貨場整體開發(fā)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

1、貨場整體開發(fā)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告目錄1第一章概論2第二章合作單位32.1合作單位名稱32.2合作單位概況3第三章項(xiàng)目背景63.1*貨場地塊價(jià)值不斷升遷 63.2地方政府對*貨場日漸關(guān)注 63.3相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青睞*貨場 73.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移 73.5試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃城初見成效 7第四章合作目標(biāo)94.1經(jīng)濟(jì)目標(biāo)94.2社會目標(biāo)94.3鐵路利益保障目標(biāo)9第五章合作方式105.1組織架構(gòu)105.2控股105.3合作期限105.4股權(quán)預(yù)測105.5商業(yè)項(xiàng)目11第六章項(xiàng)目可行性分析 116.1開發(fā)項(xiàng)目的原則和思路 116.2建材市場項(xiàng)目可行性分析 116.3智能倉儲項(xiàng)目可行性分析 126.4商會總

2、部項(xiàng)目可行性分析 136.5中國玻璃期貨交易基地項(xiàng)目可行性分析 14第七章項(xiàng)目投資分析157.1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目 157.2建材市場項(xiàng)目 177.3智能倉儲項(xiàng)目 177.4玻璃期貨市場項(xiàng)目和商會總部項(xiàng)目 177.5投資與收益預(yù)測表 177.6建設(shè)周期187.7回報(bào)預(yù)測18第八章風(fēng)險(xiǎn)評估188.1市場風(fēng)險(xiǎn)188.2政策與效益風(fēng)險(xiǎn) 19結(jié)論21第一章概論鑒于*貨場地塊價(jià)值不斷升遷、政府部門對它日漸關(guān)注，商業(yè) 機(jī)構(gòu)對它日趨青睞、鐵路主業(yè)功能逐漸外移、試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃 城初見成效。因此，應(yīng)該抓住這難得的歷史機(jī)遇，盡快啟動*貨場整體開發(fā)的調(diào)研、論證、建設(shè)等相關(guān)工作。根據(jù)鐵路這一國企的特點(diǎn)和*貨場的實(shí)際情

3、況，我們認(rèn)為，成 功開發(fā)*貨場，應(yīng)當(dāng)做到“講科學(xué)、講政治、講和諧”。只有這樣， 才能擺脫傳統(tǒng)國企改革中各種“國有資產(chǎn)流失”的現(xiàn)象，以及開發(fā)進(jìn)程中各種現(xiàn)象的社會矛盾。講科學(xué)，一是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“發(fā)展性”，求真務(wù)實(shí)，避免空談長 談，對項(xiàng)目的目標(biāo)、進(jìn)度、回報(bào)，準(zhǔn)確計(jì)劃、切實(shí)完成；二是強(qiáng)調(diào) 項(xiàng)目“人本性”，“財(cái)聚人散，財(cái)散人聚”，投資人、現(xiàn)有職工、現(xiàn) 有商戶都是開發(fā)項(xiàng)目的強(qiáng)大力量，如何發(fā)揮這股力量的作用，將是 區(qū)別傳統(tǒng)開發(fā)手段的重要特征之一；三是強(qiáng)調(diào)“持續(xù)性”，避免項(xiàng)目曇花一現(xiàn)、竭澤而漁，利益分配是否合理，商業(yè)模式是否創(chuàng)新， 政策趨勢是否把握，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否科學(xué)，都將影響項(xiàng)目的生命力和 生存空間；四是強(qiáng)調(diào)“

4、統(tǒng)籌性”，開發(fā)，將是企業(yè)的永久課題，建 設(shè)過程中階段性和整體性工作的實(shí)施，營運(yùn)過程中項(xiàng)目保留和項(xiàng)目臵換工作的實(shí)施，我們隨時(shí)都在做主次、輕重、先后的“選擇題”。講政治，*貨場的整體開發(fā)，是鐵路系統(tǒng)與民間組織的試探性 合作，他的成功，極有可能成為有代表性的樣板和典范。因此，我 們要實(shí)現(xiàn)國企和民企的利益平衡，要找到國企體制和民企體制的融 合空間。盡量避免簡單承包式和簡單租賃式，避免在管理機(jī)制和分 配機(jī)制上的各自為政、劃江而治的局面。講和諧，眾人拾柴火焰高。成功開發(fā)*貨場，我們必須團(tuán)結(jié)各 方力量，政府、鐵路、商會、協(xié)會、投資人、職工、商戶都將是項(xiàng) 目的建設(shè)者和分配者，“小算盤”和“大算盤”的思路需要統(tǒng)

5、一， 項(xiàng)目方案和公關(guān)方案的手段要并舉， 只有這樣，才能形成同舟共濟(jì)， 風(fēng)雨與共的和諧局面。所以，我們把*貨場開發(fā)做出這樣的定位：創(chuàng)新國企與民企合 作思路，樹立鐵路系統(tǒng)改革典范，實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益最大化。第二章合作單位2.1合作單位名稱 某物流總公司（負(fù)責(zé)人：XX）商會（協(xié)會）聯(lián)合體（負(fù)責(zé)人：XX）2.2合作單位概況1. 中力物流總公司某物流有限公司創(chuàng)建于 2005年，是中南地區(qū)最大、專業(yè)性最 強(qiáng)、從事國內(nèi)外物流服務(wù)的大型國有企業(yè)，主要為各種物資流通提 供運(yùn)輸、倉儲和配送服務(wù)，以及建筑材料、裝飾材料、煤炭、糧食、 鋼材、化工等商品的貿(mào)易，并為客戶提供進(jìn)口業(yè)務(wù)咨詢和報(bào)關(guān)服務(wù)。 公司注冊資金為一

6、千一百萬元，目前有干部職員四千多人。某物流有限公司是*鐵路局唯一從事國際、國內(nèi)物流服務(wù)的直 屬一級公司，旗下?lián)碛?個(gè)分公司，分布在#、河南鐵路沿線及長 江兩岸沿線，擁有 60多個(gè)可辦理運(yùn)輸業(yè)務(wù)的車站貨場，營業(yè)線路3000公里。設(shè)立在各鐵路站段貨場內(nèi)的露天硬地料場達(dá)20萬平方米、標(biāo)準(zhǔn)化倉庫8萬平方米、鐵路專用線100多條。依托鐵路、公 路、水路、航空等運(yùn)輸資源，為國內(nèi)外商家、客戶提供“一站式”、“門到門”、“分撥配送”等物流服務(wù)，同時(shí)為工程建設(shè)提供鋼材、 水泥等原材料配送和運(yùn)輸服務(wù)，流動資金3億元。2. 商會（協(xié)會）聯(lián)合體為確保*貨場整體開發(fā)工作有效進(jìn)行，針對*貨場現(xiàn)狀，商會（協(xié)會）聯(lián)合體共由四

7、家單位組成：某商會、*玻璃行業(yè)協(xié)會、*莆田商會、*泉州商會。在鐵路提供土地的基礎(chǔ)上，商會聯(lián)合體負(fù) 責(zé)組織資金，與鐵路組成合作公司，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目執(zhí)行等工 作。某商會某商會成立于2006年，某籍人士在鄂投資的企業(yè)，某企業(yè)駐 鄂辦事處和經(jīng)銷機(jī)構(gòu)，自愿組成的非營利性社會團(tuán)體。商會業(yè)務(wù)主 管單位#省工商聯(lián)合會、民政廳的登記管理，同時(shí)受某省人民政府 駐*辦事處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。商會宗旨是為某在鄂企業(yè)服務(wù)，密切企業(yè)與政府的聯(lián)系，維護(hù) 會員的合法權(quán)益；引導(dǎo)會員守法經(jīng)營，樹立良好的某企業(yè)形象；組 織某企業(yè)充分發(fā)揮綜合和群體優(yōu)勢，架起川鄂兩省經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的橋梁和紐帶。某商會，2008年被#省民政廳授予3

8、A級社會團(tuán)體匾牌，2009 年受到中央和#省委獎勵。*玻璃行業(yè)協(xié)會*玻璃行業(yè)協(xié)會成立于2008年，是以玻璃原片廠、深/精加工、 科技生產(chǎn)（或銷售）的企業(yè)自愿組成的非營利性社會團(tuán)體。其業(yè)務(wù) 主管單位是*市經(jīng)信委；登記管理機(jī)關(guān)是*市民政局。協(xié)會接受業(yè) 務(wù)主管單位和社團(tuán)登記管理機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和登記管理。協(xié)會的宗旨：遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道 德風(fēng)尚，維護(hù)國家統(tǒng)一，安全和民族團(tuán)結(jié)，不損害國家利益、社會 公共利益，以及其它組織和公民的合法權(quán)益，不從事營利性經(jīng)營活 動，實(shí)施行業(yè)自律，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展和行業(yè)協(xié)作，為會員提供服務(wù)， 維護(hù)會員合法權(quán)益。*莆田商會*莆田商會成立于2010年，在*經(jīng)商的

9、約3萬人。莆商在* 投資約800多億元，涉及建材、食品、珠寶、房地產(chǎn)、醫(yī)療器械五 大領(lǐng)域的30多個(gè)行業(yè)。目前，*莆商資產(chǎn)百萬以上的數(shù)以千計(jì)， 資產(chǎn)千萬以上的企業(yè)有 200多家。*泉州商會*泉州商會成立于2007年，現(xiàn)有會員600多人，經(jīng)營范圍涉 及建材、建筑、裝修、服裝鞋帽、石材加工、房地產(chǎn)開發(fā)、汽車配 件、食品加工、交通運(yùn)輸、餐飲等10多個(gè)行業(yè)，共投入資金 200多億元，為*市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。商會聯(lián)合體機(jī)構(gòu)設(shè)臵1. 商會聯(lián)合體辦公室設(shè)在中南玻璃城，聯(lián)合體負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的調(diào)研、論證、規(guī)劃、資金招募、項(xiàng)目執(zhí)行等相關(guān)工作。商會聯(lián)合體及辦公室主要成員組成如下：2. 商會聯(lián)合體及其辦公室在項(xiàng)

10、目前期先投入啟動資金100萬，各理事單位20萬，不足部分根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要再投入。第三章項(xiàng)目背景3.1 *貨場地塊價(jià)值不斷升遷1. *貨場約270畝地，獨(dú)居“中國建材第一市”一一 硚口建材商 業(yè)圈核心，緊鄰*中央商務(wù)區(qū)。2. 南國大*、香江、金太陽、沃爾瑪?shù)葦?shù)十個(gè)知名賣場布其周圍， 大有“眾星捧月”之勢。3. 建設(shè)大道、解放大道、* 一路、*二路交匯于*貨場，難得的 客流資源，更助它“獨(dú)霸一方”。4. 鐵路專用線，更有別于其他商業(yè)地段，必將成為*貨場的核心競爭力。5. 尤其二環(huán)線橫貫廣場，“逼出” 了開發(fā)*貨場難求的機(jī)遇：放緩 開發(fā)，二環(huán)線是“負(fù)擔(dān)”；加快開發(fā)，二環(huán)線是“財(cái)富”。6. 目前，該地

11、段商業(yè)門面的租金已經(jīng)達(dá)到100元/M2月的均價(jià)，最高的已經(jīng)攀升至200元左右。而*貨場仍然處于數(shù)年前的 30元 左右。相形之下，貨場的商業(yè)價(jià)值每年流失4億元以上。7. *貨場周邊地段的開發(fā)，不斷地吸吮著 *貨場的商業(yè)資源：*貨場培養(yǎng)成熟的商戶，總是一批批的遷至周邊新興市場。*貨場需要創(chuàng)新升級、提升硬件、沉淀品牌。3.2地方政府對*貨場日漸關(guān)注政府對貨場的規(guī)劃日漸關(guān)注，但由于鐵路的相對獨(dú)立，難免存在“難以下手”的顧慮。嚴(yán)格的說，老站臺、老倉庫，已經(jīng)愈來愈 與周邊環(huán)境難以協(xié)調(diào)，貨場需要改變形象。我們?nèi)裟苤鲃娱_發(fā)，既 提升了商業(yè)價(jià)值，又有望為政府增加1-2億元/年的稅源，加快文明城、衛(wèi)生城、環(huán)保城、

12、園林城“四城”建設(shè)，努力推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)， 社會大發(fā)展、大提高。3.3相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青睞*貨場近年來，包括南國大*、紅星美凱龍、某商會等在內(nèi)的大型商 業(yè)和民間機(jī)構(gòu)，已經(jīng)多次向鐵路有關(guān)部門了解情況，有意對 *貨場 局部或整體開發(fā)。3.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移據(jù)了解，可能年內(nèi)就會對集裝箱貨場搬遷。屆時(shí)，*貨場基本處于完全輔業(yè)狀態(tài)。當(dāng)然，可以暫時(shí)對空臵地帶進(jìn)行倉租式處理。 然而，一方面，這種舉動會導(dǎo)致新一輪的“折騰”：一旦租賃，整體開發(fā)時(shí)不免另花代價(jià)。另一方面，鐵路專用線將在較長時(shí)間處于 “閑臵”狀態(tài)。這些資源，和二環(huán)線一樣，利用了是財(cái)富，不利用 是負(fù)擔(dān)。3.5試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃城初見成效由于精品城在軟硬件

13、方面近十年來“少有動作”，而以南國大*為代表的賣場異軍突起，導(dǎo)致精品城2008年末的90%空臵率。在 上級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城從產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)、穩(wěn)定性能等各 方面進(jìn)行考核。與玻璃行業(yè)合作，于2009年年初開始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。雖然歷經(jīng)了金融危機(jī)、*雙墩“玻璃街”拆遷停滯、 二環(huán)線引起的工商登記凍結(jié)等等一系列致命元素的打擊，但由于項(xiàng)目本身的生存能力和合作過程中的“共渡危難”，到2009年年底，門面依然實(shí)現(xiàn)了從 90%空臵率到90%承租率的“鏡像”變遷。尤其 是中南玻璃城受到 CCTV新聞聯(lián)播和#衛(wèi)視新聞聯(lián)播節(jié)目主流權(quán)威 媒體的報(bào)道，更加堅(jiān)定了我們合作的信心。從目前中國玻璃協(xié)會、 某商會

14、、*玻璃協(xié)會對玻璃城的關(guān)注程度不難看出，中南玻璃城即 將受到行業(yè)和政府的更多支持，項(xiàng)目將擁有更大的成長空間。令人頭疼的是，玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗(yàn)。二環(huán) 線近兩年的施工，幾乎會使玻璃城市場前方完全封堵，客流量損失 至少在70%以上。面對這種考驗(yàn)，我們可以采取三種應(yīng)對方案：一 是盡快面向商戶表達(dá)開發(fā)意圖，激發(fā)商戶“為希望而堅(jiān)守”；二是開通客流的補(bǔ)救措施；三是給玻璃城適當(dāng)補(bǔ)償，以表鐵路體恤之情。 我們認(rèn)為，三種方案中，最為有效的，應(yīng)該是讓商戶“為希望而堅(jiān) 守”。所以，對*貨場的開發(fā)，顯得更為迫切。我們深知，路局各級領(lǐng)導(dǎo)一直十分重視 *貨場的生存和發(fā)展。 貨場驕傲的歷史和精品城的曾經(jīng)輝煌，

15、便是路局領(lǐng)導(dǎo)和鐵路職工傾注心血的佐證。所以，我們期盼，路局各級領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)重視*貨場的整體開發(fā)工作，組織專業(yè)人員進(jìn)一步開展調(diào)研、 論證、規(guī)劃等工作， 搶抓機(jī)遇，保護(hù)和擴(kuò)大既有成果，牢固掌握 *貨場開發(fā)的主動權(quán)， 盡快啟動*貨場的整體開發(fā)工作，樹立鐵路在政府和老百姓心中的 嶄新形象。第四章合作目標(biāo)4.1經(jīng)濟(jì)目標(biāo)合作后*貨場年交易額50億，中力物流與商會聯(lián)合體共同收益約5億元/年，商戶收益約5億元/年。4.2社會目標(biāo)1. 解決約15000人的就業(yè)。2. 創(chuàng)新國企與民企合作的雙贏思路，成為鐵路系統(tǒng)改革的典范。3. 為政府提供1-2億元的稅收貢獻(xiàn)，優(yōu)化*貨場市容形象。4.3鐵路利益保障目標(biāo)1. 合作期間，

16、聯(lián)合體對合作公司的虧損負(fù)責(zé)填補(bǔ)，中力物流收入按1500萬元保底，當(dāng)分紅高于1500萬元時(shí)，按股權(quán)分配，當(dāng)分紅 低于1500萬元時(shí)，由聯(lián)合體從股權(quán)收益中補(bǔ)足。2. 鐵路的土地作為合作資本，與聯(lián)合體合作，在不可抗拒的因素下，聯(lián)合體負(fù)責(zé)土地資本退出，回歸鐵路。3. 鐵路職工一并編入合作公司統(tǒng)一管理（按 2010年10月31日* 貨場供職人數(shù)為限）。第五章合作方式5.1組織架構(gòu)圖（1）5.2控股中力物流與商會聯(lián)合體組成的合作公司對各項(xiàng)目控股。在控股原則下招商，以確保對各項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。5.3合作期限中力物流與商會聯(lián)合體的合作期限為70年。期滿后，若繼續(xù)合作，另行協(xié)商；若終止合作，土地自動回歸鐵路，土

17、地附著物歸 合作公司，并按當(dāng)時(shí)市值評估值作價(jià)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得按股權(quán)比例進(jìn) 行分配。5.4股權(quán)預(yù)測劃撥倉庫用地按60萬元/畝測算，土地價(jià)值約1.62億元。按 2.0容積率加負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)， 附著物投資約25億元；合作公司在 各項(xiàng)目按51%空股；聯(lián)合體投資約10.75億元；考慮投資階段性和 鐵路利益保障元素，預(yù)估合作公司中中力物流股權(quán)20%聯(lián)合體股權(quán)80% （股權(quán)最終分配，以專業(yè)機(jī)構(gòu)評估為準(zhǔn)）。5.5商業(yè)項(xiàng)目1. *貨場商業(yè)園管理項(xiàng)目：主要收益來自于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、物業(yè)管理等。2. 建材市場項(xiàng)目：主要收益來自于租金、廣告以及自營等項(xiàng)目。3. 智能倉儲項(xiàng)目：主要收益來自于倉位租金、物流管理等項(xiàng)目

18、。4. 玻璃期貨交易項(xiàng)目：主要收益來自于租金、代理費(fèi)等項(xiàng)目。5. 商會總部基地項(xiàng)目：主要收益來自于租金、商會活動等項(xiàng)目。第六章項(xiàng)目可行性分析6.1開發(fā)項(xiàng)目的原則和思路1. 就整體思路而言，應(yīng)該把握鐵路在開發(fā)中的主導(dǎo)地位。在雙贏 原則下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的政治利益和經(jīng)濟(jì)利益最大化。尤其是貨場的形 象、地塊的價(jià)值、輔業(yè)人員的安臵、鐵路專用線功能的繼續(xù)發(fā)揮四 大要素，應(yīng)當(dāng)作為立足點(diǎn)和突破口。2. 就開發(fā)項(xiàng)目而言，應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)和穩(wěn)定性能三大要素最優(yōu)化的原則?！爱a(chǎn)業(yè)方向”應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，首 選類似于玻璃城這種“填補(bǔ)空白”和“不可復(fù)制”的項(xiàng)目；“組織狀態(tài)”應(yīng)以與政府、國企、商會、協(xié)會等帶有組

19、織色彩的機(jī)構(gòu)進(jìn)行 合作為主要手段；“穩(wěn)定性能”應(yīng)從項(xiàng)目本身的生命力和項(xiàng)目運(yùn)作的綜合能力進(jìn)行考核和培養(yǎng)。6.2建材市場項(xiàng)目可行性分析1. 隨著市場和城市規(guī)劃的變遷，*建材市場由原來的*、順道街、 小東門三架馬車牽動的局面，逐漸由于交通、服務(wù)等元素，市場已 經(jīng)走向細(xì)分和終端化，雖然目前上述這三架馬車仍然有牽動的體魄，但在一定程度上還是被相對弱化。2. 這三架馬車中，順道街和小東門已經(jīng)越來越終端化，“總代理”、“大本營”等概念，他們已經(jīng)沒有了。*卻不同，他一直保持著渠道和終端這兩類客戶，欲購物美價(jià)廉的客戶首選 *，想在*發(fā)展， 搶占中部地區(qū)，通過*輻射周邊市場的廠家，越來越多的搶占 *。 從這個(gè)意義

20、上說，相對于順道街和小東門，牽動的能量，*正在繼續(xù)強(qiáng)化。因此，*市和硚口區(qū)政府，一直以來都非常重視*建材圈 的升級工作。3. *貨場地處建材圈核心位臵，地段、交通以及鐵路本身在開發(fā) 中相對寬松的優(yōu)勢，無一不助長著他在建材流通領(lǐng)域的霸主地位。更為可貴的是土地成本低，商鋪的租金就具備了獨(dú)到的優(yōu)勢。大品 牌，鐵路最容易引進(jìn)；大手筆，鐵路最容易“玩”出來。從品牌集 結(jié)到建材期貨交易，很多人做不了的，鐵路都可以做到。4. *貨場占地270畝，規(guī)劃27萬的展廳，可以容納近 2000家 商戶，相當(dāng)于現(xiàn)有容量的 6倍。鐵路、投資人、地方政府的收益都 會大幅度的增漲。6.3智能倉儲項(xiàng)目可行性分析1. 目前散居各

21、處的商場、建材市場，在倉儲方面都不同程度地存 在五個(gè)問題：一是倉庫難求；二是裝卸成本高；三是管理費(fèi)用大； 四是利用效能??；五是庫店往來不方便。如果能針對這個(gè)五個(gè)問題 就地解決倉儲，不但收益可觀，更容易促成展示廳的承租。2. 智能倉儲項(xiàng)目的啟動，將一攬子解決上述問題。首先，按展廳：倉儲=1平方：10立方的比例配備，智能倉儲面積19萬平米，容量270萬立方米。進(jìn)駐的品牌，都可以獲得配套的倉儲空間。第 二，比照伊利、蒙牛、武煙等企業(yè)倉儲自動化標(biāo)準(zhǔn)，裝卸快、成本 低。第三，智能倉儲自動化程度高，消防、安全、防盜監(jiān)控等功能 全面解決，降低請人看管等費(fèi)用。第四，倉位式設(shè)計(jì)，可以最大限 度地利用倉庫空間，避

22、免了傳統(tǒng)的單層堆碼或者 3-5米的堆碼高度。 第五，就地解決商戶庫存，不需要第二次轉(zhuǎn)運(yùn)，也不需要人員的遠(yuǎn) 程往來。6.4商會總部項(xiàng)目可行性分析1. 隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐漸成熟，商會的作用和影響已經(jīng)達(dá)到空前高 度。事實(shí)證明，商會的成長，更有利于當(dāng)?shù)氐纳鐣€(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 目前，各個(gè)異地商會總部尚處散居狀態(tài)。這種狀態(tài)，將會在一定程 度上制約著商會作用的更好發(fā)揮，也制約著地方政府的有效管理。 如果能夠成功運(yùn)作商會總部項(xiàng)目，在改善商會辦公環(huán)境，優(yōu)化商會 組織形象的同時(shí)，必將引來商會組織發(fā)揮更大社會作用的本質(zhì)變 革。2. 運(yùn)作商會總部項(xiàng)目，已經(jīng)具備一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，商會總部項(xiàng)目已經(jīng)使部分商會表達(dá)出了濃

23、厚的興趣；另一方面，地方政 府也不同程度地對商會總部項(xiàng)目的社會價(jià)值和商業(yè)價(jià)值給予肯定。 據(jù)了解，幾年前，硚口區(qū)擬建商會總部項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)有17家省級商會報(bào)名登記，但由于用地原因，導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。（盡管如此，湖南商會依然成功運(yùn)作了他的總部項(xiàng)目。目前，湖南大廈已經(jīng)在*海工大開工建設(shè)。）如果能夠在*貨場修建15-20幢冠名為“廣東 大廈”、“某大廈”、“浙江大廈”等等的商會總部大樓，與 *中央商 務(wù)區(qū)緊密呼應(yīng)，我們想，不但能夠獲得巨大的政治利益，而且可以 實(shí)現(xiàn)空前的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。6.5中國玻璃期貨交易基地項(xiàng)目可行性分析商會總部應(yīng)該是具備兩大功能的項(xiàng)目：一是商會組織功能；二是地域特色經(jīng)濟(jì)功能。如果還能夠與政

24、府倡導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)合（如節(jié)能、 環(huán)保、新概念、新能源等科學(xué)發(fā)展觀元素） ，項(xiàng)目的社會價(jià)值和經(jīng) 濟(jì)價(jià)值將會更大。1. 玻璃是建筑裝飾中不可或缺的基礎(chǔ)性傳統(tǒng)材料，基本與水泥、鋼材的市場生命力相差無幾。2. 隨著光伏玻璃、現(xiàn)代 LOV E玻璃、導(dǎo)電玻璃、液體玻璃、調(diào)光 玻璃、發(fā)光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新興產(chǎn)品問市，玻璃勢 必成為“節(jié)能、環(huán)保、新能源”獨(dú)樹一臶的建筑裝飾材料。目前，河北保定已經(jīng)建成中國第一棟玻璃幕墻發(fā)電的大廈，年發(fā)電量為26萬度。在全國，各類玻璃前沿產(chǎn)品的研發(fā)應(yīng)用基地在各級政府的大 力支持下如雨后春筍般地興建。3. 玻璃市場始終存在較大波動。以 2009年為例，玻璃基礎(chǔ)材料價(jià) 格波

25、動幅度直逼100%4. 玻璃與其他材料的最大不同在于：終端交易環(huán)節(jié)的量身定制。玻璃期貨交易基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將徹底改寫玻璃行業(yè)8-10年產(chǎn)品推廣周期的尷尬紀(jì)錄，將完全改變玻璃基礎(chǔ)材料的惡性競爭和 傳統(tǒng)項(xiàng)目的重復(fù)建設(shè)。更為重要的是，高新產(chǎn)品的期貨交易，可以 最大限度地降低上游研發(fā)企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)，必將得到政府和企業(yè)的傾力相助第七章項(xiàng)目投資分析7.1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目該項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，公共部分建設(shè)、綜合體輔助 項(xiàng)目運(yùn)營、招商和各項(xiàng)目的物業(yè)管理。1.投資預(yù)算測算基礎(chǔ)為建筑面積460000 m21000規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括市場調(diào)研、論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批，預(yù)計(jì)投資 力、。傾力相助第七章項(xiàng)目投資分析7.

26、1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目該項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，公共部分建設(shè)、綜合體輔助 項(xiàng)目運(yùn)營、招商和各項(xiàng)目的物業(yè)管理。1.投資預(yù)算測算基礎(chǔ)為建筑面積460000 m21000規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括市場調(diào)研、論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批，預(yù)計(jì)投資力' O物業(yè)管理收益：按2元/川收取，收益：1100萬元-成本600萬元=500 萬元。收益合計(jì)：一次性收益0.5億元，另每年900萬元。7.2建材市場項(xiàng)目建材市場項(xiàng)目在玻璃期貨市場和商會總部基地項(xiàng)目運(yùn)作之前， 將占據(jù)商業(yè)園270000 的區(qū)域。按建材類別分別為瓷磚、潔具、 玻璃、門業(yè)、板材等五大主體市場。投資測算：土建、設(shè)備、裝修、招商等按3500元/ 計(jì)，預(yù)計(jì)10億元。

27、收益測算：租金、廣告、活動等按 75元/ 計(jì)，2.7億元/年。效益測算：2.7億元/年-成本5000萬元/年=2.2億元/年7.3智能倉儲項(xiàng)目智能倉儲項(xiàng)目：按-1層及第3層共計(jì)19000 ，合270萬nS,主 要負(fù)責(zé)倉儲、物流管理。投資測算：土建、設(shè)備、招商等按 7000元/ 計(jì)，13.3億元。收入測算：租金按月10元/m3月計(jì)，預(yù)計(jì)3.2億元/年；物流管 理按1元/m3,預(yù)計(jì)3200萬元/年。效益測算：3.2億元+0.32億元-成本5000萬元=3.02億元/年。7.4玻璃期貨市場項(xiàng)目和商會總部項(xiàng)目由于政策性較強(qiáng)，目前暫不作分析，待項(xiàng)目成熟后，可以從前 述項(xiàng)目中進(jìn)行改造轉(zhuǎn)移，屆時(shí)再作分析。7

28、.5投資與收益預(yù)測表項(xiàng)目名稱投資（億元）年成本（億元）年收入（億元）利潤（億元）備注商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目1.90.130.220.09另收入2.3億元建材市場項(xiàng)目100.52.72.2智能倉儲項(xiàng)目13.30.53.523.02合計(jì)25.21.136.445.31當(dāng)期收回投資2.3億元圖（4）7.6建設(shè)周期針對*貨場現(xiàn)狀分期執(zhí)行各個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完全建成周期為8年， 但各項(xiàng)目實(shí)際投資收益期在 2-3年，所以按平均3年建設(shè)周期評估 投資及回報(bào)。7.7回報(bào)預(yù)測全項(xiàng)目每年利潤5.31億元（含稅）。合作公司應(yīng)得利潤為 5.31 X 51%=2.7億元。中力物流收益約：5400萬元，聯(lián)合體約2.16億元。第八章風(fēng)險(xiǎn)

29、評估8.1市場風(fēng)險(xiǎn)*貨場雖地處*中央商務(wù)區(qū)，但以南國大*為代表的建材市場 異軍突起。在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城與玻璃行業(yè)合作，于2009 年初開始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。實(shí)踐證明，中南玻璃城的成功 進(jìn)駐也顯示了時(shí)代精品城的歷史榮光。由于諸多因素的變化將應(yīng)有的市場份額，無形地流失，如欲再回暖必須進(jìn)行比周邊市場更優(yōu)越的軟硬件投入，實(shí)行亮點(diǎn)打造。市場保有量的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范*貨場現(xiàn)有商戶約350家，開發(fā)后將達(dá)到 2000家，相當(dāng)于現(xiàn) 有商戶的6倍，商戶進(jìn)駐是否能夠達(dá)到飽和，將是市場風(fēng)險(xiǎn)之一。 解決方案應(yīng)采取五個(gè)步驟：一是培養(yǎng)現(xiàn)有商戶成為開發(fā)的主力軍， 從優(yōu)惠、投資權(quán)等方面放寬政策。確?，F(xiàn)有商戶沉淀，擴(kuò)

30、大轉(zhuǎn)介紹。 實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一翻（700家）的目標(biāo)；二是盡快啟動招商宣 傳工作，在*路、中央商務(wù)區(qū)、金太陽等正在執(zhí)行拆遷的地段或建 制地引進(jìn)商戶和品牌，實(shí)現(xiàn) 600家進(jìn)駐的目標(biāo)；三是通過廣告等手 段，將尚未進(jìn)駐*的建材品牌引進(jìn)*貨場，實(shí)現(xiàn)300家進(jìn)駐目標(biāo)； 四是引進(jìn)“城市綜合體”概念，將補(bǔ)充性質(zhì)的項(xiàng)目引入*貨場，如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛樂等等，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于300家建材進(jìn)駐的面積；五是整體引進(jìn)類似歐亞達(dá)家居這種有品牌影響力的企業(yè)， 實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于500家建材進(jìn)駐的面積。市場持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范要實(shí)現(xiàn)*貨場項(xiàng)目“青春永駐“，最好的解決方案就是不斷升 級。在市場運(yùn)行過程中，必須提供足夠的用以企業(yè)發(fā)

31、展的儲備資源， 必須提前準(zhǔn)備超越現(xiàn)狀的成長性項(xiàng)目。比如，我們考慮的“玻璃期 貨交易”和“商會總部基地”項(xiàng)目，現(xiàn)在看來，可能有很多條件還 不成熟，但我們得準(zhǔn)備，得爭取，得想辦法總是走在別人前面。 8.2政策與效益風(fēng)險(xiǎn)國企改革隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷健康的發(fā)展，走出了具有中國特色 的成功路子。鐵路也不例外，鐵道部門沉淀資產(chǎn)豐厚，人力資源豐 盛，技術(shù)隊(duì)伍龐大，這恰好說明鐵路的改革攻堅(jiān)階段即將來臨。在 項(xiàng)目開發(fā)中，雖存在諸多難以預(yù)測的政策變化和相關(guān)制度的改革 等，但是開發(fā)不能等，刻不容緩。要認(rèn)真分析政策前景，切實(shí)把握 政策變化的機(jī)遇與有利因素，規(guī)避可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。利益分配的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范有的國企改革總會在改革之后背負(fù)“國有資產(chǎn)流失”的議論， 我們也可能會承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。防范這一風(fēng)險(xiǎn)，一是在程序上依法、 講科學(xué)，和鐵路、投資人的利