一般樓盤的成本構(gòu)成及精確解讀

1、一般樓盤的成本構(gòu)成及精確解讀一、土地及大配套費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見費(fèi)七、貸款利息八、銷售費(fèi)用九、管理費(fèi)用十、營業(yè)稅十一、土地增值稅 一、土地價款及大配套費(fèi) 1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價款÷土地上對應(yīng)建筑面積。2、城市建設(shè)配套費(fèi)珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元/平米。3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅

2、，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價格×3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額÷對應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時才按國家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。6、拆

3、遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價金中。 二、前期費(fèi)用1、三通一平費(fèi)用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)（1）咨詢費(fèi)專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項目實際情況而定。（2）規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計單位的費(fèi)用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平米占地面積。（3）建筑方案設(shè)計費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計單

4、位的費(fèi)用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4）規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi)=土建綜合造價×建筑面積（大于1000萬部分）×2+土建綜合造價×建筑面積（小于1000萬部分）×1.8。3、施工圖設(shè)計費(fèi)完成建筑方案設(shè)計后進(jìn)行施工圖設(shè)計所需要的費(fèi)用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設(shè)計費(fèi)大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計（包括方案設(shè)計和施工圖設(shè)計）費(fèi)約2025元/平方米環(huán)境凈面積，中檔1520元/平方米，低檔10元/平方米。5、綜合管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)6、人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，

5、約0.5元/平方米建筑面積。7、招投標(biāo)費(fèi)（1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi)支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場價合計按總建筑面積×0.7元/計算。（2）勞動定額測定費(fèi)按施工單位中標(biāo)額×1.4計算。8、墻改費(fèi)對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項費(fèi)用。9、地名費(fèi)各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約10000元/項目。10、施工圖審查費(fèi)聘請設(shè)計院對施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場價約0.7元/每平方米建筑面積。11、勘查放線費(fèi)（1）地質(zhì)勘察費(fèi)對項目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項目用地的實際

6、情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費(fèi)用。（2）測繪費(fèi)聘請專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)在平基前對地形進(jìn)行詳細(xì)測量所需要的費(fèi)用，按測繪土地的面積收取，目前市場價約1元/平方米。12、新建登記費(fèi)房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約0.8元/平方米建筑面積。13、面積測量費(fèi)在辦理預(yù)售時和竣工時需進(jìn)行兩次面積測量，目前一般市場價為；兩次共計1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費(fèi)共計0.4元/平方米。14、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi) 國家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米。15、地籍地形圖、核地目前一般情況

7、下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但出于謹(jǐn)慎，一般情況下還會單獨(dú)聘請專業(yè)公司進(jìn)行測量，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)視測量土地面積不等分為約7000、5000、2000三個檔次，如我們項目三千三百畝的費(fèi)用為7000元。16、合同審查費(fèi)屬于市建委進(jìn)行工程承包合同審查的行政收費(fèi)，其中施工單位和建設(shè)單位各承擔(dān)40%和60%，建設(shè)單位應(yīng)交費(fèi)用按合同金額×0.5×60%計算。17、水泥專項基金屬于國家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費(fèi)，按總建筑面積×0.8元/計算。18、環(huán)境評估費(fèi)聘請專業(yè)環(huán)境評估公司進(jìn)行環(huán)境評估的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)視市場行情和評估對象的規(guī)模而定，如我們整個250萬方項目的環(huán)境評估費(fèi)用為1

8、0萬元。19、白蟻防治費(fèi)聘請專業(yè)白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻防治處理的費(fèi)用，目前市場價約0.48-0.50元/平方米建筑面積。20、防雷檢測費(fèi)聘請專業(yè)防雷機(jī)構(gòu)-重慶市防雷辦進(jìn)行防雷審查所需要的費(fèi)用，目前費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約1.5元/平方米建筑面積。21、綜合服務(wù)費(fèi)屬于市建筑委行政收費(fèi)，建設(shè)單位按中標(biāo)金額×0.6收取，施工單位按中標(biāo)金額×2.2收取。 三、建筑安裝工程費(fèi)用1、住宅土建、安裝成本該費(fèi)用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算價格，它隨著住宅結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu)的住宅土建、安裝成本差異不會很大。2、土建監(jiān)理費(fèi)聘請專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費(fèi)用，費(fèi)用市場標(biāo)準(zhǔn)約5

9、元/平方米建筑面積。3、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用國家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用，按建筑安裝造價的2收取。4、變更及簽證由于在工程進(jìn)行過程中發(fā)生工程設(shè)計變更和工程量簽證與預(yù)算時的差異所引起的因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該在預(yù)算價格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價款，在考慮項目成本時可以根據(jù)經(jīng)驗預(yù)計該項費(fèi)用。5、示范小區(qū)獎為上報獎項而單獨(dú)預(yù)先計提的費(fèi)用。 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、供電包括電力工程費(fèi)用和一戶一表費(fèi),電力工程費(fèi)是指小區(qū)用電安裝所需要的費(fèi)用,它包括土建和設(shè)備兩大部分,土建主要有電纜溝、管道的基礎(chǔ)、開閉所、配電房等，設(shè)備主要包括電纜、變壓器等，這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由電

10、力公司統(tǒng)一管理和維護(hù)。一戶一表費(fèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為400-450元/戶，該費(fèi)用應(yīng)由住戶承擔(dān)，開發(fā)商只是代收代繳。2、供水包括小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用和自來水一戶一表費(fèi)，其中小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，其中自來水一戶一表費(fèi)應(yīng)由住戶承擔(dān)，開發(fā)商只是代收代繳。3、燃?xì)馊細(xì)赓M(fèi)用里主要包括燃?xì)夤こ藤M(fèi)和一戶一表費(fèi)，燃?xì)夤こ藤M(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)算入項目成本，而一戶一表費(fèi)則由住戶承擔(dān)，開發(fā)商代收代繳。4、通訊一般情況下不會發(fā)生通訊費(fèi)用，因為通訊管網(wǎng)的鋪設(shè)都是有通訊公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費(fèi)用。5、電視一般情況下不會發(fā)生電視線路安裝，因為電視線路的安裝都是由有線電視公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費(fèi)用。6、智能化智

11、能化費(fèi)用主要是指智能化設(shè)備、線路安裝和智能化設(shè)備用房所發(fā)生的工程費(fèi)用，一般情況下一個規(guī)模比較大的小區(qū)智能化造價約15元/平方米。7、環(huán)境工程按環(huán)境工程的凈面積計算，高檔環(huán)境工程每平方米300元以上，中檔環(huán)境工程每平方米200元左右，中低檔每平方米150元左右。8、排水小區(qū)內(nèi)的排水工程費(fèi)用，視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而定。 五、公用設(shè)施配套費(fèi) 1、人防工程按規(guī)定自建人防工程面積必須達(dá)到小區(qū)總建筑面積的2%，人防工程造價約2500元/平方米，但可以作為租用車庫產(chǎn)生一定的收益，而且在結(jié)合地形時可以部分降低建筑物基礎(chǔ)造價。人防工程也可以選擇異地建設(shè)，人防異地建設(shè)費(fèi)=30元/平方米&#

12、215;小區(qū)總建筑面積。2、學(xué)校、物業(yè)用房等公共性建筑由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因此其成本應(yīng)該按整個小區(qū)總建筑面積攤?cè)腠椖砍杀?，費(fèi)用大小視公建規(guī)模而定。 六、不可預(yù)見費(fèi)對未來不確定的費(fèi)用在預(yù)算時通過不可預(yù)見費(fèi)加以反映，一般需要通過經(jīng)驗判斷。七、資金成本 目前一年期年貸款年利率為5.58%，具體資金多少與公司對外來資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān)，資金成本=貸款金額×（1+年利率）n-1。）八、銷售費(fèi)用 項目在銷售過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等，約占整個項目成本的2.5%。九、管理費(fèi)用公司在整個項目運(yùn)行過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，如公司員工（除銷售）工資、福利、差旅費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，約占整個項目成本的3%。十、營業(yè)稅按營業(yè)額（銷售額+各項代收費(fèi)用）的5%確定，另外需交納0.7