土地增值稅的計算公式及9個實例

1、土地增值稅得計算公式及9個實例時間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng)，僅供參考計算土地增值稅得公式為：應納土地增值稅=增值額X用稅率-扣除項目金額算扣除系數(shù)。1、公式中得增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得得收入減除扣除項目金額后得余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得得收入，包括貨幣收入、實物收入與其她收入。計算增值額得扣除項目：(1)取得土地使用權所支付得金額；(2)開發(fā)土地得成本、費用；(3)新建房及配套設施得成本、費用，或者舊房及建筑物得評估價格；(4)與轉讓房地產(chǎn)有關得稅金；(5)財政部規(guī)定得其她扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：序號掂值辜二摺值題/捫除項目金顫稅竄速算捫除茶教1埴窣

2、小于事等于50%30%2增值挈火子£0%小于我等于10040%3增值窣大于100%小于或等于工00%50%15%4增值至大于200%6(?%二為病-；L.門西犁例1:我公司開發(fā)得一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米得普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施得成本為每平米1,500元，不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。第一步，計算扣除項目金額

3、1、購買土地使用權費用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設施得成本：1,500元M0,000平方米=1,500萬元3、計算加計扣除：(300+1500)X20%=1800X20%=360萬元4、房地產(chǎn)開發(fā)費用：因為您企業(yè)不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：(300+1500)X10%=180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。5、稅金：170萬元扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元第二步，計算增值額商品房銷售收入=4,000元M0,000平方米=4,000萬增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計=4,000-2,5

4、10=1,490萬元第三步，確定增值率增值率=1,490/2,510X100%=59、36%增值率超過扣除項目金額50，未超過100第四步，計算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額0%扣除項目金額X5%=1,490X40%2,510X5%=596-125、50=470、50萬元例2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權所支付得金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度得金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明得其她房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除得房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少？允許扣除得房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-

5、100)+(1000+6000)X5%=650(萬元)例3：某企業(yè)轉讓一棟舊倉庫，取得轉讓收入600萬元，繳納相關稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元？收入總額=600（萬元）扣除項目合計=800X60%+32=512（萬元）增值額=600-512=88（萬元）增值額占扣除項目比例=88+512X100%=17、19%,適用稅率為30%。應繳納土地增值稅稅額=88X30%=26、4（萬元）例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權所支付得金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本

6、為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉讓房地產(chǎn)有關得稅金為60萬元。該公司應繳納得土地增值稅應為多少萬元？扣除項目金額=50+200+（200+50）M0%+60+（50+200）X20%=385（萬元）增值額=1000-385=615（萬元）增值率=615+385X100%=159、74%應納稅額=615X50%-385X15%=249、75（萬元）例5:2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉讓5年前購入得一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時

7、繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該公司轉讓土地使用權應繳納多少土地增值稅？扣除項目金額=1200+40+35=1275（萬元）增值額=1800-1275=525（萬元）增值率=525+1275X100%=41、18%應納稅額=525X30%=157、5（萬元）例6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過得辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？扣除項目金額=800X50%+30=430（萬元）增值額=500-430=70（萬元）

8、增值率=70+430X100%=16、28%應納稅額=70X30%=21（萬元）例7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%得建筑面積對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有：（1）支付土地使用權價款1400萬元；（2）取得土地使用權繳納契稅42萬元；（3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元；（4）發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準確按項目計算分攤）。當?shù)卣?guī)定，

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生得管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時得扣除比例為9%。1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納得營業(yè)稅、城市維護建設稅與教育費附加共計多少萬元？營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加=7648X5%X（1+5%+3%）+63X5%X（1+5%+3%）=412、99+3、40=416、39（萬元）2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅得增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？價款=1400X80%=1120（萬元）開發(fā)成本=（42+90+2100+60）X80%=1833、6（萬元）開發(fā)費用=（1120+1833、6）X9%=265、82（萬元）稅金=7648X5%<

10、;（1+5%+3%）=412、99（萬元）加計扣除=（1120+1833、6）X20%=590、72（萬元）允許扣除費用合計=1120+1833、6+265、82+412、99+590、72=4223、14（萬元）3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元？增值額=7648-4223、14=3424、86（萬元）增值率=3424、86+4223、14X100%=81、10%應納土地增值稅額=3424、86X40%-4223、14X5%=1158、78（萬元）4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。應納所得稅額=（7648+63-1120-1833、6-416、

11、39-450-280-370-1158、78）X25%=520、56（萬元）例8：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款與有關費用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用得計提比例為10%。轉讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元？1、應繳納營業(yè)稅=9500X%=475（萬元）2、應繳納城建稅、教育費附加=475X（5%+3%）=38（萬元）3、扣除

12、項目金額=1000+2000+（1000+2000）X10%+475+38+（1000+2000）X20%=4413（萬元）4、增值額=9500-4413=5087（萬元）5、增值率=5087+4413X100%=115、27%6、應納稅額=5087X50%-4413X15%=1881、55（萬元）例9:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務機關申報核準轉讓其已居住兩年得非普通住宅一套，取得轉讓房價款24萬元。經(jīng)評估，該住房得重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0、18萬元、評估費0、5萬元、稅金1、32萬元。王某應繳納多少土地增值稅？從2008年1

13、1月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。例10：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務：（1）1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用24萬元；（2）以上述土地開發(fā)建與普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2；（3）普通標準住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元；（4）分攤到住宅樓利息支出40萬元，包括超過貸款期限得利息4萬元，寫字樓得利息無法分攤；（5）9月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收得市政施工費共計50萬元；（6）9月底將寫字樓與她人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營

14、風險，寫字樓稅務機關得核定價格就是1500萬元。其她相關資料：該房地產(chǎn)公司所在得省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定得最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用；如果代收費用計入房價像購買方一并收取，則可轉讓房地產(chǎn)取得得收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除得基數(shù)。（1）公司銷售普通標準住宅樓得土地增值稅扣除項目金額就是多少萬元？（2）該公司應納得銷售普通標準住宅樓得土地增值稅就是多少萬元？（3）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額就是多少萬元？（4）公司寫字樓對外投資業(yè)務應納得土地增值稅就是多少萬元？（1）應扣除得土地使用權得金額=（600+24）M+2

15、=312（萬元）開發(fā)成本=300（萬元）公司繳納土地增值稅時應扣除得開發(fā)費用=（40-4）+（300+312）X5%=66、6（萬元）稅金=1080X5%=54（萬元）其她扣除項目=（300+312）X20%=122、4（萬元）代收費用可在計算土地增值稅得時候扣除，但就是不可以加計扣除。可扣除項目合計=312+300+66、6+54+122、4+50=905（萬元）（2）收入總額=1080（萬元）可扣除項目合計=905（萬元）增值額=1080-905=175（萬元）增值率=175+905X100%=19、34建造普通標準住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額20%，予以免稅。（3）應扣除得土地使

16、用權得金額=（600+24）M+2=312（萬元）開發(fā)成本=620（萬元）應扣除得開發(fā)費用=（312+620）X10%=93、2（萬元）以不動產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。其她扣除項目=312+620+93、2+186、4=1211、6（萬元）（4）收入總額=1500（萬元）可扣除得項目合計=1211、6（萬元）增值額=1500-1211、6=288、4（萬元）增值率=288、4+1211、6X100%=23、8%,適用稅率為30%應繳納土地增值稅=288、4X30%=86、52（萬元）計算題：1、 2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金2840萬元

17、，繳納相關稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中得利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計19000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅與教育費附加495萬元；繳納印花稅4、5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定得房地產(chǎn)開發(fā)費用得計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應繳納得土地增值稅稅額。2、 某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元；發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元（不能

18、提供金融機構得證明）。9月份該寫字樓竣工驗收，1012月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積得3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司得建筑材料供應商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓得1/5抵償材料價款。剩余得1/5公司轉為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā)費用扣除得比例為10%。）計算寫字樓應納得土地增值稅。計算題答案：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納得印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)得20%加計扣除。（1）住宅銷售收入為19000萬元（2）確定轉讓房地產(chǎn)得扣除項目金額：取得土地使用權所支付得金額為：2840+160=3000萬元住宅開發(fā)成本為2800萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+2800）X10%=580（萬元）與轉讓房地產(chǎn)有關得稅金為：495+4、5=499、5（萬元）轉讓房地產(chǎn)得扣除項目金額為：3000+2800+580+499、5=6879、5（萬元）（3）計算轉讓房地產(chǎn)得增值額：190006879、5=12120、5（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額得比率：12120、56879、5弋176%（5）計算應繳納得土地增值稅稅額：=1212R5>50%-6879、5X15%=5028、33（萬元）2、抵債部分得寫字樓也應視同