4 000元，殘值率為0；v3、押金收益為9%；v4、土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。 精選課件50v某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方

34、米，月租金為7元平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬(wàn)元年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。v要求：v（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。v（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。v（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。v（4）計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。 精選課件51（一）基本概念 又稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法精選課件52v思路：估算房

35、地產(chǎn)未來(lái)正常交易價(jià)格估算房地產(chǎn)未來(lái)正常交易價(jià)格； 扣除建筑物的建造成本；扣除建筑物的建造成本； 扣除與建造、買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的扣除與建造、買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)息、稅費(fèi)和利潤(rùn)； 其余額就是待估土地價(jià)格。其余額就是待估土地價(jià)格。精選課件53（二）基本公式v宗地價(jià)格宗地價(jià)格開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)發(fā)價(jià)值v 建筑費(fèi)建筑費(fèi)v 專(zhuān)業(yè)費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)v 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用v 稅費(fèi)稅費(fèi)v 利息利息v 利潤(rùn)利潤(rùn)精選課件54v開(kāi)發(fā)價(jià)值：土地開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的總價(jià)值；開(kāi)發(fā)價(jià)值：土地開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的總價(jià)值； 采用市場(chǎng)法評(píng)估。采用市場(chǎng)法評(píng)估。v建筑費(fèi)：直接工程費(fèi)間接工程費(fèi)建筑承包建筑費(fèi)：直接工程費(fèi)間接工程費(fèi)建筑承包商

36、利潤(rùn)。商利潤(rùn)。v專(zhuān)業(yè)費(fèi)：地質(zhì)勘察費(fèi)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)工程預(yù)算專(zhuān)業(yè)費(fèi)：地質(zhì)勘察費(fèi)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)工程預(yù)算費(fèi)；建筑費(fèi)的費(fèi)；建筑費(fèi)的5 51010。v不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：（建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)）：（建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)）2 2or or 5%.5%.精選課件55v被評(píng)估對(duì)象為“七通一平”的空地，面積1000平方米，用于辦公樓。最佳開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)總建筑面積為5000平方米，預(yù)計(jì)3年后竣工時(shí)的平均售價(jià)為3000元/平方米。預(yù)計(jì)總費(fèi)用450萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用6%，利息率為10%，利潤(rùn)率為20%，稅費(fèi)按樓價(jià)的3%計(jì)，建筑費(fèi)第一年投入50%，第二、三年分別投入25%。v求地價(jià) 。精選課件56第二節(jié)第二節(jié) 建筑物評(píng)估建筑物評(píng)估一、建筑物的概念一

37、、建筑物的概念（一）（一）房屋房屋 供人居住、生產(chǎn)、供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品等會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品等的建筑；的建筑； 主要構(gòu)件：基礎(chǔ)、墻、主要構(gòu)件：基礎(chǔ)、墻、門(mén)、窗、柱和屋頂。門(mén)、窗、柱和屋頂。精選課件57（二）構(gòu)筑物（二）構(gòu)筑物 房屋以外的工房屋以外的工程建筑，如道路、程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、水壩、隧道、水塔、橋梁等。橋梁等。精選課件58結(jié)構(gòu)件材質(zhì)結(jié)構(gòu)件材質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)

38、用途經(jīng)濟(jì)用途工業(yè)用建筑物工業(yè)用建筑物民用建筑物民用建筑物民用住宅民用住宅公共建筑公共建筑營(yíng)業(yè)用建筑物營(yíng)業(yè)用建筑物行政用建筑物行政用建筑物（二）建筑物的分類(lèi)（二）建筑物的分類(lèi)精選課件59（三）建筑物的特性P121-122v不能脫離土地單獨(dú)存在v使用期限是有限的v屬于可再生社會(huì)資源v其所有權(quán)受其土地使用權(quán)性質(zhì)與年限限制精選課件60（四）影響建筑物價(jià)值的個(gè)別因素P122v面積v建筑結(jié)構(gòu)v建筑高度v附屬設(shè)施v建造質(zhì)量v建成及投入使用時(shí)間v平面布局v外觀v產(chǎn)權(quán)v其他精選課件61二、建筑物評(píng)估的特點(diǎn)（一）應(yīng)在合法的前提下進(jìn)行 符合相關(guān)的規(guī)劃限制條件（二）應(yīng)考慮其所有權(quán)受土地使用權(quán)使用年限限制的特性（三）房

39、地分估精選課件62三、建筑物評(píng)估的成本法（一）重置成本的構(gòu)成v建安工程費(fèi)v專(zhuān)業(yè)費(fèi)用P124v建設(shè)稅費(fèi)v建設(shè)期利息v開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)精選課件63（二）重置成本的估算方法（二）重置成本的估算方法1.重編預(yù)算法重編預(yù)算法v按照編制工程預(yù)算的思路，估算建造所需的各種材按照編制工程預(yù)算的思路，估算建造所需的各種材料、設(shè)備的料、設(shè)備的數(shù)量數(shù)量和和標(biāo)準(zhǔn)人工時(shí)數(shù)標(biāo)準(zhǔn)人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)各材料、設(shè)備的價(jià)時(shí)點(diǎn)各材料、設(shè)備的單位價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再再累加求和累加求和得到建筑物的重置成本。得到建筑物的重置成本。v主要測(cè)算建筑物更新重置成本主要測(cè)算建筑物更新重置成本v優(yōu)點(diǎn)

40、：準(zhǔn)確性較高優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確性較高v缺點(diǎn)：估算的工作量大缺點(diǎn)：估算的工作量大v主要用于主要用于承包商投標(biāo)承包商投標(biāo)。精選課件642.預(yù)決算調(diào)整法v根據(jù)預(yù)決算資料測(cè)算各部分的根據(jù)預(yù)決算資料測(cè)算各部分的工程數(shù)量工程數(shù)量，然后采用，然后采用現(xiàn)行單價(jià)和費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，確定現(xiàn)行單價(jià)和費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，確定各部分成本各部分成本，然后將各部分的成本然后將各部分的成本加總加總，得出建筑物的重置成本。，得出建筑物的重置成本。v假設(shè)前提：建筑物原工程量是合理的。假設(shè)前提：建筑物原工程量是合理的。v適應(yīng)范圍：工業(yè)建筑的成本估算。適應(yīng)范圍：工業(yè)建筑的成本估算。精選課件653.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法v根據(jù)公布的根據(jù)公布的建筑物

41、成本指數(shù)建筑物成本指數(shù)，將建筑物的，將建筑物的原始成本原始成本調(diào)整為目前的成本水平，以求取建筑物的重置成本。調(diào)整為目前的成本水平，以求取建筑物的重置成本。v缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：估算精度較低。估算精度較低。精選課件664.單位比較法v通過(guò)查閱有關(guān)部門(mén)定期公布的成本手冊(cè)，或通過(guò)查閱有關(guān)部門(mén)定期公布的成本手冊(cè)，或調(diào)查近期建成的類(lèi)似建筑物的調(diào)查近期建成的類(lèi)似建筑物的單位造價(jià)單位造價(jià)資料，資料，結(jié)合建筑物時(shí)間和建筑規(guī)格方面的結(jié)合建筑物時(shí)間和建筑規(guī)格方面的差異差異進(jìn)行進(jìn)行相應(yīng)修正，確定估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)修正，確定估價(jià)對(duì)象的單位成本單位成本，進(jìn)而，進(jìn)而計(jì)算重置成本。計(jì)算重置成本。精選課件67（三）實(shí)體性貶值的測(cè)算（三）

42、實(shí)體性貶值的測(cè)算1.年限法 實(shí)體性折舊實(shí)體性折舊= =重置成本重置成本實(shí)體性損耗率實(shí)體性損耗率 其中：其中： 實(shí)體性損耗率實(shí)際已使用年限實(shí)體性損耗率實(shí)際已使用年限耐用年限耐用年限 耐用年限與土地使用權(quán)年限的數(shù)量關(guān)系耐用年限與土地使用權(quán)年限的數(shù)量關(guān)系精選課件682.打分法v借助建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑借助建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出建筑物物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出建筑物的成新率。的成新率。%100100BSG設(shè)備部分得分裝修部分得分結(jié)構(gòu)部分得分成新率其中：其中：G-G-結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S-S-裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)裝修部

43、分的評(píng)分修正系數(shù) B-B-設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)精選課件69v某混合結(jié)構(gòu)3層樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分為75分，裝修部分為80分，設(shè)備部分為60分。修正系數(shù)分別為G=0.6,S=0.2,B=0.2，則該樓房成新率為多少? 精選課件70v待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬(wàn)元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對(duì)該建筑物進(jìn)行評(píng)估。假定2000年的價(jià)格指數(shù)為100%，從2001年到2006年的價(jià)格指數(shù)每年環(huán)比上升增長(zhǎng)的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為9

44、0、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。v要求：v（1）估算該建筑物的重置成本；v（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%；v（3）估算該建筑物2006年底的價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)） 精選課件71（四）功能性貶值的測(cè)算（四）功能性貶值的測(cè)算1.1.概念概念v由于建筑物的用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、由于建筑物的用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配置等不合理造成的功能不足或浪費(fèi)所形成的設(shè)備配置等不合理造成的功能不足或浪費(fèi)所形成的價(jià)值損失。價(jià)值損失。2.2.常見(jiàn)情形常見(jiàn)情形 建筑錯(cuò)位建筑錯(cuò)位：建筑物的用途和使用強(qiáng)度與其占用的：

45、建筑物的用途和使用強(qiáng)度與其占用的土地的最佳利用不符。土地的最佳利用不符。 建筑過(guò)度建筑過(guò)度：建筑物相對(duì)于鄰區(qū)的建筑物過(guò)大或過(guò)：建筑物相對(duì)于鄰區(qū)的建筑物過(guò)大或過(guò)于豪華，所引起的功效損失。于豪華，所引起的功效損失。 建筑不足建筑不足：建筑物相對(duì)于鄰區(qū)的建筑物過(guò)小或質(zhì)：建筑物相對(duì)于鄰區(qū)的建筑物過(guò)小或質(zhì)量太差，所引起的功效損失。量太差，所引起的功效損失。精選課件72（五）經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算v由于建筑物以外的原因影響建筑物效用的發(fā)由于建筑物以外的原因影響建筑物效用的發(fā)揮，從而引起的價(jià)值損失。揮，從而引起的價(jià)值損失。v常用年收益損失額折現(xiàn)的方法計(jì)算。常用年收益損失額折現(xiàn)的方法計(jì)算。精選課件73四、建筑物評(píng)估

46、的殘余法四、建筑物評(píng)估的殘余法v當(dāng)待估建筑物處于當(dāng)待估建筑物處于房地合一房地合一狀態(tài)，并且用收狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能求得益法以外的方法能求得土地的價(jià)格土地的價(jià)格時(shí)，從房時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中地產(chǎn)的凈收益中扣除扣除屬于土地的純收益，即屬于土地的純收益，即可得到歸屬于可得到歸屬于建筑物的純收益建筑物的純收益，再用建筑物，再用建筑物的還原利率的還原利率還原還原，便可得到建筑物的評(píng)估值。，便可得到建筑物的評(píng)估值。精選課件74v一居住用平房占用宅基地一居住用平房占用宅基地100100平方米，月租金平方米，月租金950950元，元，另外已運(yùn)用成本法求得土地使用權(quán)價(jià)格為另外已運(yùn)用成本法求得土地使用權(quán)價(jià)格為500500元元/ /平方平方米，土地還原利率為米，土地還原