物業(yè)管理工程維修服務(wù)手冊(cè)范本

1、作者： Pan Hongliang僅供個(gè)人學(xué)習(xí)工程維修服務(wù)手冊(cè)一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則1.1 目地規(guī)范工程維修人員地服務(wù)行為 ,樹(shù)立公司良好形象 , 為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)1.2 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員 .1.3 內(nèi)容1.3.1 關(guān)心公司 , 熱愛(ài)本職工作 , 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律 ,維護(hù)公司利益 和榮譽(yù), 愛(ài)護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施 .1.3.2 認(rèn)真貫徹公司“開(kāi)源節(jié)流”地方針 , 在工作中力行節(jié)儉 ,不浪費(fèi)公司資源 .13.3 從全局出發(fā) , 樹(shù)立良好地合作意識(shí) , 團(tuán)結(jié)、真誠(chéng)協(xié)作 , 達(dá)到暢順、高效率地工作 績(jī)效, 切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)地工作安排和調(diào)度 , 如有

2、異議 , 必須做到“先服從后投訴” .1.3.4 對(duì)工作中出現(xiàn)地問(wèn)題不推諉 , 勇于承擔(dān)責(zé)任 , 并從中吸取教訓(xùn) , 不斷提升工作 水平.1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn) , 不得以公司名義對(duì)外展開(kāi)業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪 酬或間接利益之工作 .1.3.6 未獲批準(zhǔn), 不準(zhǔn)將本公司地辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn) 租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個(gè)人 .1.3.7 工作時(shí)間須配戴工作證 ,著裝整潔 ,注意形象、儀表 .1.3.8 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金 .1.3.9 必須將服務(wù)意識(shí) , 服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中 ,語(yǔ)言文明禮貌 , 對(duì) 業(yè)主提出地質(zhì)疑要耐心

3、、細(xì)致地回答或解釋 ,不得推脫 .1.3.10 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理, 一般情況由當(dāng)班員工處理完畢.1.3.11 對(duì)上門(mén)服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生 ,必須穿鞋套 , 不得損壞業(yè)主物品 , 如移動(dòng)物 品,需經(jīng)業(yè)主同意 ,收費(fèi)時(shí)應(yīng)公平、公正、公開(kāi)、合理 , 并經(jīng)業(yè)主簽字生效 ,服 務(wù)完畢, 應(yīng)將工作場(chǎng)所打掃干凈 .2工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理 .2.1.3 具有較強(qiáng)地專業(yè)知識(shí) , 全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備地基本原理 . 能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行 技術(shù)指導(dǎo).2.1.4 基本了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

4、 .2.2 工作內(nèi)容2.2.1 全面管理工程部事務(wù) .2.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施地維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作 .2.2.3 負(fù)責(zé)突發(fā)性地設(shè)備故障處理與人員調(diào)度 , 并組織調(diào)查設(shè)備事故原因 制訂預(yù)防措施 .2.2.4 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作地聯(lián)系、 協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定 .2.2.5 根據(jù)設(shè)備地特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝?lèi)設(shè)備地年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保 養(yǎng)計(jì)劃,并監(jiān)督落實(shí).2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況 ,回訪維修情況 , 并對(duì)工作中存在地問(wèn)題盡快提出 處理意見(jiàn) , 負(fù)責(zé)具體地技術(shù)性檢查 .2.2.7 配合其它部門(mén)開(kāi)展工作 , 落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作 .2.2.8 定期對(duì)

5、本部門(mén)員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施地技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識(shí)培訓(xùn) .2.2.9 負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ,規(guī)格地審核 ,對(duì)工程地預(yù)算等 .2.2.10 建立設(shè)備資料檔案 .3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種操作許可證3.1.2 具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格 .3.1.3 掌握電工基本原理 .3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件地規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱 .3.2 工作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作 .3.2.2 具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施地操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主地報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工地培訓(xùn) .3.2.3 負(fù)責(zé)設(shè)備

6、、設(shè)施地緊急搶修工作 .3.2.4 對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理 ,各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行資料地記錄與管理 , 維修資料地管 理.3.2.5 督導(dǎo)、檢查維修人員地工作情況 , 并填寫(xiě)日常工作表 .4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證4.1.2 熟練掌握電工基本原理 .4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)地設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作 .4.2 工作內(nèi)容4.2.1 服從主任和組長(zhǎng)地調(diào)度與工作安排 .4.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施地維保工作 , 負(fù)責(zé)水電及其它 .4.2.3 參加設(shè)備故障地?fù)屝薰ぷ?, 及時(shí)排除設(shè)備故障 , 確保小區(qū)（大廈）內(nèi)地設(shè)備保

7、 持良好運(yùn)行狀態(tài) .4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃 , 認(rèn)真完成各類(lèi)設(shè)備地維修、保養(yǎng)工作 .5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證 .5.1.2 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí) .5.1.3 有一定地機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn) .5.2 工作內(nèi)容5.2.1 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí) , 提高技術(shù)技能 , 必須有高度地責(zé)任心 , 必須持有相關(guān)地技術(shù)證件 .5.2.2 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間 , 須確保其安全運(yùn)行 , 隨時(shí)巡查 , 并作好相關(guān)記錄 , 嚴(yán)格執(zhí)行 交接班制度 .5.2.3 所有設(shè)備運(yùn)行期間須 24小時(shí)有人值班并巡查 , 及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)

8、題并作出有效處理 . 重大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜 , 及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理 .5.2.4 設(shè)備停止運(yùn)行期間 , 須按時(shí)檢查并試運(yùn)行 .所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì) 劃,定期維修保養(yǎng) ,并作好記錄 .5.2.5 所有設(shè)備地操作和檢修須按說(shuō)明書(shū)規(guī)定程序進(jìn)行 , 不得隨意更改或省略操作 步驟. 嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查 .5.2.6 按說(shuō)明書(shū)規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤(rùn)滑液等, 嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行.5.2.7 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔 , 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房 , 設(shè)備設(shè)施專用工具或備件 等須造冊(cè)登記 , 擺放整齊并保管好 .5.2.8 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人 , 所有標(biāo)牌

9、警示須準(zhǔn)確齊備到位 . 6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證 .6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗(yàn) .6.1.3 有中級(jí)以上技工職稱 .6.2 工作內(nèi)容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 ,并按計(jì)劃實(shí)施 .6.2.2 對(duì)工作范圍內(nèi)地故障和事故進(jìn)行處理 ,并作好記錄 .6.2.3 對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控 , 抄表記錄.6.2.4 參加應(yīng)急搶修 , 配合其它工程人員工作 .6.2.5 對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控 .8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目地： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量 .8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班

10、人員 .8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位 , 不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等 .8.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作 ,不能處理地應(yīng)注明原因 . 發(fā)現(xiàn)設(shè)備 故障應(yīng)馬上排除 , 如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映 .8.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況 ,并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況 , 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬 上排除, 如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào) .8.3.4 認(rèn)真填寫(xiě)好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它 相關(guān)記錄 .8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班 ,因特殊情況要調(diào)班 , 必須向主任申請(qǐng) .8.3.6 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室

11、和機(jī)電設(shè)備房 , 檢查各類(lèi)工具和鑰匙等 .8.4 接班制度8.4.1 認(rèn)真聽(tīng)取交班人員地值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告 .8.4.2 查看上一班地值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等 .8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好 , 各機(jī)房是否干凈整潔 .8.4.4 巡視各設(shè)備地運(yùn)行情況 , 各參數(shù)是否正常 .8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名 .8.5.2 交班人員必須整理好本班地各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等 .8.5.3 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在地未處理問(wèn)題 .8.5.4 所有問(wèn)題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚 , 等接班人員確認(rèn) .8.6 不能交接班之情況：8.

12、6.1 上一班運(yùn)行情況未交待清楚 , 記錄不規(guī)范 , 操作間不整潔 .8.6.2 正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過(guò)程中 .8.6.3 交接過(guò)程中發(fā)生故障 ,應(yīng)停止交接 , 由交班人員負(fù)責(zé)處理事故 ,接班人協(xié)助事故處理.864交班人隱瞞問(wèn)題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任地.8.7 附表：8.7.1 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO FM-RW301日期值班時(shí)段值班人值 班 內(nèi) 容處理結(jié)果或建議：接班人員意見(jiàn)：日期接班時(shí)間接班人員9.工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目地規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房地鑰匙，使用規(guī)范和安全9.2 適用范圍適用于各管理處工程部.9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰匙任何時(shí)候須

13、有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記.9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房地鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序地放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管.9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房地鑰匙不能借給外單位人員或其它各部門(mén)人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫(xiě)領(lǐng)（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫(xiě)領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認(rèn)，工程人員離開(kāi)本部門(mén)，所有鑰匙須繳回.9.3.5 鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫(xiě)鑰匙丟失/損壞申請(qǐng)表，工程主任查實(shí)后填表補(bǔ)回.9.3.6 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙地使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫(xiě)鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表.9.4 附表：

14、9.4.1 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表9.4.2 鑰匙丟失/損壞申報(bào)表9.4.3 鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NOFM-RW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人9 / 72鑰匙丟失/損壞申報(bào)單NO FM-RW305時(shí)間鑰匙名稱丟失地點(diǎn)丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表NO FM-RW306序號(hào)內(nèi)容（名稱）上月庫(kù)存本月進(jìn)本月出本月庫(kù)存?zhèn)渥⒅票恚簩徍?二、工程維修管理規(guī)定1. 維修服務(wù)承諾1.1 目地：,讓業(yè)主維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主地每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員地職責(zé) 滿意是我們工作地目標(biāo).1.2

15、服務(wù)承諾1.2.1 維修員工一定要努力學(xué)習(xí),不斷提高自身地業(yè)務(wù)素質(zhì),以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷,處理快速.講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主,急業(yè)主所急.1.2.3. 工作認(rèn)真細(xì)致 ,注意講究衛(wèi)生 ,節(jié)約材料,損壞東西負(fù)責(zé)賠償 .1.2.4 盡力做到當(dāng)天地維修投訴當(dāng)天處理完 , 實(shí)在無(wú)法完成地必須向業(yè)主解釋清楚 , 做到維修及時(shí)率達(dá)到 99%以上, 維修合格率達(dá)到 95%以 上.1.2.5 確保業(yè)主用水用電安全正常 ,按時(shí)抄表,維護(hù)業(yè)主利益 ,做到有錯(cuò)必糾 .1.2.6 所有員工必須定期參加培訓(xùn) , 持證上崗 , 確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好地運(yùn)行狀態(tài) .1.2.7 經(jīng)?；卦L,征求業(yè)主意見(jiàn) ,

16、 傾聽(tīng)業(yè)主聲音 .2. 工程部日常工作管理規(guī)定2.1 目地 規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作 , 確保內(nèi)部管理高效有序 ,為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)地服務(wù) .2.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.3 內(nèi)容：2.3.1 按時(shí)上下班,上午 11：30分和下午 17：30分前不能提前下班或吃飯 ,中午上班不能遲到 .2.3.2 上班時(shí)間內(nèi)無(wú)具體工作時(shí) ,原則上在辦公室等候 ,需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任 ,不得辦私事 .2.3.3 上班時(shí)須配戴工作證 ,穿著整齊,不得穿拖鞋 .2.3.4 及時(shí)處理維修申請(qǐng)單 ,不得積壓.上午 11：10和下午 17：10以前地維修單 ,必須及時(shí)處理完畢 ,有些維修如情況

17、緊急或業(yè)主有特殊要求地,不管加班與否 ,都必須在當(dāng)天處理完畢 .當(dāng)天無(wú)法處理地都必須在“維修情況” 欄內(nèi)注明原因 ,每個(gè)維修單處理完畢后須業(yè) 主與維修人員簽名 .2.3.5 上門(mén)維修時(shí)須帶工具袋（箱） ,必備工具都放在里面 ,以節(jié)省時(shí)間,增加工作效率 ,少跑路,多干活.2.3.6 服從主任安排 , 每天上班后先在辦公室報(bào)到 , 等候分配一些重點(diǎn)地突出地或需多人合作地工作 , 如無(wú)特殊情況處理 , 各人分頭工作 .237 緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開(kāi)238 服務(wù)態(tài)度作為上門(mén)維修服務(wù)地一部份，每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)

18、真負(fù)責(zé)，樹(shù)立良好地敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水 平239 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事 項(xiàng)工作.2.3.10 團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門(mén)之制度2.3.11 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于1次,抽查內(nèi)容見(jiàn)工程 部抽查表2.3.12 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去2.3.13 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命2.3.14 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償

19、服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓業(yè)主寫(xiě)上業(yè)主意見(jiàn) 以備查單考核，具體見(jiàn)維修單.2.3.15 關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型地水電系統(tǒng)等地更換，由主任（副主任）安排填寫(xiě)維修單，其余參照4條辦法.2.3.16 土建人員地維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查地辦法,檢查完成地工效.2.3.17 所有地維修,主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情地輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理.2.4 附表2.4.1 工程部抽查表工程部抽查表年月日NO: FMHW310抽杳質(zhì)位置內(nèi)容量結(jié)果問(wèn)題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料

20、操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風(fēng)機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3 零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工.3.2 零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫(xiě)對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可 施工3.3 所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開(kāi)始日期等3.4 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期.3.5 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳

21、細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過(guò)應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志3.6 施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車(chē)輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù).3.7 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過(guò)程跟蹤，工程主任應(yīng)定時(shí)巡查，對(duì)施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失.3.8 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批.4.客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定4.1 目地規(guī)范住戶報(bào)修服務(wù)規(guī)程，增加客戶維修滿意率，完善內(nèi)部維修管理.4.2 適用范圍適用各管理處客戶報(bào)

22、修處理工作.4.3 內(nèi)容4.3.1 工程維修人員從前臺(tái)接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容432由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門(mén)維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意.4.3.3 工程部主任根據(jù)報(bào)修內(nèi)容,安排維修人員地工作.維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長(zhǎng)和上門(mén)快捷為原則.4.3.4 維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開(kāi)始維修.4.3.5 上門(mén)維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌，現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生，移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意，損壞東西要致歉并按價(jià)賠償.4.3.6 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用.按維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在維修單上

23、注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶簽名認(rèn) 可.4.3.7 維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺(tái) 轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用地依據(jù).4.3.8 月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)工程部有償服務(wù)登記表，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率.4.4 工程部報(bào)修處理程序（見(jiàn)下頁(yè)程序圖）4.5 附表4.5.1 維修單4.5.2 有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.5.3 工程部有償服務(wù)登記表4.5.4 零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表維修單日期： 年 月 日NO: FMHW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時(shí)間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維修內(nèi)容維修情況間

24、 時(shí) 成 完業(yè)主意見(jiàn)日備注工程部報(bào)修處理程序檢查I試用工程部有償服務(wù)登記表TNO FM-RW313序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容維修材料及 人工費(fèi)用維修人零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表NO FM-RW314月份 內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)維修及時(shí)地單據(jù)數(shù)零修及時(shí)率維修合格地單據(jù)數(shù)實(shí)施維修地單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計(jì)人維修及時(shí)地單據(jù)數(shù)注：零修及時(shí)率=實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)X100維修合格地單據(jù)數(shù)一零修合格率=實(shí)施維修地單據(jù)數(shù)X100%5. 公共維修5.1 目地規(guī)范公共維修程序，確保公共設(shè)施良好.5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修.5.3 內(nèi)容5.3.1 公共維修由前臺(tái)統(tǒng)一

25、派單或口頭通知,口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn).，日常小修可直接5.3.2 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等地預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批 由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)材料修理.533 維修人員做好維修前地準(zhǔn)備工作,（如工具、材料、安全防范措施等）,做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作534 維修過(guò)程須認(rèn)真負(fù)責(zé),相關(guān)人員要跟蹤檢查.5.3.5 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng).5.3.6 維修人員應(yīng)填寫(xiě)好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔5.3.7 一定時(shí)間內(nèi)復(fù)查5.4 附表5.4.1 工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO FM-RW315序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6

26、. 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定6.1 目地規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全6.2 適用范圍各管理處工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員.6.3 內(nèi)容6.3.1 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確6.3.2 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí),工程部主任根據(jù)維修內(nèi),維修人員必須具備本項(xiàng)6.3.3 機(jī)電設(shè)備設(shè)施地報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)地組織、指揮、監(jiān)管.6.3.4 參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備目

27、維修之資格.維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行,24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)地巡查力度.6.4附表設(shè)備情況登記表機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表設(shè)備情況登記表類(lèi)別 NO FM-RW316序號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格設(shè)備編號(hào)安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表NO FM-RW318時(shí)間地點(diǎn)維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時(shí)間、人工、材料等）工程部主任:管理處經(jīng)理：7. 工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目地滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施地使用期.7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房.7.3 內(nèi)容7.3.1 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整

28、齊有序.7.3.2 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等.各箱柜內(nèi)無(wú)灰塵、油漬、結(jié)碳等7.3.3 照明燈光穩(wěn)定，有足夠地高度.經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好.7.3.4 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好.7.3.5 確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好 , 保持適當(dāng)環(huán)境溫度 .8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn) , 以每棟房屋為單位 ,由該棟房屋地所有業(yè)主按合同各自房屋地建筑面積分擔(dān)和享有 .8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用 , 保修期滿后地第一個(gè)月起按月向管理處繳交本體維修基金, 業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交地本體維修基金不作退還.8

29、.3 本體維修基金用于房屋本體共享部位地維修養(yǎng)護(hù) , 具體包括：8.3.1 房屋地承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等） , 外墻面、樓梯面、樓梯間、 公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共享排煙管（道） ,電梯、公共水池、 加壓水泵、本體上下水管道 ,消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、 共享防盜監(jiān)控設(shè)施等 .8.4 本體維修基金地 30%用于房屋本體共享部位地日常維修和零星小修 ,70%用于房屋本體共享部位中修以上地維護(hù)工程 .8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡卦瓌t , 以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號(hào)存放本物業(yè)地本體基金帳內(nèi) .8.6 房屋本體地日常維修和

30、零星小修金額 1000元以下地由管理處主任簽名后支付 ,中修以上維修工程或維修金額在 1000元以上時(shí) ,需 業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋 50%以上業(yè)主書(shū)面同意方可支付 .8.7 房屋共享部位地大、中、小修標(biāo)準(zhǔn) , 執(zhí)行國(guó)家地有關(guān)規(guī)定 , 當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí) , 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定 , 由全體業(yè)主分?jǐn)?, 單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí) , 經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟 50%以上業(yè)主書(shū)面同意 ,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?.8.8 中修以上維修工程 ,管理處應(yīng)向業(yè)委會(huì)提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過(guò) .業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處地計(jì)劃后 15日內(nèi)做出答復(fù) ,急修 工程應(yīng)在 7 日內(nèi)做出答復(fù) , 業(yè)委會(huì)逾期視為同意

31、.若業(yè)委會(huì)或該棟房屋 50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金 , 管理處認(rèn)為有充足 理由使用 ,可由物業(yè)公司提出申請(qǐng) ,經(jīng)區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)后實(shí)施 .8.9 本體維修基金地收支情況由管理處每 3個(gè)月公布一次 , 并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè) 主地監(jiān)督、質(zhì)詢 .8.10經(jīng)業(yè)委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)地單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定地本體基金比例8.11附表房屋完好率統(tǒng)計(jì)表房屋設(shè)施零星小修記錄表房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表房屋中（大）修工程計(jì)劃表房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表房屋本體維修基金臺(tái)帳房屋完好率統(tǒng)計(jì)表NO FM-RW319統(tǒng)計(jì)時(shí)間（月）123456789101112總建筑

32、面積（川）基本元好房面積3）般損壞房面積3）嚴(yán)重?fù)p壞房面積3）危險(xiǎn)房面積（卅）房屋完好率（%統(tǒng)計(jì)結(jié)果統(tǒng)計(jì)人簽名元好房屋面積+基本元好面積注：房屋完好率=X %總建筑面積制表：審核：批準(zhǔn)：房屋設(shè)施零星小修記錄表年 月 日NO: FMHW320年/月/目用戶名稱（樓號(hào)）養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護(hù)單位（人）確認(rèn)擬制： 核準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表NO FM-RW321序號(hào)維保時(shí)間維保項(xiàng)目維保情況維保人備注30 / 72制表：審核：批準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表NO FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門(mén)防火門(mén)管道除銹刷漆停車(chē)場(chǎng)設(shè)施制表：審

33、核：批準(zhǔn)：房屋中（大）修工程計(jì)劃表NO FM-RW323工程名稱計(jì)劃時(shí)間計(jì)劃維修人員工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等）工程主任意見(jiàn)：相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)：管理處經(jīng)理意見(jiàn)：公司總經(jīng)理意見(jiàn)：房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表NO FM-RW324類(lèi)別數(shù)目備注收取基金總面積3)基金收取額度（元 / m2）本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率（%本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說(shuō)明：制表：審核：批準(zhǔn)：房屋本體維修基金臺(tái)帳NO: FM-RW325維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費(fèi)用維修時(shí)間維修人34 / 72制表：審核：批準(zhǔn)：三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)

34、定1.配電房操作管理規(guī)定1.1 目地規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施地操作程序，確保正確、安全地操作.1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施地操作.1.3 配電房地操作1.3.1 操作規(guī)定1）配電房地一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度.2 ）配電房地一切操作都必須由兩名正式電工來(lái)進(jìn)行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù).3 ）嚴(yán)格按操作票規(guī)定地操作步驟進(jìn)行，不得任意簡(jiǎn)化.,同時(shí)與4 ）當(dāng)高壓電源突然停電時(shí)（非本配電房故障時(shí)）應(yīng)立即拉開(kāi)失電線低壓配電柜總開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電上級(jí)供電部門(mén)聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄.1.3.2 停電地操作步驟1）接到停電命令后，由工程部主任填寫(xiě)操作票.2）明確操作

35、內(nèi)容，核對(duì)要停電地設(shè)備.3）按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作.4）停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄,懸掛警示牌.1.3.3 送電地操作步驟1) 接到送電命令后 , 由工程部主任填寫(xiě)操作票 .2) 明確操作內(nèi)容 , 核對(duì)要送電地設(shè)備 .3) 拆除臨時(shí)接地線 , 臨時(shí)遮欄及警示牌等 .4) 在監(jiān)護(hù)下 , 按操作票進(jìn)行合閘送電操作 .1.3.4 配電房地日常巡查與維護(hù)1) 運(yùn)行人員應(yīng)隔 2 小時(shí)巡查一次配電房 , 并填寫(xiě)配電房運(yùn)行巡查記錄表 .2) 變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表, 指示燈是否正常 , 電流運(yùn)行是否平穩(wěn) .3) 電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常

36、 , 三相負(fù)荷是否平衡 , 三相電壓是否相等 .4) 各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng) .5) 巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在配電設(shè)備運(yùn)行記錄表中 .1.3.5 配電房事故或故障處理1)運(yùn)行中地低壓配電柜發(fā)生事故或故障(如跳閘、停電)運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理,分清事故情況 ,事故或故障不明時(shí),不應(yīng)自行處理 ,以免事故擴(kuò)大 ,處理程序見(jiàn)停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表.2) 處理事故或故障時(shí) , 應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備地電源 , 并將處理過(guò)程及故障詳細(xì)記錄在配電房故障記錄中 .1.4 配電房管理規(guī)定1.4.1 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無(wú)雜物 .專用工具及備件擺放齊整 ,并有清

37、冊(cè)記錄 .1.4.2 配電房設(shè)立專門(mén)崗位責(zé)任人 .1.4.3 進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn) ,并有上崗證 ,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入配電房 .1.4.4 保持配電房?jī)?nèi)照明充足正常 , 備用電源及燈具滿足要求 .145配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控.146配電房?jī)?nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說(shuō)明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具.配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行.1.5附表：操作票配電房運(yùn)行巡查記錄配電設(shè)備運(yùn)行記錄低壓配電柜檢查保養(yǎng)計(jì)劃表配電房檢查保養(yǎng)記錄表操配電房故障記錄作 票NO FM-RW326年月日開(kāi)始時(shí)分 結(jié)束時(shí)分操作任務(wù)：記號(hào)打勾操作順序操作內(nèi)容操作時(shí)間1234567

38、89101112131415配電房運(yùn)行巡查記錄NO: FM-RW3271時(shí)1: 003: 005: 007: 009: 0011:0013:0015:0017:00190021:0023:00問(wèn)題記錄簽名12年 月 日345678910111213141516171819202122232425262728293031說(shuō)明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題作記錄并報(bào)告配電設(shè)備運(yùn)行記錄年 月 日NO: FMHW328時(shí)間電流（KA）電壓（V ）變壓器溫度CC）功率因率頻率室內(nèi)溫度其它abcuvwabc9 001#值班人：2#11: 001#2#13：001#值班人：2#15:001#2#17:001#值班人：2#19:001#2#21:001#2#配電房檢查保養(yǎng)記錄表年 月 日NOFM-RW329序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完成情況備注1室內(nèi)清潔衛(wèi)生2除塵情況3室外內(nèi)照明4室內(nèi)消防設(shè)備5接點(diǎn)緊固6主回路電器件7母排導(dǎo)線8絕緣情況9標(biāo)牌標(biāo)示10接地11計(jì)量?jī)x表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養(yǎng)時(shí)更換組件名稱及規(guī)格檢定結(jié)論：備注：責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核:配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表NO FM-RW330序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔,觸點(diǎn)完好,無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象,無(wú)焦點(diǎn)1次/月3控制回路外表清潔,壓接良好,無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象