客房部盈虧平衡分析最新

1、財(cái)務(wù)分析系列 客房盈虧平衡分析客房部盈虧平衡分析一、 歷史數(shù)據(jù)分析楓丹白鷺酒店于2000年元月28日開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)后部分客人流失，對(duì)客房收入有一定影響，使得酒店的總收入下降近三分之一，開(kāi)房率和平均房?jī)r(jià)都有所下降；隨著桃源樓的開(kāi)業(yè)，整個(gè)桃園內(nèi)酒店竟?fàn)幃惓＜ち?，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上大打價(jià)格戰(zhàn)。酒店的房?jī)r(jià)，在酒店的管理中，是個(gè)很重要的指標(biāo)，對(duì)客房收入起著決定性的作用，不僅如此，它還對(duì)酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、引導(dǎo)客人消費(fèi)等起著舉足輕重的作用。現(xiàn)將近一年客房經(jīng)營(yíng)狀況統(tǒng)計(jì)附后，詳見(jiàn)2003年1月至2003年11月經(jīng)營(yíng)狀況表。二、 成本費(fèi)用分析1、 營(yíng)業(yè)成本：客房部只有房間內(nèi)迷你吧發(fā)生酒店食品成本，每月收入基本在2500元左右

2、，毛利率在60%以上，預(yù)計(jì)成本在1000元左右。2、 人工成本：包括部門(mén)員工工資、計(jì)提職工福利費(fèi)和工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育經(jīng)費(fèi)，按每月工資45,000元計(jì)算，45000*(1+0.14+0.02+0.015)=52875元。3、 郵電費(fèi)：客房電話費(fèi)均為客人所打，平均為每月1200元。4、 辦公費(fèi)：客房部辦公費(fèi)為客房報(bào)刊等費(fèi)用，基本為固定費(fèi)用，每月約為700元。5、 工作餐費(fèi)：工作餐費(fèi)隨員工人數(shù)變動(dòng)而變動(dòng)，基本屬固定成本。前廳和客房部按每月55人計(jì)算，每人每月按250元計(jì)算，共計(jì)13750元。6、 水電費(fèi)：根據(jù)酒店總用量按比例分?jǐn)?，屬于半固定半變?dòng)成本，中央空調(diào)發(fā)生的電費(fèi)，同入住人數(shù)不成比例關(guān)系，平均

3、按75000元計(jì)算。按總水電費(fèi)的60%設(shè)定為固定成本，即75000*60%=45000元。7、 易耗品、物料消耗、燃料費(fèi)、清潔洗滌費(fèi)：屬于變動(dòng)成本，每月發(fā)生約62791元。8、 折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)，本項(xiàng)費(fèi)用屬于固定費(fèi)用，每月發(fā)生325985元(含尚未開(kāi)始計(jì)提折舊的三期工程折舊費(fèi)130449元)。9、 維修費(fèi)：同入住人數(shù)不成比例關(guān)系，按固定費(fèi)用測(cè)算，每月約3500元。10、 廣告費(fèi)：基本為前臺(tái)送客人的桃源門(mén)票款，隨客入住數(shù)量的增加而增加，按變動(dòng)成本測(cè)算，平均每月約1400元。11、 綠化費(fèi)及其他費(fèi)：綠化費(fèi)及其他，基本上是固定數(shù)，按每月2200元預(yù)測(cè)。12、 稅

4、金及附加：客房營(yíng)業(yè)稅按5%，城建稅按營(yíng)業(yè)稅的5%，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的6%，堤圍費(fèi)按收入的0.13%，合計(jì)是按營(yíng)業(yè)收入的5.68%。三、 盈虧平衡分析上述成本費(fèi)用項(xiàng)目中第7項(xiàng)、第10項(xiàng)、第12項(xiàng)和第6項(xiàng)40%部分為變動(dòng)成本，變動(dòng)成本占收入的比例為（62791+1400+30000）/726152=12.97%加上稅金5.68%，變動(dòng)比例為18.65%，其他項(xiàng)是固定成本，固定成本合計(jì)1000+52875+1200+700+13750+45000+325985+3500+2200=446210元)。設(shè)每月收入為X元，即：X18.65%X446210=0X548506元 本量利線性圖 圖一四、敏感因

5、素分析對(duì)客房收入影響有兩個(gè)因素。一個(gè)是平均房?jī)r(jià)，一個(gè)是平均開(kāi)房率。酒店現(xiàn)房間種類與標(biāo)價(jià)見(jiàn)表二：綜合統(tǒng)計(jì)，2003年1月至2003年11月主樓開(kāi)房率平均為46.75%，明月樓平均開(kāi)房率為35.76%，別墅平均開(kāi)房率為41.58%，酒店總開(kāi)房率為41.03%。團(tuán)隊(duì)平均房?jī)r(jià)為303.60元，相當(dāng)標(biāo)價(jià)598元的5.07折；散客平均房?jī)r(jià)為337.26元，相當(dāng)標(biāo)價(jià)598元的5.64折；酒店總體平均房?jī)r(jià)為315.11元，相當(dāng)標(biāo)價(jià)的5.27折，詳見(jiàn)2003年1月至2003年11月客房主要指標(biāo)明細(xì)表。 表二房間種類標(biāo) 價(jià)房間數(shù)備 注標(biāo)雙（密月）房598元/間19豪雙（湖密）房598元/間102 主樓明月樓平均房

6、價(jià)為631.81元 三人房698元/間8別墅平均房?jī)r(jià)為1183.2元 豪華套房988元/間10別墅A棟8888元/棟51777.6元/間 別墅B棟7888元/棟61314.7元/間 別墅C棟6888元/棟9765.3元/間 合 計(jì)平均701.2元/間1591晚全價(jià)買(mǎi)出111486元i. 假定開(kāi)房率為近一年的平均開(kāi)房率41.03%不變，平均房?jī)r(jià)與客房利潤(rùn)關(guān)為：P=X*159*30*41.03%*(1-18.65%)-446210,其中X為平均房?jī)r(jià)。關(guān)系線性圖如下： 圖二 ii. 假定平均房?jī)r(jià)為近一年平均房?jī)r(jià)315.11元不變，開(kāi)房率與客房利潤(rùn)關(guān)系為：P=315.11*159*30*X*(1-18

7、.65%)-446210其中X為平均開(kāi)房率。關(guān)系線性圖如下： 圖三 近一年平均房?jī)r(jià)為315.11元，相對(duì)標(biāo)價(jià)的五三折，近一年的開(kāi)房率為41.03%。從圖二中可以看出，若開(kāi)房率達(dá)到41.03%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)平均房?jī)r(jià)必須達(dá)到280.26元/間，相當(dāng)于標(biāo)價(jià)的四七折。從圖三中可以看出，若平均房從按五三折，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)開(kāi)房率為36.49%。 五、 平均房?jī)r(jià)和開(kāi)房率辨正分析根據(jù)性線圖分析，每平均房?jī)r(jià)下降10元，需開(kāi)房率上升1.34個(gè)百分點(diǎn)，也就是每月多開(kāi)54間房才能彌補(bǔ)，接團(tuán)時(shí)洽談房?jī)r(jià)上升或下降10元是很容易控制的，但一個(gè)月多開(kāi)54間房不容易；反之，若開(kāi)房率每下降一個(gè)百分點(diǎn)，需提高房?jī)r(jià)8.0元才能彌補(bǔ)。從以上看來(lái)，房?jī)r(jià)對(duì)收入的影響比開(kāi)房率敏感，酒店在接團(tuán)增加收入的同時(shí)要切實(shí)控制好房?jī)r(jià)。六、 意見(jiàn)或建議根據(jù)上述分析，理論上最低房?jī)r(jià)不能低于四七折（280元），即使是全包酒店也應(yīng)如此。但目前酒店實(shí)際，除周末和節(jié)假日開(kāi)房率不高有較多的空房外，其他周末和節(jié)假日房間都較滿，且折扣控制