02OPG101T項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書編制指引

1、1 適用范圍所有新開發(fā)項(xiàng)目均必須有針對(duì)性地制訂項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書。2 編制依據(jù)a) 項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告；b) 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃（設(shè)計(jì)）文件；c) 經(jīng)批準(zhǔn)的目標(biāo)成本；d) 主力店特定要求；e) 國(guó)家或地方政府相關(guān)法規(guī)文件；f) 集團(tuán)和管理公司制度等。3 編制/修訂階段3.1 項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后，著手編制項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書，取得土地后完成第一稿，用以指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目公司組建、成本控制工作。3.2 項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后，著手編制（修訂）項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書，在施工圖設(shè)計(jì)前完成第二稿，用以指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備、銷售和成本控制工作。3.3 項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段完成項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書第三稿，用以指導(dǎo)后續(xù)工

2、程管理、成本控制、銷售及服務(wù)工作。4 策劃書基本內(nèi)容要求4.1 項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書的基本內(nèi)容應(yīng)至少包括：a) 項(xiàng)目簡(jiǎn)況b) 項(xiàng)目管理目標(biāo)設(shè)定根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，明確項(xiàng)目開發(fā)面積、投資規(guī)模、盈利水平、建設(shè)周期等。管理目標(biāo)還應(yīng)包括:目標(biāo)成本、工程質(zhì)量要求、工期控制要求等。c) 責(zé)任分配一覽表d) 項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃e) 項(xiàng)目目標(biāo)成本f) 主力店關(guān)鍵技術(shù)要求，及控制措施g) 各專業(yè)管理方案（設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本等）4.2 各階段項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書（第一稿、第二稿、第三稿）的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)后續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理需要制訂，保證內(nèi)容的針對(duì)性和連續(xù)性。4.3 策劃書內(nèi)容應(yīng)隨項(xiàng)目開發(fā)過程逐步深入、細(xì)化，對(duì)

3、項(xiàng)目運(yùn)作具有明確指導(dǎo)作用。策劃書主要是針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)制訂，不需要重復(fù)管理制度的規(guī)定，可直接引用管理制度。針對(duì)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在管理操作上的不同之處或更嚴(yán)格、更細(xì)化的要求，必須在策劃書中予以規(guī)定，或在策劃書提出進(jìn)一步編制管理規(guī)定的要求。4.4 在項(xiàng)目開工前，形成的策劃書最終稿中，管理目標(biāo)和各專業(yè)管理方案的內(nèi)容應(yīng)至少包括：4.4.1 設(shè)計(jì)管理a) 設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，及成本控制目標(biāo)；b) 設(shè)計(jì)委托方式，操作責(zé)任和要求；c) 設(shè)計(jì)輸入資料提供責(zé)任和審查要求；d) 與設(shè)計(jì)單位溝通方式和控制要求；e) 設(shè)計(jì)進(jìn)度監(jiān)控方式和要求；f) 設(shè)計(jì)文件審查方式和要求，必須具體明確邊設(shè)計(jì)、邊施工時(shí)施工圖審查責(zé)任、方式

4、和要求；g) 設(shè)計(jì)過程中與主力店的技術(shù)對(duì)接要求；h) 關(guān)鍵技術(shù)問題論證要求（如關(guān)鍵設(shè)備選型等）。i) 設(shè)計(jì)過程中，其他專業(yè)部門/人員的參與要求；j) 設(shè)計(jì)變更審批程序和權(quán)限的規(guī)定。4.4.2 工程管理a) 工程管理目標(biāo)² 整體和分部工程的驗(yàn)收等級(jí)；² 工程返工損失成本、工期控制目標(biāo)；² 工程質(zhì)量通病的控制目標(biāo)；² 工程進(jìn)度里程碑日期（開工、結(jié)構(gòu)封頂、竣工、入伙等）；² 工程控制目標(biāo)成本。b) 施工進(jìn)度控制² 施工進(jìn)度計(jì)劃編制、審批及執(zhí)行；² 施工進(jìn)度檢查及調(diào)控手段。c) 施工質(zhì)量管理² 現(xiàn)場(chǎng)管理（現(xiàn)場(chǎng)人員管理、制度

5、建設(shè)、施工環(huán)境等）；² 施工質(zhì)量監(jiān)管手段、責(zé)任和要求；² 質(zhì)量問題的溝通和處理等。c) 施工單位的管理² 施工單位數(shù)量確定；² 施工單位選擇方式、責(zé)任和要求；² 施工單位的配合協(xié)調(diào)手段等。d) 監(jiān)理單位管理² 監(jiān)理單位數(shù)量的確定；² 監(jiān)理單位選擇方式、責(zé)任和要求；² 監(jiān)理單位職能范圍；² 監(jiān)理單位工作的監(jiān)督措施。e) 材料設(shè)備管理² 材料設(shè)備采購(gòu)方式；² 材料設(shè)備供應(yīng)商選擇要求；² 材料設(shè)備定板及驗(yàn)收等。f) 招標(biāo)及合同管理² 招標(biāo)工作計(jì)劃要求；² 合同的

6、執(zhí)行要求。g) 新材料新工藝應(yīng)用的控制措施h) 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)和措施i) 物業(yè)前期介入工作內(nèi)容和要求j) 主力店裝修配合要求k) 其他（如報(bào)批工作、工程技術(shù)資料）控制要求4.4.3 營(yíng)銷管理a) 項(xiàng)目銷售績(jī)效目標(biāo)（銷售額、面積及評(píng)價(jià)時(shí)間）b) 項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制目標(biāo)c) 營(yíng)銷策劃及階段促銷方案的制訂、審批和執(zhí)行d) 銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃、階段銷售計(jì)劃及執(zhí)行監(jiān)控e) 階段促銷（廣告）活動(dòng)的控制f) 銷售中介機(jī)構(gòu)的選擇和控制g) 現(xiàn)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)及業(yè)務(wù)人員管理h) 大客戶銷售比例及促銷措施4.4.4 成本管理根據(jù)目標(biāo)成本的逐步細(xì)化，本部分內(nèi)容也應(yīng)隨之具體。a) 經(jīng)批準(zhǔn)的目標(biāo)成本b) （下階段）可能突破目標(biāo)成本的環(huán)節(jié)，以及控制責(zé)任、措施要求c) 可能節(jié)省釀成的環(huán)節(jié)，以及控制責(zé)任、措施要求d) 特殊環(huán)節(jié)控制要求（如設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證）5 項(xiàng)目運(yùn)作策劃書的修訂5.1 在項(xiàng)目開工前，第一稿、第二稿策劃書經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由各職能部門（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)執(zhí)行，其間發(fā)現(xiàn)策劃書內(nèi)容不適用時(shí)，不做即時(shí)修訂，而在下一稿中集中修訂。針對(duì)需要修訂部分，以補(bǔ)充文件方式進(jìn)行更正。5.2 第三稿策劃