試析商品房買賣合同糾紛的防范(一)

1、試析商品房買賣合同糾紛的防范 一 內(nèi)容提要：商品房買賣合同， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售， 轉(zhuǎn)移房 屋所有權(quán)于買受人， 買受人支付價款的合同。 商品房買賣合同糾紛， 是指當(dāng)事人簽訂商品房 買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭議。 解決商品房買賣合同糾紛的主要方式有協(xié)商、 行 政處理、 仲裁和訴訟等。 解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是有關(guān)房地產(chǎn)的法律、 行 政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章及司法解釋。 本文從商品買賣合同糾紛實踐中提煉素材，歸納焦 點，以法律理論剖析自 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的

2、解釋? 帶給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人的不同影響， 在理 論分析的根底上提出防范糾紛的建議， 以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中防范法律風(fēng)險的能 力，并對買受人躲避商品房買賣合同糾紛提供比擬現(xiàn)實的參考意見。 最終歸納主題： 以法律 理論為指導(dǎo)，最大限度地防范商品房買賣合同糾紛。關(guān)鍵詞：商品房買賣；合同糾紛；防范一、商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生原因 一商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念 商品房買賣合同， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售， 轉(zhuǎn)移房 屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法?第十六條規(guī)定的商品 房買賣

3、合同的主要內(nèi)容， 并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的， 該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房 買賣合同2001年4月 4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布， 自2001年6月1日起施行的?商 品房銷售管理方法? 第十六條規(guī)定： 商品房銷售時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面 商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： 一當(dāng)事人名稱或者姓名和住 所；二商品房根本狀況； 三商品房的銷售方式； 四商品房價款確實定方式及總價 款、付款方式、付款時間； 五交付使用條件及日期； 六裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； 七 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān) 權(quán)益、責(zé)任； 八公共配套

4、建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 九面積差異的處理方式； 十辦理產(chǎn)權(quán) 登記有關(guān)事宜；十一解決爭議的方法； 十二違約責(zé)任；十三 雙方約定的其他事項 。 商品房買賣合同關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整， 即上升為商品房買賣合同法律關(guān)系。 商品房買賣合同 關(guān)系是法律調(diào)整的對象， 而商品房買賣合同法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果。 同任何法律關(guān)系一 樣，商品房買賣合同法律關(guān)系也包含三個要素：1、商品房買賣合同法律關(guān)系的主體 商品房買賣合同法律關(guān)系的主體， 即簽訂商品房買賣合同的當(dāng)事人， 一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 和買受人。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。也即通常商品房 買賣合同的出賣人。2買受人是指簽訂商品房買賣

5、合同，購置商品房并支付相應(yīng)價款取得商品房產(chǎn)權(quán)的合同 相對方當(dāng)事人。2、商品房買賣合同法律關(guān)系的客體 商品房買賣合同法律關(guān)系的客體， 即商品房買賣合同法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對 象。一般來說， 客體為商品房。 如果再深入分析， 商品房買賣合同法律關(guān)系的客體還應(yīng)包括 商品房的權(quán)屬確認(rèn)、變更、終止及其登記發(fā)證行為。3、商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容 商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容， 即商品房買賣合同法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承當(dāng)?shù)牧x務(wù)， 它是商品房買賣合同法律關(guān)系的最根本的要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點。商品房買賣合同糾紛，是指當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭議。 二商品房

6、買賣合同糾紛的產(chǎn)生原因 商品房作為根本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的開展、 人口的增長以及人們的消費水平和消費愿望的提高， 使得土地、 房屋的供給跟不上需求， 供 需失調(diào)容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質(zhì)量問題、因特 殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾； 第三， 商品房買賣合同本身不標(biāo)準(zhǔn)、 不具 體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象， 同樣會引發(fā)利益 矛盾； 第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的 合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。二、解決商品房買

7、賣合同糾紛的主要方式和法律依據(jù) 一解決商品房買賣合同糾紛的主要方式 商品房買賣合同糾紛可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。 二解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù) 解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要有：1、法律文件：包括有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章。2、司法解釋：最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件的解答、批復(fù)等，可作為立法的一種補(bǔ)充 而運用于司法審判中，例如， 2003 年 3 月 24 日最高人民法院發(fā)布，自 2003 年 6 月 1 日起 施行的?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?，就是一個很有針對性的司法文件。三、對?最高人民法院關(guān)于

8、審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?的幾點認(rèn)識 自 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè) 干問題的解釋? 以下簡稱 “司法解釋 ，對商品房買賣合同糾紛案件的審理如何適用現(xiàn)有法 律法規(guī)做出了更加明確、 具體的規(guī)定。 從司法解釋施行后的司法實踐來看， 這些規(guī)定既有對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 買受人有利的地方， 也有明顯不利之處， 而一些尚待進(jìn)一步明確的模糊 性表述，既給法官留下了自由裁量的空間，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買受人 通過完善商品房 買賣合同及其補(bǔ)充條款，在經(jīng)營購房中趨利避害提供了可能。 一對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對有利、對買受人相對不利

9、的規(guī)定 1、規(guī)定了開發(fā)商在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。 司法解釋第二條規(guī)定， “出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合 同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 在國務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?中，已明確規(guī)定 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商 品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 房“地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時， 應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù) 售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項強(qiáng)制性規(guī)定。我國?合同法?第 52 條規(guī)定 “違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

10、的 “合同無效 。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時， 只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。 而此次司法解釋在本條中又通過書面形式， 給開發(fā)商開了一個口子， 形成開發(fā)商在預(yù)售時是 否取得預(yù)售許可證明無所謂， 只要在發(fā)生糾紛、 且一方起訴前取得預(yù)售許可證明， 即可認(rèn)定 合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，均可以追認(rèn)合同有效。這一條， 本質(zhì)上造成了司法解釋與行政法規(guī)之間的沖突， 但客觀上有利于開發(fā)商事后亡羊補(bǔ)牢。 同時， 對買受人造成的弊端也是顯而易見的。 2、規(guī)定了對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。司法解釋第十一條規(guī)定， “對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用

11、，但當(dāng)事人另有約定的 除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承當(dāng)，交付使用后由買受人承當(dāng)；買 受人接到出賣人的書面交房通知， 無正當(dāng)理由拒絕接收的， 房屋毀損、 滅失的風(fēng)險自書面交 房通知確定的交付使用之日起由買受人承當(dāng)， 但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 此條規(guī)定實際是確認(rèn) “交鑰匙 即為交房， 并以此作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志， 即不以房屋所有權(quán)的 移轉(zhuǎn)作為交房和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成立條件， 從而解決了長期以來， 在理論和實踐上一直存在爭議 的關(guān)于商品房的交付和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志問題， 使風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間大大提前， 因而有利于房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)。客觀地說，由于在目前大量商品房入住的民事

12、糾紛中， 時常出現(xiàn)出賣人尚未通過竣工驗收 就 洛陽而言， 即未取得 ?建筑工程竣工驗收備案證書? ，便先行向買受人發(fā)出入住通知，致使 買受人在沒有竣工驗收手續(xù)的情況下接收房屋， 由此產(chǎn)生了后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛和產(chǎn)權(quán) 辦理糾紛。因此，由于此條款在強(qiáng)調(diào)對 “房屋的轉(zhuǎn)移占有 的同時，并未強(qiáng)調(diào)必須是 “經(jīng)驗收 合格 的商品房交付買受人，即未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，因此，該條款對于買受人而言，其公 平性尚需探討。二對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對不利、對買受人相對有利的規(guī)定 1、關(guān)于買受人不能取得房屋權(quán)屬證書的期限的規(guī)定。司法解釋第十八條規(guī)定， “由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證 書的，除當(dāng)事人

13、有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任： 1商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； 2商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日；3商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90 日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的， 可以按照已付購房款總額， 參照中國人民銀 行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 司法解釋第十九條規(guī)定 “商品房買賣合同約定或者?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第三十 三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年， 由于出賣人的原因， 導(dǎo)致買受人無 法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 首先

14、， 按照?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例? 、?城市房屋權(quán)屬登記管理方法? 、?城市商品房 預(yù)售管理方法?和?商品房銷售管理方法?的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人， 出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)， 而司法解釋中本條的規(guī)定將辦理房屋權(quán)屬證書的主要義務(wù)歸結(jié)于 出賣人，違背了上述行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的原那么，對出賣人不公。 其次，根據(jù)?城市房屋權(quán)屬登記管理方法?規(guī)定，按照權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作時限，對于預(yù)售 商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的合法期限為：竣工后 3 個月初始登記申請期 +7 天初始 登記受理期 +30 天大產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期 +90 天轉(zhuǎn)移登記申請期 +7 天轉(zhuǎn)移登記受理期 +30 天小產(chǎn)權(quán) 證頒發(fā)

15、期共計 254 天。這還不包括一旦需要補(bǔ)辦規(guī)劃和土地出讓手續(xù)以及房管部門超過規(guī)定 期限辦事的情形，因此，該條的規(guī)定缺乏現(xiàn)實中的可操作性。 最后，現(xiàn)實中，有一種普遍存在的情況是：貸款購房的買受人，不交納相關(guān)稅費，使得出賣 人無法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書， 由于沒有房屋權(quán)屬證書， 無法辦理抵押登記， 出賣人作為 貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承當(dāng)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險。 對此，目前尚無任何明確 的法律規(guī)定，來保護(hù)出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。2、關(guān)于買賣合同終止后的房款處理的規(guī)定 司法解釋第二十五條規(guī)定 “商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸 款合同也被解除的， 出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的

16、購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人 和買受人。 本條中規(guī)定了在三種合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房 款的本金及利息返還買受人， 但未對造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。 在實際操作中，既有因出賣人缺少或編造政府有關(guān)許可證明， 導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、 被撤銷、解除的， 也有不少是購房人不能按期歸還貸款或拖欠其他債務(wù)， 使貸款人或債權(quán)人對所購房屋主張權(quán) 利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任 包 括損失賠償責(zé)任 的情況下， 僅要求 “出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人，極不利于對出賣人合法權(quán)益的保護(hù)， 出賣人

17、一旦返還了全部首付款本息， 再向買受人主張違 約責(zé)任，在執(zhí)行中，將會遇到很大的困難。3、關(guān)于司法解釋效力的規(guī)定 司法解釋第二十八條規(guī)定 “本解釋自 2003 年 6 月 1 日起施行。?中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法? 施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件， 本解釋公布施行后尚在一審、 二審 階段的，適用本解釋。 該司法解釋基于社會上近期以來關(guān)于對購房人作為弱勢群體要加大保護(hù)力度的呼聲， 突破了 現(xiàn)行法律、法規(guī)，通過加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)，來對另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，實際上更 像一部新法， 而并非僅僅是原有法律的解釋。 開發(fā)商固然可以以司法解釋為參考和指針， 對 今后的工作做出相應(yīng)的安排

18、， 但是司法解釋卻又規(guī)定了溯及既往的效力， 那么使得開發(fā)商對以 往開發(fā)的工程幾乎無法亡羊補(bǔ)牢，從而面臨巨大的訴訟壓力。四、面對司法解釋如何防范商品房買賣合同糾紛 一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對司法解釋應(yīng)如何防范糾紛 對于上述司法解釋已做了明確規(guī)定的地方， 無論它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有利還是不利， 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都只能作為企業(yè)經(jīng)營中必須遵循的準(zhǔn)那么切實加以履行， 以使自身的行為符合司法 解釋的要求， 防止違法情形的發(fā)生， 比方， 已經(jīng)對外預(yù)售房屋而現(xiàn)在還沒有預(yù)售許可證的企 業(yè)，盡快取得預(yù)售許可證就是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 而對于司法解釋中多處存在的規(guī)定的尚不明 確，屬于法官辦案中自由裁量的條款， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)那么需要利用 “法不禁止即自由 的根本 法理， 妥善加以利用， 既要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益又不能違反司法解釋的規(guī)定，在經(jīng)營中掌握法律的底線，最大限度地防范糾紛。1、銷售廣告 司法解釋第三條規(guī)定， “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請