物業(yè)管理方案-牟啟明

1、物業(yè)管理方案牟啟明歐景名城物業(yè)管理方案一、社區(qū)項目概況和特點 二、物業(yè)管理目標(biāo)三、物業(yè)管理模式和內(nèi)容 四、 物業(yè)公司管理制度 .五、物業(yè)公司組織構(gòu)架和人員配備 六、物業(yè)管理物資配備七、 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 .丿八、物業(yè)特色服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)文化 九、物業(yè)費的成本測算 .、社區(qū)項目概況和特點歐景名城建設(shè)項目的建設(shè)?，F(xiàn)將項目有關(guān)情況公示如下：一、開發(fā)單位：浙江萬廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、建設(shè)地點及規(guī)模：項目位于義烏市江濱南路、城江路交叉口 西北側(cè)。項目總投資52000萬元，規(guī)劃總用地面 積186191.79能，分南、北二個區(qū)塊建設(shè)，北區(qū) 為13幢33層的咼層建筑組成的咼層區(qū)，南區(qū)是 主要為

2、4層的多層區(qū)?？偨ㄖ娣e為606886 m2, 其中住宅建筑面積為 450401 m,公建面積為 14297 m,地下建筑面積 142187 m。小區(qū)設(shè)計 居住3962戶。綠地率為35%。三、項目主要污染物排放情況：整個項目實行雨、污分流，廢水排放近期執(zhí) 行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB8978-1996) 一級標(biāo) 準(zhǔn)，遠(yuǎn)期納入水處理廠第四分廠集中處理后可執(zhí) 行三級標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域噪聲執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲 標(biāo)準(zhǔn)(GB3096-93U類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，交通干線側(cè)執(zhí) 行W類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；油煙廢氣須經(jīng)專用附壁煙道至樓 頂高空排放。四、項目環(huán)境影響評價結(jié)論：根據(jù)該項目環(huán)境影響評價報告書的結(jié)論， 本項 目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和

3、義烏市總體規(guī) 劃，選址合理，經(jīng)采取防治措施后可以做到達標(biāo) 排放，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三者的統(tǒng)一。建設(shè) 單位能在建設(shè)中和建成后切實做好各項管理工 作，認(rèn)真落實環(huán)評提出的各項環(huán)境污染防治措 施，落實環(huán)保投資，做到環(huán)保投資，做到污染物達標(biāo)排放，則從環(huán)保角度來看，本項目是可行的五、項目擬采取的主要環(huán)保措施：生活廢水須經(jīng)有效處理后排入市政污水管道； 地下車庫汽車尾氣經(jīng)收集后由排風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)通風(fēng) 豎井至住宅樓頂排放，車庫換氣次數(shù)不低于6次 /h ;住宅油煙應(yīng)經(jīng)油煙吸收裝置除油煙后，集中 收集經(jīng)豎向?qū)Ｓ脽煹烙诟髯≌瑯琼敿信欧?；?設(shè)期、運營期都必須選用低噪聲設(shè)備及采取有效 的消聲降噪措施；加強施工期管理，選用

4、先進的 施工手段，合理安排施工時間，嚴(yán)禁夜間施工； 垃圾做到定點收集，日產(chǎn)日清；做好小區(qū)四周、 道路兩側(cè)綠化美化工作。F面提供該社區(qū)一些基本項目概況物業(yè) 名稱新光物業(yè)物業(yè)類型商住小區(qū)規(guī)劃總用地面積2m186191.79居住區(qū)用地面積2m120401總建筑面積2m606886住宅建筑面積2m450401公建建筑面積2m14279總戶數(shù)戶3962總?cè)丝谌?1591戶均建筑面積2m123含待征道路容積率0.94不含待征道路容積 率1.1建筑密度25.08%停車位1300 個二、管理目標(biāo)管理設(shè)想是：1、建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊伍，訓(xùn)練并儲備金地物業(yè) 管理專業(yè)人員；2、利用該社區(qū)規(guī)劃建設(shè)以環(huán)境取勝的特點，營造

5、 獨特的高品味社區(qū)環(huán)境文化；3、在物業(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、 環(huán)境管理、工程維護管理、行政事務(wù)管理、財務(wù) 管理、物料管理等）全面導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理 體系，“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化”，并結(jié)合本物業(yè)實況和 溶入金地特色，落實“國優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)；4、主動了解業(yè)戶的服務(wù)需求（包括潛在的、特別 的），在物業(yè)管理范疇內(nèi)實施金地物業(yè)倡導(dǎo)的“以 人為本”全方位個性化的業(yè)戶服務(wù)，并維持良好 的溝通，共同營造“溫馨家園”。三、物業(yè)管理模式和內(nèi)容從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點， 其一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠色走廊、都 市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里 關(guān)系特點；其二、獨天獨

6、厚的自然條件，有豐富 的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的 職場上，有著對自然、健康、自由生活環(huán)境的渴 望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。開放的1、自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè) 施和場所，獨立且安全的組團；2、物業(yè)安全管理重點是組團，將居家 報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動 對射、組團可視對講門禁、安全員定點 巡邏、24小時控制中心值班機制；3、組團外施行"無人化管理"，通過智 能化設(shè)備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視 員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同 時給予顧客的充分自由空間。4、社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和 政府共同治理的特點，引進綜合治理辦 公室、派出所、

7、居委會等機構(gòu)。只要遵 守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受 無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方 式。5、社區(qū)將無“禁止踐踏草地”的標(biāo)識 牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與 自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽 光沐浴。生活的1、引領(lǐng)庭院文化，豐富組團內(nèi)社區(qū)活 動，為每組團設(shè)置親善大使，直接為業(yè) 主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè) 主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；2、營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社 區(qū)公共場所的娛樂設(shè)施；3、對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項目、休閑娛樂項目、咖啡酒 吧項目、異國情調(diào)的跳蚤市場；親和力 的廉價百貨項目；4、多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的 音樂廣播、人流密集出的電子

8、屏系統(tǒng)、 可隨時求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公 告欄。5、繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科 學(xué)、探險為主題適于各類人群，尤其包 括兒童寓教于樂的科教活動。便利的1、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進大 型購物商家交通車；2、通暢的交通設(shè)計，路邊停車方式， 縮短步行距離；3、物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利 為中心設(shè)置快捷的辦事 流程，在人潮高峰段親善 大使專守庭院服務(wù)；4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、 代購物等便民服務(wù)；5、提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。四、物業(yè)公司管理制度管理制度科學(xué)完善、合理量化、健全而又可操作性 的規(guī)章制度將是我們推行規(guī)范管理的重要法寶。 下面列示本物業(yè)管理公司的管理制度內(nèi)容， 在進 入實質(zhì)性管

9、理前我們將結(jié)合歐景名城的具體情 況進行對應(yīng)性取舍，使規(guī)章制度切實可行。1、崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)管理處主任助理崗位職 責(zé)管理處接待員崗位職責(zé) 管理處檔案管理員（兼）崗位職責(zé) 社區(qū)文化主管（兼）崗位職責(zé) 管 理處綜合管理員崗位職責(zé)管理處保安隊隊長崗 位職責(zé)保安隊車輛管理員崗位職責(zé) 保安隊治 安管理員崗位職責(zé) 維修員崗位職責(zé) 管理處綠 化監(jiān)管員（兼）崗位職責(zé) 清潔衛(wèi)生監(jiān)管員（兼） 崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)技術(shù)主管崗位 職責(zé)工程部業(yè)務(wù)主管崗位職責(zé) 工程部質(zhì)檢主 管崗位職責(zé)工程部電梯班班長崗位職責(zé) 工程 部電梯安全檢測員崗位職責(zé) 工程部電梯維修工 崗位職責(zé)工程部電梯值班員崗位職責(zé)。2、管理運作制

10、度管理處資料整理、檢查制度、管理處檔案資料管理制度、管理處檔案資料保密制度、管理處用戶檔案建立規(guī)程、管理處檔案資料借閱規(guī)程、管理處檔案資料銷毀制度、管理處空置房屋管理制 度、管理處裝修管理規(guī)程、管理處維修回訪工作 規(guī)程。管理處巡檢規(guī)程、管理處治安管理制度、管理處保安員巡邏工作規(guī)程、管理處保安 員交接班制度、電梯保養(yǎng)和安全檢驗制度、高壓配電室安全操作規(guī)程、低壓配電室安全 操作規(guī)程、配電設(shè)備維修保養(yǎng)制度、電氣維修規(guī)定、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程。干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程、供電站值班制度、供電運行交接班制度、配電室運行管理制 度、電工值班制度、管理處保安隊裝備管理制度、管理處保安員對突發(fā)事件的應(yīng)急措施 管理處保安

11、員遇到槍劫、盜竊的處理方法、管理處對業(yè)主（用戶）遇到刑事和治安災(zāi)害 事故的處理方法、管理處保安員執(zhí)勤中發(fā)生可疑情況的處理方法、管理處保安員執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定不聽勸阻的處理方法。3、業(yè)主公約與公眾管理規(guī)程業(yè)主（用戶）投訴處理流程、管理處辦公室每 日工作流程、管理處房屋、綠化、衛(wèi)生主管每日 工作流程、安全、交通管理運作流程、管理處綠 化運作流程、清潔保潔工作流程、工程部運作流 程、住宅區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定、電梯使 用管理規(guī)定、智能化設(shè)施使用管理規(guī)定、物業(yè)小 區(qū)精神文明建設(shè)公約。物業(yè)小區(qū)房屋維修管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)房屋外墻管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)戶外廣告管理規(guī)定物業(yè)小區(qū)裝修管理規(guī)定（附件一：裝修施工

12、管理辦 法）、物業(yè)小區(qū)禁止違章占地及違章亂搭建管理 規(guī)定、物業(yè)小區(qū)禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣的 規(guī)定。物業(yè)小區(qū)公用配套設(shè)施管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū) 公用配套設(shè)施維修養(yǎng)護管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)樓宇 天面管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)公共場地管理規(guī)定。4、文檔管理我們對檔案將采用“集中化、有序化、信息化” 原則進行管理。在加強用電腦管理檔案的同時， 在資料收集時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全 面、豐富、完整。建立檔案管理制度，包括資料 的密級制度、領(lǐng)用歸還制度、儲藏時的“防火、 防潮、防霉、防盜”辦法等。還要研究資料如何 為我們的管理和服務(wù)發(fā)揮它的使用價值。五、組織構(gòu)架和人員配備物業(yè)管理服務(wù)可以分為基本服務(wù)、專項服務(wù)和

13、特約服務(wù)。又可以將專項服務(wù)及特約服務(wù)的內(nèi) 容劃分為無償服務(wù)和有償服務(wù)。(1) 無償服務(wù)代訂牛奶代叫出租車代辦銀行開戶代訂酒店客房保安對講檢 修服務(wù)代辦電話開戶 使用公共運動場所代寄、代領(lǐng)郵件提供代請家教 代購車船、飛機票開設(shè)棋類活動場所圖書閱覽 組織各種展銷活動(2) 有償服務(wù)清20-50元/次清 洗50-100 元 / 次清 洗1元/個次鐘 點(日常服務(wù))15元/小時人安裝玻5-50元/次(不含材料)安裝排風(fēng)扇10-30元/部安裝洗衣機10-60元/臺掛畫、掛鏡框5-10元/幅安裝抽油煙機25-50元/部安 裝 空 調(diào)（窗 式）250-400 元/ 部安 裝 空 調(diào)（分 體）350-500

14、元/ 部檢修電路50-200元/次（不含材料）修理防盜門25-30元/扇（不含材料）修理家具配件10-100元/次（不含材料）修理木門50-100元/次（不含材料）檢修家用電器10-300元/次（不含材料）修理窗、簾、拉簾等5-50元/次（不含材料）疏通下水管道（主管）50-200 元 / 次疏通下水管道（支管）10-100 元 / 次修理、更換電表、水表等 10-50元/次（不含材料）修理、更換開關(guān)、插座、電話盒 10-50元/次（不含材料）洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理 10-50元/次（3）社區(qū)文化將年齡相仿、興趣愛好相似的業(yè)主組織起來 組成專項活動團體，定期交流活動，并逐步引導(dǎo) 其自主開

15、展活動；結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒌赜蛱攸c，開展 各類主題的社區(qū)活動，強調(diào)娛樂性、知識性、趣 味性,吸引業(yè)主廣為參與，直至形成社區(qū)的文化 特色代表；還可以與專業(yè)機構(gòu)合作針對不同層次 業(yè)主組織專項活動，一方面為業(yè)主提供良好服務(wù) 另一方面增加一定的經(jīng)濟收益。A）針對不同年齡的客戶群體，組織相應(yīng)的興趣愛好活動團體： 兒童興趣班：兒童活動是聯(lián)系陌生家庭之間的重要紐帶，可根據(jù)資源情況組織一些兒童興趣班，舞蹈班、音樂班、游泳班、繪畫班等。夕陽紅藝術(shù)團： 豐富社區(qū)內(nèi)老年業(yè)主的生活，可組織成立書法班、合唱團、戲曲 小組、棋牌活動小組等。各類體育項目俱樂部針對中青年業(yè)主，可以組織成立各類日常體育項目俱樂部，定期組織 聯(lián)賽、

16、友誼賽等，如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等體育隊， 定期開展競技比賽。B）各類主題社區(qū)活動： 郊游活動松,在季節(jié)適宜的情況下，組織業(yè)主赴郊外出游，既使業(yè)主身心得到放也能促進業(yè)主間的交流，塑造小區(qū)內(nèi)良好的人際關(guān)系。 各類展覽活動針對某一主題請業(yè)主提供物品參與展覽，如書畫展、攝影展、自制手 工藝品展等，既提升了活動的文化氣息，也為業(yè)主提供了展示自己的環(huán)?；顒油ㄟ^組織一系列與環(huán)境保護有關(guān)的活動，如環(huán)保知識宣傳，廢物利用 比賽等,提高業(yè)主環(huán)保意識，共建美好家園。文藝活動重大節(jié)日期間組織文藝晚會、嘉年華會，活躍氣氛,增強小區(qū)凝聚力。C）引入專業(yè)機構(gòu)舉辦專項活動：醫(yī)療保健講座針對中老年人，與醫(yī)療服務(wù)部

17、門共同組織醫(yī)療保健講座，提高中老年 人保健知識，同時對此類機構(gòu)及產(chǎn)品有所宣傳，可適當(dāng)獲取一定服務(wù) 費用。美容護膚講座針對女性業(yè)主，與美容機構(gòu)定期組織美容護膚知識講座，宣傳相關(guān)知 識與產(chǎn)品，可適當(dāng)獲取一定的服務(wù)費用。旅游俱樂部與專業(yè)旅行社聯(lián)合,針對熱愛旅游的業(yè)主開展旅游景點介紹，旅行知 識介紹,組織旅游沙龍、論壇等,組織進行出游活動等，收取一定的服 務(wù)費用。（4）管理控制方法管理控制的方法將采用目標(biāo)責(zé)任管理。首先 確定管理的總目標(biāo)，其次根據(jù)不同的管理層次細(xì) 化成各子目標(biāo)。以劃分服務(wù)工作的責(zé)任域，將社 會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的內(nèi)容進行分析并 找出重點和關(guān)鍵，進而實行定量和定性的歸類， 然后制定

18、出帶強制性的硬性指標(biāo)、帶鼓勵性的軟 性指標(biāo)和帶刺激性的激勵指標(biāo)，充分發(fā)揮人在服 務(wù)管理工作中的主導(dǎo)作用，最終用有制約性的簽 約形式明確各層次的責(zé)任人。（5）服務(wù)質(zhì)量保證體系根據(jù)物業(yè)管理綜合服務(wù)特征，即無形性、過 程性、不可貯藏性及差異性，將建立的服務(wù)質(zhì)量 保證體系強調(diào)的是多渠道的信息來源、環(huán)型反饋 的修正系統(tǒng)和有監(jiān)督的績效考評。該體系還注重 作業(yè)行為的規(guī)范性和可操作性，把最不容易把握 的由人提供的服務(wù)質(zhì)量控制在允許的偏差值之 內(nèi)。我們認(rèn)為帶有人性化、個性化、差異化的特 色服務(wù)是建立在職業(yè)化的規(guī)范服務(wù)基礎(chǔ)上的， 我 們將從一開始就參照IS09000系統(tǒng)編制質(zhì)量手 冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書及各類表

19、格。七、物業(yè)管理人員費用物資配備及成本預(yù)算155940元/年145544元/年15594元/年總計：1353978 元/ 年培訓(xùn)、教育經(jīng)費：工資總額的1.5%部門崗位人數(shù)（個）單位工資（元）費用（元/ 年）主管人員主任1400048000社區(qū)管理部社區(qū)主管1320038400財務(wù)2280067200客服3220079200家政服務(wù)6100072000維修部維修主管 :1250030000水電工4130062400電工4120057600電梯電工3130046800值班電工3120043200安全保衛(wèi)部保安主管1150018000安全一班 :6100072000安全二班6100072000安全三

20、班6100072000控制中心5100060000清潔綠化部環(huán)境主管1150018000綠化工81200115000清潔工890086400合計701039600注：員工保險：工資總額的15%福利基金：工資總額的 14%、物資配備（1）辦公用品209800元辦公桌椅：(5套X 1000元/套)5000 元會議桌1套6000 元電腦:(5套X8000 元/套)40000 元管理軟件38000 元打印機：1臺3000 元傳真機：1臺2000 元復(fù)印機：1臺25000元保險柜：1個1000 元資料柜：（3套x1000 元 /套）3000 元制服費：（38人 x 250元/套x 4套）38000 元空

21、調(diào)器4臺16000元熱水器2臺3000 元員工 食堂 灶具1套25000元電視機1臺200元電風(fēng)扇：(4臺X 200元/臺)800元工牌：(40個X 20元/個)800元其它辦公用品 批3000 元(2)維修工具26450元75 型室內(nèi)疏通機1部2500 元200 型室外疏通機1部4000 元電焊機1部2000 元沖擊鉆1部2000 元手電鉆1部600元砂輪切割機1部2000 元潛水泵1臺1500 元臺鉗1臺750元電工工具2套2200 元木工工具1套500元水瓦工1套1000 元鋁合金2架1600 元測試儀2套2000 元高昭八、度探昭：八、1個800元空調(diào)工工1套1000 元高空作業(yè)工：1套1000 元作業(yè)指示8塊1000 元(3)清潔綠化工具55700元吸水吸