宜賓大地坡地塊投資分析報告

1、 內(nèi)容和數(shù)據(jù)詳實，請你部加工后上報。另，注意保密！關(guān)于西區(qū)大地坡A4-1地塊的投資報告書麗雅置地投資發(fā)展部二0一一年 七月目錄 第一章：南岸西區(qū)大地坡A4-1地塊概況第三章：臨港開發(fā)區(qū)LG-G09-05與大地坡A4-1地塊比較第四章：宜賓市土地市場分析第五章：宜賓市房地產(chǎn)交易情況分析第七章：南岸西區(qū)大地坡A4-1項目投資分析第一章、南岸西區(qū)大地坡A4-1地塊概況一、南岸西區(qū)現(xiàn)狀1、 地理區(qū)位南岸西區(qū)位于宜賓市金沙江東南岸與宜賓市舊城區(qū)隔金沙江相望，與東區(qū)緊鄰并因宜珙鐵路相隔。東靠七星山山系，南為丘陵。以城市大灣路、樹人路為界，大灣路、樹人路以北為宜賓市西區(qū)一期，以南為二期。西區(qū)一期的城市建設(shè)用

2、地為3.53平方公里，二期的城市建設(shè)用地為2.97平方公里，二期總開發(fā)量450萬平方米。本地塊位于西區(qū)一期和二期交界處。2、 區(qū)域人口南岸西區(qū)二期規(guī)劃居住人口約13.5萬人。二、南岸西區(qū)發(fā)展規(guī)劃 1、區(qū)域發(fā)展定位 以行政辦公和為金沙江水電梯級開發(fā)服務(wù)為主的的綜合性組團。土地使用主要考慮以居住、商業(yè)為主，兼顧必要的商務(wù)辦公、休閑娛樂和服務(wù)等職能。2、規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 規(guī)劃采用“一軸、兩帶、三區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)。其中“一軸”指沿貫穿南岸西區(qū)及趙場拓展區(qū)的城市主干道分布的城市公共服務(wù)設(shè)施軸，是未來本區(qū)用地拓展和空間構(gòu)成的控制主軸線；“兩帶”是指沿組團東部邊緣的花卉種植、觀光帶和沿金沙江東側(cè)規(guī)劃布置的帶狀的生

3、態(tài)公園；“三區(qū)”指北部、中部和南部的三個片區(qū)，其中北部片區(qū)以居住、商業(yè)功能為主，南部片區(qū)以行政辦公、商業(yè)、居住等功能為主。3、城市景觀規(guī)劃城市建設(shè)應(yīng)突出山水特征，提高山水體系的可見程度和可達性；保證濱水地帶的公共性；提高城市山水的景觀質(zhì)量，突出表現(xiàn)宜賓山水文化。自然開敞空間：保護自然開敞空間（自然山體、水體等非人為開敞空間）保障城市綠色背景，保持遠眺視線通暢，增強自然開敞空間的可達性。三、項目地塊所在區(qū)域情況1、地塊位置宜賓市大地坡生態(tài)環(huán)境園區(qū)建設(shè)項目位于中壩大橋南岸橋頭，與中壩片區(qū)僅一橋之隔，區(qū)位條件優(yōu)越，是城市發(fā)展的主要方向，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟的區(qū)域。本案項目位于中壩大橋南岸橋頭，

4、與中壩片區(qū)僅一橋之隔，地塊緊臨江邊地理位置優(yōu)越，坡度較大、地勢復雜，是宜賓的重點規(guī)劃和城市拓展區(qū)域。2、地塊基本背景3、地塊范圍設(shè)計規(guī)劃大地坡片區(qū)占地120.9公頃，人口2.3萬人。根據(jù)宜賓市西區(qū)大地坡控制性詳細規(guī)劃，將大地坡分為三大功能區(qū)：在東北部和西南部設(shè)立生活居住小區(qū)；在南部設(shè)立城市中心公園；沿江設(shè)立觀景帶。該區(qū)域?qū)⒁劳形鲄^(qū)建成一個配套設(shè)施完善、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市新型居住小區(qū)。大地坡控規(guī)第三章：大地坡A4-1地塊規(guī)劃特征一 、用地指標比較 地塊指標南岸西區(qū)大地坡A4-1地塊用地情況總用地面積130359平米合計畝數(shù)195.44畝規(guī)劃建設(shè)用地面積130359平方米土地使用性

5、質(zhì)土地使用性質(zhì)居住用地可兼容性質(zhì)不能兼容其它性質(zhì)用地土地使用強度容積率3.0以下建筑密度20%建筑規(guī)模建筑規(guī)模391077平方米以下（不含地下建筑面積，其中配套商業(yè)建筑面積4000平方米以下）綠化綠地率不少于35%公共服務(wù)設(shè)施配建要求教育設(shè)施12班及以上幼兒園一處（用地面積不小于2000平方米，建筑面積不小于2400平方米）文化體育設(shè)施按規(guī)范設(shè)置文化活動站，室外體育健身設(shè)施及場地等小區(qū)及物業(yè)管理設(shè)備建筑面積不小于200平方米社區(qū)及物業(yè)管理設(shè)施、警務(wù)用房，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建筑面積不小于400平方米，由土地競得者建成后無償交政府永久使用環(huán)衛(wèi)設(shè)備設(shè)置對外服務(wù)公廁一處，建筑面積不少于60平方米，按規(guī)范設(shè)置

6、垃圾收集點和小型垃圾轉(zhuǎn)運點。其它農(nóng)貿(mào)市場電力開關(guān)站二、地塊現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃地塊現(xiàn)狀南岸西區(qū)大地坡A4-1地塊公交車15路、23路、18路商業(yè)環(huán)境南岸西區(qū)魯能生活廣場周邊教育環(huán)境幼兒園紅杉樹幼兒樂學園（距離800米）小學黃岡實驗學校（距離700米）中學宜賓二中西區(qū)分校（規(guī)劃中）高中宜賓衛(wèi)校醫(yī)療已在南岸西區(qū)規(guī)劃的C-09地塊規(guī)劃選址修建醫(yī)院，目前正在進行建筑方案設(shè)計生活配套環(huán)境綠源超市、海韻建材城、博美建材城；魯能生活商圈、菜市場。三、項目SWOT比較分析項目SWOT分析南岸西區(qū)大地坡A4-1地塊優(yōu)勢分析(S)地理位置項目位于南岸中壩大橋橋下，與正在建設(shè)中的城市西環(huán)線南連線相連 交通方式1.目前周邊

7、道路設(shè)施趨于完善，金沙江大道、外江路、崇文路、睦鄰路等完成新建和改建，與建的城市西環(huán)線南連線連接，寬闊又合理的道路交通網(wǎng)極大便利了出行。2.項目附近100米處，為15路公交車起點站。生活配套南岸西區(qū)魯能生活廣場，魯能財富中心配套有各種特色餐飲、購物超市、休閑娛樂場所可以滿足日常出行生活基本需要。地塊特征明顯項目地勢較高，視野寬闊。依托獨有的江景資源，地塊起伏的地勢有利于綜合景觀營造。劣勢分析(W)環(huán)境污染地塊位于中壩大橋主干道旁，空氣污染較重、噪音較大基礎(chǔ)設(shè)施配套周邊的商業(yè)環(huán)境需要進一步升級，購物商場無知名品牌引進，沒有影院及城市公園等娛樂休閑配套。地塊現(xiàn)狀整個項目用地高差約40米，山體坡度較

8、大，地形較復雜。其它較高的地勢，為項目規(guī)劃帶來巨大挑戰(zhàn)。機會分析(O)片區(qū)價值1.西區(qū)作為宜賓南岸首選的居住區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展已成規(guī)模，目前的地產(chǎn)開發(fā)力度很大，并且以中高檔為主。2.本地塊附近已有碧峰園，山水庭院，鑫空間等樓盤項目成熟運作，得到廣大購房者公認，居住理念已經(jīng)形成，區(qū)域呈現(xiàn)升溫趨勢，價值將得到進一步提升。投資潛力1.隨著宜賓城市化步伐不斷加快，土地開發(fā)跟進，可開發(fā)的江景樓盤已經(jīng)不多，所以從這點來看，西區(qū)大地坡土地具有不可復制性。2.從區(qū)域位置來，隨著西環(huán)線建成，南岸濱江路景區(qū)整體打造，加上靠近成貴高鐵宜賓東站，區(qū)域內(nèi)土地價值升值空間很大。市場需求購房剛性需求增加。目前項目周邊已售樓盤

9、銷售情況良好，這種快速的銷售節(jié)奏一方面反應(yīng)置業(yè)者對南岸西區(qū)組團樓盤項目的認可度較高，另一方面顯示區(qū)域性購房剛性需求較大。設(shè)計規(guī)劃地塊復雜的規(guī)劃設(shè)計對本土綜合實力強勁的開發(fā)商有利。地塊規(guī)劃設(shè)計復雜，資金占用量大，對開發(fā)商的綜合實力有很高的要求，規(guī)劃復雜要求開發(fā)商具有很強的產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)能力，資金占用大要求開發(fā)商具有雄厚的資金實力，因此對宜賓市本土綜合實力強勁的開發(fā)商來說獲取土地的機會很大。威脅(T)未來土地供應(yīng)本次供地為今年西區(qū)計劃供應(yīng)的唯一一塊居住用地。投資集團整理的大地坡區(qū)域隨后還有600畝土地即將退出。國家宏觀政策影響1.國家的宏觀政策在很大程度上影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，雖然目前宜賓受影

10、響的程度較小，但限購、金融調(diào)控、保障性建設(shè)等政策的出臺，對置業(yè)者的下定決策的影響較大。2.隨著國家限購政策進一步實施，在一線城市發(fā)展的地產(chǎn)巨頭紛紛進駐二三線城市，帶來土地價格上漲預期。在地方政府經(jīng)營土地欲求旺盛、有些商家炒作以及通脹環(huán)境下，多數(shù)熱錢及閑資流入也助推了二三線城市地價上漲，增加開發(fā)成本和拿地難度。四、周邊樓盤分析（二） 南岸西區(qū)1、項目周邊典型樓盤分析項目所在地屬于居住密集區(qū)，目前周邊，在銷售樓盤1個，銷售均價在5800元/平方米左右，銷售情況良好。項目綜 述目前情況經(jīng)濟指標戶型區(qū)間均價開發(fā)商山水綠城鑫領(lǐng)域29萬平米低密純居嶺館社區(qū)前期開盤已基本售馨，項目銷售情況樂觀，所剩不多。項

11、目總占地面積:：134畝，總建筑面積：285618.7平方米，戶數(shù)2124戶 建筑類型：高層電梯公寓，主力戶型110-130平米均價5800元魯能集團2、20072011年南岸西區(qū)土地成交情況成交日期項目名稱面積：畝容積率成交價樓面地價競得人2010年宜賓市南岸西區(qū)B-04(B)地塊33.4畝3.0256.128萬元/畝1280元/平米宜賓市燕君貿(mào)易連鎖有限責任公司 自07年以來南岸西區(qū)僅供應(yīng)了B-04(B)地塊一宗商業(yè)用地，這次供應(yīng)的西區(qū)大地坡A4-1地塊，必然受到多家開發(fā)商重點關(guān)注，成為繼今年7月三江口B-2土地后又一塊熱點地塊。第四章：宜賓市土地市場分析 一、2011年宜賓整體土地供應(yīng)量

12、概況 今年宜賓土地市場呈現(xiàn)先抑后揚的趨勢，土地供應(yīng)量較往年有所增加，開發(fā)商拿地整體表現(xiàn)較成都市以外的其它二、三線地級城市更活躍，就宜賓本土開發(fā)區(qū)域而言，傳統(tǒng)的熱點區(qū)域強勢依然，新的開發(fā)區(qū)域熱情高漲，主城區(qū)土地供求放量集中在下半年。今年宜賓計劃供應(yīng)土地41宗，其中主城區(qū)供應(yīng)30宗，近郊供應(yīng)11宗，總供應(yīng)面積達296.81萬，合計4452.04畝；從供應(yīng)性質(zhì)來看，商住用地供應(yīng)達96.42萬，合計1446.3畝，工業(yè)、倉儲用地136.60萬，合計2049.03畝；2011-2012保障性住房供應(yīng)面積達28.49萬，合計427.36畝；其他性質(zhì)用地供應(yīng)面積35.3萬，合計529.35畝。截止目前，宜賓

13、的土地拍賣現(xiàn)場還未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，土地流拍率為0。二、截止2011年7月底宜賓土地供應(yīng)計劃中已未供地面積比較 2011年上半年，宜賓市整體市場土地供應(yīng)量較少，組團分布較為明顯，從今年年初至今僅有的三次國有建設(shè)用地拍賣均集中在天柏組團、南岸東區(qū)和翠屏新區(qū)等主城區(qū)內(nèi)，主城區(qū)以外的白沙組團出現(xiàn)的少量土地成交都是因為成交地塊離宜賓主城區(qū)非常近，周邊已開發(fā)和正在開發(fā)的樓盤較多，地理位置相當優(yōu)越（其中南岸西區(qū)大地坡地塊為2011年宜賓土地供應(yīng)計劃中南岸西區(qū)唯一一塊土地）從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知截止2011年7月底宜賓市整體市場土地已供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量的13.8%，也就是說未來的半年宜賓將會有大量土地集中供應(yīng)。20

14、11年7月底各組團土地成交面積、金額、樓面地價情況組團面積：畝金額：萬元樓面地價均價舊州組團000天柏組團132.24880273713.5南岸東區(qū)127.89474001871.5南岸西區(qū)000白沙組團203.73464371617.5翠屏新區(qū)153.41454852250其他近郊000合計617.272273492011年7月底土地成交面積最多的是白沙組團，至今雖只有兩塊土地已掛牌出讓，但是每一宗土地面積較大，成交金額居中，南岸西區(qū)尚未有土地掛牌出讓。 第六章：南岸西區(qū)大地坡A4-1項目投資分析一、項目定位本項目建議打造成一個復合地產(chǎn)，以高端住宅地產(chǎn)為主，配搭聯(lián)排別墅及洋房產(chǎn)品。項目充分融

15、合江景與生態(tài)公園元素，打造出一道西區(qū)最具人文特色的經(jīng)典人居風景線。案例推薦中海.龍灣半島占地面積:133000平方米 建筑面積:350000平方米容積率：3.5戶型區(qū)間：包含臨河雙拼別墅、獨戶疊拼別墅、半島景觀高層三大產(chǎn)品線，半島景觀高層：50-160平方米 獨戶疊拼別墅：200-280平方米 臨河雙拼別墅：300-350平方米（一）、物業(yè)類型定位1、住宅：高層電梯洋房，獨棟及聯(lián)排別墅2、商業(yè)：商業(yè)裙樓、臨街商鋪（二）、檔次定位1、住宅：高檔次2、商業(yè)：高檔次（三）、客戶定位1、住宅：宜賓高端區(qū)域的主流消費群體，以滿足購房品質(zhì)需求置業(yè)者和部分投資性置業(yè)者為目標客戶群。2、商業(yè)：以特色社區(qū)配套商

16、業(yè)為主。（四）、差異化定位1、住宅宜賓臨江樓盤性價比最高、居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善和具有時代特色氣息的人居家園。2、商業(yè)主題特色餐飲、超市、社區(qū)配套型商業(yè)項目。主要滿足小區(qū)及周邊內(nèi)基本生活需要。二、項目開發(fā)成本與收益預測1、地塊的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1.1 地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標：l 總戶數(shù)：3590戶l 項目占地面積：130,359.00平方米(195.54畝)。l 高層住宅總建面積：359017.00平方米。l 獨棟別墅總建筑面積：5000.00平方米l 聯(lián)排別墅總建筑面積：20000.00平方米l 商業(yè)總建面積：4000.00平方米。l 幼兒園及配套總建面積：3060.00平方米。l 地下車庫面積：

17、113767.85平方米。l 合計總建面積：391077.00 平方米（未包含地下車庫面積）。l 容積率： 3.0以下l 綠化率：35%。l 項目擬建周期：36個月（2）、地塊主要建筑板塊：別墅、高層住宅、商業(yè)、車庫。2、地塊投資估算（地價為65179萬元，起拍單價為333萬元/畝）2.1地塊收益指標l 銷售總收入：305，291.41萬元l 總投資：243,777.63萬元l 利潤總額：61,513.79萬元l 凈利潤：46,135.34萬元l 投資凈回報率：:27.89%3、地塊銷售收入及稅費預測一、 主要技術(shù)指標項目地塊1、用地面積130,359.00平方米 折合：195.54畝 2、總

18、建筑面積391,077.00平方米 2.1其中：住宅建筑359,017.00平方米 2.2 商業(yè)建筑4,000.00平方米 2.3幼兒園及其他配套3,060.00平方米 獨棟別墅5,000.00平方米 聯(lián)排別墅20,000.00平方米 3地下建筑面積184,872.76平方米 4容積率 3.00 5綠化率35%二、主要經(jīng)濟指標每平方金額(元/平方米)總金額1、銷售凈收入8543.71 334,125.04萬元 2、銷售稅金及附加649.32 25,393.50萬元 3、總成本6339.64 247,928.90萬元 3.1土地成本1786.06 69,848.68萬元 3.1.1土地單方成本3

19、57.21萬元/畝 3.2前期開發(fā)費509.56 19,927.86萬元 3.3建筑安裝費用2809.33 109,866.30萬元 3.4基礎(chǔ)設(shè)施費246.61 9,644.39萬元 3.5不可預見費160.55 6,278.62萬元 3.6開發(fā)間接費用138.03 5,397.94萬元 3.7銷售費用213.59 8,353.13萬元 3.8管理費用165.36 6,466.91萬元 3.9財務(wù)費用310.55 12,145.08萬元 4、銷售利潤1554.75 60,802.64萬元 5、企業(yè)所得稅388.69 15,200.66萬元 6、凈利潤1166.06 45,601.98萬元 銷售利潤率13.65%3.1銷售收入預測我們將別墅均價定位為15000元/平方米，洋房均價定位為10000元/平方米，住宅均價定位為6700元/平方米，商業(yè)均價定位在15000元/平方米，車庫均價定位在3250元/平方米（14萬元一個）。預計可實現(xiàn)銷售收入334,125.04萬元：三、資金的籌集與使用資金籌措：除向銀行借款60000萬元外，其余部