上海地塊地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)測(cè)算表

1、“上海某地塊號(hào)地項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)測(cè)算表 制表日期：2005年1月5日 金額：萬(wàn)元 項(xiàng)目名稱 1.6容積率收購(gòu)款溢價(jià)全入成本 總用地面積：（M2 70588 容積率： 1.6 苴 丿、 中 凈用地： 70588 道路用地： 0 綠化用地： 0 用地性質(zhì)（技術(shù)指標(biāo)按凈用地） 居住用地（R1） 建筑密度V 25% 人口密度V 360 總建筑面積：（M2 112855 機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積： 15400 苴 丿、 中 普通住宅（小高層）： 72599 機(jī)動(dòng)車(chē)位： 440 普通住宅（多層）： 20320 P住宅車(chē)庫(kù)（1位/2戶）： 普通住宅（小高層）： 0 辦公商業(yè)車(chē)庫(kù)： 商業(yè)（含可銷售配套商業(yè)）： 1753

2、6 公益性配套公建： 2400 非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)： 按住宅5800單價(jià) 補(bǔ)償（分成）面積（M） 0 銷售面積：（M） 125855 125855 平均售價(jià)：（元/M2） 銷售收入：（萬(wàn)元） 77,422 80,210 其中：住宅元/M2 5500 其中：住宅 51,105 53,893 辦公元/M2 0 辦公 0 商業(yè)元/M2 13000 商業(yè) 22,797 22,797 車(chē)位萬(wàn)元/個(gè)/35M2 8 車(chē)位收入 3,520 3,520 建筑單體概況（控高22m） 車(chē)位 440 項(xiàng)目 總投資 單位成本（兀/M2） 總投資 單位成本（兀/M2 - 一一 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)： 53,290 4,234 53,29

3、0 4,234 1 土地成本小計(jì)： 20,862 1,658 20,862 1,658 土地補(bǔ)償費(fèi) 20,049 1,593 20049 1593 土地出讓金 0 0 其它土地成本 813 65 813 65 2 前期費(fèi)用小計(jì)： 508 40 508 40 主體工程設(shè)計(jì)費(fèi) 508 40 508 40 其它設(shè)計(jì)費(fèi) 0 0 其他前期費(fèi)用 0 3 建安成本小計(jì)： 22,119 1,757 22,119 1,757 土建/室內(nèi)裝飾/水電安裝 17,107 1,359 17107 1359 地下室成本 4,312 343 4312 343 櫥柜及煤氣爐 0 0 電梯安裝 700 56 700 56 煤氣

4、管道 0 0 售樓部和樣板房 0 0 其他建安成本 0 0 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計(jì)： 5,435 432 5,435 432 永久供電 5,435 432 5435 432 永久供水 小區(qū)綠化 通訊 其他基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 5 公共配套小計(jì)： 3,321 264 3,321 264 市政配套費(fèi) 2,973 236 2973 236 區(qū)內(nèi)公共配套 348 28 348 28 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（以上成本 2% 1,045 83 1,045 83 - 二二 期間費(fèi)用 8,129 646 8,422 669 銷售費(fèi)用（銷售額3% 2,323 185 2406 191 財(cái)務(wù)費(fèi)用（銷售額4% 3,097 246

5、 3208 255 管理費(fèi)用（銷售額3.5%） 2,710 215 2807 223 _ 三 稅金 5,032 400 5,254 417 營(yíng)業(yè)稅及附加稅加（5.55%） 4,258 338 4452 354 預(yù)征土地增值稅（1% 774 62 802 64 四 成本稅費(fèi)合計(jì) 66,452 5,280 66,966 5,321 五 稅前利潤(rùn) 10,970 872 13,244 1052 稅前利潤(rùn)率（% 14.17 16.51 減：所得稅（33% 3,620 288 4370 347 凈利潤(rùn) 7,350 584 8873 705 凈利潤(rùn)率（% 9.49% 11.06% 六 南都公司凈分得利潤(rùn) 7

6、35 58 887 71 七 內(nèi)部?jī)衾麧?rùn) 6,615 526 7,986 635 內(nèi)部?jī)衾麧?rùn)率（% 8.54% 9.96% 單位成本=總投資/銷售面積 凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總銷售收入 1、住宅銷售單價(jià)按5500及5800分別測(cè)算，商鋪按照13000測(cè)算，車(chē)位按8萬(wàn)計(jì)算 2、 土地成本按照項(xiàng)目用自身資金支付的土地成本 1731萬(wàn)元，本次我方投入19059萬(wàn)元，補(bǔ)地價(jià)款1059萬(wàn)元，減去 權(quán)等額收購(gòu)款1800萬(wàn)元計(jì)算得來(lái) 3、 小高層單位建安成本為 1620 元，多層單位建安成本為 1250 元，商業(yè)單位建安成本為 1600 元，地下室 位成本為 2800 元，配套單位成本為 1200 元 4、基礎(chǔ)設(shè)施配套包括水、電、排污、小區(qū)環(huán)境綠化及智能工程等 5、市政配套按住宅面積每平米 320 元計(jì)繳 可銷售配套商業(yè)（5%）: 建筑面積（m2） 公益性配套公建 （5%） : 建筑面積（m2） 1 儲(chǔ)蓄所 200 幼兒園（用地 2400吊） 1800 2 社區(qū)活動(dòng)中心 4000 衛(wèi)生站 300 3 綜合百貨商店 2000 物業(yè)管理中心