物業(yè)管理基本制度與政策

1、物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述1條例對物業(yè)管理的定位物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企 業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行 維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2物業(yè)管理的特征（3個）社會化、專業(yè)化、市場化3物業(yè)管理的市場化特征市場化是物業(yè)管理最主要的特點，雙向選擇和等價有償是物業(yè)管 理市場化的集中體現(xiàn)。4市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件其主要目的在于：（1）強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權；（2）強 調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。5我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展佃81年3月10日，深圳市第一家涉外商

2、品房屋的專業(yè)公司一一 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，標志著我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)一深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例1994年，原建設部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法佃95年，原建設部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議佃97年、佃99年原建設部分別在大連、深圳召開了全國第二次、第三次物業(yè)管理工作會議2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立2002年原建設部建立全國物業(yè)服務企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 6我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征(3個)(1) 住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包(2) 住房分配采取實務分配(3) 住房消費米取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度7物

3、業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用(5個)(1) 有利于促進經(jīng)濟增長(2) 有利于提咼人民群眾的居住質量(3) 有利于增加就業(yè)(4) 有利于維護社區(qū)穩(wěn)定(5) 有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展8我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革9政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10條例頒布前物業(yè)管理制度建設的主要特點(1) 借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗;(2) 過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂罟，采取漸進式的方 法進行改革；(3) 針對性，針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法。11城市新建住宅小區(qū)管理辦法住房和城鄉(xiāng)建設部（原建設部）于佃94年3月23日，頒布了城 市

4、新建住宅小區(qū)管理辦法。這是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度 的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石， 對我國建 立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。12條例頒布后物業(yè)管理制度建設的主要特點（1）配套性，主要是以條例的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實條例為基本方針；（2）經(jīng)驗性，主要是總結物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對地作出 制度安排；（3）操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細化， 使其在操作層面上得以實施。13條例的指導思想（1）強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系；（2）強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；（3）

5、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè) 管理事項。14條例創(chuàng)設的法律制度及其內(nèi)容（1）尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利（2）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制（3）條例和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動（4）妥善處理政府和市場的關系15條例的主要內(nèi)容七章七十條一章總則 二章業(yè)主及業(yè)主大會三章 前期物業(yè)管理 本章的一個基本思想是通過制度的建立和完善， 明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)，誰管理”的模式，增加 前期物業(yè)管理的透明度。四章 物業(yè)管理服務 本章共十八條，旨在明確物業(yè)管理服務中各方主 體的權利義務關系五章物業(yè)的使用與維護本章七七條，對物業(yè)的使用與維護相關問題 進行規(guī)范

6、。六章法律責任其特點：（1）行政責任、民事責任并存。（2）凡是能夠通過承擔民事責任解決的， 不再設定行政處罰的原則。（3）體現(xiàn)了業(yè)主處我管理、自我監(jiān)督的原則。七章附則第二章物業(yè)管理服務 1物業(yè)管理服務的特點（1）物業(yè)管理服務的公共性和綜合性（2）物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性（3）物業(yè)管理服務的即時性和無形性（4）物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性2物業(yè)管理服務的內(nèi)容（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（2）房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務（6）物業(yè)

7、裝飾裝修管理服務（7）物業(yè)檔案資料的管理（8）專項維修資金的代管服務3物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有嘗服務。服務報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方 當事人自主約定。4物業(yè)管理服務標準5特定服務收費的原則（1）合理原則（2）公開原則（3）收費與服務水平相適應原則6物業(yè)服務收費的定價形式 三種定價形式：一是政府定價；二是政府指導價；三是市場調(diào)節(jié)價。7物業(yè)服務費用的計費方式包干制酬金制8物業(yè)服務費用的成構成（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理

8、區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用9實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務（1）物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金 年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；（2）業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務 資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)企業(yè)應當及時答復；（3）物業(yè)服務企業(yè)應配合業(yè)主大全按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè) 機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審 計。10物業(yè)服務費的繳納和督促（1）非業(yè)主使用人的交費責任（2）未交付房屋的交費

9、主體（3）業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務11物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域風，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收費用 的，不得向業(yè)主收取手續(xù)綱等費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述 費用的，可向委托單位收取手續(xù)費。12物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理事項（2）物業(yè)服務質量（3）物業(yè)服務費用（4）雙方的權利義務（5）專項維修資金的管理與使用（6）物業(yè)管理用房（7）合同期限（8）違約責任13物業(yè)管理資料的移交一是物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交管理資料；

10、二是物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交 還給業(yè)主委員會;三是物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的, 物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。14前期物業(yè)服務合同的主要條款15前期物業(yè)服務合同的特征（1）前期物業(yè)服務合同具有過渡性；（2）前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂；（3）前期物業(yè)服務合同是要式合同。16前期物業(yè)服務合同的時效前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會 與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終 止。17物業(yè)管理企業(yè)的義務（1）物業(yè)服務企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務（2）物業(yè)服務企業(yè)的安全防范協(xié)助義務18物

11、業(yè)管理企業(yè)的責任物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財 產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。19物業(yè)使用和維護的相關法律規(guī)范20利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的相關規(guī)定（1）規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營應辦理的程 序；（2）明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、 共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權；（3）確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使 用方向。21業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)服務企業(yè)的告知義務，為 主裝飾裝修房屋時，不得有違反法律法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約明文禁止 的行為。同時條例也規(guī)定物

12、業(yè)服務企業(yè)在知道業(yè)主裝修后就當將 相關禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第三章物業(yè)管理的基本制度1業(yè)主的權利（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2業(yè)主的義務

13、（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。3業(yè)主大會的組成業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。4業(yè)主大會的性質業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約， 決定物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。5成立業(yè)主大會的限制和選擇一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)

14、主大會。 條例規(guī)定：“同一 個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府地產(chǎn) 行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,決定不只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。6業(yè)主大會的籌備（1）成立業(yè)主大會籌備組（2）業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容（3）籌備業(yè)主大會的工作要求7籌備業(yè)主大會的工作要求15（1）業(yè)主大會籌備的工作內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開 日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；（2）公告 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的同時，應當將業(yè) 主向籌

15、備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；（3）確認業(yè)主身份應當以業(yè)主房產(chǎn)權證書標明的房屋所有權人為準；（4）業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè) 的面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體確定標準和方式，可參照省、自 治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。8業(yè)主大會的成立9業(yè)主大會的職責10召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況11業(yè)主大會的表決規(guī)則12業(yè)主委員會的性質13業(yè)主委員會的職責14151617181920212223242526272829303132333435業(yè)主委員會的備案業(yè)主委員會委員的資格條件 業(yè)主委員會委員的資格終止 業(yè)主委員會會議的規(guī)范 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求

16、業(yè)主公約的性質業(yè)主公約的主要內(nèi)容 業(yè)主公約的特殊作用 業(yè)主公約的法律效力 業(yè)主臨時公約的特殊主體 業(yè)主臨時公約的內(nèi)容業(yè)主臨時公約的違約責任條例關于業(yè)主臨時公約的規(guī)定 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則 前期物業(yè)管理招投標的原則 前期物業(yè)管理招投標的特殊性 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 前期物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容 物業(yè)管理招標的備案 物業(yè)管理投標文件的內(nèi)容 物業(yè)管理招標程序規(guī)則物業(yè)管理評標專家名冊36373839404142434445464748495051525354555657物業(yè)管理評標委員會物業(yè)管理招投標的中標和備案違反前期物業(yè)管理招投標規(guī)定的法律責任我國實行物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實性物業(yè)承接

17、查驗的內(nèi)容建設單位應當移交的物業(yè)管理資料物業(yè)的保修責任房屋的保修范圍和期限物業(yè)管理企業(yè)資質管理的必要性物業(yè)管理企業(yè)的資質等級條例關于不同資質等級企業(yè)承接項目的規(guī)定資質證書的頒發(fā)和管理物業(yè)管理企業(yè)資質等級的核定物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實性物業(yè)管理師資格考試物業(yè)管理師的注冊物業(yè)管理師的繼續(xù)教育物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍住宅專項維修資金的作用58住宅共用部位共用設施設備的種類 59商品住宅專項維修資金的交存方式60售后公有住宅專項維修資金的交存方式61住宅專項維修資金的使用62禁止從住宅專項維修資金中列支的費用63住宅專項維修資金代收代管單位的義務64財政部門的監(jiān)管職責第四章房地產(chǎn)相關制度與政策1房地產(chǎn)領域的現(xiàn)行法規(guī)體系2房是產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關系4房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應遵循的制度5建筑工程質量管理制度6房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度7工程竣工驗收備案制度8房地產(chǎn)項目轉讓的條件9房地產(chǎn)項目轉讓的程序10禁止房地產(chǎn)轉讓的規(guī)定11商品房預售的條件12商品房現(xiàn)售的條件 13商品房銷售合同的主要內(nèi)容