經(jīng)濟(jì)專題講座論文

1、附件1：學(xué)習(xí)中心：圓夢深圳分?jǐn)?shù)：_北京大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育作業(yè)論文論文題目 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢 課程名稱 經(jīng)濟(jì)專題講座 年級 2014年秋季 專業(yè)層次 人力資源管理 專升本 學(xué)號 XXXXX 學(xué)生姓名 XXXXX 2015 年 11月26 日目 錄摘要：3引言3一、 當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀3（一） 房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模放緩 3（二） 商品房空置率較高 3（三） 價(jià)格收入比較高 4二、 針對中國房地產(chǎn)面臨問題的調(diào)控措施 4（一） 中國房地產(chǎn)市場供給和需求結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重失衡 4（二） 經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，信息不對稱降低了市場的資源配置效率 4（三） 鼓

2、勵房地產(chǎn)開發(fā)公司的集中化和聯(lián)合化道路 4（四） 對房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行更深層次的改革 5三、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢5（一） 房地產(chǎn)市場多元化的趨勢5（二） 房地產(chǎn)市場回暖趨勢6（三） 房價(jià)出現(xiàn)適度下調(diào)趨勢6（四） 房地產(chǎn)市場系統(tǒng)化的趨勢6四、結(jié)論6參考文獻(xiàn)：7摘要：隨著我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及受到經(jīng)濟(jì)形式的影響，房地產(chǎn)市場已經(jīng)減緩了發(fā)展的速度。各地房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為得到一定的控制，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康化、多樣化的發(fā)展。從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)市場多樣化、多元化是必然的趨勢。  關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場 市場現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢引言房地產(chǎn)市場

3、的運(yùn)行情況，對改善人民生活和經(jīng)濟(jì)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。早年為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)影響，國家做出擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，啟動居民住房消費(fèi)。后來國務(wù)院頒布文件，推進(jìn)住房制度改革，停止實(shí)物住房分配。從1997年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.2倍；從1999年到2004年，全國商品房銷售面積從1.45億平方米增加到3.82億平方米；從1998年到2014年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由近19平方米提高到約48平方米。同時，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于培育新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有積極意義，在越來越多的地方，房地產(chǎn)業(yè)已成為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要支柱。 1、 當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 （1） 房產(chǎn)開發(fā)

4、規(guī)模放緩 雖然全國各地的房產(chǎn)商還在進(jìn)行新的樓盤開發(fā)，但是相比于前幾年的開發(fā)狀況，在規(guī)模上已經(jīng)開始放緩。出現(xiàn)這樣的狀況，一是銀行對房產(chǎn)企業(yè)貸款控制，使房產(chǎn)企業(yè)沒有更多的資金投入房產(chǎn)建設(shè)，只能量力而行；二是人們對房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài)，尤其是有關(guān)房產(chǎn)降價(jià)的傳聞，使更多想買房的人群處于觀望等待中；三是用于商業(yè)樓盤開發(fā)地塊減少，目前在很多城市中心都已經(jīng)沒有可供開發(fā)的地塊，只能向郊區(qū)發(fā)展。 （2） 商品房空置率較高 住房消費(fèi)上也存在一些問題，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機(jī)，而不是為了居住，這就造成我國部分地區(qū)房屋空置率居高不

5、下，已大大高于15%的警戒線。截至2015年6月，我國空置一年以上的住房超過50%就不良資產(chǎn)而言，居我國各行業(yè)之首。 （三） 價(jià)格收入比較高 房價(jià)收入比指的就是一套住宅的總價(jià)格占一個家庭年收入的比例，房價(jià)收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5：1，聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據(jù)初步測算，這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在10-15：1一般說來，住房消費(fèi)超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負(fù)擔(dān)。我國主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%

6、以上，這些已大大超過國際上公認(rèn)的住房警戒線。 2、 針對中國房地產(chǎn)面臨問題的調(diào)控措施 （1） 中國房地產(chǎn)市場供給和需求結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重失衡 從需求方面來看，我國擁有13億人口的虛假外在需求面，其中90%以上人口的需求為普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。從供給方面來看，房地產(chǎn)商為追逐更高利益而大量開發(fā)高檔住房。國家應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商為追求利益而產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)畸形現(xiàn)象。國家同時應(yīng)該提供相應(yīng)開發(fā)信息，建立信息共享平臺，引導(dǎo)開發(fā)方向，改變開發(fā)結(jié)構(gòu)，并通過稅收與補(bǔ)貼、信貸與利率管制、土地使用規(guī)劃等方面對開發(fā)商加以限制。 （2） 經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，信息不對稱降低了市場

7、的資源配置效率 國家應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來完善交易過程。要想提高資源配置效率必須消除房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷性，提供一個公平競爭的平臺。增加開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者之間的接觸，讓消費(fèi)者能夠得到真實(shí)準(zhǔn)確的商品房信息，了解有關(guān)商品房的質(zhì)量、成本、權(quán)屬關(guān)系等。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的管理政策和法規(guī)體系，增加對開發(fā)業(yè)績差、違法違規(guī)經(jīng)營企業(yè)的清理力度，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)由數(shù)量型向質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變，從而提高產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。 （3） 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)公司的集中化和聯(lián)合化道路 完善金融法律，出臺有關(guān)金融機(jī)構(gòu)組織的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境，推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展。要想消除房地產(chǎn)市場泡沫

8、必須對中國房地產(chǎn)市場泡沫度或市場警情有極為敏銳的把握。要把消除房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫作為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)，利用制度創(chuàng)新根除或弱化房地產(chǎn)市場泡沫根源，并著重注意產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新、土地使用及供給制度創(chuàng)新以及房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新等方面。 （四） 對房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行更深層次的改革 稅制結(jié)構(gòu)要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資，因?yàn)槊鞔_稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時候，準(zhǔn)確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項(xiàng)要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計(jì)征方便與否，加以歸類和合并。另外，稅制還要保持相對穩(wěn)定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威

9、性，當(dāng)然穩(wěn)定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應(yīng)隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作動態(tài)調(diào)整。 三、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 （一） 房地產(chǎn)市場多元化的趨勢 隨著城市的商業(yè)住宅趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)收益正在逐漸變少。很多有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)經(jīng)營者把目光瞄準(zhǔn)了其他未開發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、各類園區(qū)建設(shè)等，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多元化、多樣化的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這種新的發(fā)展趨勢，是房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的必然趨勢，對于房地產(chǎn)經(jīng)營者來說，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。這說明房地產(chǎn)經(jīng)營者已經(jīng)從最開始的暴利時代開始逐漸走向理性時代，開始更多地考慮企業(yè)今后如何發(fā)展。 房地

10、產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對此進(jìn)行了探討。評價(jià)指標(biāo)體系大都從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個方面進(jìn)行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評價(jià)指標(biāo)，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進(jìn)作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價(jià)格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費(fèi)貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項(xiàng)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)?？傎Y產(chǎn)貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動生產(chǎn)率、房地產(chǎn)

11、企業(yè)環(huán)保成本費(fèi)用利潤率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項(xiàng)指標(biāo)。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效益，包括全社會房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長率等6項(xiàng)指標(biāo)。（二） 房地產(chǎn)市場回暖趨勢 隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會恢復(fù)。經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)就會刺激消費(fèi)的增長，在人們投資房產(chǎn)的熱情依舊很高的情況下，房地產(chǎn)回暖是必然的趨勢。尤其是我國很多城市化規(guī)模增加，更多的城市務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生在城市中定居，對房屋的需求仍很旺盛，在這種狀況下，房地產(chǎn)市場在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依舊發(fā)揮著重要的作用。而且我國政府不斷調(diào)控

12、房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，使人們購買房產(chǎn)更有保障。 （三） 房價(jià)出現(xiàn)適度下調(diào)趨勢 在國家相關(guān)部門的政策調(diào)控下，在地區(qū)政府的管理下，各地的房地產(chǎn)市場未來有可能會出現(xiàn)適度下調(diào)房價(jià)的趨勢。出現(xiàn)這個趨勢的原因是，受到銀行的壓力，一些房產(chǎn)經(jīng)營者需要盡快出售樓盤，還銀行貸款。還有就是一些房產(chǎn)商需要進(jìn)行新樓盤的建設(shè)，適當(dāng)降低價(jià)格出售現(xiàn)有樓盤，以實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)資金回籠。有的房產(chǎn)商變相降低價(jià)格，比如提供房屋裝修資金、送家電等。這些銷售行為都說明，房價(jià)適度下調(diào)是未來的發(fā)展趨勢。 （四） 房地產(chǎn)市場系統(tǒng)化的趨勢 在單一的進(jìn)行商業(yè)住宅的開發(fā)后，更多的房地產(chǎn)經(jīng)營者也意識到企業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。如何使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場中取得理想的業(yè)績成為每一個房地產(chǎn)經(jīng)營者考慮的問題。房地產(chǎn)市場系統(tǒng)化就是改變房地產(chǎn)企業(yè)單一模式的重要渠道，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)更多功能的重要舉措。也就是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)時，要把項(xiàng)目與城市特色進(jìn)行結(jié)合，把城市的規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、城市的多方面系統(tǒng)功能統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。 四、結(jié)論房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)極其重要的地位，通過對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的分析，通過政府引導(dǎo)完善房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)廣大人民群眾的切身利益，努力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的增長。參考文獻(xiàn)：1、