房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

1、."房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算方法"第一章總那么第一條為了加強(qiáng)企業(yè)的本錢、費(fèi)用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算方法，根據(jù)"企業(yè)財(cái)務(wù)通那么"、"企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么"和"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度"，結(jié)合*實(shí)際情況及管理要求，特制定本方法。第二條本方法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位。第二章本錢核算的對(duì)象及要求第三條本錢核算對(duì)象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互相混淆、串戶。本錢核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、構(gòu)造、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理： 1一般的開發(fā)工程以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)

2、概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程工程為本錢核算對(duì)象。 2同一開發(fā)地點(diǎn)，構(gòu)造類型一樣的群體開發(fā)工程開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)本錢核算對(duì)象。 3對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)工程的一定區(qū)域或部位劃分本錢核算對(duì)象。第四條各本錢工程的預(yù)算本錢(方案本錢)和實(shí)際本錢的核算X圍，計(jì)算口徑必須一致。第五條本錢核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格，按照"權(quán)責(zé)發(fā)生制"的原那么，分別進(jìn)展本錢核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照"收益與費(fèi)用配比"的原那么，正確使用"待攤費(fèi)用&

3、quot;和"預(yù)提費(fèi)用"科目。第三章 本錢工程和開支X圍第六條根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的本錢工程分為： 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2前期工程費(fèi)； 3建筑安裝工程費(fèi)； 4根底設(shè)施費(fèi)； 5公共配套設(shè)施費(fèi)； 6開發(fā)間接費(fèi)(開發(fā)企業(yè)沒有二級(jí)管理機(jī)構(gòu)那么無此工程)。第七條本錢開支X圍一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 1土地征用費(fèi)：土地、青苗、集體財(cái)產(chǎn)、私人財(cái)產(chǎn)、平整農(nóng)田補(bǔ)償費(fèi)、新菜田基金。 2耕地占用稅。 3勞動(dòng)力安置費(fèi)：安置勞動(dòng)力單位補(bǔ)貼款、農(nóng)轉(zhuǎn)工級(jí)差補(bǔ)貼，超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)等。 4地上地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指私產(chǎn)發(fā)價(jià)、搬家費(fèi)、拆遷費(fèi)、伐樹費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、清理費(fèi)、安置動(dòng)遷用戶支出

4、，地上地下市政管線拆改費(fèi)。拆遷舊建筑物回收的殘值沖減此本錢費(fèi)用。二、前期工程費(fèi) 1規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測費(fèi)：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究、環(huán)境評(píng)估、水文、地質(zhì)勘察、測繪等費(fèi)用。 2三通一平：為到達(dá)施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、維護(hù)、看管線、場地填土、平整費(fèi)用。 3前期不可預(yù)見的其他費(fèi)用。三、建筑安裝工程費(fèi)：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程的各種建筑工程費(fèi)，含設(shè)備費(fèi)。四、公共配套設(shè)施費(fèi)：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成獨(dú)立的非營業(yè)性建筑工程。如居委會(huì)、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧店、小吃店、郵局、中小學(xué)、文化站、

5、奶站、門診所、衛(wèi)生站等。五、根底設(shè)施費(fèi)：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種根底設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。六、開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括開發(fā)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)(按工資總額14提取計(jì)入)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅交通費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、物資消耗、技術(shù)開發(fā)費(fèi)，其他費(fèi)用等。第八條以下開支不得列入本錢 1為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。 2對(duì)外投資支出。 3沒收的財(cái)物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈(zèng)等支出。 4應(yīng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的費(fèi)用。 5應(yīng)在期間費(fèi)用開支

6、的費(fèi)用。 6國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入本錢、費(fèi)用的其他支出。第四章 本錢管理責(zé)任制第九條 開發(fā)企業(yè)按照分級(jí)、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合，責(zé)任到人的原那么，建立健全與生產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。 第十條 開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制方案本錢和降低本錢措施，負(fù)責(zé)編制開發(fā)工程的概算，審查施工單位的概(預(yù))算，負(fù)責(zé)審定內(nèi)部結(jié)算價(jià)格，統(tǒng)一材料價(jià)格差異，辦理工程價(jià)款結(jié)算，核算開發(fā)工程實(shí)際本錢，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度本錢報(bào)表。 第十一條 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理，對(duì)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任。 第十二條 總會(huì)計(jì)師或行使總會(huì)計(jì)師職權(quán)的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組織領(lǐng)導(dǎo)本企業(yè)的本錢管理，正確執(zhí)行本錢方

7、案，準(zhǔn)確核算本錢，對(duì)本企業(yè)的本錢管理和財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)。 第十三條 總經(jīng)濟(jì)師協(xié)助經(jīng)理管理方案、經(jīng)營、預(yù)算等項(xiàng)工作，采取有效措施，節(jié)約投資，降低本錢，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。 第十四條 總工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)革新等工作，做到技術(shù)上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實(shí)效，對(duì)各項(xiàng)技術(shù)組織措施的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。 第十五條 開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門對(duì)本錢管理的責(zé)任是：參與開發(fā)工程可行性研究和工程評(píng)估；匯總方案本錢資料，制定本企業(yè)本錢管理制度，監(jiān)視本錢開支X圍；組織本錢核算，考核本錢方案的執(zhí)行情況，對(duì)本錢進(jìn)展預(yù)測、預(yù)控和分析；編制本錢報(bào)表。 第十六條 開發(fā)公司各部門，應(yīng)結(jié)合本部的職責(zé)，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以財(cái)務(wù)部門為

8、核心參與企業(yè)本錢管理，向財(cái)務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)本部門的本錢管理負(fù)責(zé)。 1規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)開發(fā)工程總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的選優(yōu)；按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開發(fā)工程投資規(guī)模。 2經(jīng)營方案部門。組織開發(fā)工程可行性研究，對(duì)工程提出決策性建議，編制年度開發(fā)建立方案，執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格控制建立周期；組織有關(guān)部門編制商品房銷售方案、確定產(chǎn)品價(jià)格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織收取購房定金，及時(shí)辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供市場信息。 3工程部門。按開發(fā)工程規(guī)劃征購建立用地，及時(shí)組織拆遷安置和地上、地下物的處理，及"七通一平"，減少前期工程費(fèi)用；按根本建立程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施；負(fù)責(zé)工程

9、質(zhì)量的監(jiān)視、檢查，組織工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收。 4材料部門。負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購供給方案，核算材料設(shè)備的價(jià)格，降低采購本錢；健全保管和收發(fā)制度，加強(qiáng)材料、設(shè)備的管理；辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時(shí)結(jié)算購房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價(jià)，降低材料本錢。 5預(yù)算部門。參與開發(fā)工程可行性研究，編制開發(fā)工程投資概算和審核施工圖預(yù)算；合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底；同有關(guān)部門簽訂經(jīng)濟(jì)合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；編制方案本錢。 6行政管理部門。負(fù)責(zé)編制管理費(fèi)開支方案，制定管理費(fèi)用的節(jié)約措施并組織實(shí)施；對(duì)管理費(fèi)用實(shí)行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。第五章 方案本錢編制第十七條 開發(fā)工程的方案本錢必須以開發(fā)工程總表達(dá)劃為依據(jù)

10、，由預(yù)算部門編報(bào)。 一、編制方案本錢的依據(jù) 1經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)工程總體規(guī)劃。 2工程工程設(shè)計(jì)概算。 3經(jīng)建立銀行預(yù)算審查處審核的工程預(yù)算，平方米造價(jià)指標(biāo)、中標(biāo)價(jià)等。 4市政府發(fā)布的征用土地和動(dòng)遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)展征地動(dòng)遷的測算資料。 5中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件。 6管理費(fèi)用計(jì)算方法。 7市政府及其他有關(guān)部門制定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、編制方案本錢的作用 1是確定商品房價(jià)格的依據(jù)。 2是編制年度本錢方案，制定本錢降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)。 3是控制、分析、考核本錢支出的依據(jù)。 4經(jīng)建立銀行批準(zhǔn)可配合會(huì)計(jì)核算的開展。 第十八條 各單位編制所承當(dāng)開發(fā)工程的年度本錢方案，分解為季、月度

11、方案。開發(fā)部匯總后，下達(dá)本錢方案指標(biāo)，協(xié)調(diào)與方案本錢的關(guān)系，并考核完成情況。第六章 會(huì)計(jì)核算第十九條 財(cái)務(wù)部門對(duì)本錢核算對(duì)象進(jìn)展日常的會(huì)計(jì)核算工作，建立本錢帳目，依據(jù)統(tǒng)一的核算方法歸集分配本錢費(fèi)用，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。 第二十條 本錢費(fèi)用的歸集、分配 根據(jù)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在建立開發(fā)過程中所發(fā)生的本錢費(fèi)用，應(yīng)在以下科目中核算。 一、土地開發(fā) 本科目核算開發(fā)各種商品性建立場地所發(fā)生的各項(xiàng)建立費(fèi)用。企業(yè)開發(fā)的建立用地如果僅為商品房建立使用，且能分清使用對(duì)象，其本錢費(fèi)用可直接記入"房屋開發(fā)"科目核算，如果開發(fā)的同一建立場地所發(fā)生本錢費(fèi)用應(yīng)由兩個(gè)以上本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過本科目進(jìn)展

12、歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建立本錢中。本科目下設(shè)立六個(gè)本錢工程(下同)： 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2前期工程費(fèi)； 3建筑安裝工程費(fèi)； 4公共配套設(shè)施費(fèi)； 5根底設(shè)施費(fèi)； 6開發(fā)間接費(fèi)。 (一)本錢歸集，在建立過程中發(fā)生的本錢費(fèi)用時(shí)： 借：土地開發(fā)-××工程 貸：銀行存款或應(yīng)付帳款××單位 (二)本錢結(jié)轉(zhuǎn) 1開發(fā)完成的商品性建立場地 借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-××工程 貸：土地開發(fā)-××工程 2開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建立的建立場地 借：房屋開發(fā)-××工程 貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-

13、5;×工程 二、房屋開發(fā) 本科目核算企業(yè)開發(fā)建立的各種房屋(不含代建房)所發(fā)生的各項(xiàng)建立費(fèi)用，本科目下設(shè)本錢工程(同上)。 (一)本錢歸集 在建立過程中發(fā)生各種本錢費(fèi)用時(shí)，根據(jù)承包單位提出的工程價(jià)款結(jié)算帳單和支出的各種本錢費(fèi)用發(fā)票。 借：房屋開發(fā)-××工程 貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位 (二)在房屋建立竣工后，應(yīng)及時(shí)按實(shí)際本錢結(jié)帳。 借：開發(fā)產(chǎn)品-××房屋 貸：房屋開發(fā)-××工程 (三)對(duì)不同步建立的未完配套設(shè)施，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以采取預(yù)提的方式預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 借：房屋開發(fā)-××

14、工程 貸：預(yù)提費(fèi)用-××工程配套設(shè)施費(fèi) (四)發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)支出時(shí) 借：配套設(shè)施開發(fā)-××工程 貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位 (五)配套工程完工后，按實(shí)際支出沖減預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 借：預(yù)提費(fèi)用-××工程配套設(shè)施費(fèi) 貸：配套設(shè)施開發(fā)-××工程 實(shí)際支出數(shù)與預(yù)提費(fèi)用的差額。實(shí)際大于預(yù)提時(shí)，應(yīng)攤?cè)胗嘘P(guān)本錢工程，數(shù)額較大時(shí)，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)本錢工程。實(shí)際支出小于預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)沖減有關(guān)本錢工程。 三、配套設(shè)施開發(fā) 本科目核算非營業(yè)性配套設(shè)施與房屋建立不能同步和營業(yè)性配套設(shè)施所發(fā)生的建立費(fèi)用。本

15、科目下設(shè)二個(gè)二級(jí)科目。即非營業(yè)性配套設(shè)施；營業(yè)性配套設(shè)施。 (一)發(fā)生費(fèi)用時(shí) 借：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設(shè)施-××工程 貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位 (二)配套工程竣工驗(yàn)收后，按實(shí)際支出結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品-××配套設(shè)施 貸：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設(shè)施-××工程 四、代建工程開發(fā) 本科目核算企業(yè)承受委托單位委托，代為開發(fā)建立的除代建的土地、房屋以外的各種工程所發(fā)生的費(fèi)用支出。下設(shè)二級(jí)科目同上。 (一)發(fā)生費(fèi)用時(shí) 借：代建工程開發(fā)-××代建工程 貸：應(yīng)付帳款(銀行

16、存款)-××單位 (二)代建工程竣工后，按實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程-××工程 貸：代建工程開發(fā)-××代建工程 五、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)?各內(nèi)部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，先通過開發(fā)間接費(fèi)科目核算，季度末按在建工程完成的工作量進(jìn)展分配，季末一般無余額。計(jì)算公式： 1開發(fā)間接費(fèi)分?jǐn)傁禂?shù)(季開發(fā)間接費(fèi)用總計(jì)季在建工程完成工作量)×100 2某在建工程工程應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)問接費(fèi)分?jǐn)傁禂?shù)×某在建工程工程季度完成工作量。 六、其他費(fèi)用的核算 1預(yù)提費(fèi)用：企業(yè)按規(guī)定從本錢中預(yù)先提取，但尚未支付或發(fā)生的費(fèi)用。提取的原那么應(yīng)根據(jù)

17、哪期受益哪期預(yù)提的原那么進(jìn)展，待實(shí)際支付后，據(jù)實(shí)調(diào)整預(yù)提費(fèi)用。 2待攤費(fèi)用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期本錢負(fù)擔(dān)的，分?jǐn)偲诓坏贸^一年的各項(xiàng)費(fèi)用，如果攤銷期超過一年時(shí)，應(yīng)在"遞延資產(chǎn)"中核算，但連續(xù)不得超過十二個(gè)月。第七章 期間費(fèi)用的核算一、管理費(fèi)用 企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)金、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、存貨盤虧毀損和報(bào)廢損失等其他費(fèi)用。 二、財(cái)務(wù)費(fèi)

18、用 企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出匯總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 三、銷售費(fèi)用 企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效勞費(fèi)；在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)等；專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。第八章 本錢分析第二十一條 企業(yè)為了降低本錢，加強(qiáng)本錢管理，制定降低本錢目標(biāo)，編制本錢方案，加強(qiáng)本錢控制，進(jìn)展本錢核算和本錢考核，并采取各項(xiàng)措施，保證完成和超額完成降低本錢的方案要求，在這個(gè)過程中，為了挖掘降低本錢的潛力，尋找降低本錢的途徑和方法，應(yīng)經(jīng)常地進(jìn)展本錢分析。 第二十二條 本錢分析實(shí)行全面分析和單項(xiàng)專題分析相結(jié)合，分季、年度分析，并加以說明。本錢分析的方法，主要采用比照分析法和因素分析法兩種。 1比照分析法：以實(shí)際指標(biāo)與方案指標(biāo)比照，找出實(shí)際與方案的差異，可以說明方案完成的情況，為進(jìn)一步分析提供方向；同規(guī)模小區(qū)相比，可以找出各小區(qū)的差距原因。 2因素分析法：按本錢工程逐個(gè)分析影響因素。第九章 本錢報(bào)表第二十三條 為了及時(shí)了解企業(yè)本錢費(fèi)用情況，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)本錢核算，