物業(yè)管理的基本制度

1、第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt1v第一節(jié) 業(yè)主大會制度v第二節(jié) 業(yè)主公約制度v第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度v第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度v第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度v第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度v第七節(jié) 住宅專項維修資金制度第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt2v第一節(jié) 業(yè)主大會制度 條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存、業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。 規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 同時還規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 第三章 物業(yè)管理的

2、基本制度整理ppt3一、業(yè)主 1、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 2、業(yè)主的權(quán)利（*）： （1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) （2） 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。 （3） 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 （4） 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) （5） 選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) （6） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 （7） 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 （8） 對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（簡稱專項維修資金）的管理和使用 （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)

3、利第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt43、業(yè)主的義務(wù)（*）（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt5二、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的

4、約定,決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt6（二）業(yè)主大會的籌備與成立1、成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。 是否成立業(yè)主大會,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主決定。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt72、業(yè)主大會的籌備（*） （1）成立業(yè)主大會籌備組 （2）業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容* a.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 b.參照政府主管部門制定的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案） c.確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù) d.確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生

5、辦法及名單 e.做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt8（3）籌備業(yè)主大會的工作要求 a.業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告； b.公告業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）的同時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告； c.確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書表明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn) d.業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進(jìn)行。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt93

6、、業(yè)主大會的成立（*） 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。 首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內(nèi)容：*（1）報告業(yè)主大會的籌備工作情況；（2）宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)（3）宣讀業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約的修改結(jié)果；（4）投票通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約（5）宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt10（三）業(yè)主大會的職責(zé)（*）條例

7、規(guī)定業(yè)主大會的六項職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘，解聘物業(yè)管理企業(yè)（4）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt11（四）業(yè)主大會活動規(guī)則1、定期會議和臨時會議定期會議與臨時會議都是由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確

8、定。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（1）20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt122、業(yè)主代理人和業(yè)主代表人（1）業(yè)主代理人 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。（2）業(yè)主代表人 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層、等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。（3）業(yè)主大會的召開形式 業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。第三章 物業(yè)管理的基本

9、制度整理ppt133、業(yè)主大會決定事項的表決效力（*）（1）業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。（2）業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 業(yè)主大會不符上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面記錄業(yè)主大會會議情況，并存檔備案。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt14三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)條例將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)

10、生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt15（二）業(yè)主委員會的職責(zé)（*）1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt16（三）業(yè)主委員會的備案業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。條例規(guī)定業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、

11、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt17（四）業(yè)主委員會委員的資格條件（*）一般來說，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定組織能力（6）具備必要的工作時間第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt18（

12、五）業(yè)主委員會委員的資格終止業(yè)主委員會委員除了要符合當(dāng)選委員的六個條件外，如果有以下情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會替通過。其業(yè)主委員會的資格應(yīng)當(dāng)終止：1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的2.無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；4.有犯罪行為的5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的7.其他原因不宜在擔(dān)任業(yè)主委員會委員的第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt19（六）業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會會議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。 遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要召開會議的，也應(yīng)

13、當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt20（七）業(yè)主委員會的改選與變更1.業(yè)主委員會的改選業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿2個月前個月前召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉工作。原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財務(wù)移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt212.業(yè)主委員會委員的變更經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt22（八）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費業(yè)

14、主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt23四、限制性規(guī)定從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使職權(quán)的活動作了限定，禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關(guān)的決定以及從事物業(yè)管理無關(guān)的活動。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt24v第二節(jié) 業(yè)主公約制度 條例對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt25一、業(yè)主公約1、業(yè)主公約的概念 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的

15、，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主公共利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt262、業(yè)主公約的主要內(nèi)容：業(yè)主公約的內(nèi)容主要包括四個方面：（1）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理（2）業(yè)主的共同利益（3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)（4）違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt273、業(yè)主公約的法律效力（1）業(yè)主公約對全體業(yè)主發(fā)生法律效力（2）業(yè)主公約對物業(yè)使用人發(fā)生法律效力（3）業(yè)主公約對物業(yè)的繼承人（即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt28二、業(yè)主臨時公約（一）業(yè)主臨時公約的概

16、念條例要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項依法作出約定。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt29（二）業(yè)主臨時公約的制定1.業(yè)主臨時公約制定的主體業(yè)主臨時公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定的，只是因為建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的唯一業(yè)主。2.業(yè)主臨時公約制定的時間條例規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt30（三）相關(guān)主體的法律義務(wù)*1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的義務(wù)。2.建設(shè)單位對物業(yè)臨時公約的說明義務(wù)。3.物業(yè)買受人對業(yè)

17、主臨時公約承諾的義務(wù)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt31（四）業(yè)主臨時公約的內(nèi)容*物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 （1）物業(yè)的自然情況 （2）物業(yè)權(quán)屬情況業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 （1）遵守相鄰權(quán)規(guī)定 （2）遵守房屋裝飾裝修規(guī)定 （3）共用部位公用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定1. （4）使用物業(yè)的禁止性規(guī)定第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt323.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則（1）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助（2）涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)（3）保修責(zé)任與專項維修資金的繳存、使用和管理第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt334.涉及業(yè)主共同利益的事項（1）全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使

18、的管理權(quán)利（2）業(yè)主承諾按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用（3）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt345.違約責(zé)任*主要應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：（1）業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟（2）業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。（3）建設(shè)單位未能履行臨時公約約定義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt35第

19、三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則1、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt362.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義*3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則*招標(biāo)投標(biāo)活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”得原則4.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強制性規(guī)定*條例特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前

20、不做強制性要求。投標(biāo)人少于3個的，由于缺乏足夠的競標(biāo)，進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt37二、前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式1、招標(biāo)原則（1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人（2）不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇（3）不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt382.招標(biāo)形式（1）公開招標(biāo) 公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。（2）邀請招標(biāo) 邀請招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇

21、得向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用于物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt393.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金（2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的效用專業(yè)力量（3）由房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt40（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項目備案1.招標(biāo)文件的編制*（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用

22、房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等；（3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等；（4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法（5）招標(biāo)活動方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時間和地點等（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt412.招標(biāo)項目備案備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：（1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；（2）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt42（三）招標(biāo)程序規(guī)則1.

23、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止，最短不得少于20日日2.招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截至?xí)r間至少15日前日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。3.招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。4.通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招

24、標(biāo)投標(biāo)工作： a.新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前前30日日完成； b.預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成； c.非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前前90日日完成第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt43三、物業(yè)管理項目投標(biāo)規(guī)則（一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)人必須達(dá)到政策或招標(biāo)文件要求的企業(yè)資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)。 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）投標(biāo)函；（2）投標(biāo)報價；（3）物業(yè)管理方案；（4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt44（二）投標(biāo)程序1、投標(biāo)文件的送達(dá)2、投標(biāo)文件的補充修改或撤回3、投標(biāo)禁止行為第三

25、章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt45四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)（二）評標(biāo)1.評標(biāo)專家名冊2.評標(biāo)委員會3.評標(biāo)規(guī)則*第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt46（三）中標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。只有當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人才可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前日前確定中標(biāo)人。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt47五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任條例第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理

26、企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt48第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位會業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt49一、物業(yè)承接驗收制度的意義*（1）物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點驗收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護(hù)建

27、設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2）實行物業(yè)承接查驗制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。（3）實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進(jìn)行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt50二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容*物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收兩部分：（一）物業(yè)管理資料移交* 物業(yè)承接驗

28、收時，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：（1）竣工驗收資料（2）技術(shù)資料（3）物業(yè)資料保修文件和物業(yè)使用說明文件（4）物業(yè)管理所需的其他資料。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt51（二）物業(yè)現(xiàn)場驗收（1）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗收（2）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt52三、物業(yè)的保修責(zé)任*條例第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt53第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資

29、質(zhì)管理制度一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位 物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨立的承擔(dān)民事責(zé)任。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt54物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）依法成立。依法成立是指依據(jù)法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。（3）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所（4）能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任第三章 物

30、業(yè)管理的基本制度整理ppt55二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性* 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可，條例之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：（1）針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)入關(guān)。（2）針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。（3）針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt56三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級（一）取得資質(zhì)等級的條件* 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：1.一級資質(zhì)（1）注冊資本人民

31、幣500萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%a.多層住宅200萬平方米 b.高層住宅100萬平方米 c.獨立式住宅（別墅）15萬平方米 d.辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。第三章

32、 物業(yè)管理的基本制度整理ppt572.二級資質(zhì)（1）注冊資本人民幣300萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%a.多層住宅100萬平方米 b.高層住宅50萬平方米 c.獨立式住宅（別墅）8萬平方米 d.辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制

33、度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt583.三級資質(zhì)（1）注冊資本人民幣50萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）由委托物業(yè)管理項目（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt59（二）資質(zhì)證書的辦法和管理* 一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)

34、。 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt60（三）資質(zhì)等級與項目承接 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等以后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目：（1）一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目（2）二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（3）三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)

35、務(wù)第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt61四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序1.新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤銷5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt62五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰1.物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。2.物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以

36、上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt63第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)*（一）物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道德1.物業(yè)管理的職業(yè)道德2.物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容：*（1）守法經(jīng)營（2）誠信經(jīng)營（3）盡職盡責(zé)勝任本職工作（4）努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能（5）團(tuán)結(jié)互助、公平競爭第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt64（二）物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職

37、業(yè)素養(yǎng)1.職業(yè)素養(yǎng)的概念2.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容（1）自信自強、積極向上（2）奮發(fā)努力、堅韌不拔（3）誠懇待人、服務(wù)熱情（4）文明禮儀、著裝整潔第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt65二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格（一）專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格1.專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格概念專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格，是政府專業(yè)主管部門對從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識、技術(shù)和能力，所規(guī)范的基本要求。執(zhí)業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類。2.執(zhí)業(yè)資格考試3.職業(yè)資格證書4.執(zhí)業(yè)資格注冊第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt66（二）建立物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度的現(xiàn)實意義物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是條例設(shè)定的行政許可。

38、建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是貫徹落實國家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要。對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，使物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要。對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要。度物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，也是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要。第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt67三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定1.物業(yè)管理師制度 物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊取得中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt682.物業(yè)管理師資格考試（1）物業(yè)管理師資格考試管理（2）物業(yè)管理師資格考試內(nèi)容和考試方法（3）物業(yè)管理師資格考試報名條件（4）物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)原則第三章 物業(yè)管理的基本制度整理ppt693.物業(yè)管理師注冊*（1）初始申請注冊 申請注冊的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機(jī)構(gòu)提出初始注冊申請。（2）物業(yè)管理師資格注冊有效期為三年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30個工作日內(nèi)，向注冊