CB001集團目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1、集團目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1 目的提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系。2 適用范圍本實施細則適用于集團下屬各地產(chǎn)公司。為集團所屬各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。3 術(shù)語和定義無4 職責(zé)4.1 集團成本管理部4.1.1 負責(zé)本實施細則的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實。4.2 下屬公司4.2.1 負責(zé)執(zhí)行集團制定的細則。4.3 成本管理工作小組集團成本管理工作小組。小組成員由總裁（或分管領(lǐng)導(dǎo)）確定和領(lǐng)導(dǎo)，各相關(guān)部門負責(zé)人組成，集團成本管理部牽頭負責(zé)，組織管理全集團成本工作；下屬公司

2、成本管理工作小組。小組成員由總經(jīng)理確定和領(lǐng)導(dǎo)，各相關(guān)部門負責(zé)人組成，下屬公司成本部牽頭負責(zé)，組織管理項目成本工作。5 工作程序5.1 目標(biāo)成本的定義5.1.1 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。5.1.2 目標(biāo)成本文件分為兩個部分：項目成本測算表、動態(tài)成本明細表。5.1.3 項目成本測算表是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造

3、價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。5.1.4 動態(tài)成本明細表反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。5.2 目標(biāo)成本管理原則5.2.1 市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。5.2.2 準(zhǔn)確嚴(yán)謹原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。5.2.3 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。5.2.4 動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。5.3 目標(biāo)成本科目的分類：詳見目標(biāo)

4、成本科目分類5.4 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求5.4.1 項目論證及拓展階段：.1編制依據(jù)：土地信息、項目基礎(chǔ)指標(biāo)、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、類似項目指標(biāo)、產(chǎn)品銷售信息、公司經(jīng)營計劃；.2編制要求：由拓展部牽頭和匯總（注：如集團業(yè)務(wù)拓展部拿地，則集團相關(guān)部門完成本階段的工作），營銷部、成本部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審?fù)ㄟ^后，報成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，再報集團總裁批準(zhǔn)后，最終形成項目拓展階段成本估算，并自動成為項目定位階段成本預(yù)控目標(biāo)；.3上報時間：拿地前15個工作日內(nèi)；.4成果文件：項目拓展階段成本估算；.5數(shù)據(jù)組成：原則上項目開發(fā)成本僅編制到二

5、級科目即可，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用編制到一級科目即可；.6數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度：允許誤差范圍為20以內(nèi)；5.4.2 項目定位階段：5.4.2.1編制依據(jù)：項目拓展階段成本估算、土地實際成交價格、營銷定位報告、產(chǎn)品建議書（包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)）、概率設(shè)計文件（包括建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表）、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、類似項目指標(biāo)；5.4.2.2編制要求：由成本部牽頭和匯總（注：如下屬事業(yè)部的新項目，則事業(yè)部相關(guān)部門完成本階段的工作；如下屬城市公司的新項目，則集團組織城市公司完成本階段的工作），設(shè)計部、營銷部、成本部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)可行性研究報告，以及相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，提交產(chǎn)

6、品建議書（包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)），主體建安費以設(shè)計部編制的建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表為依據(jù)，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審?fù)ㄟ^后，報成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，再報集團總裁批準(zhǔn)后，最終形成項目定位階段成本測算，并自動成為項目方案設(shè)計階段成本預(yù)控目標(biāo)；5.4.2.3上報時間：產(chǎn)品建議書批復(fù)后15個工作日內(nèi)；5.4.2.4成果文件：項目定位階段成本測算；5.4.2.5數(shù)據(jù)組成：原則上，項目開發(fā)成本中：建安工程費科目編制到四級，開發(fā)間接費科目編制到二級，其他的科目僅編制到三級即可，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用編制到一級科目即可。5.4.2.6數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度：允許誤差范圍為10以內(nèi)；5.4

7、.3 方案設(shè)計階段：.1編制依據(jù)：項目定位階段成本測算、方案設(shè)計文件、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、類似項目指標(biāo)、人才機市場價格；.2編制要求：由下屬公司成本部牽頭和匯總，工程部、配套部、設(shè)計部、營銷部、成本部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)方案設(shè)計文件，各部門對項目定位階段成本測算進行修正和細化，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審?fù)ㄟ^后，報成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終形成項目方案階段成本測算，并自動成為項目擴初設(shè)計階段成本預(yù)控目標(biāo)；.3上報時間：方案設(shè)計批準(zhǔn)后十五個工作日內(nèi)；.4成果文件：項目方案階段成本測算；.5數(shù)據(jù)組成：原則上，項目開發(fā)成本中：建安工程費科目編制到五級，開發(fā)間接費科目編

8、制到二級，其他的科目僅編制到四級即可，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用編制到一級科目即可；.6數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度：允許誤差范圍為5以內(nèi)；5.4.4 擴初設(shè)計階段：5.4.4.1編制依據(jù)：項目方案階段成本測算、擴初設(shè)計文件、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、人才機市場價格；5.4.4.2編制要求：由下屬公司成本部牽頭和匯總，工程部、配套部、設(shè)計部、營銷部、成本部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)擴初設(shè)計文件，對項目擴初階段成本測算進行修正和細化，經(jīng)下屬公司各相關(guān)部門和總經(jīng)理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審?fù)ㄟ^后，報成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，再報集團總裁批準(zhǔn)后，形成項目正式目標(biāo)成本，自動成為項目施工圖設(shè)計階段和項目實施階段的成

9、本預(yù)控目標(biāo)，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動。5.4.4.3上報時間：方案設(shè)計批準(zhǔn)后15個工作日內(nèi)；5.4.4.4成果文件：項目方案階段成本測算；5.4.4.5數(shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；5.4.4.6數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度：允許誤差范圍為3以內(nèi)；5.5 目標(biāo)成本的評審5.5.1 成本測算由下屬公司成本部組織評審，參與評審的部門包括：拓展部、營銷部、開發(fā)配套部、設(shè)計部、工程部（項目部）、財務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審批后上報集團成本管理部；5.5.2 集團成本管理部收到下屬公司的成本測算

10、兩個工作日內(nèi)發(fā)給集團工程管理部、設(shè)計管理部、營銷管理部、財務(wù)管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對應(yīng)審核部分內(nèi)容的初審后；集團成本管理部組織各部門進行評審，若評審不通過，集團成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報，重新上報的成本目標(biāo)經(jīng)集團各相關(guān)部門評審?fù)ㄟ^后，最終由集團總裁簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標(biāo)；5.5.3 正式的項目目標(biāo)成本文件報集團財務(wù)管理部備案；5.5.4 各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表）在定稿后及時上報集團成本管理部，在三個工作日內(nèi)各房產(chǎn)公司將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。5.6 項目成本測算表5.6.1 目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格（見附件

11、），并體現(xiàn)量價分離的原則。5.6.2 目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項目目標(biāo)成本測算表必須附目標(biāo)成本編制說明、詳細的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。5.6.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。隨著設(shè)計的深入，相關(guān)工程量的估算應(yīng)越來越準(zhǔn)確。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標(biāo)成本修訂后，項目目標(biāo)成本測算表中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。5.6.4 成本測算表中的單價

12、應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5.6.5 產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通。5.6.6 項目定位策劃和方案設(shè)計階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。5.6.7 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標(biāo)成本；5.6.8 如果項目分多期開發(fā)，則先測算總的目標(biāo)成本，再根據(jù)開發(fā)進

13、度，拆分、分攤以確定每期的目標(biāo)成本，相關(guān)指標(biāo)不能超出總的目標(biāo)成本。分期開發(fā)的項目中，許多費用均存在分攤的可能，測算時可按照可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進行分攤；5.6.9 對于舊項目（中途接盤的改造項目）的目標(biāo)成本編制，在完成交接手續(xù)和財務(wù)審計以后，根據(jù)財務(wù)審計數(shù)據(jù)、項目重建計劃書、施工圖紙等依據(jù)資料，一次性編制目標(biāo)成本，報集團總裁（副總裁）審批通過后，作為項目承包和控制依據(jù)，測算時相關(guān)指標(biāo)要求準(zhǔn)確、完整；5.7 動態(tài)成本明細表5.7.1 在目標(biāo)成本確定后，由成本部組織牽頭拓展部、配套部、設(shè)計部、營銷部、工程部、成本部、財務(wù)部等部門，按合同分類對項目目標(biāo)成本控制值進行細化、拆分，形成項目動態(tài)成

14、本明細表，作為成本控制的目標(biāo)值，還未實施招標(biāo)的，按照預(yù)估金額考慮；5.7.2 成本控制的目標(biāo)值將在實施過程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費用、已完成的工程結(jié)算等，要及時反饋到項目動態(tài)成本明細表中，真正實現(xiàn)動態(tài)控制；5.7.3 由成本部組織各部門每月更新一次，并由成本部負責(zé)匯總，在每月月底之前向集團成本小組提供一份項目動態(tài)成本月度報告，闡述成本變化情況和原因分析。5.8 目標(biāo)成本的動態(tài)控制5.8.1 動態(tài)控制的方式5.7.1.1 項目成本月報。在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本部每月出一份項目成本月報，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議.

15、項目成本月報應(yīng)包括文字總結(jié)和項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、動態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表、動態(tài)成本明細表、招標(biāo)詢價工作月度匯總表、合同及變更簽證統(tǒng)計表、結(jié)算月度匯總表、工程材料核價/綜合單價核定匯總表(按合同分類)等表單，在完成后的三個日內(nèi)報集團成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5.7.1.2 成本分析會。成本分析會按照時間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段等。成本會議前5天，成本部提交相關(guān)的報表和成分分析報告；5.7.1.3 成本大檢查。集團采取定期或不定期的方式，對下屬公司的成本管理工作進行檢查，包括制度流程的規(guī)范性，招標(biāo)采購的符合性、合同簽訂的完整性、現(xiàn)場簽證和變更處理的及

16、時性、工程結(jié)算的合理性等，總結(jié)經(jīng)驗，糾正錯誤，保證成本管理的正常運行；5.7.1.4 成本管理軟件的應(yīng)用。成本部應(yīng)根據(jù)招標(biāo)定標(biāo)情況、合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況變更簽證處理情況等，每月在“成本管理軟件”中，錄入各項目已發(fā)生的實際成本，對待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。5.8.2 各階段的成本動態(tài)控制5.8.2.1. 施工圖設(shè)計階段成本控制。針對項目的定位，考察和選擇合適設(shè)計單位。要求施工圖紙的設(shè)計滿足目標(biāo)成本指標(biāo)，及時編制施工圖預(yù)算，與目標(biāo)成本科目進行對照，若相關(guān)指標(biāo)含量偏高，例如鋼筋、砼的含量超出了限額設(shè)計指標(biāo)，則應(yīng)及時調(diào)整設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，使相關(guān)指標(biāo)達到限額要求

17、，這樣建安成本指標(biāo)從設(shè)計方面已經(jīng)得到了有效控制。5.8.2.2. 招投標(biāo)階段成本控制。招標(biāo)前，由成本部根據(jù)項目發(fā)展計劃書，編制項目招投標(biāo)策劃報告。通過標(biāo)前考察，選擇信譽好、有實力的合格承包商，盡量降低履約風(fēng)險。統(tǒng)一工程招標(biāo)模式，減少因招標(biāo)文件引起的工程索賠。不提倡采用費率招標(biāo)，盡可能采取總價或單價包干方式。規(guī)范開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)流程，保證定標(biāo)過程的公開、公平、公正性。5.8.2.3. 施工階段成本控制。控制好合同風(fēng)險，集團對項目公司工程合同、設(shè)備合同和物資合同的增補實行審批管理。嚴(yán)格合同款項的支付程序。抓好關(guān)鍵點的控制，如基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)封頂、工程竣工驗收等關(guān)鍵點。做好設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的控制。5

18、.8.2.4. 竣工結(jié)算階段成本控制。充分利用外部資源，做好工程審價工作。及時修正項目建安成本動態(tài)控制表，及時進行項目后評估。5.8.3 成本數(shù)據(jù)庫。（1） 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。（2） 項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)5.9 目標(biāo)成本的修訂5.9.1 初步設(shè)計圖紙確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在項目成本月報中反映即可。5.9.2 目標(biāo)成本的審批權(quán)限：1) 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響單項（三級科目）成本100萬元以上或超過建安總目標(biāo)成本1%的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向事業(yè)部總經(jīng)理和集團匯報；2) 目標(biāo)成本的變動（總體建安）不超過原來