第三節(jié)--房屋面積的測(cè)算規(guī)定(共11頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第三節(jié) 房屋面積的測(cè)算規(guī)定一、計(jì)算房屋面積的基本條件計(jì)算房屋建筑面積的一般要滿(mǎn)足下面五個(gè)基本條件：1、有上蓋； 2、有圍護(hù)物； 3、結(jié)構(gòu)牢固； 4、有實(shí)際使用功能；5、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。二、房屋建筑面積測(cè)算的規(guī)定（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（4

2、）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)

3、算。（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（13）屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。（15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（2）獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按

4、其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（三）不計(jì)算建筑面積的范圍（1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。（3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。（6）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。（7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造

5、的房屋。（8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。（9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。（10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。（四）部分特殊情況的建筑面積計(jì)算方法（1）外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。（2）斜面結(jié)構(gòu)屋頂房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。（3）不規(guī)則圍護(hù)物陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。（6）樓梯下方空間樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空

6、間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。（7）公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。（8）二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（9）與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。（10）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偟谝还?jié) 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算相關(guān)的定義一、共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算相關(guān)的定義分幢面積：指整幢建筑物各層的建筑面積的總和。分層面積：指建筑物某一自然層或某一附屬層的建筑面積的總和。分單元面積：指建筑物某單元的建筑

7、面積。共有建筑面積：二個(gè)或二個(gè)以上的產(chǎn)權(quán)單元共同使用或共同擁有的建筑面積。功能區(qū)：指一幢房屋內(nèi)因使用性質(zhì)的不同而劃分的區(qū)域。如：商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)等。幢共有建筑面積：指一幢房屋內(nèi)所有功能區(qū)之間共同使用或共同擁有的建筑面積。多幢房屋的共有建筑面積：指一定共有建筑面積地域范圍內(nèi)，多幢房屋之間共同使用或共同擁有的建筑面積。如：為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理用房、休閑用房、高壓配電用房等。異產(chǎn)毗連房屋：系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。相關(guān)建筑面積：指一幢房屋內(nèi)，與共有建筑面積相關(guān)聯(lián)的建筑面積。主要指共有建筑面積在被分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，與之相關(guān)連的建筑面積。分戶(hù)建筑面積：指以一戶(hù)為產(chǎn)權(quán)基

8、本單元的權(quán)屬建筑面積。一戶(hù)可以是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)套房，也可以是一個(gè)商鋪，一個(gè)停車(chē)位，還可以是房屋內(nèi)的某一個(gè)區(qū)域。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。下面的敘述定義各個(gè)產(chǎn)權(quán)單元套內(nèi)建筑面積以外的面積皆為共有建筑面積。共有建筑面積從是否可以被分?jǐn)偟囊饬x上講，可以分為兩大類(lèi)。1不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（1）作為人防工程的建筑面積（包括地下室內(nèi)的人防工程、高層建筑的避難室或避難層等）；（2）獨(dú)立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中獨(dú)立使用的車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、雜（儲(chǔ)）物間等；作為機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)集中停放的

9、建筑等； （3）建在幢內(nèi)或幢外，為多幢房屋服務(wù)的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)室、管理用房、公共走廊（走道）、市政設(shè)施用房以及為社區(qū)服務(wù)的公共建筑等；（4）規(guī)劃批準(zhǔn)的層高在2.2米及其以上的設(shè)備（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層；房屋中用作休憩、綠化等公共開(kāi)放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑；（5）物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)辦公用房；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況。2計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（1）為整幢樓服務(wù)的共有建筑面積共有建筑面積由整幢各產(chǎn)權(quán)單元共有，具體包括：幢內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；幢內(nèi)共有的門(mén)廳、大廳、過(guò)（走）道、門(mén)廊、門(mén)斗等水平

10、通道的建筑面積；幢內(nèi)共有的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積；為本幢服務(wù)設(shè)在地下或地上的變電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積；位于建筑物外墻中心線(xiàn)外側(cè)的墻體。套與公共建筑之間的分隔墻以中心線(xiàn)為界，位于公共建筑一側(cè)的墻體計(jì)入公共建筑。（2）功能區(qū)共有的建筑面積專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)，與其它功能區(qū)不相關(guān)的共有建筑面積。例如某棟樓內(nèi)，專(zhuān)為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、內(nèi)走道、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類(lèi)專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)?。?）層共有建筑面積同一功能

11、區(qū)內(nèi)，專(zhuān)為某一層服務(wù)的共有建筑面積。專(zhuān)為某一層服務(wù)的共有建筑面積，例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等這一類(lèi)的面積為本層的共有建筑面積，與其它層不相關(guān)，應(yīng)由該層內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)?。?）其他共用建筑面積。不屬于上述三種情況的共有建筑面積。例如在一套房屋內(nèi)，各個(gè)業(yè)主擁有各自的臥室，客廳、廚房、廁所共同使用，這一類(lèi)型俗稱(chēng)為“團(tuán)結(jié)戶(hù)”，戶(hù)內(nèi)的共有建筑面積如客廳、廚房、廁所等應(yīng)該由這幾個(gè)業(yè)主按規(guī)定來(lái)分?jǐn)?。第三?jié) 共有建筑面積的處理原則一、共有建筑面積處理原則1、共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，應(yīng)以幢為基本單位。2、異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清晰，不存在共有部位的，各戶(hù)面積在各自的范圍內(nèi)獨(dú)立計(jì)算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無(wú)法分割的共有

12、部位的，各戶(hù)需要進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算。3、產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；4、無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。二、共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算各單元應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，按下式計(jì)算：=k·Si 其中：K=/式中：為各戶(hù)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄妹娣eK為分?jǐn)偙壤禂?shù)為需要分?jǐn)偟拿娣e為參加分?jǐn)偟母鲬?hù)面積之和共有面積分?jǐn)偤?，各分?hù)權(quán)屬建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積（但不排除由于面積分?jǐn)傆?jì)算湊整誤差的影響）。二、共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算1、整體分?jǐn)偡课菔褂霉δ軉我?、?/p>

13、戶(hù)對(duì)共有建筑面積共有共用情況基本一致的純住宅樓、辦公（寫(xiě)字）樓、純商業(yè)樓等，適用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒?。各?hù)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和2、多級(jí)分?jǐn)偛贿m用于整體分?jǐn)偟姆课?，如綜合樓、商住樓等應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偟姆椒▉?lái)分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。多級(jí)分?jǐn)傆?jì)算所應(yīng)遵循從整體到局部，從大到小逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t。（一）第一級(jí)分?jǐn)?，根?jù)房屋內(nèi)不同的布局和使用功能，劃分若干功能區(qū)。劃分功能區(qū)時(shí)，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等不同的功能進(jìn)行劃分。各功能區(qū)域間共有建筑面積按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積的比例分?jǐn)?。?/p>

14、能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=第一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)×各功能區(qū)自有建筑面積 第一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)=功能區(qū)間共有建筑面積÷功能區(qū)自有建筑面積之和各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級(jí)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分。一級(jí)分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)之間共有建筑面積一般包括：整幢房屋的配電室、水泵房、公共門(mén)廳、公共過(guò)道、設(shè)備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺(tái)層樓梯間以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。為其它功能區(qū)服務(wù)，必須穿過(guò)某一功能區(qū)的垂直通道、水平通道及通風(fēng)井、管道井、垃圾道等的建筑面積。（二）第二級(jí)分?jǐn)?，某一功能區(qū)內(nèi)，將一級(jí)分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本功能區(qū)內(nèi)的共有建筑面積，依照整體分?jǐn)偟姆椒ê凸?，按各套的套?nèi)建筑面積的比例分?jǐn)?。各?hù)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=（一級(jí)分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e+本功能區(qū)內(nèi)的共有建筑面積）÷