xx中心廣場(chǎng)可行性分析

1、布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 布吉中心廣場(chǎng) 裙樓商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 布吉中心廣場(chǎng) 裙樓商業(yè)項(xiàng)目目錄1、 發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證。（發(fā)展商對(duì)返租承諾的確定及新手法）2、 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人流對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的支撐力分析3、 購(gòu)買商鋪的客戶群體分析4、 大型商場(chǎng)進(jìn)駐將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析5、 布吉火車站的興建對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析6、 結(jié)論布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告策劃說(shuō)明在組織此報(bào)告以前，我司結(jié)合了項(xiàng)目的一些實(shí)際情況，綜合了項(xiàng)目目前一些綜合性因素而成：1、對(duì)于布吉中心廣場(chǎng)，只考慮二、三、四層返租，五層自營(yíng)出售。2、布吉中心廣場(chǎng)二

2、 -四層裙樓為天虹商場(chǎng)或沃爾瑪經(jīng)營(yíng)百貨類超市。3、項(xiàng)目返租部分返租的時(shí)間定為15 年。4、投資分析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率2.25%計(jì)。5、在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，我們只按營(yíng)銷利潤(rùn)進(jìn)行核算而忽略項(xiàng)目的成本預(yù)算。6、策劃的主體思路是體現(xiàn)貴我雙方的會(huì)議精神。布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、 發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證（發(fā)展商對(duì)返租承諾的確定及補(bǔ)償手法）對(duì)于發(fā)展商提供返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會(huì)有些難度，但結(jié)合我司多年的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，其操作應(yīng)當(dāng)說(shuō)是非?？尚械?。1、返租營(yíng)銷與自售營(yíng)銷的對(duì)比分析首先分析目標(biāo)客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標(biāo)客戶群是針對(duì)投資客戶，投資客戶是深圳最多的一類階

3、級(jí)中產(chǎn)階級(jí)，他們購(gòu)鋪所看重的是獲取投資高回報(bào)及鋪位具有可見(jiàn)的升值空間，因而具有穩(wěn)定的回報(bào)與升值就成為他們閑余資金的避風(fēng)港，在我們銷售的彩福世紀(jì)商城客戶中，購(gòu)買返租鋪位客戶都是沖著 10 年返租每年 8%租金收益而來(lái)，對(duì)于 8的租金回報(bào)來(lái)講，高于存款利息近4 倍，而且又有國(guó)有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購(gòu)鋪風(fēng)險(xiǎn)較其他投資品種低，客戶購(gòu)鋪對(duì)于他們來(lái)說(shuō)只需支付 40的首期款，其余的供鋪款可用返租租金沖抵， 10 年后的商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益，當(dāng)然這也是客戶對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)執(zhí)續(xù)向好有信心的表現(xiàn)。事實(shí)上，返租回報(bào)在深圳商鋪銷售中已成為共同的營(yíng)銷手法，只是返租年限長(zhǎng)短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持

4、信心購(gòu)鋪已成為共識(shí)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，返租回報(bào)也是有利的，這是因?yàn)槭紫瓤蓸O布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告大刺激客戶購(gòu)鋪欲望，促進(jìn)銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有效回收后，用于后續(xù)項(xiàng)目可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評(píng)估交易費(fèi)及業(yè)務(wù)招待開(kāi)支，對(duì)于整個(gè)公司的良性運(yùn)作有極大幫助。其次返租方式的采用可減輕客戶購(gòu)鋪后由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的不穩(wěn)定因素，一般來(lái)說(shuō)客戶購(gòu)鋪后多采用按揭方式，假如商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)后生意不旺，導(dǎo)致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，則許多客戶供樓存在壓力，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因在按揭業(yè)務(wù)中存在物業(yè)回購(gòu)責(zé)任，因而須間接替客戶承擔(dān)購(gòu)鋪風(fēng)險(xiǎn)，但如

5、采用返租方式，返租期內(nèi)客戶可用返租租金貼補(bǔ)供樓款，則供樓壓力減輕，相應(yīng)回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。具體舉例如下：例：二層一個(gè)總價(jià) 50 萬(wàn)元的鋪位，發(fā)展商提供 5 成 10 年按揭和 15 年返租，這樣客戶的投資分析如下：鋪位總價(jià)： 50 萬(wàn)首期五成： 25 萬(wàn)10 年月供： 2720元 15 年每月返租 3333 元說(shuō)明：返租額大于月供鋪位 10 年按揭總價(jià)達(dá)：250000326400576400 萬(wàn)15 年返租回收資金500000*8%*15=600000 元結(jié)論為客戶在我們提供的返租方案中15 年可凈賺一個(gè)價(jià)值50 萬(wàn)布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的鋪位，（且不含物業(yè)升值因素）此案例為按揭購(gòu)鋪

6、方式，實(shí)際購(gòu)鋪只交納了 25 萬(wàn)首期，對(duì)于投資者壓力是比較輕松的。另外隨著布吉客運(yùn)站的建成，還有房地產(chǎn)物業(yè)無(wú)窮的增值潛力，這樣顯然對(duì)投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的。在上一組數(shù)據(jù)中對(duì)客戶是具有吸引力的，現(xiàn)在唯一要討論的是發(fā)展商提供 8的投資回報(bào)的可行性?，F(xiàn)我們對(duì)沃爾瑪和天虹兩家大型商場(chǎng)的招商洽談的租金來(lái)看，基本上鎖定在 40 元平方米左右，這樣按二、三、四樓平均 40平方米出租的話，（這里由我方估算，具體按洽談而定）二三四層的總面積為5100*3=15300m2每月租金收入為15300*40=61.2 萬(wàn)每月返租（按 80%銷售率計(jì)） 15300*12000*80%*8%/12=

7、97.92 萬(wàn)1、 相當(dāng)于每年要補(bǔ)貼（ 97.92-61.2） *12=440.64 萬(wàn)元2、 另外，我們從發(fā)展商回籠資金利息來(lái)看，如果發(fā)展商回籠資金 1.5 億元，每年可獲取活期銀行利息 337.5 萬(wàn)，且一個(gè)正常的企業(yè)如果將資金用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，所獲取的利潤(rùn)應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止活期利息數(shù)。3、 從企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)看，完成銷售資金的回籠可減少項(xiàng)目的貸款利息等于節(jié)省了成本。從上來(lái)看，發(fā)展商提供8的 15 年返租方案是相當(dāng)可行的。布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告確定發(fā)展商提供8租金回報(bào)的理由：1、 8的租金回報(bào)是一個(gè)比較數(shù)，我司在多年的銷售中總結(jié)，這個(gè)數(shù)比銀行利率高，客戶近能接受。2、 如果低于 8的回報(bào)，客

8、戶投資者就會(huì)感覺(jué)到明顯的不劃算，而不會(huì)有購(gòu)買欲望。3、 如果高于 8對(duì)銷售當(dāng)然有好處，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)受到損失。4、 8的租金回報(bào)，發(fā)展商的補(bǔ)貼較少，年補(bǔ)貼額相當(dāng)于回籠資金銀行年利息的四分之一，一般來(lái)講不會(huì)有太大的壓力，同時(shí)如果 2 樓銷售效果好，能促進(jìn)和提高 34 層的市場(chǎng)售價(jià)，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)展商的補(bǔ)償部分。5、 視銷售情況，我司建議對(duì)于一些角落的鋪位可將返租點(diǎn)數(shù)提高。二、 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人流對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的支撐力分析商業(yè)項(xiàng)目能否取得成功，一個(gè)重要的因素在于周邊有多大的消費(fèi)群體，既有無(wú)購(gòu)買力支撐。本項(xiàng)目的消費(fèi)支撐力分析如下：1. 布吉鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐：布吉鎮(zhèn)從 1979 年至今，充分利

9、用國(guó)家政策優(yōu)勢(shì)和自身的地理優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，累計(jì)引進(jìn)外資近90 億港布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告幣，擁有外商投資企業(yè)1200 余家。全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)1427 家，其中 “三資 ”企業(yè) 633家， “三來(lái)一補(bǔ) ”企業(yè) 446 家。目前，布吉鎮(zhèn)已形成合理的工業(yè)布局，既有秀峰工業(yè)區(qū)、羅崗工業(yè)區(qū)、百門前工業(yè)區(qū)、吉華工業(yè)區(qū)等管理規(guī)范的大型工業(yè)區(qū)，又擁有坂田、南嶺、雪象等以大企業(yè)拉動(dòng)的新興工業(yè)區(qū)。1999 年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)44.12 億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到內(nèi)地中等城市規(guī)模。興旺的經(jīng)濟(jì)是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。2、布吉鎮(zhèn)下轄的十四個(gè)村民委員會(huì)和十個(gè)居民委員會(huì)總?cè)丝?0 多萬(wàn)人，其中常住人口 4 萬(wàn)多人。人民生活水

10、平已得到很大的提高，年人均純收入達(dá) 17903 元，農(nóng)民人均所得 7160 元，家家戶戶都蓋了新樓房，過(guò)上了小康的富足日子。富裕起來(lái)的 30 萬(wàn)人口的購(gòu)買力是本項(xiàng)目成功的基本支撐。3、本項(xiàng)目樓前即為公交車站牌，項(xiàng)目所在的吉華路為布吉的交通主干道，并且是布吉鎮(zhèn)和深圳特區(qū)之間的通道，是進(jìn)特區(qū)的必由之路，是布吉車流量最大的地方。雖然目前人流量不多，但布吉鎮(zhèn)交通一個(gè)特點(diǎn)就是摩托車多，隨時(shí)可以上下，巨大的車流量在一定條件下是可以轉(zhuǎn)化為人流量的。4、未來(lái)的火車客運(yùn)站又給本項(xiàng)目帶來(lái)滾滾客流：以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，火車站總是人流量最大的地方，羅湖商業(yè)城的興起即說(shuō)明了一切。綜上所述，本項(xiàng)目的成功是有著巨大消費(fèi)力支

11、撐的。布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告三、 商鋪購(gòu)買主力分析在我司銷售的商鋪?lái)?xiàng)目中，通常購(gòu)買商鋪的并不都是用于自用，商鋪?zhàn)再I自用的比例在東門僅為 30，在國(guó)貿(mào)、華強(qiáng)北的商鋪中也以租賃為主，在我司銷售的彩福世紀(jì)商城中近 80的客戶購(gòu)鋪用于出租，因而在銷售商鋪物業(yè)時(shí)，推售對(duì)象不應(yīng)以商鋪用家為主，這主要源于，作于商鋪經(jīng)營(yíng)者資金周轉(zhuǎn)率是其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，保持一個(gè)良好的資金周轉(zhuǎn)才能使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)下去，因而許多商家只租不買，如肯德基、麥當(dāng)勞、華潤(rùn)、沃爾瑪?shù)冗B鎖商業(yè)都沒(méi)有購(gòu)買商鋪的慣例。投資者購(gòu)買商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風(fēng)險(xiǎn)又大，放在銀行利息又

12、太低，購(gòu)買住宅物業(yè)出租又擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌且收租繁瑣，相比之下，投資自己看好的商鋪物業(yè)既可以享受開(kāi)發(fā)商提供的返租回報(bào)又可以坐等商鋪的升值以獲取差價(jià)。四、大型商場(chǎng)進(jìn)駐將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析大型商場(chǎng)沃爾瑪和天虹的確定，對(duì)商城會(huì)產(chǎn)生和帶來(lái)巨大的商業(yè)布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告價(jià)值，同時(shí)提升了商城在區(qū)域中的商業(yè)價(jià)值含量，科學(xué)合理的配合宣傳將為物業(yè)帶來(lái)無(wú)窮的增值潛力，以下我們對(duì)商家進(jìn)駐所帶來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)進(jìn)行論證。1、 大型商家的進(jìn)駐印證了此商城的區(qū)域位臵屬于商業(yè)發(fā)達(dá)地段。通過(guò)我們?cè)阡N售彩福世紀(jì)商城及新一佳百貨的引進(jìn)中發(fā)現(xiàn)，并不是所有的裙樓都是適宜經(jīng)營(yíng)商來(lái)，而且深圳市區(qū)的幾大百貨商家更加對(duì)商業(yè)的造址慎之

13、又慎，他們考慮的主要因素為地段、消費(fèi)能力、可經(jīng)營(yíng)面積等，因而大型商家的進(jìn)駐可充分說(shuō)明此商城具有地段優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)力資源及規(guī)模滿足需要。2、 商家進(jìn)駐可提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值含量大型商家沃爾瑪與天虹的引進(jìn)，同時(shí)帶來(lái)了商家自身的品牌價(jià)值與經(jīng)營(yíng)管理理念，他們對(duì)本商業(yè)區(qū)的商業(yè)格局將起到引導(dǎo)消費(fèi)的作用，目前本項(xiàng)目區(qū)域與布吉鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)繁華地段尚有距離，但如果能引進(jìn)此二家大商家，他們將引導(dǎo)本區(qū)域的消費(fèi)人流，也就是起到改變區(qū)域商業(yè)中心的作用，因而，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值含量隨之增加。3、 大商家的進(jìn)駐可適當(dāng)提高商鋪的售價(jià)在彩福商城的廣告推廣中，經(jīng)常提到新一佳百貨，特別是響亮的廣告語(yǔ) “與新一佳一起賺錢 ”，它表明商家的

14、進(jìn)駐也帶動(dòng)了商業(yè)的價(jià)格。特別4、 大型商家進(jìn)駐可解決了出售與返租的矛盾布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告商家的引進(jìn)，可解決裙樓的空臵問(wèn)題，作為開(kāi)發(fā)商可獲取可觀的租金收入，而商鋪的出售采用返租方式，可解決既出售產(chǎn)權(quán)而又不需補(bǔ)貼租金。綜上所述，不管是從內(nèi)部還是從外部， 布吉中心廣場(chǎng) 商業(yè)裙樓面臨著極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。這將是我們?cè)谖磥?lái)操作過(guò)程中強(qiáng)有力的支撐支柱。五、火車站的興建對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析廣深鐵路是華南地區(qū)重要的鐵路干線，是溝通內(nèi)地與香港的主要通道和紐帶，它將沿線地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有機(jī)地聯(lián)合起來(lái)，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和對(duì)外貿(mào)易的持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)今年深圳市總體規(guī)劃要求，深圳鐵路采用

15、一主兩輔的布站方式。一主為深圳站，兩輔為布吉站和西麗站。深圳站主要承擔(dān)全國(guó)主要城市始發(fā)和到達(dá)旅客列車及廣深本線列車，布吉站和西麗站除廣深車線承擔(dān)全國(guó)次要城市始發(fā)和到達(dá)旅客列車。1、布吉火車站的興建將會(huì)帶來(lái)大量的人流。建成后，每天將始發(fā)全國(guó)次要城市（如安徽、江西、湖南、湖北、四川等）長(zhǎng)途旅客列車 28 次，客容量約 3 萬(wàn)人。加上布吉周邊地區(qū)的常住人口和流動(dòng)人口，日流量將超過(guò) 10 萬(wàn)人。對(duì)此地人口進(jìn)行對(duì)布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告比分析，流動(dòng)性是其最大的特點(diǎn)，而且主要以中青階層為主，而他們正是消費(fèi)的主流，是最大的潛在消費(fèi)者和購(gòu)買力，這也是一個(gè)地段興旺與否的最根本點(diǎn)。2、布吉火車站的興建將帶

16、來(lái)大量的物資流。將建成的布吉火車站是一個(gè)巨大的物資中轉(zhuǎn)站，它中轉(zhuǎn)的不僅僅是人流，而且更多的是物資流的中轉(zhuǎn)。原來(lái)的布吉火車站的主要功能就是物資中轉(zhuǎn)，改擴(kuò)建之后這一功能就更加突出。全國(guó)各地包括香港等地的物資會(huì)源源不斷的送來(lái)或者輸出，將會(huì)使物流通道更為順暢，這必會(huì)大大豐富布吉以及整個(gè)深圳地區(qū)的商品種類，從而更為豐富人們的物質(zhì)生活，提高商業(yè)的購(gòu)買力。3、建現(xiàn)周邊的主體交通網(wǎng)絡(luò)更完善。布吉站按規(guī)劃將建成深圳地區(qū)的輔助客運(yùn)站（即第二客運(yùn)站），東臨深惠路；西接吉華路；與金鵬路、布吉路構(gòu)成了布吉鎮(zhèn)的主要主體交通體系。它的建成解決了鐵路與公路，地鐵與公交的接駁與疏運(yùn)問(wèn)題，以現(xiàn)行跨鐵路地下通道組織車流，與多層停車

17、庫(kù)連接，實(shí)行人車分流，多層單向流通。今后，隨著深圳地鐵二號(hào)線由布吉聯(lián)檢站延長(zhǎng)至布吉站，繼續(xù)向北成為輕軌鐵路通往龍崗中心城，布吉站有可能成為人流集散、聯(lián)運(yùn)的重要交通樞紐。4、 布吉火車站的興建將大大改善周邊的環(huán)境。布吉火車站附近目前還比較混亂，周圍的配套設(shè)施還不夠完善，但這只是暫時(shí)的。龍崗區(qū)政府已經(jīng)明確提出了布吉火車站周邊的整改方案，要加大力度改善布吉火車站周圍的環(huán)境，嚴(yán)整火布吉中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告車站附近和搭亂擺亂放的臟、亂、差局面，提升該地段的物業(yè)檔次和商業(yè)層次，要把布吉火車站建成文明規(guī)范整潔的新型火車站，從而商機(jī)也會(huì)滾滾而來(lái)。5、 火車站的興建及周圍物業(yè)升值成為必然。眾所周知，火車站周邊物業(yè)原來(lái)比其他區(qū)域同等物業(yè)價(jià)值高很多，而隨著新火車站的改擴(kuò)建，布吉周邊物業(yè)價(jià)值提升將提高的更快。它所帶來(lái)的交通便利度、人流、物資流的增加，地段升級(jí)，租金上