新三板房地產(chǎn)問題操作實務(wù)

1、新三板房地產(chǎn)問題操作實務(wù) 一、新興藥業(yè)-自建房無產(chǎn)證 新三板對于擬掛牌公司資產(chǎn)的基本要求是來源合法、權(quán)屬清晰，比如房地產(chǎn)，要求取得房地產(chǎn)證。本案例中，新興藥業(yè)自建廠房，未辦理建筑工程相關(guān)審批手續(xù)，未取得房地產(chǎn)證，在此情況下，能通過股轉(zhuǎn)公司審核嗎？ 公司概況新興（鐵嶺）藥業(yè)股份有限公司，股票簡稱：新興藥業(yè)，股票代碼：832129，股票轉(zhuǎn)讓方式：協(xié)議，有限公司設(shè)立于1996年5月9日，股份公司設(shè)立于2014年9月28日，于2015年3月17日掛牌，注冊資本人民幣6337.4萬元。主營業(yè)務(wù)：藥用油的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售。 問題產(chǎn)生 股轉(zhuǎn)公司反饋提出：公司目前有兩處房產(chǎn)系公司為堆放原材料及藥品自行搭建的輔

2、助性房產(chǎn)，因尚未辦理相關(guān)審批手續(xù)，故未能取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，請主辦券商、律師核查以下事項并發(fā)表明確意見： （1）房產(chǎn)的權(quán)屬是否清晰，是否存在權(quán)屬糾紛或潛在糾紛；（2） 房產(chǎn)對于公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的重要性；（3）無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因，是否存在完全無法辦理的問題，補辦事項的進展及是否可行、可預(yù)期；（4）分析公司存在的風(fēng)險、相應(yīng)的風(fēng)險管理措施及其有效性、風(fēng)險可控性，量化發(fā)生房屋拆遷將給公司帶來的搬遷費用和經(jīng)濟損失；（5）以上事項是否影響公司的持續(xù)經(jīng)營能力。 【解析：請關(guān)注股轉(zhuǎn)公司提問要點，下文將作分析?！?問題答復(fù)及解析 中介機構(gòu)回復(fù)： （1）房產(chǎn)的權(quán)屬是否清晰，是否存在權(quán)屬糾紛或潛在糾紛； 經(jīng)本所律師

3、補充核查，目前公司未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的房產(chǎn)情況：銀州區(qū)龍山鄉(xiāng)前八里村原料庫（1174.8）、藥二成品庫（128） 經(jīng)向公司確認，上述兩處房產(chǎn)系公司為堆放原材料及藥品自行搭建的輔助性房產(chǎn)，由公司在已擁有的建設(shè)用地使用權(quán)的土地上投資建設(shè)并使用，由于尚未辦理相關(guān)審批手續(xù)，故尚未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書。截至本補充法律意見書出具之日，公司已與鐵嶺市銀州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、鐵嶺市銀州區(qū)房產(chǎn)管理局接洽上述兩處房產(chǎn)的補辦手續(xù)，并啟動補辦工作。 鐵嶺市銀州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、鐵嶺市銀州區(qū)房產(chǎn)管理局亦于2015年2月10日出具證明，確認“截至本證明出具日，新興（鐵嶺）藥業(yè)股份有限公司不存在因違反建設(shè)規(guī)劃/房產(chǎn)建設(shè)、管理的法律、行政

4、法規(guī)及規(guī)章而受到行政處罰且情節(jié)嚴重的情況”。 經(jīng)核查，上述兩處房產(chǎn)由公司投資建設(shè)并使用，雖尚未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，但并未被相關(guān)政府部門認定為非法建筑，且公司已采取積極的補辦措施，相關(guān)主管部門亦出具了公司房產(chǎn)不存在重大違法違規(guī)情況的證明，因此本所律師認為，上述房產(chǎn)權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬糾紛或潛在糾紛。 （2）房產(chǎn)對于公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的重要性； 經(jīng)向公司確認，上述兩項房產(chǎn)公司僅用于白土、藥用炭、包裝箱等原材料及部分成品的存放，相對于生產(chǎn)性廠房車間而言，兩處房產(chǎn)均具有可替代性，且替代成本較低，故本所律師認為，上述兩項房產(chǎn)對公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營不存在重要影響。 （3）無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因，是否存在完全無法辦

5、理的問題，補辦事項的進展及是否可行、可預(yù)期； 經(jīng)向公司確認，公司已啟動上述兩處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的補辦手續(xù)，補辦的具體計劃及相關(guān)手續(xù)如下：（略） 根據(jù)公司就此事項出具的說明，公司已按照上述要求準備補辦材料，補辦手續(xù)正在積極推進，截至目前，不存在完全無法辦理的問題，公司補辦的進展具有可行及可預(yù)期性。據(jù)此，本所律師認為，公司的補辦事項具有可行及可預(yù)期性。 （4）分析公司存在的風(fēng)險、相應(yīng)的風(fēng)險管理措施及其有效性、風(fēng)險可控性，量化發(fā)生房屋拆遷將給公司帶來的搬遷費用和經(jīng)濟損失； 經(jīng)向公司確認，公司正在積極推進上述兩處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證補辦工作，補辦具有可行及可預(yù)期性；即使產(chǎn)權(quán)證無法辦理，公司可按現(xiàn)有方式繼續(xù)使用或可選取

6、替代性倉庫來存放原材料或成品，不會對公司的持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生實質(zhì)性不利影響。 對于“公司原材料及部分產(chǎn)成品倉庫無房產(chǎn)證的風(fēng)險”，公司已于公開轉(zhuǎn)讓說明書中補充提示，具體內(nèi)容如下： “該副土地已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，但由于房屋建筑時間較長等歷史原因，公司尚未就上述房屋建筑物取得房屋所有權(quán)證。雖然房產(chǎn)證手續(xù)正在補辦過程中，但存在上述建筑物無法辦理房屋所有權(quán)證、無法正常使用的風(fēng)險?！?此外，為預(yù)防上述房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)證而可能導(dǎo)致的風(fēng)險，公司控股股東中航新興于2015年2月9日出具承諾函，承諾如下： “若新興藥業(yè)的上述兩處房產(chǎn)最終無法辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書并且根據(jù)有權(quán)部門的認定需要拆除或被給予其他形式的處罰，本公

7、司承諾將足額補償新興藥業(yè)因此承擔的任何損失或罰款?！?據(jù)此，本所律師認為，公司已采取積極的措施應(yīng)對上述可能風(fēng)險，且控股股東已承諾承擔公司因上述房產(chǎn)因行政處罰而遭受的所有損失，風(fēng)險管理措施有效、具有可操作性。 （5）以上事項是否影響公司的持續(xù)經(jīng)營能力。根據(jù)前述核查內(nèi)容，本所律師認為，公司尚未取得上述兩處房產(chǎn)權(quán)屬證書對公司持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大影響，對公司本次掛牌不構(gòu)成實質(zhì)性法律障礙。 總結(jié) 股轉(zhuǎn)公司的提問包含了很多信息，多少透露了審核的口徑和底線： （1）提問房產(chǎn)對于公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的重要性如何，言下之意是，如果重要性高，比如是核心生產(chǎn)車間，那廠房被主管部門責令拆除，就可能嚴重影響生產(chǎn)經(jīng)營；如果

8、重要性低，只起輔助作用，可考慮通過。 （2）提問補辦產(chǎn)權(quán)證是否可行、可預(yù)期，言下之意是，如果根本不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，那么房產(chǎn)權(quán)屬的合法性、清晰性就難以保證；如果補辦產(chǎn)權(quán)證切實可行、可預(yù)期，那合法性能夠補正，可考慮通過。 （3）要求分析公司存在的風(fēng)險、風(fēng)險管理措施及其有效性、風(fēng)險可控性，意味著要求公司必須對風(fēng)險采取有效的管理措施，做到風(fēng)險可控。 （4）要求量化分析發(fā)生房屋拆遷將給公司帶來的搬遷費用和經(jīng)濟損失，言下之意是，如果搬遷費用和經(jīng)濟損失很大，甚至影響公司資金鏈，可能帶來拖垮公司的嚴重后果，那生產(chǎn)經(jīng)營將受重大影響；如果搬遷費用和經(jīng)濟損失很小，對公司沒有多少影響，可考慮通過。 （5）最后提

9、問以上事項是否影響公司的持續(xù)經(jīng)營能力，意味著持續(xù)經(jīng)營能力是所有問題的落腳點。答復(fù)這些問題，都應(yīng)當緊緊圍繞這一核心展開。 結(jié)合以上分析，我們看一看新興藥業(yè)及中介機構(gòu)的答復(fù)以及采取的措施是否符合上述要求。 （1）公司取得了房地產(chǎn)管理部門的無處罰記錄證明。（證明只是說，公司沒有處罰記錄，而并沒有說，公司建設(shè)房產(chǎn)合法合規(guī)，這就是此類證明的“巧妙”之處。） （2）公司已開始啟動辦理產(chǎn)證的工作。（并沒有說明開始的具體工作是什么，或者是否能取得房地產(chǎn)管理部門的同意，可以重新啟動補辦產(chǎn)證程序。） （3）闡述房產(chǎn)僅用于原材料及部分成品的存放，具有可替代性且替代成本較低，以說明房產(chǎn)重要性低，替代影響小。 （4）闡

10、述補辦手續(xù)正在積極推進，不存在完全無法辦理的問題，補辦進展具有可行及可預(yù)期性。（并沒有說明已啟動的補辦進程有哪些內(nèi)容和進展。根據(jù)筆者經(jīng)驗，補辦手續(xù)第一步就要申請改規(guī)劃，要取得規(guī)劃局批準不容易實現(xiàn)。所以沒有表述任何具體進展，就得出補辦可行、可預(yù)期的結(jié)論是缺乏支撐和說服力的。） （5）公開轉(zhuǎn)讓說明書披露存在無法辦理產(chǎn)證、無法正常使用的風(fēng)險。 （6）控股股東對可能發(fā)生的處罰及損失作兜底承諾。筆者認為，股轉(zhuǎn)公司對新興藥業(yè)這一問題的放行，并不是基于補辦手續(xù)確實可行、可預(yù)期，而主要是因為所涉房產(chǎn)體量較小、重要性低，具備可替代性且替代成本低，大股東又兜底承諾，所以即便被拆除，對公司持續(xù)經(jīng)營能力影響有限。持續(xù)

11、經(jīng)營能力得到保證了，底線就守住了。因此，如果擬掛牌公司有類似情況，應(yīng)當考慮無證房產(chǎn)是否具備上述特點，這是參考本案例的前提。 二、部分建筑物未取得房產(chǎn)證的解決方案文鑫蓮業(yè)（832692）掛牌申請文件研讀(5) 【問題】：公司部分建筑物未取得房產(chǎn)證、不符合規(guī)劃用途、未履地建設(shè)審批手續(xù)。 根據(jù)文鑫蓮業(yè)公開轉(zhuǎn)讓說明書披露的信息，截至本公開轉(zhuǎn)讓說明書簽署日，公司已投入使用的部分建筑物未取得房產(chǎn)證，具體情況如下：上述 5#、6#車間是公司在其依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資新建的，符合廠區(qū)的整體建設(shè)規(guī)劃。其建設(shè)已依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等必要的證照及相關(guān)行政許可

12、，主體部分已經(jīng)竣工。2015年2月17日，建寧縣公安消防大隊出具建設(shè)工程竣工驗收消防備案檢查結(jié)果通知書，認定5#、6#車間建設(shè)工程竣工驗收消防備案合格。截至本公開轉(zhuǎn)讓說明書簽署之日，5#、6#車間的工程正在辦理竣工驗收手續(xù)及申請辦理房屋所有權(quán)證。公司表示，其就該物業(yè)取得房屋所有權(quán)證不存在重大障礙。上述1幢一層鍋爐房、2幢一層員工宿舍及1幢一層員工食堂等建筑物未取得房產(chǎn)證的原因主要系因其不符合福建省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法、福建省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>的若干意見等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的規(guī)劃用途，未履行建設(shè)審批手續(xù)，故無法辦理房產(chǎn)證。

13、該等建筑物或因此面臨被拆除或拆遷、無法正常使用的風(fēng)險。雖然如此，該等建設(shè)項目用地已經(jīng)合法取得相應(yīng)國有土地使用權(quán)，建設(shè)內(nèi)容本身均已納入整體用地規(guī)劃之中，目前階段僅是為了配套廠區(qū)員工生活食宿及蓮子米粉生產(chǎn)過程中蒸汽蒸煮環(huán)節(jié)的需要在現(xiàn)址暫時建設(shè)。 【解決方案】為解決上述建筑物存在的問題，公司采取了下列補救措施：一、由建寧縣相關(guān)政府部門出具證明，確認公司未就此問題受到任何處罰，短期內(nèi)不存在被拆除的風(fēng)險。1、2015年1月，建寧縣國土資源局出具證明，證明公司廠區(qū)業(yè)已合法取得其土地使用權(quán)。上述建筑因未履行報建手續(xù)，未辦理臨時建設(shè)工程規(guī)劃批準文件，未取得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。但截至該證明出具之日，公司未因此受

14、到任何行政處罰或受到相關(guān)部門調(diào)查。2、2015年1月，建寧縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局出具證明，證明公司在廠區(qū)內(nèi)建設(shè)的上述建筑物已經(jīng)合法取得其土地使用權(quán)。由于該等建筑未履行報建手續(xù)，未辦理臨時建設(shè)工程規(guī)劃批準文件，亦未取得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。但截至本證明出具之日，公司未因此受到任何行政處罰或受到相關(guān)部門調(diào)查，其亦未收到上述房產(chǎn)的拆除通知，公司在整體規(guī)劃完成之前可長期使用，短期內(nèi)無拆除風(fēng)險。3、2015年1月21日，建寧縣城市建設(shè)監(jiān)察大隊出具證明，證明公司在廠區(qū)內(nèi)建設(shè)的上述建筑物已經(jīng)合法取得其土地使用權(quán)。由于該等建筑尚未履行報建手續(xù)，其未辦理臨時建設(shè)工程規(guī)劃批準文件，亦未取得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。但符合

15、廠區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，公司在整體規(guī)劃完成之前可長期使用，短期內(nèi)無拆除風(fēng)險。二、由公司出具書面說明，承諾將在整體規(guī)劃建設(shè)完成之前完成該等建筑物的拆除及遷建工作。2015年2月25日，公司出具關(guān)于部分配套性建筑預(yù)期無法取得房屋所有權(quán)證相關(guān)情況的說明，承諾將在整體規(guī)劃建設(shè)完成之前完成該等建筑物的拆除及遷建工作，以最終解決上述建筑未取得房屋所有權(quán)證的問題。三、由公司控股股東及實際控制人出具書面承諾。同日，公司控股股東及實際控制人帥金高出具關(guān)于未取得房屋所有權(quán)證之建筑物相關(guān)處罰風(fēng)險及拆（搬）遷費用的聲明，承諾其本人將無條件及不可撤銷的承擔位于廠區(qū)內(nèi)未取得房屋所有權(quán)證之建筑物因被有關(guān)主管部門認定為違反相關(guān)法律

16、規(guī)定而要求公司承擔的罰款、拆除（或搬遷）等責任，并對由此產(chǎn)生的全部費用承擔第一償付責任。 【中介機構(gòu)意見】一、主辦券商認為：鑒于相關(guān)政府規(guī)管部門已同意公司可繼續(xù)使用該房屋，短期內(nèi)無拆除風(fēng)險，國土、住房與建設(shè)規(guī)劃、城建監(jiān)察部門等相關(guān)政府主管部門均出具相關(guān)守法證明文件予以確認。公司未曾因此受到任何行政處罰或受到相關(guān)部門調(diào)查，其亦未收到上述房產(chǎn)的拆除通知。上述情況能夠較為有效地保障公司在未來一定期限內(nèi)繼續(xù)使用上述建筑物。與此同時，上述建筑物就其功能而言已納入公司廠區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃之中，并將配合公司整體建設(shè)規(guī)劃的推進而完成拆除及遷建工作，公司的控股股東及實際控制人業(yè)已就該等拆除（或搬遷）工作以及可能遭致

17、的罰款承擔償付責任。該等措施及情況有助于最大程度的減少公司因無法辦理上述建筑物的產(chǎn)權(quán)證可能遭致的損失。此外，鑒于上述建筑物僅是配套性設(shè)施，不構(gòu)成能夠影響公司持續(xù)性經(jīng)營的重要經(jīng)營性資產(chǎn)，公司目前的生產(chǎn)經(jīng)營活動不會因上述建筑物無法取得房屋所有權(quán)證而受到重大影響。該情況不會構(gòu)成公司本次掛牌的實質(zhì)性障礙。 二、律師認為：鑒于相關(guān)政府規(guī)管部門已同意公司可繼續(xù)使用該等建筑，短期內(nèi)不存在被拆除的風(fēng)險。同時，實際控制人帥金高已出具承諾，若該等建筑被要求拆除而導(dǎo)致的相關(guān)費用開支和公司的損失，均由其向公司以現(xiàn)金形式予以全額補償。故上述建筑雖存在無法辦理相關(guān)審批手續(xù)，存在被拆除的風(fēng)險，但是其不會對公司的持續(xù)性經(jīng)營造

18、成重大影響，不會對本次掛牌構(gòu)成實質(zhì)性法律障礙。 三新三板經(jīng)典案例未辦理房產(chǎn)證1、問題：公司及控股子公司的現(xiàn)有三處房產(chǎn)因各種原因均未辦理房產(chǎn)證2、具體情況：公司未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)有生產(chǎn)車間，辦公樓，新方微粉生產(chǎn)車間。（1）生產(chǎn)車間：公司現(xiàn)有生產(chǎn)車間坐落于坊子區(qū)坊寒路北“濰國用（2014）第D047號”土地，土地使用權(quán)歸公司所有，但該土地由新方集團過戶予公司的時間為2014年9月，因此位于該土地之上的生產(chǎn)車間尚未辦理房屋所有權(quán)證。公司已于2015年2月5日取得濰坊市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第07042015F0006號）。（2）辦公樓：公司辦公樓位于坐落于新方集團所有的兩塊土地之上，其

19、中一塊為面積52,452平方米，擁有“濰國用（2014）第046號”土地證的土地，另一塊為面積5,093平方米，未辦理土地證的土地。由于兩塊土地使用年限不一致，且其中一塊土地未辦理土地證，導(dǎo)致該土地無法過戶至華美股份名下，因此辦公樓自2012年建成至今，尚未辦理房產(chǎn)證。2010年1月1日，公司與新方集團簽訂無償租賃合同，合同期限至2014年12月31日；2014年9月1日，公司與新方集團簽訂有償租賃合同，取代之前簽訂的無償租賃合同，合同期限至2024年8月31日。土地共11畝，每畝每年租金8,000元，每年交付一次。（3）新方微粉生產(chǎn)車間：公司控股子公司新方微粉租賃新方集團位于總部的6畝土地。

20、新方微粉已于2009年1月1日與新方集團簽訂無償租賃合同，合同期限至2015年12月31日，車間建筑面積2,542.48平方米。3、解決方案：（1）生產(chǎn)車間：華美股份出具承諾函表示：公司正在積極補辦相關(guān)手續(xù)，承諾在公司新三板掛牌起一年內(nèi)辦理完畢上述車間房屋所有權(quán)證，以徹底消除產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險；公司控股股東新方集團出具承諾函表示：協(xié)助華美股份積極辦理上述房產(chǎn)的所有權(quán)證書，直至辦理完畢為止，以徹底消除產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險；若因上述房屋建筑物權(quán)屬瑕疵致使華美股份產(chǎn)生的任何損失，均由新方集團全部承擔。（2）辦公樓：公司控股股東新方集團及實際控制人王明峰出具承諾函表示：自華美股份新三板掛牌之日起一年內(nèi)辦理完畢面積為

21、2,799平方米土地的土地證，在土地證辦理期間，華美股份因該土地未辦理土地證事宜引致的任何損失，均由新方集團全部承擔；督辦并協(xié)助華美股份積極辦理上述房屋所有權(quán)證書，直至辦理完畢為止，以徹底消除產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險。華美股份因辦公樓無房產(chǎn)證引致的任何損失，均由新方集團全部承擔。（3）新方微粉生產(chǎn)車間：根據(jù)華美股份整體發(fā)展規(guī)劃，新方微粉將于 2015 年整體搬遷至華美股份現(xiàn)有廠區(qū)進行年整體搬遷至華美股份現(xiàn)有廠區(qū)進行辦公和生產(chǎn)。公司已制定解決該問題的具體措施：待華美股份現(xiàn)有生產(chǎn)車間之建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理完畢后，整體建設(shè)新方微粉新生產(chǎn)車間；新生產(chǎn)車間建成后，與華美股份現(xiàn)有生產(chǎn)車間共同辦理房產(chǎn)證；新方微粉整體

22、搬遷至新生產(chǎn)車間，將現(xiàn)生產(chǎn)車間作價轉(zhuǎn)讓給新方集團，并終止新方微粉與新方集團的土地租賃協(xié)議，解除法律瑕疵。4、券商、律師意見：（1）生產(chǎn)車間：上述房產(chǎn)均位于華美股份已合法取得土地使用權(quán)的土地之上，該等房產(chǎn)自始至終由華美股份占有、使用，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但房屋權(quán)屬不存在任何爭議和糾紛，未被房屋主管部門要求拆除和停用，并已取得濰坊市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，其潛在損失已由控股股東承諾全部承擔，該事項不會對公司股票在全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌并公開轉(zhuǎn)讓構(gòu)成實質(zhì)性法律障礙。（2）辦公樓：上述房產(chǎn)為公司自建辦公樓，公司自建房屋手續(xù)不全，不符合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，故存在法律瑕疵，但房屋權(quán)屬沒有異議。截

23、至本公開轉(zhuǎn)讓說明書簽署日，相關(guān)政府部門并未將華美股份辦公樓認定為非法建筑而拆除。根據(jù)公司實際控制人訪談以及公司及控股股東、實際控制人出具的書面承諾函，公司辦公樓未取得房產(chǎn)證系歷史原因造成，相關(guān)房產(chǎn)手續(xù)正在補辦過程中，公司計劃清晰并派有專人辦理，該事項不會對公司股票在全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌并公開轉(zhuǎn)讓構(gòu)成實質(zhì)性法律障礙。（3）新方微粉生產(chǎn)車間：經(jīng)與相關(guān)部門溝通，相關(guān)辦理手續(xù)不存在不能實現(xiàn)的障礙。5、評點：這是一個沒有房產(chǎn)證的案例，其中有一塊土地尚未獲得土地證。上述處理方式是通過更具實力的大股東擔保來完成的。 四新三板經(jīng)典案例土地證及房產(chǎn)證尚在辦理中1、問題：截止本公開轉(zhuǎn)讓說明書出具日，公司生產(chǎn)廠房的土地

24、證及房產(chǎn)證尚在辦理中。2、具體情況：公司廠區(qū)用地共50 畝，廠房及辦公樓已完成房產(chǎn)測繪，截至本公開轉(zhuǎn)讓說明書簽署日，上述土地及房產(chǎn)已實際投資使用，但尚未辦理房產(chǎn)證及土地證。3、解決方案：（1）公司正積極辦理上述地塊的土地使用權(quán)受讓手續(xù)，上述地塊已取得河南省政府國有建設(shè)用地征收的批復(fù)，正在辦理征地程序。（2）2014 年10 月公司取得焦作市國土資源局證明：力合節(jié)能生產(chǎn)廠房用地位于焦作市山陽區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃二路東側(cè)，該公司使用山陽區(qū)中星街道辦事處上馬村的土地，為存量建設(shè)用地。自2011 年1 月以來，該公司不存在因違法、違規(guī)用地而受到行政處罰的情況。（3）2014 年12 月公司取得山陽

25、區(qū)中星街道辦事處上馬村村民委員會的確認函：同意力合節(jié)能自2011 年10 月1 日起至依法被征用為國有建設(shè)用地前有償使用該塊土地；本村民委員會確認力合節(jié)能就上述使用本村民委員會的該塊土地已支付了有關(guān)款項；力合節(jié)能使用該塊土地沒有侵犯本村民委員會及本村村民的任何利益。（4）2014 年12 月，公司取得焦作市循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會的證明：力合節(jié)能系我區(qū)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)，該企業(yè)系根據(jù)我區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的招商引資政策，由我區(qū)引進并依法經(jīng)備案后于2011 年7 月在此投資建廠，力合節(jié)能上述項目建設(shè)及目前生產(chǎn)經(jīng)營符合焦作市山陽區(qū)土地利用總體規(guī)劃及我區(qū)發(fā)展規(guī)劃。（5）2014 年12 月，公司控股股東及實際控制

26、人武川出具承諾函：如因公司上述土地使用事宜造成任何對第三方的侵權(quán)或損害或?qū)е鹿驹馐苋魏蜗嚓P(guān)主管政府部門處罰以及使公司生產(chǎn)經(jīng)營遭受任何損失，本人承諾全額承擔因損害或?qū)Φ谌角謾?quán)導(dǎo)致的對第三方的賠償責任，全額承擔相關(guān)主管政府部門罰款，并全額補償公司因此而遭受的全部損失。4、律師意見：綜上，本所律師認為，公司于焦作市山陽區(qū)中星街道辦事處上馬村擁有的集體建設(shè)用地上違規(guī)建設(shè)廠房及辦公樓存在有一定的瑕疵。但根據(jù)焦作市山陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的書面證明及確認，在公司依法取得該等廠房及辦公樓所占用土地的使用權(quán)屬證書后，將依法為公司補辦該等廠房及辦公樓的建設(shè)工程規(guī)劃等報建手續(xù)；焦作市房產(chǎn)管理局確認已完成對上

27、述房產(chǎn)的測繪，在公司依法取得上述項目的國有土地使用權(quán)證后，該局將根據(jù)房產(chǎn)管理相關(guān)法律、法規(guī)為公司辦理房屋所有權(quán)證；且公司控股股東武川已出具書面承諾將對上述房產(chǎn)因未履行相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)等事宜受到相關(guān)政府主管部門的處罰承擔全部的處罰責任并全部補償因上述房產(chǎn)未辦理權(quán)屬證書或無法辦理權(quán)屬證書等導(dǎo)致公司生產(chǎn)經(jīng)營遭受的任何損失。因此，公司違規(guī)建設(shè)該等廠房和辦公樓以及未取得該等廠房及辦公樓的房產(chǎn)證事宜不會導(dǎo)致公司利益遭受損失。5、評點：這個案例具有典型性，是土地證沒有拿到。目前土地有關(guān)進度是“上述地塊已取得河南省政府國有建設(shè)用地征收的批復(fù)，正在辦理征地程序”，即處于“征地”階段，還沒有完全明確土地性質(zhì)，當然

28、產(chǎn)權(quán)也還沒有明確。為了彌補上述問題，因此補充了如下資料： 1）“焦作市國土資源局證明”；2）“山陽區(qū)中星街道辦事處上馬村村民委員會的確認函”；3）“焦作市循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會的證明”；4）“公司控股股東及實際控制人武川出具承諾函”。第四項類似一種兜底承諾，即一切問題由公司控股股東及實際控制人承擔。五新三板經(jīng)典案例無法辦理房產(chǎn)證 1、問題：公司在租賃的土地上建筑房屋，因未取得土地使用權(quán)證，故無法辦理房產(chǎn)證。2、具體情況：公司生產(chǎn)經(jīng)營所使用地塊為政府儲備地塊，2010 年12月28日公司與武漢青山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會簽署園區(qū)土地租賃協(xié)議書，因公司尚未取得該塊土地使用權(quán)，公司在該地塊上的房屋建筑

29、物尚無法辦理房屋權(quán)屬證書。3、解決方案：（1）取得武漢市青山區(qū)人民政府辦公室出具關(guān)于武漢保華石化新材料開發(fā)股份有限公司租賃土地的情況說明，由于歷史原因，導(dǎo)致武漢保華在租賃土地上所修建的設(shè)施無法辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)手續(xù)，到目前為止，武漢保華在上述土地上所修建的設(shè)施未受到任何行政處罰，政府將盡快協(xié)調(diào)相關(guān)部門，協(xié)助武漢保華辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)手續(xù)。該地塊近三年無拆遷計劃；（2）公司控股股東及實際控制人承諾，如因公司目前所使用的武漢市青山區(qū)工人村都市工業(yè)園B-10項目所在地塊土地使用權(quán)租賃或受讓手續(xù)無法辦理，導(dǎo)致公司需要另租其他生產(chǎn)經(jīng)營場地進行搬遷，以及綜合服務(wù)樓發(fā)生安全、使用

30、方面的問題，控股股東及實際控制人將以連帶責任方式全額補償公司的搬遷費用、因生產(chǎn)停滯所造成的損失以及其他費用，并且承擔一切因使用未經(jīng)竣工驗收的綜合服務(wù)樓所產(chǎn)生的全部責任，確保公司不會因此遭受任何損失。4、點評：公司目前的辦公場所為租賃的。租賃不是大問題，說清楚就行。建議很多企業(yè)，真心沒必要買土地，建廠房。能租賃盡量租賃，輕資產(chǎn)不是很好嗎？企業(yè)在經(jīng)營過程涉及到土地、房產(chǎn)的問題，如有的企業(yè)在未取得土地使用權(quán)的土地上建筑房屋，因此房屋無法取得房產(chǎn)證；有的企業(yè)因為某些原因沒有取得房產(chǎn)證，但實際使用該房屋。對于這些問題，當企業(yè)掛牌新三板時，有的券商認為沒有土地權(quán)屬證書堅決不能上新三板，而有的券商則認為申報

31、時可以沒有，只要積極辦理中，有一定證明，承諾未來可以獲得并如實披露就可以。【問題】：公司部分建筑物未取得房產(chǎn)證、不符合規(guī)劃用途、未履地建設(shè)審批手續(xù)。 根據(jù)文鑫蓮業(yè)公開轉(zhuǎn)讓說明書披露的信息，截至本公開轉(zhuǎn)讓說明書簽署日，公司已投入使用的部分建筑物未取得房產(chǎn)證，具體情況如下：上述 5#、6#車間是公司在其依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資新建的，符合廠區(qū)的整體建設(shè)規(guī)劃。其建設(shè)已依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等必要的證照及相關(guān)行政許可，主體部分已經(jīng)竣工。2015年2月17日，建寧縣公安消防大隊出具建設(shè)工程竣工驗收消防備案檢查結(jié)果通知書，認定5#、6#車間建設(shè)工程竣工

32、驗收消防備案合格。截至本公開轉(zhuǎn)讓說明書簽署之日，5#、6#車間的工程正在辦理竣工驗收手續(xù)及申請辦理房屋所有權(quán)證。公司表示，其就該物業(yè)取得房屋所有權(quán)證不存在重大障礙。上述1幢一層鍋爐房、2幢一層員工宿舍及1幢一層員工食堂等建筑物未取得房產(chǎn)證的原因主要系因其不符合福建省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法、福建省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>的若干意見等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的規(guī)劃用途，未履行建設(shè)審批手續(xù)，故無法辦理房產(chǎn)證。該等建筑物或因此面臨被拆除或拆遷、無法正常使用的風(fēng)險。雖然如此，該等建設(shè)項目用地已經(jīng)合法取得相應(yīng)國有土地使用權(quán)，建設(shè)內(nèi)容本身均已納入整

33、體用地規(guī)劃之中，目前階段僅是為了配套廠區(qū)員工生活食宿及蓮子米粉生產(chǎn)過程中蒸汽蒸煮環(huán)節(jié)的需要在現(xiàn)址暫時建設(shè)。 六.部分建筑物未取得房產(chǎn)證的解決方案【解決方案】為解決上述建筑物存在的問題，公司采取了下列補救措施：一、由建寧縣相關(guān)政府部門出具證明，確認公司未就此問題受到任何處罰，短期內(nèi)不存在被拆除的風(fēng)險。1、2015年1月，建寧縣國土資源局出具證明，證明公司廠區(qū)業(yè)已合法取得其土地使用權(quán)。上述建筑因未履行報建手續(xù)，未辦理臨時建設(shè)工程規(guī)劃批準文件，未取得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。但截至該證明出具之日，公司未因此受到任何行政處罰或受到相關(guān)部門調(diào)查。2、2015年1月，建寧縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局出具證明，證明公司

34、在廠區(qū)內(nèi)建設(shè)的上述建筑物已經(jīng)合法取得其土地使用權(quán)。由于該等建筑未履行報建手續(xù)，未辦理臨時建設(shè)工程規(guī)劃批準文件，亦未取得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。但截至本證明出具之日，公司未因此受到任何行政處罰或受到相關(guān)部門調(diào)查，其亦未收到上述房產(chǎn)的拆除通知，公司在整體規(guī)劃完成之前可長期使用，短期內(nèi)無拆除風(fēng)險。3、2015年1月21日，建寧縣城市建設(shè)監(jiān)察大隊出具證明，證明公司在廠區(qū)內(nèi)建設(shè)的上述建筑物已經(jīng)合法取得其土地使用權(quán)。由于該等建筑尚未履行報建手續(xù)，其未辦理臨時建設(shè)工程規(guī)劃批準文件，亦未取得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。但符合廠區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，公司在整體規(guī)劃完成之前可長期使用，短期內(nèi)無拆除風(fēng)險。二、由公司出具書面說明，承諾

35、將在整體規(guī)劃建設(shè)完成之前完成該等建筑物的拆除及遷建工作。2015年2月25日，公司出具關(guān)于部分配套性建筑預(yù)期無法取得房屋所有權(quán)證相關(guān)情況的說明，承諾將在整體規(guī)劃建設(shè)完成之前完成該等建筑物的拆除及遷建工作，以最終解決上述建筑未取得房屋所有權(quán)證的問題。三、由公司控股股東及實際控制人出具書面承諾。同日，公司控股股東及實際控制人帥金高出具關(guān)于未取得房屋所有權(quán)證之建筑物相關(guān)處罰風(fēng)險及拆（搬）遷費用的聲明，承諾其本人將無條件及不可撤銷的承擔位于廠區(qū)內(nèi)未取得房屋所有權(quán)證之建筑物因被有關(guān)主管部門認定為違反相關(guān)法律規(guī)定而要求公司承擔的罰款、拆除（或搬遷）等責任，并對由此產(chǎn)生的全部費用承擔第一償付責任。 【中介機

36、構(gòu)意見】一、主辦券商認為：鑒于相關(guān)政府規(guī)管部門已同意公司可繼續(xù)使用該房屋，短期內(nèi)無拆除風(fēng)險，國土、住房與建設(shè)規(guī)劃、城建監(jiān)察部門等相關(guān)政府主管部門均出具相關(guān)守法證明文件予以確認。公司未曾因此受到任何行政處罰或受到相關(guān)部門調(diào)查，其亦未收到上述房產(chǎn)的拆除通知。上述情況能夠較為有效地保障公司在未來一定期限內(nèi)繼續(xù)使用上述建筑物。與此同時，上述建筑物就其功能而言已納入公司廠區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃之中，并將配合公司整體建設(shè)規(guī)劃的推進而完成拆除及遷建工作，公司的控股股東及實際控制人業(yè)已就該等拆除（或搬遷）工作以及可能遭致的罰款承擔償付責任。該等措施及情況有助于最大程度的減少公司因無法辦理上述建筑物的產(chǎn)權(quán)證可能遭致的損

37、失。此外，鑒于上述建筑物僅是配套性設(shè)施，不構(gòu)成能夠影響公司持續(xù)性經(jīng)營的重要經(jīng)營性資產(chǎn)，公司目前的生產(chǎn)經(jīng)營活動不會因上述建筑物無法取得房屋所有權(quán)證而受到重大影響。該情況不會構(gòu)成公司本次掛牌的實質(zhì)性障礙。 二、律師認為：鑒于相關(guān)政府規(guī)管部門已同意公司可繼續(xù)使用該等建筑，短期內(nèi)不存在被拆除的風(fēng)險。同時，實際控制人帥金高已出具承諾，若該等建筑被要求拆除而導(dǎo)致的相關(guān)費用開支和公司的損失，均由其向公司以現(xiàn)金形式予以全額補償。故上述建筑雖存在無法辦理相關(guān)審批手續(xù)，存在被拆除的風(fēng)險，但是其不會對公司的持續(xù)性經(jīng)營造成重大影響，不會對本次掛牌構(gòu)成實質(zhì)性法律障礙。對擬掛牌新三板的生產(chǎn)型企業(yè)來說，使用土地合法合規(guī)性論

38、證是一個繞不過去的坎兒，這個問題一直是股轉(zhuǎn)系統(tǒng)的火眼金睛嚴格審核的焦點之一。企業(yè)獲得使用一宗土地的權(quán)利，一般基于兩種形式：第一是通過法定"招拍掛"程序，以出讓方式獲得土地使用權(quán)；第二是通過入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等政府規(guī)劃的統(tǒng)一園區(qū)來取得。這兩種形式對部分擬掛牌的中小企業(yè)來說，都存在一些障礙。出讓取得，等到土地使用權(quán)證辦理下來才能入駐？可企業(yè)已經(jīng)在土地上生存多年；入駐園區(qū)，只能拿到園區(qū)管委會簽定的協(xié)議，簽約主體根本不是土地使用權(quán)人。使用土地程序瑕疵問題在中小企業(yè)普遍存在，畢竟創(chuàng)業(yè)初期為了生存降低成本，不得不犧牲一些程序上的規(guī)范性。等到申請新三板掛牌的時候，突然發(fā)現(xiàn)這些遺留的使

39、用土地合法合規(guī)的問題解決起來大費周章，要么就是周期長影響掛牌，要么就是成本高不堪重負，這才意識到出來混遲早是要還的。筆者牽頭的已掛牌企業(yè)-某生物公司，就曾經(jīng)歷過解決土地使用遺留問題的痛苦過程。當企業(yè)望眼欲穿等待掛牌時，股轉(zhuǎn)系統(tǒng)公司慧眼如炬，在反饋意見中尖銳地指出來一系列問題，使用土地的合法合規(guī)性占其中相當比重。本文將主要問題和應(yīng)對方案分享出來，以期拋磚引玉。問題一：用地協(xié)議被認為無效某公司曾與其生產(chǎn)基地所在工業(yè)園區(qū)管委會簽定用地協(xié)議，由此入駐該園區(qū)。股轉(zhuǎn)系統(tǒng)的反饋意見明確要求，參照最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋來解釋企業(yè)用地合法性問題。該解釋第二條明確規(guī)定

40、"開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效"。如果按照股轉(zhuǎn)系統(tǒng)的意見，用這個司法解釋來論證，那只有自認用地協(xié)議無效，企業(yè)用地程序明顯違法。問題二：掛牌前不能取得土地使用權(quán)證已成定局大企業(yè)一般在繳納相關(guān)費用后，等到土地使用權(quán)證到手再使用土地?？勺鳛樾氯鍜炫浦髁姷闹行∑髽I(yè)，效率就是生命，往往在地方政府的默許下，履行部分手續(xù)就開始入駐了。某公司也是如此，而且在掛牌前土地使用權(quán)證辦理手續(xù)不能辦結(jié)已是定局。股轉(zhuǎn)系統(tǒng)在對該公司的反饋意見中明確質(zhì)疑，尚未取得土地使用權(quán)證，使用土地是否合法。如果不能解決這一問題，不僅掛牌存在實質(zhì)障礙，潛在投資人和社會公眾

41、也會疑慮政府會不會處罰企業(yè)？土地會不會被收回？企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力還有沒有物質(zhì)保障？問題三：用地預(yù)審手續(xù)已經(jīng)過期股轉(zhuǎn)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報用地的預(yù)審手續(xù)并未在法定期限內(nèi)獲得審批，現(xiàn)已到期，對企業(yè)能否辦理合法用地手續(xù)提出來明確質(zhì)疑。這個問題若不能解決，意味著即使企業(yè)愿意補辦用地手續(xù)，也存在法律障礙，將直接影響掛牌。問題四：該宗土地上在建工程尚未取得工程規(guī)劃許可證、施工許可證股轉(zhuǎn)系統(tǒng)明確要求企業(yè)解釋，未取得上述兩個許可證就建設(shè)生產(chǎn)基地，是否屬于重大違法違規(guī)?；谶@些問題，擺在企業(yè)和中介機構(gòu)面前的有三種選擇。第一，停止使用土地和在建工程建設(shè)，等待所有手續(xù)齊備之后再進行建設(shè)。此方案最符合有關(guān)程序規(guī)定，但這么做

42、，肯定影響本輪掛牌申請，只能等到下輪掛牌。一旦停工，企業(yè)將蒙受巨大損失。第二，請土地管理部門、建設(shè)規(guī)劃部門背書，說明用地合法性、工程合法性，并作出同意辦理有關(guān)證照的承諾和時間表。請政府機關(guān)背書曾經(jīng)是處理同類問題的普遍方案。但這一方案存在兩個問題：一是政府的背書只能說明政府不會對企業(yè)進行行政處罰，不必然說明企業(yè)行為合法；二是政府不再出具任何背書是大勢所趨，中小企業(yè)拿到政府背書的概率大大降低了。上面兩條路都走不通，只有通過專業(yè)論證，正面回復(fù)股轉(zhuǎn)系統(tǒng)問題，說明企業(yè)占用土地合法合規(guī)性這一條路可以走了。解決問題一：立足立法體系，正面抗辯如果按照股轉(zhuǎn)系統(tǒng)反饋意見的思考，問題一無解。但誰說反饋意見就只能解釋

43、，不能抗辯？只有抓住法律依據(jù)，充分抗辯，股轉(zhuǎn)系統(tǒng)才有可能采納觀點。這一問題曾經(jīng)著實讓負責某公司掛牌法律服務(wù)的的陜西睿和律師團隊無從入手回復(fù)。筆者提出，反饋意見中援引的司法解釋不應(yīng)適用，為該團隊化解了這一問題。該解該釋規(guī)定"就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋"，立法法第四十二條規(guī)定"法律解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會"，人民法院組織法第三十三條規(guī)定"最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題進行解釋"?？梢娮罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋并非全國人大常委

44、會做出，不具備和法律同等的普遍約束力。作為最高人民法院的司法解釋，該解釋只在人民法院審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件時，對如何具體應(yīng)用法律起到約束力。該宗土地并未涉及任何訴訟，因此不能適用該解釋。同時，該解釋也不是土地管理部門執(zhí)法時能夠直接適用的規(guī)范性文件，土地管理部門不能依據(jù)該解釋對企業(yè)進行行政處罰或者收回土地。解決問題二、進行全面分析，多方論證1.充分盡職調(diào)查，掌握實際情況經(jīng)辦律師調(diào)查得知，某公司雖未取得土地使用權(quán)證書，但已經(jīng)取得當?shù)卣㈨梻浒负瓦x址批復(fù)以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，已繳納絕大部分相關(guān)土地款項；不屬于土地管理法第76條規(guī)定的"未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土

45、地"的情形，亦不違反土地利用總體規(guī)劃，縣國土資源局等單位近2年內(nèi)也未對該項目作出任何行政處罰。該項目土地相關(guān)款項大部已支付，從企業(yè)預(yù)算和盈利能力看，有能力支付尾款，取得該宗土地使用權(quán)不存在預(yù)期的法律障礙。這就為進一步論證奠定了基礎(chǔ)，2.找到使用土地的法律依據(jù)筆者為經(jīng)辦律師提供了一個條款-土地管理法第五十五條。該條規(guī)定："以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。"這一條款并未以取得土地使用權(quán)證作為建設(shè)單位使用土地的前置條件，而是規(guī)定企業(yè)繳納土地有償使用費和其他費用后

46、，可使用土地。3.結(jié)合多方因素，論證企業(yè)用地不屬重大違法違規(guī)僅憑一個條款分析太過單薄，筆者又進一步說明土地手續(xù)的進展情況，意在表明土地使用權(quán)的取得將成為既定事實，不會有違法違規(guī)的情況出現(xiàn)，更不會因此影響投資人的利益。第一，企業(yè)已經(jīng)依法辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行了項目備案，依照入園協(xié)議的約定在該宗土地上進行項目建設(shè)，該宗土地用途與入園協(xié)議約定用途以及規(guī)劃許可范圍完全一致，符合土地管理法第五十六條"建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地"的規(guī)定。第二，企業(yè)繳納了土地相關(guān)費用、通過了用地預(yù)審、取得了建設(shè)用地規(guī)

47、劃許可證，建設(shè)用地已向省級國土資源廳報批并得到該廳認可，只待建設(shè)用地批準公文行文手續(xù)辦結(jié)，當?shù)貒凉芾聿块T對該宗土地使用情況知曉且認可，并未因此對公司進行任何行政處罰。暫未取得土地使用權(quán)證書，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)"政策"及"工作程序"導(dǎo)致的，該園區(qū)入園企業(yè)均尚未取得土地使用權(quán)證書，此情形不是企業(yè)自身原因?qū)е?。第三，企業(yè)對該宗土地的使用不屬于土地管理法第七十六條規(guī)定的"未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地"的情形，該宗土地不應(yīng)依據(jù)該條款責令退還。同時根據(jù)全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)股票掛牌條件適用基本標準指引（簡稱指引）規(guī)定，該公司未因使用

48、該宗土地受到過任何行政處罰，不存在指引規(guī)定的重大違法違規(guī)情形。解決問題三：闡述條款內(nèi)涵，排除取得土地的法律障礙首先，結(jié)合中華人民共和國土地管理法實施條例第22條第2款第（一）項、第（二）項的規(guī)定以及財政部、國土資源部新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法第五條第2款第1項規(guī)定"國務(wù)院或省級人民政府土地行政主管部門依據(jù)批準的土地利用總體規(guī)劃和用地計劃對申報用地的縣、市人民政府擬訂的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案進行審查，對符合規(guī)定的，下達新增建設(shè)用地有償使用費繳款通知書"和第六條"土地有償使用費在國務(wù)院和省級人民政府土地行政主管部門辦理新增建設(shè)用地手續(xù)前繳納"的規(guī)定可得知：設(shè)項目可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告；