王京升房地產(chǎn)計(jì)劃管理學(xué)習(xí)筆記

1、房地產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃管理轉(zhuǎn)訓(xùn)學(xué)習(xí)筆記趙博一、通過計(jì)劃管理要解決的五個(gè)問題 第一，公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題。 第二，當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營(yíng)與管理安排問題。 第三，各項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃問題。 第四，圍繞項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)作業(yè)計(jì)劃問題。 第五，公司、項(xiàng)目和專業(yè)計(jì)劃的協(xié)同，以及各時(shí)間段工作任務(wù)的溝通落實(shí)問題二、計(jì)劃管理的作用1. 項(xiàng)目實(shí)施前的詳盡預(yù)測(cè)和模擬2. 確定項(xiàng)目的時(shí)間、成本、資源和人員3. 促進(jìn)項(xiàng)目干系人之間的溝通，達(dá)成共識(shí)并提供統(tǒng)一信息4. 為項(xiàng)目實(shí)施過程中計(jì)劃、成本和資源控制提供基準(zhǔn)5. 提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效能6. 公司的財(cái)富和員工的培訓(xùn)資料三、計(jì)劃管理常出現(xiàn)的問題：1. 趕工是開發(fā)過程

2、的常態(tài)2. 制定了詳細(xì)的計(jì)劃，但是，永遠(yuǎn)不能得到落實(shí)3. 計(jì)劃的編制各自為政4. 總是忽略或遺漏的工作內(nèi)容5. 將施工企業(yè)的計(jì)劃，作為現(xiàn)場(chǎng)的總控制計(jì)劃6. 缺乏計(jì)劃管理方法7. 70%的項(xiàng)目成本超出了預(yù)算8. 90%的項(xiàng)目面臨計(jì)劃超出限度四、計(jì)劃類型公司層面：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃類型（各類規(guī)劃、年度計(jì)劃）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目里程碑計(jì)劃等；質(zhì)量管理要求、風(fēng)險(xiǎn)管理要求、成本管理要求 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包含的主要計(jì)劃說明：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目總控制計(jì)劃、項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng) 目目標(biāo)成本規(guī)劃、人力資源指導(dǎo)書、土地儲(chǔ)備規(guī)劃部門層面：業(yè)務(wù)計(jì)劃： （月度計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃）各部門的工作計(jì)劃、專項(xiàng)的計(jì)劃；資源、成本方面的要求第一章 項(xiàng)目

3、計(jì)劃管理概念與框架一、項(xiàng)目計(jì)劃概念和編制的三個(gè)階段 項(xiàng)目計(jì)劃制定過程的三個(gè)階段：時(shí)間計(jì)劃、資源計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃 時(shí)間計(jì)劃：工期進(jìn)度要做什么、什么時(shí)間做、在哪里做、什么時(shí)間完成 資源計(jì)劃：成本預(yù)算、資金計(jì)劃要什么資源，如何做 實(shí)施計(jì)劃：工作計(jì)劃如何去做二、項(xiàng)目計(jì)劃要素1. 任務(wù)一定要分解（任務(wù)層次越少、工作越多、越不清晰）2. 責(zé)任一定要到人3. 一定要有時(shí)間要求，及任務(wù)的前后工序4. 一定要有資源考慮5. 必須有驗(yàn)證的方法和標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)、完整一致三、項(xiàng)目計(jì)劃的整合要點(diǎn)邏輯關(guān)系整合要點(diǎn)1. 成本資源和進(jìn)度2. 計(jì)劃和控制3. 人和組織邏輯關(guān)系1. 項(xiàng)目活動(dòng)存在的規(guī)律2. 施工工序的要求3. 場(chǎng)地限

4、制4. 資源、材料部品、成本的限制5. 任務(wù)作業(yè)方式的要求 （ 依次作業(yè)、水平作業(yè)、流水作業(yè)）四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分類1. 項(xiàng)目總控制計(jì)劃2. 組織與人力計(jì)劃3. 項(xiàng)目成本計(jì)劃4. 土地儲(chǔ)備、資金計(jì)劃五、項(xiàng)目專業(yè)計(jì)劃分類1. 項(xiàng)目作業(yè)計(jì)劃2. 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃3. 部門職能計(jì)劃六、項(xiàng)目計(jì)劃制定流程確定項(xiàng)目目標(biāo)建立工作分解結(jié)構(gòu)任務(wù)定義工期估計(jì)分配職責(zé)成本估算任務(wù)排序J形成項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目目標(biāo)1. 項(xiàng)目要取得什么成果2. 必須滿足什么要求3. 什么時(shí)候結(jié)束4. 如何知道目標(biāo)是否達(dá)到工作分解1. 通過這個(gè)項(xiàng)目我們要完成什么2. 包括哪些工作3. 各項(xiàng)工作的主要分支是什么4. 是否能準(zhǔn)確估算實(shí)施所用資源5. 準(zhǔn)確

5、估算時(shí)間6. 安排給別人是否能清楚任務(wù)定義明確任務(wù)各要素成本估算1. 設(shè)備2. 材料3. 資金4. 知識(shí)技能5. 特殊資源任務(wù)排序1. 房地產(chǎn)開發(fā)流程2. 網(wǎng)絡(luò)圖，關(guān)鍵線路法3. 前后序工程 工期估算1. 經(jīng)驗(yàn)估計(jì) 分配職責(zé)1. 誰擁有相關(guān)資源2. 誰擁有信息3. 需要的特殊資源4. 需要誰的承諾 形成計(jì)劃 完成開始 開始開始 完成完成 開始完成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期及控制預(yù)案房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理操作的六項(xiàng)要求1. 房地產(chǎn)計(jì)劃管理主體和配合2. 計(jì)劃編制的時(shí)間和要求3. 計(jì)劃編制的質(zhì)量要求4. 計(jì)劃編制的溝通要求5. 計(jì)劃編制的來源要求6. 計(jì)劃編制的工作內(nèi)容設(shè)置要求第二章 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃編制一、【業(yè)務(wù)計(jì)劃】

6、編制原理和方法工程業(yè)務(wù)計(jì)劃編制工程建設(shè)方面的業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)和主要計(jì)劃 注意事項(xiàng)：區(qū)分施工單位編制的計(jì)劃與發(fā)展商計(jì)劃的區(qū)別、重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目總體發(fā)展計(jì)劃，控制計(jì) 劃的輸入和輸出、審核專項(xiàng)計(jì)劃、堅(jiān)持合理工期主要計(jì)劃工程管理規(guī)劃書工程進(jìn)度控制計(jì)劃材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）施工圖需求計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）銷售配合（賣場(chǎng)）計(jì)劃（項(xiàng)目部編制） 米購(gòu)業(yè)務(wù)計(jì)劃編制采購(gòu)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)和主要內(nèi)容注意事項(xiàng)：關(guān)注合約規(guī)劃、關(guān)注采購(gòu)計(jì)劃的責(zé)任矩陣、關(guān)注采購(gòu)過程，更要關(guān)注采購(gòu)結(jié)果 主要計(jì)劃采購(gòu)管理規(guī)劃書、采購(gòu)性能標(biāo)準(zhǔn)說明、采購(gòu)的方式規(guī)劃、采購(gòu)評(píng)標(biāo)規(guī)劃、采購(gòu)過程計(jì)劃、采購(gòu)成本規(guī)劃材料和部品的現(xiàn)

7、場(chǎng)管理設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)關(guān)注各環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)成果文件設(shè)計(jì)計(jì)劃的核心目標(biāo)是設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)注設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)的里程碑主要計(jì)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃書、設(shè)計(jì)總體計(jì)劃、各階段設(shè)計(jì)計(jì)劃、設(shè)計(jì)成果文件標(biāo)準(zhǔn)說明營(yíng)銷業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)營(yíng)銷的規(guī)劃營(yíng)銷過程的里程碑主要計(jì)劃營(yíng)銷推廣方案、營(yíng)銷總體計(jì)劃、銷售培訓(xùn)計(jì)劃、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃、常規(guī)營(yíng)銷活動(dòng)規(guī)劃入伙和驗(yàn)收業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)熟悉政府要求的驗(yàn)收關(guān)注客戶驗(yàn)收主要計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)工程管理部門內(nèi)部檢查計(jì)劃、客戶部主導(dǎo)的模擬驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)、入伙前風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃、物業(yè)移交計(jì)劃、客戶入伙交房方案其它專項(xiàng)計(jì)劃編制主要專項(xiàng)計(jì)劃開盤專項(xiàng)計(jì)劃、結(jié)算專項(xiàng)計(jì)劃、其它部門的職能二、計(jì)劃的執(zhí)行與反饋一、計(jì)劃的控制步驟二、

8、計(jì)劃執(zhí)行和反饋基本流程三、項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行要點(diǎn)1. “執(zhí)行”是對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行，計(jì)劃是執(zhí)行的基礎(chǔ)2. 執(zhí)行是對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行，必須完成項(xiàng)目的目標(biāo)四、執(zhí)行中常出現(xiàn)的問題1. 動(dòng)態(tài)控制2. 任務(wù)提醒3. 自動(dòng)上報(bào)五、項(xiàng)目控制基礎(chǔ)和目標(biāo)1 控制的基礎(chǔ)：完備的計(jì)劃2 控制的目標(biāo)：項(xiàng)目工作成果（交付物 + 管理結(jié)果）3 控制的關(guān)鍵：持續(xù)的監(jiān)督4 控制：查看項(xiàng)目執(zhí)行情況及其工作成果，對(duì)照項(xiàng)目計(jì)劃，分析、評(píng)估計(jì)劃與實(shí)際間的差距， 5 對(duì)出現(xiàn)的偏差采取必要的糾正措施六、項(xiàng)目控制的要點(diǎn)控制應(yīng)關(guān)注對(duì)關(guān)鍵因素的控制控制是對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制，如進(jìn)度、成本費(fèi)用、質(zhì)量、工作范圍等，高風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域、問題、階段是關(guān)注的重點(diǎn)變更控制是控制的一個(gè)重要方面！在關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制，如階段評(píng)審：需求評(píng)審、設(shè)計(jì)評(píng)審等七、考核指標(biāo)與執(zhí)行反饋分公司考核指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力實(shí)際利潤(rùn)與計(jì)劃差異項(xiàng)目現(xiàn)金流能力實(shí)際回款 -超計(jì)劃付1.監(jiān)督、控制的時(shí)間、流程、責(zé)任應(yīng)是事先進(jìn)行計(jì)劃的，而非“靈機(jī)一動(dòng)”想起的2. 復(fù)雜項(xiàng)目的控制應(yīng)加強(qiáng)自我控制和激勵(lì)3. 復(fù)雜的控制應(yīng)按層次進(jìn)行4. 受到控制是工作而非