2012房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估A寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬采用收益法。作為其中一種估價(jià)方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。請(qǐng)問：1.造成該兩幢寫字樓單位租金差異的主要原因可能有哪些？2.在用市場(chǎng)法確定A寫字樓的市場(chǎng)租金時(shí)，如選取B寫字樓作為其中一個(gè)可比實(shí)例，那么應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓的租金做哪些方面的處理？答疑編號(hào)950263010101 【正確答案】1

2、.租金內(nèi)涵可能不同：比如一個(gè)是凈租金，一個(gè)是毛租金；租金單位可能不同，比如一個(gè)是建筑面積租金，一個(gè)是使用面積租金；可能一個(gè)是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個(gè)是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)等雜費(fèi)；是合同租金（租約租金）還是市場(chǎng)租金。2.統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。

3、（二）某市因進(jìn)行道路建設(shè)，需征收王某擁有的一處獨(dú)院住宅，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。王某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。請(qǐng)問：1.如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)王某的疑問進(jìn)行解釋和說明？2.一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法？請(qǐng)簡(jiǎn)要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。答疑編號(hào)950263010102 【正確答案】1.一是3

4、0萬元包含家具費(fèi)用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化，不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。2.成本法。主要步驟：弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料；用作預(yù)算方式測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊；求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。（三）李某有意購買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。李某為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。請(qǐng)問：1.該估價(jià)項(xiàng)目屬于鑒證性估價(jià)

5、還是咨詢性估價(jià)？估價(jià)時(shí)應(yīng)采用哪種價(jià)值類型？2.該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價(jià)方法？請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。答疑編號(hào)950263010103 【正確答案】1.屬于咨詢性估價(jià)，投資價(jià)值。2.收益法。首先，確定未來收益期限。其次，預(yù)測(cè)未來各期的凈收益。第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。二、單項(xiàng)選擇題答疑編號(hào)950263010104 【正確答案】A 5320（1-8%-10%）= 4362.40 答疑編號(hào)950263010105 【正確答案】B 4362.40-2260-130

6、-250-210= 1512.40 5320（1-8%）（1-10%）-2260-130-250-210= 1554.963.對(duì)該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是（）。A.采光通風(fēng) B.建筑層高C.內(nèi)部布局 D.裝飾裝修答疑編號(hào)950263010106 【正確答案】A（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元，收益價(jià)格為12000元，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。4.如果測(cè)算的收益價(jià)格偏高，則其原因可能是（）。A.空置率取值偏大 B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大 D.租金增長(zhǎng)率取值偏小答疑

7、編號(hào)950263010107 【正確答案】B 5.如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括（）。A.通脹率上行 B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場(chǎng)降溫 D.辦公用房租賃市場(chǎng)升溫答疑編號(hào)950263010108 【正確答案】A6.如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無誤，在房屋征收評(píng)估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是（）。A.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重B.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重C.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重D.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益

8、價(jià)格權(quán)重答疑編號(hào)950263010109 【正確答案】B（三）甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權(quán)，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護(hù)城河旁的一宗倉儲(chǔ)用地。甲公司以河景為賣點(diǎn)設(shè)計(jì)開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放入河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)開始建造高層住宅樓。7.該案例中，甲公司被侵害的權(quán)利是（）

9、。A.相鄰權(quán) B.租賃權(quán)C.地役權(quán) D.共有使用權(quán)答疑編號(hào)950263010201 【正確答案】C延伸閱讀：1.地役權(quán)是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。此案例是上述三條中的第一條。眺望地役權(quán)是為了確保在自己的土地或建筑物中能夠眺望風(fēng)景，約定供役地的物權(quán)人不得建造或種植超過一定高度的建筑物或竹木的權(quán)利。2.相鄰權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體來說，在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用

10、人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和延伸。相鄰權(quán)是具有復(fù)合權(quán)利性質(zhì)又主要表現(xiàn)為物權(quán)性質(zhì)的一種私權(quán)形態(tài)。3.兩者的主要區(qū)別在于：一是相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而發(fā)生的法定權(quán)利，其成立即對(duì)抗第三人，無需登記便可當(dāng)然發(fā)生效力；地役權(quán)的取得主要是依法律行為而取得，一般是約定權(quán)利，如可以基于當(dāng)事人的合同約定產(chǎn)生，但此種行為屬物權(quán)設(shè)定行為，當(dāng)事人雙方應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記。此外，地役權(quán)也可因遺囑、繼承或時(shí)效等原因而取得。二是供役地為他人提供方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用人可能有損失，此時(shí)，需役地所

11、有權(quán)人或土地使用人應(yīng)予以合理補(bǔ)償，而相鄰權(quán)在上述情形下是不存在補(bǔ)償問題的。8.若甲公司要求丙公司停止其開發(fā)方案，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，丙公司（）。A.必須立即停止開發(fā)B.應(yīng)當(dāng)修改原開發(fā)方案C.可以繼續(xù)實(shí)施原開發(fā)方案D.應(yīng)當(dāng)待甲乙兩公司協(xié)商一致后開發(fā)答疑編號(hào)950263010202 【正確答案】C9.該案例中河景房購房人及甲公司因權(quán)益受到侵害要求獲得經(jīng)濟(jì)賠償，對(duì)購房人和甲公司而言，賠償人分別是（）。A.甲公司和乙公司 B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司 D.丙公司和乙公司答疑編號(hào)950263010203 【正確答案】A10.若相關(guān)當(dāng)事人因協(xié)商不成起訴至法院，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委

12、托評(píng)估侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的最低賠償金額，最合理的估價(jià)思路是（）。A.測(cè)算河景房與非河景房的銷售價(jià)差B.測(cè)算甲公司支付給乙公司的補(bǔ)償金及利息C.測(cè)算河景房與非河景房的銷售價(jià)差，減去甲公司支付給乙公司的補(bǔ)償金及利息D.測(cè)算河景房與非河景房的銷售價(jià)差，加上甲公司支付給乙公司的補(bǔ)償金及利息答疑編號(hào)950263010204 【正確答案】D三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：x x 市 x x 街 x x 號(hào)商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)

13、估價(jià)委托人：x x 法院估價(jià)機(jī)構(gòu)：x x 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員： x x x x xx估價(jià)作業(yè)日期： 2011 年6月23日至2011年7月5日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：x x2011第 x x 號(hào)目錄（略）致估價(jià)委托人函x x 法院：受貴院委托，我公司本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于xx有限公司，位于x x 市x x 街x x號(hào)，建筑面積為411.45 的商業(yè)用房及建筑面積為 38 車庫的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23 ，土地使用權(quán)剩余年限為27年。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011 年6月23日，估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評(píng)估房地

14、產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了評(píng)估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料、市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格因素，經(jīng)過測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年6月23日的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估單價(jià)： 7983 元/評(píng)估總價(jià)： 408.29 萬元人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整x x 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）法定代表人：（簽名、蓋章）二O一一年七月五日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的

15、假設(shè)和限定條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或?qū)ζ浯嬖谄姟?.估價(jià)人員依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291 一1999）和當(dāng)事人要求進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師xxx ， xxx 已于2011年6月23日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)查勘的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于其外觀和使用情況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有委托，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的

16、專業(yè)幫助。姓名 執(zhí)業(yè)資格 注冊(cè)號(hào) 簽名X X X 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 xxx （略）X X X 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 xxx （略）估價(jià)假設(shè)和限制條件1.本次評(píng)估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對(duì)所提供資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。2.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。3.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。6.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評(píng)估的特定估價(jià)目的，評(píng)估時(shí)不考慮租賃情況對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的影響。7.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給x

17、x 銀行x x 支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估未考慮已抵押他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（其他假設(shè)和限制條件略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于x x市x x街x x號(hào)x x 大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000 年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共12層，其中一四層為非住宅，五十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權(quán)人為x x 有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45，層高為4m，業(yè)主對(duì)部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加層，加層面積共100，合計(jì)可利用面積為 511.45 。車庫位于

18、第一層，建筑面積為38 。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為xx有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23，土地使用權(quán)剩余年限為27年。所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施完備，宗地內(nèi)外達(dá)到“五通一平”。估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5 年到期。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給xx銀行xx支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。（估價(jià)對(duì)象其他情況略）四、估價(jià)目的因xx法院審理案件的需要，委托本公司對(duì)xx有限公司所有的位于xx市xx街xx號(hào)第二層商業(yè)用房及車庫市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格提供參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年6月23日六、價(jià)值定義（略

19、）七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法（略）十、估價(jià)結(jié)果（略）十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期因本次估價(jià)目的所限，本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析1.估價(jià)方法選用的理由估價(jià)對(duì)象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時(shí)該區(qū)域存在車庫

20、和商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓交易實(shí)例，故可選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2.估價(jià)方法原理和公式（1）收益法收益法原理：采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將估價(jià)對(duì)象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求其之和得出估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值。收益法公式：V一房地產(chǎn)價(jià)值；A未來第1年房地產(chǎn)凈收益；Y一報(bào)酬率；g凈收益逐年遞增的比率；n房地產(chǎn)剩余收益年限。（2）市場(chǎng)法（略）七、估價(jià)測(cè)算過程（一）收益法1.年有效毛收入估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場(chǎng)的正常租金價(jià)格。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象的租金，詳細(xì)情況見下表。商業(yè)用房租賃情況調(diào)查表序號(hào)實(shí)例名稱用途建筑面積租金/

21、（元/·月）空置率1×××服裝店商業(yè)用房755%2×××食品店商業(yè)用房745%3×××百貨店商業(yè)用房67.65%因素條件說明表對(duì)象比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3實(shí)例名稱××服裝店××食品店××百貨店坐落××街××號(hào)第二層××街××號(hào)第二層××街××號(hào)第二層××街××

22、;號(hào)第三層用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易日期2011.62011.12011.6交易情況正常正常正常租金價(jià)格/（元/·月）757467.6區(qū)域因素商業(yè)繁華度較好較好較好較好交通條件較好較好較好較好周邊環(huán)境較好較好較好較好公共配套完善完善完善完善基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善完善個(gè)別因素建筑類型小高層小高層小高層小高層外觀形象較好較好較好較好所在層/總樓層二/12二/12二/12三/12個(gè)別因素設(shè)施設(shè)備完善完善完善完善裝修簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝層高/m4444通道出入口距離/m3333建筑年份2000年2000年2000年2000年物業(yè)服務(wù)一般一般一般一般商業(yè)用房租金測(cè)算表可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3名稱

23、××服裝店××食品店××百貨店坐落××街××號(hào)××街××號(hào)××街××號(hào)租金價(jià)格/（元/）757467.6交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/100100/100100/100修正后租金（元/）757467.6平均比準(zhǔn)資金（元/）3個(gè)可比實(shí)例修正后的租金較為接近，故取三者的簡(jiǎn)

24、單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象客觀租金水平，即估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房的租金為72.2 元/（·月）。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和分析，估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入二月租金×12=72.2×12= 566.4（元）年有效毛收入年潛在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08（元/ ）2.年總費(fèi)用（1）稅金：包括房產(chǎn)稅12%、營(yíng)業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），綜合取年有效毛收入的17.5%。（2）維修費(fèi)：按建筑物重置成本的2計(jì)算，根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)際情況和造價(jià)資料，本估價(jià)對(duì)象建筑物的重置成本按180

25、0元計(jì)算。年維修費(fèi)1800×2=36（元）（3）保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)率一般為有效毛收入的1.5 3，本次取2 。年保險(xiǎn)費(fèi) 823.08×21.65（元,）（4）管理費(fèi)：包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，根據(jù)xx市一般水平，管理費(fèi)約占年有效毛收入的2%一4%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，按年有效毛收入的3% 計(jì)算。年管理費(fèi)年有效毛收入×3%= 866.4×3% = 25.99 （元）（5）年總費(fèi)用：（1）（4）項(xiàng)的合計(jì)。年總費(fèi)用199.29+36+1.65+25.99 =207.65 （元）3.年凈收益年凈收益年有效毛收入一年總費(fèi)用=823.08

26、一207.68 = 615.4（元）4.報(bào)酬率報(bào)酬率確定為6.5%。（確定過程略）5.收益年限估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價(jià)對(duì)象的可收益年限確定為29年。6.求取房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象單價(jià)=615.4/6.5%×1-1/（1+6.5%）29=7943（元/）（取整）（二）市場(chǎng)法經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為8023 元。（測(cè)算過程略）（三）綜合確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格由上述測(cè)算過程得到的收益價(jià)格為 7943元，比準(zhǔn)價(jià)格為 8023元，兩個(gè)結(jié)果比較接近，客觀反映了估價(jià)對(duì)

27、象的市場(chǎng)價(jià)值。因此本次評(píng)估采用兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果。估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)（7943 + 8023）/2 =7983 （元）估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)7983×511.45 =408.29 （萬元）八、估價(jià)結(jié)果確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年6月23日的評(píng)估單價(jià)為 7983 元，評(píng)估總價(jià)為 408.29 萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。附件（略）答疑編號(hào)950263010301【參考答案】1.封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”。2

28、.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫部分價(jià)格。3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估。4.在估價(jià)假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對(duì)價(jià)格的影響。5.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說明。6.估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期。7.估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。8.估價(jià)對(duì)象中缺少是否有共有權(quán)的說明。9.技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析中，選用市場(chǎng)法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。10.不應(yīng)選用凈收益按一定比率遞增的收益法計(jì)算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采

29、用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。11.用市場(chǎng)法求租金時(shí)，所在層/總樓層因素應(yīng)屬于區(qū)位因素而不是個(gè)別因素。12.選取可比實(shí)例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。13.可比實(shí)例2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100 的理由。14.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對(duì)象不同，未說明不調(diào)整的理由。15.可比實(shí)例的租金收租損失情況未說明。16.在確定租金時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。17.維修費(fèi)取值依

30、據(jù)未說明。18.維修費(fèi)不應(yīng)按本估價(jià)對(duì)象的重置成本計(jì)算而應(yīng)按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計(jì)算。19.保險(xiǎn)費(fèi)率的確定未說明理由。20.在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場(chǎng)租金計(jì)算。21.沒有對(duì)年凈收益進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整（或者未說明年凈收益是預(yù)測(cè)值）。22.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為 60年而不是40年。23.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權(quán)剩余年限。24.根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。25.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對(duì)年凈收益未來變化趨勢(shì)進(jìn)行分析）。26.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤?。四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5 分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖?/p>