BT項目的會計處理

1、在建工程可以確認收入BT項目的會計處理一、 BT項目介紹BT的概念及意義BT由BOT演變而來，是英文“BuildTransfer”的簡稱，中文直譯為“建設轉讓”，是20世紀80年代初國際上出現(xiàn)的一種新型的利用私人資本進行基礎設施項目投資的方式。即政府通過特許協(xié)議，引進民間資本參與政府基礎設施項同建設，項目建設完工后，與該項目有關的權利按協(xié)議由政府贖回的一種項目投資方式。在國內即業(yè)主通過公開招標的方式確定建設方，由建設方負責項目資金籌措和工程建設，項目建成竣工驗收合格后由業(yè)主同購，并由業(yè)主向建設方支付回購價款的一種融資建設方式。BT方式和傳統(tǒng)的投資建設方式相比，具有一定的優(yōu)勢：首先，可以為項目業(yè)

2、主籌措建設資金，緩解建設期間的資金壓力；其次，可以降低工程實施難度，提高投資建設效率；第三，采用固定價格合同，通過鎖定工程造價和工期，有效地降低工程造價，轉移業(yè)主投資建設風險；第四，BT項目回購資金有保證，投資風險小。BT方式的特征1、 BT參與主體的特殊性。參與BT項日的主體分為業(yè)主和工程建設方，在基礎設施項目建設中。業(yè)主為特殊主體，即政府政府組成部門，或者政府投資設立并承擔基礎設施建設職能的國有企業(yè)。建設方主要為具備一定投融資能力和建設資質的投資公司、建筑企業(yè)等。2、 BT投資客體的特殊性。BT投資客體的特殊性在于：一是BT項目的客體大部分為基礎設施和公用事業(yè)如城市軌道交通、橋梁、公路等，

3、它不同于其他投資項目，屬于社會公益事業(yè)，政府對其享有建設權和所有權；二是BT投資客體的所有存在轉移性，即業(yè)主通過合同方式把某一重點項目的投資、建設的權利和責任轉讓給建設方，建設方在合同規(guī)定的時間內，擁有該項目的所有權，項目竣工驗收合格后，業(yè)主回購項目并獲得項目所有權。3、 BT參與主體法律關系的復雜性。BT項目涉及融資、投資、建設、轉讓等一系列活動，參與人包括政府、項目業(yè)主、建設方、施工企業(yè)、材料供應商、融資擔保人、保險公司以及其他可能的參與人，從而形成了眾多參與人的紛繁復雜的法律關系。4、 BT方式的和約性。BT所涉及當事人的權利義務關系是通過合同確立的，其中包括貸款合同，建設合同，回購協(xié)議

4、、回購資金擔保、完工履約擔保以及聯(lián)合體協(xié)議等，是一系列合同的有機組合。圖1 BT項目流程圖BT的幾種方式1、 完全BT方式完全BT方式是指通過招標確定項目建設方，建設方組建項目公司，由項目公司負責項目的融資，投資和建設，項目建成后由業(yè)主回購的形式。2、 BT工程總承包方式BT工程總承包方式是指通過招標確定項目建設方，建設方按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、竣工驗收等實行全過程的承包，并承擔項目的全部投資，由業(yè)主委托指派工程監(jiān)理，項目建成后由業(yè)主回購的形式。3、BT施工承包方式BT施工承包方式是指通過招標確定項目建設方，建設方按合同約定負責工程施工及投資，項目驗收合格后由業(yè)主回購的

5、形式。二、 BT項目的會計處理中國證監(jiān)會會計部在2011 年的上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管問題解答中規(guī)定，對于符合條件的BT 業(yè)務，應參照企業(yè)會計準則對BOT 業(yè)務的相關會計處理規(guī)定進行核算，即項目公司同時提供建造服務的，建造期間，對于所提供的建造服務按照企業(yè)會計準則第15 號建造合同確認相關的收入和成本，建造合同收入按應收取對價的公允價值計量，同時確認長期應收款；項目公司不提供建造服務的，不適用企業(yè)會計準則第15 號建造合同，而適用企業(yè)會計準則第2號金融工具確認和計量。其中，長期應收款應采用攤余成本計量并按期確認利息收入，實際利率在長期應收款存續(xù)期間內一般保持不變。上述規(guī)定比較明確的規(guī)定了B

6、T 方式下的會計核算方法，即如果項目建設方提供建造服務，則按建造合同確認營業(yè)收入；不提供建造服務則不確認營業(yè)收入，而將長期應收款作為金融資產，按實際利率法攤銷確認利息收入。1、項目公司提供建造服務模式下的會計核算（適用于完全BT方式）此種模式下，項目公司作為建設期間的“業(yè)主”，自行進行項目的建設。根據BOT模式會計核算的結論，建造期間，項目公司若同時提供建造服務的，對于其所提供的建造服務，應當按照企業(yè)會計準則第15號-建造合同準則確認相關收入和費用；建造合同收入則應當按照收取或應收對價的公允價值計量，即合同總收入要包括合同價，資金成本及投資回報等其他應收價格的公允價值，按完工進度計算各期應確認

7、的收入時，應以該總收入為計算基數(shù)；建造過程中發(fā)生的借款利息，也應按照企業(yè)會計準則第17號-借款費用的規(guī)定處理，即估算預計總成本時，將借款利息考慮在內。該模式下，BT項目公司的一般會計處理如下：(1)發(fā)生建設費用開支時借：工程成本貸：銀行存款、應付工資、應付賬款等(2)發(fā)生與合同未來活動有關的合同成本時借：工程成本貸：銀行存款、應付賬款(3)資產負債表日，投資建設方確定建造合同的結果能夠可靠估計的，根據完工百分比法確認合同收入和合同費用。借：主營業(yè)務成本工程成本-合同毛利貸：主營業(yè)務收入(4)建設期滿，基本確定很可能收回合同價款的，借：應收賬款貸：工程結算(5)回購期滿時，投資建設方收回全部價款

8、，對沖工程成本和工程結算。借：工程結算貸：工程成本2、 項目公司不提供建造服務模式下的會計核算（適用于BT工程總承包及BT施工承包方式）這種模式下，項目公司將項目的建造工作進行發(fā)包，由另外的建設單位進行建造，項目公司作為建設期間的“業(yè)主”進行項目管理。根據BOT模式會計核算的結論，項目公司不應確認建造服務收入，而應當按照建造過程中支付的工程價款等考慮合同規(guī)定，確認金融資產。實踐中，按照金融資產的分類標準和確認原則，在項目建設的不同階段應在不同科目中進行核算。項目建造過程中，由于項目建設周期長，大多都超過1年，且在項目完工并進入回購期前，項目公司是不能收到項目建設的相關款項的，且回購基數(shù)在完工審

9、價前是不確定的，為此，在建設期應在“長期應收款”科目中核算，核算內容則包括實際發(fā)生的成本和資本化的借款利息(即實際投資額)。在項目完工回購前的每一會計期間，項目公司暫不確認損益。在項目建設完工并審價后，由于最終收回的回購款的到期日固定、回收金額固定，且項目公司有明確意圖和能力持有至到期(即最后的回購款支付日)，符合金融資產中“持有至到期投資”的定義。因而此時，應從“長期應收款”轉入“持有至到期投資”科目進行核算，即以審核后確定的回購基數(shù)將“長期應收款”轉入“持有至到期投資”科目；兩者之間的差額則一次性計入“主營業(yè)務收入”科目中。在項目回購的持續(xù)期間內，每期項目公司應按照收到的回購款占全部回購款

10、的比例計算應沖減的持有至到期投資，差額部分計入“投資收益”中。該模式下，BT項目公司的一般會計處理如下：(1)BT項目公司支付工程成本 、資本化利息以及其他費用(如項目規(guī)劃費、招標費、監(jiān)理費等時)借：長期應收款-回購資金-預付工程款-總包單位貸: 銀行存款、應付賬款等借：長期應收款-回購資金-資本化利息貸：銀行存款借：長期應收款-回購資金-其他貸：銀行存款(2)項目建設完工并審價后，以審計確定的回購基數(shù)計入到“持有至到期投資”，與“長期應收款”的差額計入“主營業(yè)務收入”。借：持有至到期投資-其他債權投資-項目貸：長期應收款-回購資金-項目成本主營業(yè)務收入-項目(3)工程竣工后，按照回購協(xié)議分期

11、收到回購資金，按照收到的回購款占全部回購款的比例計算應沖減的持有至到期投資的差額，計入投資收益借：銀行存款貸：持有至到期投資-其他債權投資-項目投資收益屋出租合同樣本出租方：承租方：根據中華人民共和國合同法及有關規(guī)定，為明確出租方與承租方的權利義務關系，經雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。第一條房屋座落、間數(shù)、面積、房屋質量第二條 租賃期限租賃期共_年零_月，出租方從_年_月_日起將出租房屋交付承租方使用，至_年_月_日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：1.承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;2.承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;3.承租人拖欠租金累計達_個月的

12、。租房合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應當酌情延長租賃期限。如承租方逾期不搬遷，出租方有權向人民法院起訴和申請執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負責賠償。合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方享有優(yōu)先權。第三條租金和租金的交納期限租金的標準和交納期限，按國家_的規(guī)定執(zhí)行(如國家沒有統(tǒng)一規(guī)定的，此條由出租方和承租方協(xié)商確定，但不得任意抬高)。第四條 租賃期間房屋修繕修繕房屋是出租人的義務。出租人對房屋及其設備應每隔_月(或年)認真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人維修房屋時，承租人應積極協(xié)助，不得阻撓施工。出租人如確實無力修繕，可同承租人協(xié)商合修

13、，屆時承租人付出修繕費用即用以充抵租金或由出租人分期償還。第五條 出租方與承租方的變更1.如果出租方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續(xù)有效。2.出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。3.承租人需要與第三人互換住房時，應事先征得出租人同意;出租人應當支持承租人的合理要求。第六條 違約責任1.出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負責賠償_元。2.出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負責償付違約金_元。3.出租方未按時(或未按要求)修繕出租房屋的，負責償付違約金_元;如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負責賠償

14、損失。4.承租方逾期交付租金的，除仍應及時如數(shù)補交外，應支付違約金_元。5.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付違約金_元;如因此造成承租房屋毀壞的，還應負責賠償。第七條 免責條件房屋如因不可抗力的原因導致毀損和造成承租方損失的，雙方互不承擔責任。第八條 爭議的解決方式本合同范本在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向工商局經濟合同仲裁委員會申請調解或仲裁，也可以向人民法院起訴第九條 合同范本其他約定事項第十合同范本未盡事宜，一律按中華人民共和國合同法的有關規(guī)定，經合同雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。房屋租賃合同 出租方（甲方）：

15、XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份證號碼XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份證號碼XXXXXXXX甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協(xié)議： 一、甲方將位于XX市XX街道XX小區(qū)X號樓XXXX號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，計X個月。二、本房屋月租金為人民幣XX元，按月/季度/年結算。每月月初/每季季初/每年年初X日內，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業(yè)費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。四、乙方不得隨意損壞房屋設施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔裝修改造費用。租賃結束時，乙方